Cour de Cassation · civ1 — 13 juin 2018

CIV. 1

LG



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 juin 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10414 F

Pourvoi n° J 17-20.799





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Porte de Muret, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 2 mai 2017 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Didier X..., domicilié [...] ,

2°/ à la société Muret activités, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

3°/ à la société Régis Zenou-Denis Robin, société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 15 mai 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Y..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Porte de Muret, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. X... et de la société Régis Zenou-Denis Robin, de la SCP Odent et Poulet, avocat de la SCI Muret activités ;

Sur le rapport de M. Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Porte de Muret aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. X... et à la société Régis Zenou-Denis Robin la somme globale de 1 500 euros ainsi que la même somme à la SCI Muret activités ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Porte de Muret


PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI PORTE DE MURET de son action en responsabilité notariale dirigée contre Maître Didier X... et la SCP Régis ZENOU & Didier ROBIN ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE selon l'article 1321-1 du code civil, est nulle et de nul effet toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d'une vente d'immeuble ou d'une cession de fonds de commerce ou de clientèle ou d'une cession d'un droit à un bail ou du bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble et tout ou partie de la soulte d'un échange ou d'un partage comprenant des biens immeubles, un fonds de commerce ou une clientèle ; que, contrairement à ce qu'a relevé le premier juge, la similitude pouvant exister entre le montant des régularisations de TVA à reverser par le vendeur et les différences des prix de vente contenus dans le mandat du 26 septembre 2008 à hauteur de 3 000 000 E et dans le compromis de vente du 9 avril 2008, puis dans l'acte authentique du 9 juillet 2008, soit 3250000 E, ne suffit pas en elle-même à établir que l'acte sous-seing privé constituerait une contre-lettre au sens de l'article 1321-1 du Code civil ; qu'au demeurant, il résulte de la correspondance échangée entre les notaires que ce supplément de prix a eu pour cause la résiliation du bail par le vendeur avant la signature de l'acte ; qu'en conséquence, le document sous-seing privé du 9 juillet 2008 ne saurait s'analyser en une contre-lettre frappée de nullité en application de ce texte mais demeure valable entre les deux parties qui l'ont signé ; qu'il convient en conséquence de réformer le jugement déféré en ce qu'il a annulé l'acte sous-seing privé du 9 juillet 2008 ; que la SCI PORTE DE MURET ne rapporte nullement la preuve que cette lettre a été l'oeuvre des notaires instrumentaires, ce que ces derniers contestent formellement, ni même qu'ils en aient eu connaissance ; qu'il s'ensuit que les notaires n'encourent aucune responsabilité qui résulterait d'un manquement à leur obligation d'information qui ne peut porter sur des éléments qui leur sont inconnus ni de l'imprécision ou de la maladresse des termes utilisés dans ce document ; que la teneur de celui-ci révèle en revanche la parfaite connaissance qu'avaient ses signataires du mécanisme fiscal de régularisation de la TVA qui en était l'objet même ; que, dès lors, la SCI PORTE DE MURET ne saurait se prévaloir de sa méconnaissance des dispositions fiscales applicables en matière d'imputation finale de la charge de la TVA par elle acquittée et reprocher à ce titre aux notaires un manquement à leur obligation d'information et de conseil ; (
) ; qu'en conséquence que la SCI PORTE DE MURET n'établit pas la réalité des fautes qu'elle impute aux notaires et à la SCI MURET ACTIVITÉS en sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes ;

ET AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTES QUE (
) la société PORTE DE MURET ne peut reprocher aux notaires de ne pas avoir envisagé toutes les conséquences fiscales de la vente alors que la teneur de l'acte sous-seing privé litigieux démontre que les conséquences fiscales ont été débattues directement entre acquéreur et vendeur en dehors de toute intervention du notaire sur ces questions ; que l'acte sous-seing privé démontre au contraire que les parties ont entendu négocier ces questions en dehors de l'office des notaires ; que la responsabilité des notaires n'est donc pas engagée, car en considération de ce qui a été porté à leur connaissance, l'acte est pleinement efficace et il n'est pas démontré qu'ils aient reçu mandat de procéder à une étude globale fiscale prenant en compte le maintien ou au contraire la cessation des activités commerciales exercées dans les lieux par des locataires. Les locaux étant vides, les notaires ne pouvaient qu'attirer l'attention des parties sur le caractère obligatoire des régularisations, l'acte litigieux étant illégal au regard de l'article 1321-1 du code civil, il ne peut être soutenu qu'il ait été rédigé sur leurs conseils ;

1°) ALORS QUE tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés aux actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, un notaire manque à son obligation d'information et de conseil lorsqu'il ne démontre pas avoir personnellement informé les parties du régime fiscal applicable à l'opération ; qu'en affirmant, pour dire que les notaires n'avaient pas manqué à leur obligation d'information et de conseil, que ces derniers n'avaient pas eu connaissance de l'accord sous seing privé relatif à la régularisation de TVA conclu entre les parties le jour de la signature de l'acte authentique de vente, quand il lui appartenait de vérifier si les notaires avaient personnellement informé leurs clients avant la vente du régime fiscal applicable et des modalités de récupération de la TVA, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable, devenu 1240 du même code ;

2°) ALORS QUE les compétences et connaissances personnelles des parties ne libèrent pas le notaire de son obligation de conseil ; qu'en affirmant, pour considérer que parties ne peuvent pas reprocher aux notaires d'avoir manqué à leur obligation d'information et de conseil en matière fiscale, qu'elles avaient une parfaite connaissance du mécanisme fiscal de régularisation de la TVA, la cour d'appel a violé de plus fort l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable, devenu l'article 1240 du même code ;

