Cour de Cassation · civ1 — 6 juin 2018

CIV. 1

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 juin 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10356 F

Pourvoi n° V 17-18.716







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Arnaud X..., domicilié [...] ,

contre l'arrêt rendu le 21 mars 2017 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Fada's investissement, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 2 mai 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Y..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. X..., de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de la société Fada's investissement ;

Sur le rapport de M. Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à la société Fada's investissement la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait dit que M. Arnaud X..., notaire à Noyon, avait engagé sa responsabilité civile professionnelle à l'égard de la SCI Fada's Investissement et d'AVOIR condamné M. Arnaud X... à payer à la SCI Fada's Investissement la somme de 174 700 euros en réparation de son préjudice financier ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la faute reprochée au notaire [
] il convient de relever que les actes notariés produits ainsi que l'étude menée par les services du cadastre établissent que lors de la rénovation du cadastre en 1969 une parcelle cadastrée section [...] a été divisée en une parcelle cadastrée section [...] correspondant à la cour commune et au porche et une parcelle section [...] comprenant l'ensemble immobilier au-dessus du porche et ce alors que selon l'acte antérieur de propriété du 15 octobre 1963, le passage sous l'immeuble ou [le] porche faisait partie de l'ensemble immobilier correspondant à la parcelle [...] et était d'ailleurs grevé d'un droit de passage au profit des propriétaires de la cour commune ; que néanmoins lors de l'établissement de l'état descriptif de division par M. X... le 28 février 2004 relatif à la copropriété portant sur les sections [...] et [...] aucune erreur de cadastre n'a été mentionnée alors même qu'une partie de l'immeuble en faisant partie surplombait la parcelle [...] comprenant la cour commune et le passage et que les trois étages de l'immeuble ne sont accessibles que par ce passage ; que le jugement entrepris a par ailleurs justement retenu qu'en ne respectant pas la procédure de rectification des erreurs cadastrales et en se contentant d'une modification de la représentation graphique du plan par les services du cadastre consistant dans le déplacement d'une flèche alors qu'une telle rectification nécessitait également un changement de contenance et la rédaction d'un acte accompagné d'un document d'arpentage et soumis au préalable à publicité, le notaire auquel il incombe d'assurer la validité et l'efficacité des actes requérant son concours a fait preuve d'une légèreté blâmable ; qu'en n'identifiant pas la difficulté dans son état descriptif de division en 2004 puis en relevant la difficulté mais en ne mettant pas en oeuvre les procédures adéquates pour y remédier à l'occasion de la vente en 2006 M° Arnaud X... a commis une faute grave dans l'exercice de ses fonctions ; [
] que la SCI Fada's Investissement se retrouve propriétaire d'un ensemble immobilier dont le seul passage en permettant l'accès ne lui appartient pas mais appartient à d'autres propriétaires en raison d'une erreur cadastrale ; qu'il en résulte une grave difficulté l'empêchant de rentabiliser son investissement ; qu'elle justifie ainsi avoir dû renoncer à la vente de deux appartements en raison précisément des difficultés relatives à la situation cadastrale ; qu'il existe donc bien pour la SCI Fada's Investissement un préjudice directement lié à la faute commise par le notaire dont la responsabilité est donc engagée ; [
] ; qu'au vu des pièces produites et sur la base des transactions avortées étant observé que l' intimé ne conteste pas dans l'hypothèse de l'indemnisation d'un préjudice que soit retenue une marge de plus-value de 10,75 % et où sur les treize appartements une dizaine présentent des caractéristiques peu éloignées et qu'avant de se résoudre à laisser en location les appartements elle a perdu des loyers pour les appartements libérés en vue de leur vente mais également en tenant compte du fait que la perte de valeur de l'immeuble n'est pas définitive et ne peut être comparée à la perte de la nue-propriété, il convient d'évaluer le préjudice financier subi par la SCI Fada's investissement à la somme 174700 euros ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'obligation qui pèse sur le notaire de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il dresse, s'étend à