Cour de Cassation · civ1 — 11 juillet 2018

CIV. 1

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 juillet 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10474 F

Pourvoi n° H 16-20.011







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. I... C... , domicilié résidence Le Consul, 2 place Hector Serres, 40100 Dax,

2°/ la société I... C... , Christophe X..., Béatrice Y..., société civile professionnelle, dont le siège est résidence Le Consul, 2 place Hector Serres, 40100 Dax,

contre l'arrêt rendu le 27 avril 2016 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à M. Patrick Z...,

2°/ à Mme Isabelle A...,

domiciliés [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 12 juin 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. B..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. C... et de la SCP I... C... , Christophe X..., Béatrice Y..., de Me E..., avocat de M. Z... et de Mme A... ;

Sur le rapport de M. B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. C... et la SCP I... C... , Christophe X..., Béatrice Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. Z... et Mme A... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. C... et la SCP I... C... , Christophe X..., Béatrice Y....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, d'AVOIR dit que M. I... C... , notaire, avait commis des fautes directement en relation avec le préjudice subi par Mme Isabelle A... et M. Patrick Z..., jugé ce préjudice certain, et condamné in solidum Me C... avec la SCP C... , X..., Y..., notaires associés, à payer à Mme Isabelle A... et M. Patrick Z... la somme de 784.918 euros ;

AUX MOTIFS QU'il est constant que le 28 février 2005, Me C..., notaire à Dax, a prêté son concours pour établir l'acte par lequel M. Moïse G... a vendu à M. Patrick Z... et Mme Isabelle A... un immeuble à usage de maison d'hôtes dans lequel ils escomptaient y poursuivre cette activité, sis à Ponteix Les Forges (40) au prix de 289 554 € ; que l'expertise obtenue en référé par les acquéreurs a révélé que l'immeuble était à l'intérieur comme à l'extérieur (terrasse, parc), entièrement infesté de termites en activité au point que les travaux nécessaires pour le remettre dans l'état où il aurait dû être, s'élèvent à la somme de 588 000 € s'il est fait le choix d'une restauration, ou encore, à celle moins onéreuse de 537 000 € s'il est opté pour une démolition et reconstruction, ce qui dépasse, dit l'expert judiciaire, non seulement la valeur d'achat de l'immeuble mais encore, sa valeur vénale (page 10 du rapport), indiquant encore, qu'un seul coup de poinçon donné lui a suffi pour détecter les termites en activité et révéler que l'ensemble des poutres, pièces porteuses, colombage et huisseries était creux et devenu non porteur, ce que la société Acctif Techni-Contrôle, chargée du contrôle des termites, aurait pu découvrir s'il elle avait mené un contrôle à minima et réglementaire ; qu'à cet égard, par un arrêt définitif en date du 24 novembre 2011, la Cour de ce siège, statuant dans l'instance introduite par les acquéreurs à l'encontre de M. G... le vendeur et de la société Acctif Techni-Contrôle, a qualifié de faux le deuxième état parasitaire, a déclaré la clause de non-garantie des vices cachés contenue à l'acte non opposable aux acquéreurs, retenu la responsabilité du vendeur et de la société Acctif Techni-Contrôle, et les a condamnés in solidum à payer à M. Patrick Z... et Mme Isabelle A... la somme de 784 918 €, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il s'est avéré que M. G... était devenu insolvable et que la société Acctif Techni-Contrôle, non assurée, était en liquidation judiciaire, ne permettant pas ainsi à M. Patrick Z... et Mme Isabelle A... de recouvrer leur créance ; que c'est dans ces conditions qu'ils ont assigné le notaire sans qu'à cet égard, il ne puisse leur en être fait le reproche, dès lors que la responsabilité du notaire n'est pas subsidiaire, et qu'ils auraient très bien pu n'assigner que le seul notaire en responsabilité ; que lorsqu'il est l'unique rédacteur d'un acte, ce qui est le cas en l'espèce, le notaire est tenu de veiller à assurer l'équilibre de l'ensemble des intérêts en présence ; qu'il doit encore, outre conseiller les deux parties à la convention sur la portée des engagements souscrits de part et d'autre, assurer la validité et la pleine efficacité de l'acte selon les prévisions des parties et se mettre concrètement en situation d'exécuter son devoir d'information et de conseil ; qu'en l'espèce, il est établi que lorsque le vendeur M. G... a acquis cet immeuble le 22 janvier 2002, suit trois années auparavant, la présence de termites en activité avait été décelée et l'état parasitaire contenu à cet acte passé par-devant Me H..., notaire à Mimizan (40) révélait que "tous les bois anciens (colombages, encadrements) étaient fortement détériorés", qu'il y avait "d'importantes dégradations"... "de fortes attaques"... etc...), qu'"un traitement avait été réalisé mais n'était pas suffisant", qu'"un examen plus approfondi était nécessaire..." au point qu'une clause protégeant M. G... en mettant à la charge de sa venderesse le coût du détermitage y avait été insérée (Cf. pages 5 et 6 de l'acte - pièce n° 1 de M. Patrick Z... et Mme Isabelle A...) ; que pourtant, et alors que Me C... était en possession de cet acte de propriété de M. G..., et que dans le compromis de vente passé entre ce dernier et M. Patrick Z... et Mme Isabelle A... que Me C... était chargé de réitérer sous forme authentique, le contrôle parasitaire y figurait parmi les clauses suspensives, le notaire ne répercutera pas aux acquéreurs ces informations alarmantes sur l'état de l'immeuble, pas plus, qu'il n'invitera le vendeur à justifier des traitements préconisés contre les termites depuis l'achat de l'immeuble en 2002 ; qu'il ne transmettra pas non plus aux acquéreurs préalablement à la signature de l'acte, les deux contrôles parasitaires et y annexera au dernier moment le second, sans remarquer que n'y figuraient pas les références de la compagnie d'assurance de cette société, mais encore qu'il était incomplet ; qu'en effet, la dernière page avait été retirée, ce dont le notaire aurait pu se rendre facilement compte dès lors qu'en bas de chaque page figure le numéro de la page sur le nombre de pages qu'en contient le rapport, soit 8 pages, et que la dernière page du rapport se terminait par la numérotation 7/8 ; qu'or, cette dernière page contenait une mention écrite de la main du vendeur libellés ainsi : "Ma maison est un établissement recevant du public ne peut être détériorée tant au point de vue des huisseries que portes et fenêtres lors du contrôle et diagnostic antiparasitaire, je décharge la société Techni Contrôle d'Anglet de toute suite" ; que s'il n'était pas demandé à Me C... de se rendre sur les lieux pour s'assurer de l'état de l'immeuble objet de la transaction, ce qu'il n'avait pas besoin de faire en l'espèce, eu égard au descriptif éloquent de l'immeuble contenu dans l'acte de propriété du vendeur, ni même d'apprécier la compétence du technicien contrôleur, ce qui ne lui est pas reproché non plus, il devait a minima s'assurer que le rapport parasitaire qui relevait d'une condition suspensive du compromis de vente, avait au moins l'apparence d'un vrai contrôle pour répondre