Cour de Cassation · civ1 — 6 juin 2018

CIV. 1

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 6 juin 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10354 F

Pourvoi n° B 17-13.570









R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Christian X..., domicilié [...] ,

2°/ Mme Chantal Y..., épouse Z...,

3°/ M. Patrice Z...,

tous deux domiciliés [...] ,

4°/ M. Antoine A..., domicilié [...] ,

5°/ M. Francis B..., domicilié [...] ,

6°/ la société Bedoit, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

7°/ la société L'Epervier, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 20 décembre 2016 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme Denise C..., épouse B..., domiciliée [...] ,

2°/ à Mme Danièle D..., domiciliée [...] ,

3°/ à M. David E...,

4°/ à Mme Fabienne F..., épouse E...,

tous deux domiciliés [...] ,

5°/ à M. Frédéric G..., domicilié [...] ,

6°/ à M. Joël H..., domicilié [...] ,

7°/ à la société Lecoup-Blot, Chartier-Brasset, Chenot, société civile professionnelle, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société Girault, H... et H...,

8°/ à M. Daniel I..., domicilié [...] ,

9°/ à M. Olivier N... , domicilié [...] , pris en qualité de mandataire liquidateur de la société Résidence Gauguin,

10°/ à la société AXA France IARD, dont le siège est [...] ,

11°/ à la société Mutuelle des architectes français, dont le siège est [...] ,

12°/ à la société Océade ingénierie, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 2 mai 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. J..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de MM. X..., Z..., A..., B..., de Mme Z... et des sociétés Bedoit et L'Epervier, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Lecoup-Blot, Chartier-Brasset, Chenot ;

Sur le rapport de M. J..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à MM. X..., Z..., A..., B..., à Mme Z... et aux sociétés Bedoit et L'Epervier du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. I..., M. N... , ès qualités, et les sociétés AXA France IARD, Mutuelles des architectes français et Océade ingenierie ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne MM. X..., Z..., A..., B..., Mme Z... et les sociétés Bedoit et L'Epervier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société Lecoup-Blot, Chartier-Brasset, Chenot la somme globale de 3 000 euros ;


Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour MM. X..., Z..., A..., B..., Mme Z... et les sociétés Bedoit et L'Epervier .

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que M. H... n'a commis aucune faute en recevant les actes authentifiant la vente en l'état futur d'achèvement des lots de l'immeuble sis rue du Cornu et [...] par la SCI Résidence Gauguin et débouté M. Christian X..., la SCI Bedoit, M. et Mme Z..., M. Antoine A..., M. Francis B..., Mme Denise C..., la SCI l'Épervier, Mme Danièle D..., M. David E..., Mme Fabienne F... épouse E... et M. Frédéric G... de leurs demandes dirigées contre M. H... et la SCP Lecoup-Blot, Chartier-Brasset et Chenot venant aux droits de la SCP Girault, H... et H...,

AUX MOTIFS QUE

Sur les fautes reprochées au notaire

Si le notaire doit faire preuve de diligence dans l'exécution de ses obligations de vérification documentaire, il n'a pas à aller au-delà des évidences lorsque les documents qui lui sont présentés sont probants et cohérents. En d'autres termes, ce n'est qu'en cas de doute légitime ou d'incohérence manifeste qu'il doit pousser ses investigations au-delà de la seule analyse des documents qui lui sont transmis.

Conformément au droit commun, la responsabilité civile professionnelle d'un notaire ne saurait être engagée en l'absence de tout lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice invoqué par le demandeur en réparation (Civ.1ère, 24 janvier 1995, Bull. I, n° 53; Civ. 1ère, 7 février 1995, Bull. I, n° 74).

Un manquement à un devoir de conseil n'est dès lors causal que s'il est démontré que, mieux informé, le bénéficiaire de ce devoir aurait agi de façon à éviter le dommage, de sorte que la faute du débiteur de cette obligation a bien eu une incidence sur la survenance du dommage.

Il incombe donc au demandeur à l'action en responsabilité de démontrer qu'il n'aurait pas subi le dommage invoqué, en l'absence de la faute imputée au défendeur (Civ.1ère, 10 avril 1996, pourvoi n°94-13.802).

1.1. Sur les vérifications préalables à la vente
Le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, doit prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, même si il n'en a pas été le négociateur.

Il doit, notamment, vérifier l'identité des parties, leurs droits, leur capacité, leur domicile, leurs déclarations en cas de représentation par un mandataire, ainsi que la validité et l'efficacité des signatures.