tous les actes auxquels il donne la forme authentique ; qu'en l'espèce, la parcelle [...] et la parcelle [...] sont devenues assises d'un règlement de copropriété avec état descriptif de division dressé par M. Arnaud X..., le 28 février 2004, soit deux années avant la vente litigieuse, sans que cet officier ministériel ne fasse état d'une erreur de plan cadastral alors que : - 1° une partie de l'immeuble en étant l'objet, surplombe la parcelle cadastrée [...] à usage de passage ou de cour commune ; - 2° les trois étages de l'immeuble ne sont accessibles que depuis ce passage cadastré [...] qui appartient à d'autres propriétaires ; qu'en sa qualité de professionnel tenu de prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité d'un acte requérant son concours, Maître Arnaud X..., a fait preuve d'une légèreté blâmable en considérant que sa correspondance adressée au cadastre le 26 avril 2006 suffisait à rétablir la situation, étant relevé par ailleurs, qu'au vu des pièces versées aux débats, il n'avait d'autre assurance de ce que la situation aurait été rétablie, qu'au travers d'une mention manuscrite anonyme apposée sur ladite correspondance et portant "satisfait le 2 mai 2006" ; qu'en ne produisant aux services du cadastre, ni le document d'arpentage divisant la parcelle [...] en deux parties : l'une sous le porche et l'autre pour le surplus de la parcelle et un état descriptif de division, permettant de distinguer le sol de l'élévation ou, à tout le moins, d'avoir averti la SCI Fada's Investissement des risques liés à une situation ne pouvant se régler par un coloriage ou l'orientation d'une flèche, Maître Arnaud X... a failli à ses obligations et doit être condamné à réparer le préjudice en résultant ; que, sur la réparation du préjudice, aux termes de l'article 1147 du code civil : "le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part" ; cependant qu'en matière contractuelle et conformément aux termes de l'article 1150 du code civil: "le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée" ; que la Sci Fada's Investissement verse aux débats des pièces justifiant de ce qu'elle n'a pu mener à bien la vente de deux appartements dépendant de l'immeuble litigieux, en raison de difficultés procédant de sa situation cadastrale ; que la SCI Fada's Investissement verse également aux débats une évaluation de son préjudice établie par un expert-comptable, le Cabinet Tilly & Guerin, qui l'évalue à une somme globale de 382 170 euros soit plus de 66% du prix d'acquisition ; qu'en outre cette évaluation prend pour base l'intégralité du lot acquis par la S. C. I. Fada's Investissement, qu'elle doit être appréciée au regard de la nature cyclique du marché de l'immobilier, des conséquences de la crise financière survenue postérieurement à l'acquisition litigieuse et de la nature intrinsèque d'un bien situé dans une ville à l'attractivité des plus limitées ; qu'en outre la demanderesse qui fait état de ses projets de "vente à la découpe" ne peut, dans le même temps, arguer de ce que la perte de loyers augmenterait son préjudice, la perte d'opportunité sur les plus-values étant, pour les raisons exposées ci-dessus, des plus hypothétiques, l'immeuble ne pouvant au surplus être raisonnablement qualifié "d'invendable," alors qu'il conserve sa nature d'immeuble de rapport, sis au coeur du centre-ville de Noyon ;

1°) ALORS QU'un notaire est fondé à prêter foi aux actes et décisions administratifs ; qu'en imputant à faute au notaire de ne pas avoir respecté la procédure de modification de plan cadastral bien qu'elle ait relevé qu'à la demande de l'officier ministériel les services du cadastre avaient rectifié le plan cadastral ce dont il résultait qu'ils estimaient que cette procédure ne s'appliquait pas dans cette hypothèse, analyse que le notaire était fondé à présumée exacte et pouvait dès lors considérer que la décision de rectification était valable, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse les mentions d'un cadastre ne valent pas titre de propriété ; qu'en affirmant que la SCI Fada's avait subi un préjudice financier car en raison de l'erreur cadastrale qui n'avait pu être rectifié elle avait été « dans l'impossibilité de disposer d'un accès à la rue juridiquement consacré » et aurait été dans « l'impossibilité de régulariser la situation » (conclusions adverses, p. 11, § 6) sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée si dès lors qu'elle bénéficiait d'un titre, la société Fada's Investissement n'était pas à même de justifier de ses droits sur les biens acquis et partant de les céder, nonobstant l'erreur entachant les mentions du cadastre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce.