Cour de Cassation · civ1 — 3 mai 2018

CIV. 1

LM



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 mai 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10283 F

Pourvoi n° M 17-15.764







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Belgim immobilier, dont le siège est [...]                             ,

contre l'arrêt rendu le 27 février 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 10), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. C... X... , domicilié [...]                   ,

2°/ à la société Mousso, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                , anciennement dénommée Hôtel des Buttes Chaumont,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 20 mars 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme D... , conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Belgim immobilier, de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de M. X... ;

Sur le rapport de Mme D... , conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Belgim immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Belgim immobilier

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société BELGIM IMMOBILIER de toutes ses demandes au titre du mandat du 20 janvier 2012 ;

AUX MOTIFS QUE sur le droit à commission, il résulte des pièces produites par les parties que M. X... a conclu le 20 janvier 2012 avec la société BELGIM IMMOBILIER un mandat sans exclusivité de recherche notamment d'un fonds de commerce hôtelier sur Paris et région parisienne ; que dans le cadre de ce mandat, une promesse de cession du fonds de commerce d'hôtel exploité sous le nom « Hôtel Moderne » expirant le 1er septembre 2012 a été signée par acte authentique du 20 juin 2012 au prix de 1 240 000 € entre Mme Arlette Y... et M. Thierry Z... au profit de M. X... et Mme A..., son épouse et conjoint collaborateur, ou de toute société qu'ils se substitueraient, pour le prix de 1 240 000 € ; que la promesse de cession était subordonnée à la réalisation de conditions suspensives, parmi lesquelles la justification qu'aucun droit de préemption pouvant exister notamment au profit de la commune ne soit exercé ; que par décision prise le 31 août 2012, la commune de Saint-Denis ayant décidé d'exercer son droit de préemption sur le fonds de commerce litigieux, la cession du fonds de commerce n'a pu être réalisée et est devenue caduque et de nul effet, chacune des parties se trouvant déliée de leur engagement et M. X... étant remboursé par le notaire de l'indemnité d'immobilisation de 62 000 € qu'il avait versée ; cependant, si la promesse de vente était devenue caduque empêchant le mandataire de prétendre au paiement de sa commission à ce titre, le mandat de rechercher expirant le 13 avril 2013 était toujours valable ; en conséquence, la commission serait due au mandataire sur l'affaire réalisée postérieurement à l'expiration du mandat dès lors que le vendeur du fonds recherché aurait été amené par le mandataire pendant la durée du mandat ; le fonds de commerce exploité sous l'enseigne Hôtel Moderne a finalement été vendu par acte authentique du 21 mai 2013, au prix de 1 180 000 € au profit de la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT qui, le même jour, a changé de dénomination sociale et est devenue la société MOUSSO ; la société BELGIM IMMOBILIER prétend que la commission est due dans la mesure où la vente est intervenue avec le client qu'elle a amené en précisant que le mandat de recherche passé entre M. X... et la société BELGIM IMMOBILIER prévoyait une faculté de substitution du premier avec toute autre personne physique ou morale qu'il jugerait bon de lui substituer et que la promesse signée réitérait cette faculté et que le mandat disposait que la société MOUSSO ne conteste pas avoir eu connaissance du mandat dont elle ne pouvait ignorer l'existence et il est indifférent qu'elle ait eu ou non connaissance de cette clause dès lors que, à titre principal, c'est un droit à commission pour réalisation de la vente dont elle est débitrice ; M. X... reconnaît que le 1er août 2012, il était devenu associé majoritaire et cogérant, avec Mme Roza B..., de la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT, afin que cette dernière se substitue à lui dans le cadre de l'acquisition du fonds de commerce ; le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire de la SARL HOTEL DES BUTTES CHAUMONT du 1er août 2012 ayant pour ordre du jour la nomination d'un nouveau gérant et l'autorisation d'acquérir le fonds de commerce en question ainsi que l'acte de cession des partis sociales le confirment ; il expose que la promesse de vente envisagée étant devenue caduque, il n'avait plus intérêt à demeurer associé et cogérant de la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT et qu'il a démissionné de ses fonctions de gérant de la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT et cédé l'intégralité de ses parts sociales à Mme B... le 26 novembre 2012, ce qui est confirmé par le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire de la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT du 26 novembre 2012 et la convention de cession de parts sociales ; la société BELGIM IMMOBILIER ne peut donc prétendre au paiement par M. X... de la commission prévue au mandat de recherche sur une vente à laquelle il n'a pas contribué puisque conclue postérieurement à l'expiration du mandat de recherche au profit de la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT dont M. X... n'était plus, au jour de la vente, ni gérant ni associé et qui ne peut être considéré comme ayant substitué une personne morale dans laquelle il n'avait plus, au jour de la vente, d'intérêt ; sur la demande de dommages-intérêts de la société BELGIM IMMOBILIER : la société BELGIM IMMOBILIER soutient que la vente a eu lieu au profit de la société que M. X... souhaitait se substituer, peu important que M. X... ne soit plus associé ou gérant de cette société à la date de la vente litigieuse et que ce dernier a commis une faute contractuelle en ayant servi d'intermédiaire entre la société MOUSSO et le vendeur du fonds de commerce et qu'elle est bien fondée à solliciter la condamnation de M. X... à l'indemniser du manque à gagner, soit la somme de 56 640 € ; elle ajoute qu'en démissionnant de ses fonctions de gérant de la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT et en cédant l'intégralité de ses parts à son co-associé, Mme B..., avant l'acquisition du fonds de commerce, M. X... a commis une fraude n'ayant pour seule finalité que d'éluder le paiement des honoraires dus à la société BELGIM IMMOBILIER ; elle soutient également que M. X... a failli à ses obligations en n'ayant pas pris les dispositions nécessaires pour informer la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT et sa gérante de l'existence du mandat et de son contenu ; elle soutient que la société MOUSSO a commis une faute délictuelle en ayant participé aux manoeuvres constitutives de la fraude, à savoir la cession des parts et le changement de dénomination intervenus avant l'acquisition du fonds de commerce ; le tribunal retient à l'appui de la condamnation de M. X... le fait que ce dernier a « manifestement » présenté le vendeur du fonds qui lui avait été présenté par BELGIM IMMOBILIER, à la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT préalablement à la signature de l'acte authentique du 21 mai 2013 de sorte qu'il avait violé son obligation contractuelle issue du mandat qui le lui faisait interdiction et qu'en outre, il ne démontrait pas « avoir pris les dispositions nécessaires au plus tard au moment de la vente de ses parts pour au minimum informer la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT et sa gérante de l'existence de ce mandat et de son contenu, encore moins pour faire en sorte de lui faire prendre en charge la commission » ; la société BELGIM IMMOBILIER ne démontre pas qu'en acquérant la majorité des parts de la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT (51 parts sur 100), personne moral, dans le but de substituer cette société à lui-même, personne physique, pour l'achat de l'hôtel de Saint-Denis puis en y renonçant après préemption par la mairie de Saint-Denis en revendant le 26 novembre 2012 l'intégralité des parts acquises, que M. X... et la société MOUSSO (antérieurement HOTEL DES BUTTES CHAUMONT) aient commis une fraude dans le but de ne pas régler à l'agence immobilière sa commission ; contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, il ne saurait être reproché à M. X... d'avoir présenté le vendeur à Mme B..., gérante de la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT, alors que la société BELGIM IMMOBILIER indique dans ses écritures que c'est elle qui a présenté le vendeur à la gérante de la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT ; il ne peut pas non plus être reproché à M. X... de n'avoir pas informé la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT et sa gérante de l'existence du mandat et de son contenu dès lors que la présentation du vendeur par BELGIM IMMOBILIER à Mme B... implique qu'elle était nécessairement informée de l'existence du mandat conclu entre l'agence immobilière et M. X... ; enfin, il ne peut être fait grief à M. X... d'avoir amené la société MOUSSO à prendre en charge la commission de l'agence immobilière dès lors que celle-ci n'est pas due ; l'argument selon lequel la vente réalisée l'aurait été à un prix moindre que celui fixé au titre de la promesse de vente initiale est inopérant dans la mesure où si le prix de vente au titre de la cession du 21 mai 2013 (1 180 000 €) est inférieur au prix convenu au titre de la promesse de vente du 20 juin 2012 (1 240 000 €), il est supérieur au prix de 1 050 000 € qu'avait offert M. X... en acceptant d'entreprendre des travaux de remise aux normes de l'hôtel pour répondre aux exigences du maire, et qui n'a pas été accepté par le vendeur par mail du 15 septembre 2012 ; en tout état de cause, cette diminution du prix de vente n'est pas suffisante à rapporter la preuve de la fraude alléguée ; la société BELGIM IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve que M. X... et la société MOUSSO auraient commis des fautes tant contractuelles que délictuelles ayant pour but d'échapper au paiement de la commission de l'agence immobilière ; c'est donc à tort que les premiers juges ont condamné M. X... à payer la somme de 41 160 € (arrêt, pages 5 à 7) ;

1°/ Alors qu'il résulte de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat de recherche d'un bien en vue de l'acquérir, fait visiter un immeuble et qu'ensuite, l'acquéreur ou la personne qu'il s'est régulièrement substitué traite directement avec le vendeur, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier ;
Qu'à cet égard, la mise en oeuvre de la clause de substitution prévue au mandat au profit de toute personne morale que le mandant est susceptible de se substituer n'est pas subordonnée à l'existence d'un lien de droit entre le mandant et son substitué, sauf stipulation expresse en ce sens ;
Qu'en l'espèce, pour débouter la société BELGIM IMMOBILIER de sa demande en paiement de la commission prévue par le mandat conclu avec M. X..., la cour d'appel a relevé que l'acte de cession litigieux a été conclu, postérieurement à l'expiration du mandat de recherche, au profit de la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT dont l'intéressé, à cette date, n'était plus gérant ni associé et, partant, ne pouvait plus être considéré comme ayant substitué cette société dans laquelle il n'avait plus, au jour de la vente, d'intérêt ;
Qu'en statuant ainsi, aux termes d'une motivation inopérante, tout en relevant d'une part que le 1er août 2012, M. X... était devenu associé majoritaire et cogérant de la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT « afin que cette dernière se substitue à lui dans le cadre de l'acquisition du fonds de commerce » litigieux, d'autre part que cette substitution était confirmée par le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire de cette société, qui le même jour, autorisait l'acquisition en question, ce dont il résulte que cette substitution, conforme aux stipulations du mandat, était effective, et n'avait jamais été remise en cause par M. X..., peu important à cet égard que ce dernier ait, au jour de la vente, démissionné de ses fonctions de gérant et cédé ses parts dans la société, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et violé le texte susvisé, ensemble les articles 1134 ancien du code civil, devenu les articles 1188 à 1192 nouveau du même code ;

2°/ Alors qu'il résulte du mandat du 20 janvier 2012 que le contrat n'a aucunement réservé le bénéfice de la clause de substitution y figurant aux seules personnes morales dans laquelle le mandant aurait eu une participation ou au sein des lesquelles il aurait exercé des fonctions de gérant ;
Qu'en estimant au contraire qu'au jour de la signature de l'acte de cession au profit de la société HOTEL DES BUTTES CHAUMONT, M. X... n'était plus gérant ni associé de cette société, pour en déduire ne pouvait que ce dernier ne pouvait plus être considéré comme ayant substitué cette société dans laquelle il n'avait plus, au jour de la vente, d'intérêt, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil, devenu les articles 1188 à 1192 nouveau du même code.