Il doit également vérifier l'origine de la propriété de l'immeuble, les charges grevant l'immeuble vendu, l'efficacité des assurances obligatoires souscrites, l'existence de l'attestation d'achèvement des travaux, ainsi que la location antérieure éventuelle du bien.

En cas de prêt immobilier, le notaire doit respecter la législation protectrice des droits du consommateur emprunteur et assume également un devoir de vérification.

Il est reproché en l'espèce au notaire de produire des statuts du 30 novembre 2001 qui ne sont pas ceux enregistrés au greffe du Tribunal de commerce d'Evreux, de n'avoir pas vérifié si le pouvoir de signer les actes authentiques de vente avait été régulièrement donné à M. K..., condition essentielle pour assurer l'efficacité des actes de vente ainsi que de n'avoir pas vérifié les signatures.

L'efficacité consiste à ce que « tout ce qui est voulu par les parties et que le notaire a mis en forme dans l'acte produise effet ».

Ces griefs relatifs à des irrégularités tirées du fonctionnement de la SCI Résidence Gauguin, et les fautes corrélatives reprochées, n'ont causé aucun préjudice aux acquéreurs dont le droit de propriété n'est pas contesté, les actes ayant authentifié les ventes n'étant pas remis en cause.

Comme l'a jugé la Cour de Cassation, le notaire a l'obligation d'éclairer les parties, non seulement sur la portée et la conséquence des actes auxquels il prête son ministère mais encore sur les risques qu'elles courent, lorsqu'il en a connaissance. (Pourvoi 70-13.130 ).

S'il lui appartient de prévenir les acquéreurs, lorsqu'ils courent un risque en raison de la situation précaire de la société de construction de l'ensemble immobilier vendu, c'est la condition que soit rapportée la preuve qu'il avait de la connaissance de ce risque.

Aucun des éléments de la cause ne soutient leur affirmation selon laquelle les associés successifs n'étaient, tout comme les gérants successifs, que des associés fictifs.

Il est exact que le tribunal de commerce d'Évreux a prononcé, avec exécution provisoire, le 23 mars 2000 à l'encontre de M. Jean-Pierre L..., en sa qualité de gérant de la SARL Évreux Immobilier, l'interdiction de gérer toute personne morale pour une durée de 10 années, « avec les mesures de publicité prévues par la loi ».

Les appelants ne procèdent encore que par affirmation en soutenant que le notaire avait nécessairement connaissance de ce jugement, ou qu'à tout le moins il pouvait aisément obtenir cette information par de simples vérifications, sans être contraint d'effectuer des investigations complexes, le jugement condamnant M. L... ayant fait l'objet d'une publication.

En tout état de cause, cette interdiction de gérer ne lui interdisait pas de demeurer simple associé, même majoritaire, de la SCI Résidence Gauguin, et rien ne permet d'établir qu'au moment de la signature des actes authentiques le notaire avait, ou aurait dû avoir, des raisons sérieuses de douter de la solvabilité de la SCI, et ce alors que les acquéreurs ne devaient verser 35 % du prix de leur acquisition qu'une fois les fondations réalisées.

Ce n'est que par l'insertion du 22 octobre 2004, soit postérieurement à la réitération des acquisitions par les actes authentiques susvisés, qu'a été publiée la condamnation de M. Jean-Pierre L... par la chambre des appels correctionnels de Rouen, pour des infractions fiscales.

Contrairement à ce qui est affirmé, la publication communiquée (pièce 200) n'est pas la publication de la décision du tribunal de commerce d'Évreux du 23 mars 2000, mais celle de l'arrêt de la chambre des appels correctionnels (ordonnée précisément par extraits dans un journal officiel, les journaux Paris-Normandie et Eure-Info sur 1/16ème de page) outre affichage sur le panneau d'affichage officiel de la commune d'Evreux pendant 3 mois.

Non seulement il n'est pas établi que le notaire avait connaissance de l'interdiction de gérer prononcée contre M. L..., mais il n'est pas exact d'affirmer que le promoteur était placé en liquidation judiciaire-cessation des paiements depuis mars 1997, soit depuis 5 ans et demi, dans une des SCI dont il était gérant, mais également en cessation des paiements pour une SCI située à 200 mètres en distance directe de l'étude du notaire.

La SCI Résidence Gauguin n'a fait l'objet d'une procédure collective que le 15 avril 2005, la date de cessation des paiements, selon l'extrait Kbis versé au dossier, étant fixée à la même date.

Ce sont les sociétés dont M. L... était le gérant qui avaient fait l'objet d'une procédure collective, la SARL Évreux Immobilier le 27 mars 1997 et la SCI Cour de la Londe le 11 septembre 1998.