3°) ALORS QUE le notaire qui a été informé, de quelque manière que ce soit, des préoccupations fiscales de son client avant la vente, manque à son obligation de conseil en ne lui délivrant pas une information complète sur ce point ; qu'en affirmant, pour considérer que les notaires n'avaient pas manqué à leur obligation d'information et de conseil, que ces derniers n'avaient pas eu connaissance de l'accord sous seing privé relatif à la régularisation de TVA conclu entre les parties concomitamment à l'acte de vente, sans vérifier, comme elle y avait été invitée, si les notaires n'avaient pas spécialement été informés des préoccupations fiscales de leurs clients avant la signature de l'acte authentique, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable, devenu l'article 1240 du même code.


SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI PORTE DE MURET de sa demande indemnitaire dirigée contre la SCI MURET ACTIVITES ;

AUX MOTIFS QUE selon l'article 1321-1 du code civil, est nulle et de nul effet toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d'une vente d'immeuble ou d'une cession de fonds de commerce ou de clientèle ou d'une cession d'un droit à un bail ou du bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble et tout ou partie de la soulte d'un échange ou d'un partage comprenant des biens immeubles, un fonds de commerce ou une clientèle ; que, contrairement à ce qu'a relevé le premier juge, la similitude pouvant exister entre le montant des régularisations de TVA à reverser par le vendeur et les différences des prix de vente contenus dans le mandat du 26 septembre 2008 à hauteur de 3 000 000 E et dans le compromis de vente du 9 avril 2008, puis dans l'acte authentique du 9 juillet 2008, soit 3250000 E, ne suffit pas en elle-même à établir que l'acte sous-seing privé constituerait une contre-lettre au sens de l'article 1321-1 du Code civil ; qu'au demeurant, il résulte de la correspondance échangée entre les notaires que ce supplément de prix a eu pour cause la résiliation du bail par le vendeur avant la signature de l'acte ; qu'en conséquence, le document sous-seing privé du 9 juillet 2008 ne saurait s'analyser en une contre-lettre frappée de nullité en application de ce texte mais demeure valable entre les deux parties qui l'ont signé ; qu'il convient en conséquence de réformer le jugement déféré en ce qu'il a annulé l'acte sous-seing privé du 9 juillet 2008 (
) ; que la lecture de la lettre du 9 juillet 2008 révèle qu'elle ne contient de la part de la SCI MURET ACTIVITÉS aucun autre engagement que celui de tenir informée la SCI PORTE DE MURET de la conclusion par ses soins, conformément à son objet social, de baux commerciaux eux-mêmes assujettis à la TVA, dans le délai d'un an, sans qu'il puisse être reproché à la SCI MURET ACTIVITÉS, qui n'a jamais souscrit un tel engagement, de n'avoir pas opté immédiatement et par anticipation pour le régime fiscal de la TVA avant la conclusion effective des baux ; que cette obligation d'information ne peut s'analyser comme une condition purement potestative dès lors que la conclusion par l'acquéreur d'un ou plusieurs baux assujettis à la TVA et portant sur la totalité du bâtiment à laquelle était subordonnée l'opération envisagée ne pouvait en aucune manière, au regard de l'importance des locaux concernés par le litige, intervenir à l'insu du vendeur ; qu'en l'absence de preuve de la conclusion par la SCI MURET ACTIVITES de baux commerciaux répondant aux conditions et dans le délai prescrits, la SCI PORTE DE MURET ne peut lui imputer un manquement à ses obligations contractuelles et lui reprocher de n'avoir pas exécuté de bonne foi l'accord du 9 juillet 2008 ; qu'en conséquence que la SCI PORTE DE MURET n'établit pas la réalité des fautes qu'elle impute aux notaires et à la SCI MURET ACTIVITÉS en sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l' a déboutée de ses demandes ;

1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer un document de la cause ; que selon l'accord du 9 juillet 2008, « la SCI PORTE DE MURET sollicite de l'acquéreur, la SCI MURET ACTIVITÉS, qu'elle consente à ce que la société PORTE DE MURET lui refacture le montant de la TVA qu'elle va devoir payer au titre de la régularisation susvisée » ; qu'en affirmant que la lettre du 9 juillet 2008 « ne contient de la part de la SCI MURET ACTIVITÉS aucun autre engagement que celui de tenir informée la SCI PORTE DE MURET de la conclusion par ses soins, conformément à son objet social, de baux commerciaux eux-mêmes assujettis à la TVA, dans le délai d'un an », quand l'acquéreur s'était engagé, en donnant son accord, à rembourser à la venderesse le montant de la TVA payée par celle-ci au trésor public au titre de cette vente, la cour d'appel a violé le principe interdisant au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

2°) ALORS QUE méconnait les termes du litige, le juge qui dénature les conclusions échangées entre les parties ; que dans ses conclusions d'appel (p. 20), la SCI PORTE DE MURET avait expressément soutenu que la clause subordonnant le remboursement de TVA à la location des lieux loués par l'acquéreur dans un délai d'un an devait être considérée comme une condition potestative réputée non écrit ; qu'en affirmant que l'obligation d'information mise à la charge de l'acquéreur sur la conclusion de baux ne peut s'analyser comme une condition purement potestative, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.