Cour de Cassation · civ1 — 16 mai 2018

CIV. 1

IK



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 mai 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10314 F

Pourvoi n° Q 17-17.906







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Montméas promotion immobilière, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 28 février 2017 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Maugain, Goyet, Chetaille et Fourny, société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 avril 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Betoulle , conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société Montméas promotion immobilière, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Maugain, Goyet, Chetaille et Fourny, de la société MMA IARD ;

Sur le rapport de M. Betoulle , conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Montméas promotion immobilière aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer aux sociétés Maugain, Goyet, Chetaille et Fourny et MMA IARD la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour la société Montméas promotion immobilière

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCP Maugain, Goyet, Chetaille, Fourny in solidum avec la société MMA à payer à la société MPI une somme de 73 920 euros seulement à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE

« La perte de chance est la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; que ne constituent pas une perte de chance mais un préjudice financier intégralement consommé les dépenses et investissements réalisés en pure perte en raison de l'inefficacité du montage instrumenté ; qu'en l'espèce, la SARL M. A ... ne saurait prétendre que la faute du notaire lui aurait fait perdre une chance de réaliser son projet de construction dès lors que celui-ci était irréalisable compte tenu de la clause limitant les droits à construire et du refus du vendeur d'accepter la réduction de prix proposée ; que pas plus elle ne démontre la disparition actuelle et certaine d'opportunités d'acquisition de terrains constructibles et de concrétisation d'autres projets et ne saurait dès lors prétendre que son préjudice correspondrait à la perte de chance de réaliser sa marge bénéficiaire habituelle sur d'autres opérations qu'elle aurait pu engager au cours de la période concernée ; que la faute du notaire l'a par contre amenée à s'engager dans un projet voué à l'échec, peu important que le compromis soit devenu caduc par la suite faute de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire dans le délai convenu, de sorte que son préjudice est constitué des frais exposés en vue de l'élaboration de son projet et de l'obtention du permis de construire ainsi que des tracas et pertes de temps tenant aux démarches diverses effectuées inutilement ; que s'agissant des frais exposés en vain, il ressort du contrat d'architecte souscrit le 10 octobre 2011 que les honoraires convenus jusqu'à la phase d'établissement du dossier de permis de construire étaient de 52 800 € HT et d'une attestation de l'architecte en date du 4 avril 2014, non discutée par l'intimée, que cette somme a été acquittée ; que la SARL M. A... récupérant la TVA, il convient de retenir cet élément du préjudice pour son montant hors taxes ; que c'est à ses risques et périls que la SARL M. A... a fait le choix de confier une mission complète à l'architecte avant d'avoir vérifié la viabilité du projet de sorte que les frais de résiliation du contrat d'architecte ne constituent pas un préjudice en lien de causalité certaine et directe avec la faute du notaire et ne sauraient être mis à la charge de ce dernier ; que les éléments de la cause permettent à la cour de fixer le préjudice global de la SARL M. A... y compris les démarches inutiles et le temps perdu à la somme de 73 920 € de sorte que le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE

« L'acte du 22 mars 2011 prévoyait qu'en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aurait lieu au plus tard le 31 juillet 2012, mais que ce délai serait automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte ; qu'une clause pénale était insérée à l'acte au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution de la vente étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas la vente et que le montant de l'indemnité contractuelle avait été fixé à la somme de 66 500 euros ; que certes le notaire qui a rédigé la promesse synallagmatique de vente n'était pas partie à cet acte ; que cependant c'est à cette somme forfaitaire que les parties avaient évalué leur préjudice en cas de non réitération de la vente par la faute de l'une ou l'autre partie, même si cette somme était susceptible d'être révisée dans les conditions de l'article 1152, alinéa 2, du code civil au regard du préjudice réellement subi ; que la société Montméas A... a versé à M. Y..., architecte en charge de l'opération projetée, la somme de 23 900 euros à titre d'acompte, le 29 juin 2012 ; que c'est par courrier en date du 12 octobre 2012 que cette société a questionné le notaire à la suite de la correspondance qu'elle venait de recevoir de Mme Nadine Z... qui l'informait des restitutions relatives au droit de constructibilité ; que les trois autres versements sont intervenus postérieurement à cette date, les 19 mars, 31 juillet et 4 décembre 2013, alors que la société MPI avait connaissance de la difficulté qui a conduit à la non réitération de la vente ; qu'ainsi, seule la somme de 23 920 euros payée à titre de frais de maîtrise d'oeuvre constitue une préjudice matériel en lien direct avec la faute commise par le notaire, puisque ces frais ont été exposés en vue de la construction projetée, à une date à laquelle la société ignorait que celle-ci ne pourrait finalement pas se réaliser dans les conditions prévues ; que la société MPI ne rapporte pas la preuve de ce qu'en raison de la faute du notaire, elle a subi une perte de chance de recevoir le bénéfice qu'elle allègue, alors que la clause limitative insérée à l'acte était applicable et qu'en tout état de cause, le projet tel qu'initialement conçu n'était pas réalisable ; qu'elle admet du reste qu'elle n'aurait pas acquis le terrain, si elle avait connu les limites afférentes au droit de construire sur celui-ci ; qu'en conséquence, le préjudice réellement subi par la société MPI se caractérise par la perte de temps qu'elle a subie et les démarches inutiles qu'elle a effectuées, ainsi que par le fait qu'elle va devoir rechercher un nouveau terrain et recommencer à accomplir des formalités en vue d'une autre vente, la non-réitération de la promesse synallagmatique de vente par la faute du notaire étant directement à l'origine d'un retard d'environ dix-huit mois ; que ce préjudice doit être évalué à la somme de 50 000 euros ; qu'il convient de condamner la SCP Maugain, Goyet, Chetaille, Fourny à payer à la société Montméas A... in solidum avec sa compagnie d'assurances, une somme de 73 920 euros à titre de dommages et intérêts (23 920 euros + 50 000 euros) » ;

ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE

Le notaire rédacteur d'acte, qui omet d'avertir l'une des parties de l'existence d'un obstacle juridique rendant impossible la réalisation du projet qu'elle poursuivait, cause à celle-ci un préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser la marge nette espérée de l'opération ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le notaire s'était fautivement abstenu d'avertir la société MPI de la stipulation de l'acte de partage réduisant les droits à construire ; qu'en retenant pourtant que l'exposante « ne saurait prétendre que la faute du notaire lui aurait fait perdre une chance de réaliser son projet de construction dès lors que celui-ci était irréalisable compte tenu de la clause limitant les droits à construire » arrêt, p. 6, alinéa 4), la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE

La société MPI soutenait dans ses conclusions que, avertie dès l'origine des restrictions des droits à construire, elle n'aurait pas renoncé à son projet immobilier mais aurait pu négocier un prix inférieur avec son vendeur ; qu'elle relevait en ce sens que le terrain a finalement été vendu par la SCI de Margarat pour le prix de 459 600 €, au lieu de 665 000 € initialement proposé par l'exposante (conclusions, p. 17 et 18) ; que la cour d'appel a pourtant retenu que l'exposante « ne saurait prétendre que la faute du notaire lui aurait fait perdre une chance de réaliser son projet de construction dès lors que celui-ci était irréalisable compte tenu [
] du refus du vendeur d'accepter la réduction de prix proposée » (arrêt, p. 6, alinéa 4) ; qu'en statuant ainsi, sans aucunement rechercher, comme elle était invitée à le faire, si la faute du notaire n'avait pas précisément fait perdre à l'exposante une chance d'obtenir du vendeur une réduction du prix offert permettant de mener à bien une partie du projet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

ALORS, EN TROISIEME LIEU ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE

La clause pénale constitue la sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations et ne saurait réduire forfaitairement l'indemnisation due par le tiers au contrat qui a rendu impossible son exécution ; que pour limiter le montant de l'indemnité due à la société MPI au montant de la clause pénale stipulée dans le compromis, les premiers juges ont retenu que « la clause limitative insérée à l'acte était applicable » (jugement, p. 4, antépénultième alinéa) ; qu'en statuant de la sorte, à supposer ce motif adopté, la cour d'appel a violé l'article 1152 ancien du code civil, par fausse application, et l'article 1382, devenu 1240, du code civil par refus d'application ;

ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QUE

Ne constituent pas une perte de chance mais un préjudice intégralement consommé les dépenses et investissements réalisés en pure perte en raisons de l'inefficacité du montage instrumenté ; qu'en l'espèce, pour débouter la société MPI de sa demande tendant à ce que les sommes qu'elle avait versées à l'architecte soient intégralement mises à la charge du notaire fautif, la cour d'appel a retenu que « c'est à ses risques et périls que la Sarl Montméas A.. a fait le choix de confier une mission complète à l'architecte avant d'avoir vérifié la viabilité du projet » (arrêt, p. 6, pénultième alinéa) ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si la faute du notaire ne consistait pas précisément à n'avoir pas vérifié la faisabilité du projet de la société MPI de sorte qu'elle était en relation avec la perte éprouvée par l'exposante, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.