Et il n'est pas établi qu'il était gérant de la SCI Résidence Gauguin quand il a fait l'objet de la sanction précitée.

Enfin, force est bien de relever que parmi les vicissitudes de ce chantier, la démission de l'architecte et l'obligation de le remplacer, la modification unilatérale du plancher haut partiel du 3ème étage qui sont en partie à l'origine du retard pris, puis du surcoût supporté par les acquéreurs, ne peuvent être imputées à faute du notaire.

Rien ne permet davantage d'établir que la nomination de M. Gérard K... en qualité de gérant permettait à M. L... de contrôler seul la totalité de l'opération et ce malgré l'interdiction de gérer dont il était frappé à compter de mars 2000, ou que le notaire était informé de ce montage, quand bien même Gérard K... n'est autre que le frère de M. Gilles K..., gérant de l'Agence du Parvis, qui était en charge de commercialiser le projet.

Le transfert de propriété n'est pas en cause et le défaut de diligence, quant à la régularité des statuts, n'a eu aucune conséquence sur l'inachèvement de la construction.

Il y avait certes, à Louviers, une élue municipale qui avait mis en garde les responsables de l'agence du Parvis contre les risques qui pesaient sur l'opération, compte tenu d'une précédente affaire dans laquelle M. L... était parti sans laisser d'adresse, mais ce n'est pas le notaire qui a été destinataire de cette information.

Et la seule circonstance que le chantier abandonné était situé à proximité de son étude, ou que le siège social de l'une des sociétés objet d'une procédure collective était également situé à proximité ne suffit pas à établir qu'il n'a pas accompli les vérifications que lui imposaient les devoirs de sa charge.

Aucun de ces griefs ne caractérise une faute commise par le notaire et susceptible d'engager sa responsabilité.

Le préjudice des acquéreurs est bien à rechercher directement dans l'abandon du chantier par les entreprises et dans l'absence de garantie financière extrinsèque, en présence d'une garantie dite intrinsèque qui est en réalité une absence de garantie.

Il convient en conséquence de rechercher si le notaire a manqué à son devoir de conseil en instrumentant des ventes en état de futur achèvement avec une garantie d'achèvement intrinsèque et non extrinsèque.

Sur la garantie intrinsèque d'achèvement
Le notaire est tenu en la matière de certaines obligations notamment visées par l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation (CCH) et dont le non-respect est sanctionné par sa responsabilité civile.

Parmi elles, cet article prévoit que "pour l'application des dispositions de l'article R. 261-18, b, le contrat doit préciser (...) que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur" de la garantie intrinsèque.

Si l'absence de cette mention engendre naturellement la responsabilité du notaire, il convient de rechercher si contenu de l'information donnée par le notaire satisfait au voeu de la loi.

Pour obtenir la condamnation du notaire et de la SCP notariale à les garantir, les acquéreurs font valoir que Me H... n'a pas attiré leur attention sur les risques que leur faisait courir une garantie intrinsèque et qu'il ne leur a pas expliqué les mérites comparés de l'une et l'autre des garanties

Le notaire, en l'espèce, devait vérifier que l'opération dont il avait à connaître remplissait les conditions exigées par l'article R. 261-18 du CCH.

L'article L. 261-11 du code précité, dans sa version applicable aux faits de la cause, tel que modifié par la loi n° 93-949 du 26 juillet 1993 prévoit en effet que "le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :

a) La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;

b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;

c) Le délai de livraison ;

d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 (en l'état futur d'achèvement) du code, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement".

Et selon les dispositions de l'article R. 261-18 du même code et que le notaire a reproduit dans les actes (à l'exception du a), sans rapport avec le présent litige) : "la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes :

b) Si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 p. 100 du prix de vente prévu :

- par les fonds propres au vendeur ;

- par le montant du prix des ventes déjà conclues ;

- par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.

Toutefois, le taux de 75 p. 100 est réduit à 60 p. 100 lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 p. 100 du prix de vente par les fonds propres du vendeur. Pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations".

Enfin, selon l'article R. 261-20 du code précité, "Pour l'application des dispositions de l'article R. 261-18, b, le contrat doit préciser :

- que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur des dites garanties ;

- que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties, en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente.

Les justifications sont constituées :

- en ce qui concerne le montant du prix des ventes déjà conclues, par une attestation du notaire ;

- en ce qui concerne les crédits confirmés ou les fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier".

Le notaire ne saurait être responsable du seul fait qu'il a instrumenté une vente accompagnée uniquement d'une garantie intrinsèque, dès lors que la loi prévoyait, à l'époque des ventes en cause, la possibilité de recourir à une telle garantie, lorsque l'opération immobilière pouvait être réputée en bonne voie.

On ne saurait reprocher au notaire d'avoir, en l'espèce, respecté la stricte neutralité qui s'imposait à lui en ne devenant pas le conseiller d'une partie au détriment de l'autre, et ce alors que la garantie offerte dépend de la seule volonté du vendeur et qu'elle est prévue par la loi.

Il ne lui appartenait pas davantage de s'immiscer dans le projet en apportant des éléments sur sa faisabilité, ou en la vérifiant, en exigeant notamment de la SCI Résidence Gauguin qu'elle produise son budget et il ne pouvait déduire de la structure de cette SCI l'incapacité qui serait la sienne de mener à bien le projet.

Il n'avait pas non plus de raisons de suspecter que les sommes que les acquéreurs s'étaient engagés à verser ne seraient disponibles pour financer la construction.

Seuls les actes établis pour M. et Mme E..., M. A... et Mme D... ne font aucune référence à la garantie extrinsèque.

Dans les actes de vente reçus le 21 décembre 2002, il était bien indiqué que le vendeur fournissait la garantie d'achèvement qui résulte des conditions propres à l'opération, au sens et dans les termes des articles R 261-7, définissant la garantie extrinsèque et R 261-18 b) définissant la garantie intrinsèque du code de la construction et de l'habitation, lesquels étaient tous deux reproduits en seconde partie de l'acte.

"Etre averti de la teneur" de la garantie au sens des dispositions de l'article R. 261.20 doit se comprendre en conséquence comme un simple renseignement, comme tel neutre et objectif et non comme une mise en garde contre les risques de la garantie intrinsèque ou un examen comparé des avantages (sécurité) et inconvénients (coûts) respectifs.

Il importe peu dès lors que les actes établis pour M. et Mme E..., M. A... et Mme D... et reçus en 2003 n'aient fait aucune référence à la garantie extrinsèque, dès lors que l'information relative « à la teneur de la garantie d'achèvement résultant de l'existence de conditions propres à l'opération » résulte de la reproduction des dispositions de l'article R. 261-18 du code précité dans ces actes.

Le vendeur n'étant pas en mesure de fournir cette garantie intrinsèque, s'agissant des ventes réalisées le 21 décembre 2002, préalablement à la signature des actes, il était prévu que la justification résulterait d'une déclaration qu'il en ferait au notaire, dans un délai déterminé et qu'elle serait reçue par acte authentique, dont une expédition serait adressée à l'acquéreur.

Mais elle a été fournie immédiatement après, l'acte "constatant la réalisation de la condition suspensive de la justification du financement par la SCI Résidence Gauguin" a été reçu le 21 décembre 2002, le notaire se fondant sur les six actes de vente qu'il avait reçus à cette même date, à savoir les ventes à M. G..., à M. et Mme Z..., à M. X..., à Mme C... et à la SCI Bedoit, pour un montant total de 619 704,48 euros ainsi que sur l'attestation établie par l'architecte, datée du 20 décembre 2002 et relative à l'achèvement des fondations.

La valeur des terrains a été à juste titre retenue dans le montant total des ventes en raison de l'apport qu'en faisait la SCI au projet, dès lors qu'il n'est pas contesté que le terrain était entièrement payé, qu'il n'est pas allégué qu'il était grevé d'hypothèques, en sorte que sa valeur pouvait en conséquence être comprise comme déjà investie dans l'opération.

C'est pas des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a dit que le notaire avait pu estimer la valeur des terrains à la somme qu'il a retenue, compte tenu de sa connaissance du marché et de l'évolution de celui-ci sur la période considérée, entre l'acquisition et l'estimation, avec une progression moyennes de 4% par an pendant 7 ans, étant observé que si cette estimation est contestée, sans être utilement combattue, elle n'est pas arguée de faux.

Dès lors, pour un prix de vente de l'immeuble entier fixé à 902 617,53 euros, le vendeur devait justifier d'un financement à 75%, soit 676 963,15 euros.

Avec des ventes réalisées pour 619 704,48 euros et un apport à hauteur de 65 500 euros, la Sci Résidence Gauguin justifiait d'un financement pour 685 204,48 euros, conforme aux prévisions légales.

Le rapprochement des actes permet de retenir qu'à la date de l'achèvement des fondations la SCI Résidence Gauguin pouvait se prévaloir de contrats de réservation en nombre suffisant pour justifier de que l'ensemble de l'opération était financée à 75 % et obtenir des acquéreurs le versement de 35 % des sommes dues.

C'est par référence aux énonciations de l'acte du 21 décembre 2002 constatant la réalisation de la condition suspensive que le notaire a, dans les actes de 2003, rappelé les éléments constitutifs de cette garantie (achèvement des fondations et financement de l'opération à 75 % à cette date).

Dès lors que le notaire n'a pas l'obligation de se livrer d'office à des investigations sur la solvabilité des parties ou l'opportunité économique de l'opération, qu'il n'est pas établi qu'il avait connaissance des antécédents de M. L..., associé majoritaire de la SCI Résidence Gauguin ou qu'il aurait eu des raisons de suspecter sa probité ou la solvabilité de la SCI, et alors que rien ne pouvait laisser supposer que la garantie fournie, qui existait bien, ne pourrait être utilement mise en oeuvre, les acquéreurs, doivent être déboutés des demandes dirigées à l'encontre de M. H... et de la SCP notariale.

Le jugement du tribunal de grande instance d'Evreux sera infirmé en ce qu'il a retenu une faute commise par le notaire et l'a condamné en conséquence, in solidum avec la SCP notariale, à indemniser les acquéreurs de leur préjudice,
ALORS QUE tenu, en vertu de son devoir de conseil, d'assurer l'efficacité et la sécurité des actes qu'il dresse, le notaire doit mettre en garde les acquéreurs contre les risques d'insolvabilité du promoteur menaçant le bon déroulement d'un programme immobilier en présence d'indices mettant en doute sa probité et à cet effet, procéder à toutes vérifications utiles en particulier lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le tribunal de commerce d'Évreux avait prononcé, avec exécution provisoire, le 23 mars 2000, à l'encontre de M. Jean-Pierre L..., associé majoritaire et principal animateur de la SCI Résidence Gauguin lors des ventes de 2002, l'« interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler directement ou indirectement (
) toute personne morale » pour une durée de dix années, « avec les mesures de publicité prévues par la loi » ; qu'il résultait des extraits KBis versés aux débats que deux sociétés dont M. L... était le gérant avaient fait l'objet d'une procédure collective, à savoir la SARL Évreux Immobilier le 27 mars 1997 et la SCI la Cour de la Londe le 11 septembre 1998 toutes deux clôturées pour insuffisance d'actif ; que M. Gérard K..., désigné par la suite en qualité de gérant de la SCI Résidence Gauguin en remplacement de M. L..., était le frère de M. Gilles K..., gérant de l'agence immobilière SOD ayant commercialité le projet litigieux et dont la responsabilité avait été définitivement retenue dans le préjudice des acquéreurs ; que la cour d'appel a encore constaté qu'une élue municipale à Louviers, commune d'environ 18.000 habitants où officiait le notaire, avait mis en garde les responsables de cette agence immobilière contre les risques qui pesaient sur l'opération, en raison d'une précédente affaire immobilière dans laquelle M. L... était parti sans laisser d'adresse, que le chantier abandonné était situé à proximité de l'étude notariale et que le siège social de l'une des sociétés placées en liquidation judiciaire et anciennement dirigée par M. L... était également situé à proximité ; qu'il résulte ainsi des propres constatations de l'arrêt que de nombreux indices révélaient l'existence d'un risque financier menaçant de compromettre la bonne réalisation du programme immobilier, ce qui devait conduire le notaire à procéder à certaines investigations élémentaires, de façon à alerter les acquéreurs de ce risque et ainsi leur permettre d'apprécier en connaissance de cause l'opportunité de conclure les ventes ; qu'en estimant qu'aucun manquement à son devoir de conseil ne pouvait être reproché au notaire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil devenu l'article 1240,

ALORS QUE le manquement du notaire à son devoir d'information et de conseil incluant la mise en garde des acquéreurs contre les risques d'insolvabilité du promoteur révélés par ses antécédents, est nécessairement à l'origine du préjudice subi par les acquéreurs qui n'auraient jamais contracté s'ils avaient eu connaissance des informations omises ; qu'en se bornant à relever, pour écarter le lien de causalité entre les manquements reprochés et les préjudices subis par les acquéreurs en raison du surcoût de travaux résultant de l'abandon du chantier consécutivement au placement du promoteur immobilier en liquidation judiciaire, que les éléments relatifs à la situation de M. L... n'avaient eu aucune incidence sur le transfert de propriété et que le défaut de diligence quant à la régularité des statuts n'avait eu aucune conséquence sur l'inachèvement de la construction sans rechercher, comme elle y était invitée (cf conclusion des exposants du 25 mars 2016, p. 33/34), si, mieux informés de la situation de M. L..., les acquéreurs n'auraient pas renoncé à leur investissement de sorte qu'ils devaient obtenir réparation de leur préjudice tenant au surcoût des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240.