aux normes réglementaires, qu'il était complet, et qu'y figuraient les coordonnées de la compagnie d'assurances du contrôleur certificateur ; que, bien que le notaire soutienne qu'il n'avait aucun moyen de déceler que le deuxième rapport était une simple copie du premier, il avait néanmoins les informations suffisantes de par l'acte de propriété du vendeur, pour avoir sa vigilance attirée par ce deuxième état parasitaire incomplet dans les investigations menées par le contrôleur, ainsi que par la dernière page manquante, et aurait dû exiger du vendeur qu'il la produise ; que contrairement à ce que soutient le notaire, cette page est importante et n'intéresse pas seulement les rapports de la société de contrôle et du vendeur, dès lors qu'elle établit que le vendeur a limité le contrôle parasitaire du technicien en s'opposant à ce que celui-ci s'effectue sur partie de l'immeuble, au point de décharger ce dernier de toute responsabilité ; qu'ainsi et en l'état, ce rapport n'apparaissait pas fiable et méritait un nouveau contrôle par un autre technicien ou, au minimum, des explications de la part du vendeur ou du technicien de contrôle dès lors que Me C... connaissait le rapport alarmant de l'état fortement détérioré de l'immeuble et la présence des termites en activité en 2002 ; que pour autant, Me C... non seulement, se dispensera de ces diligences, mais encore, allait prévoir à l'acte, à la demande du vendeur et en sa faveur, non seulement des clauses de garantie pour vices cachés, mais encore, une clause mettant à la charge des acquéreurs les traitements amiante, plomb et antiparasitaire sans recours possible contre ce dernier, alors que dans le même temps et en contrariété avec les deux rapports de la société Acctif, il mentionnait à la page 11 de l'acte dans le paragraphe "LUTTE CONTRE LES TERMITES" ... "Les recherches ont révélé "la présence de termites" ainsi qu'il ressort de l'état parasitaire du 21 février 2005", alors que ce rapport, comme le précédent, ne révélait que la présence "de traces" de termites, ce qui permet ainsi au notaire de s'autoriser à soutenir dans ses écritures, mais sans pour autant, en rapporter le moindre commencement de preuve, que les acquéreurs avaient connaissance de la présence de termites en activité puisque, selon lui, ils auraient négocié le prix eu égard à "la présence" de termites (page 2, 5eme paragraphe) ; qu'il s'évince de ce qui précède que le notaire a commis des manquements à son devoir d'information, d'une part, en procédant à la rétention de renseignements importants qu'il possédait sur l'état dégradé de l'immeuble et sa contamination récente par des termites en activité et qu'il lui aurait suffi pour remplir cette obligation de simplement lire aux acquéreurs les pages 5 et 6 édifiantes de l'acte de propriété de leur vendeur pour les alerter sur le réel état de l'immeuble, et d'autre part, en ne communiquant pas aux acquéreurs préalablement à la signature de l'acte les rapports parasitaires, tout en ne procédant pas lui-même à un minimum de contrôle pour ne pas s'être rendu compte que le rapport parasitaire qu'il allait annexer à son acte et qu'il est censé en outre, avoir lu aux acquéreurs le jour de la signature de l'acte, n'était pas complet, faisant ainsi douter de sa sincérité ; qu'il a également manqué à son devoir d'impartialité en ne maintenant pas l'équilibre des intérêts en présence, en taisant l'état de l'immeuble qu'il connaissait, en ne s'assurant pas auprès du vendeur qu'un détermitage efficace avait été effectué, en ne sollicitant pas que celui-ci produise la dernière page manquante du deuxième rapport mais encore, en le garantissant par la clause des vices cachés et en mettant à la charge des acquéreurs les traitements éventuels contre les termites et autres insectes xylophages, sans recours possible contre le vendeur, alors que Me C... ne s'était pas donné les moyens de s'assurer que l'immeuble avait été débarrassé des termites, consignant même le contraire dans son acte à la page 11 en contrariété avec les deux rapports parasitaires ; que par ces manquements graves et fautifs, le notaire a privé de toute efficacité son acte et a directement concouru avec le vendeur et la société Acctif, au dommage subi par les acquéreurs à l'indemnisation duquel il sera en conséquence, condamné, car il est certain que parfaitement informés, ces derniers auraient renoncé à cet achat compte tenu de l'état de ruine en péril de cet immeuble atteint d'une infestation généralisée de termites, voué à la démolition, ou devant subir des "travaux colossaux" de restauration (dixit l'expert) pour le rendre conforme à sa destination, et qui a fait l'objet depuis, au vu du risque de son effondrement, d'un arrêté de péril pris le 13 juillet 2011 par le maire de la commune de Ponteix Les Forges, qui est toujours en vigueur à ce jour (pièce 15 des acquéreurs) ; que, sur l'étendue du préjudice, les acquéreurs sollicitent la somme de 790 918 € telle qu'elle leur a été allouée à titre de dommages-intérêts par la Cour de ce siège dans son arrêt du 24 novembre 2011 ; que le préjudice y est détaillé comme suit : - coût travaux évalué par l'expert judiciaire : 638 000 €, - préjudice d'exploitation de 2008 à 2011 : 18 592 €, - préjudice de jouissance (durée des travaux sur 15 mois et perte d'exploitation corollaire) : 128 326 €, TOTAL : 784 918 € ; que cette somme représente donc le coût des travaux de réparation que devront engager les acquéreurs pour rendre l'immeuble simplement conforme à sa destination, c'est-à-dire habitable, outre la perte d'exploitation liée à l'impossibilité d'y exercer l'activité projetée de maison d'hôtes, ainsi que le trouble de jouissance subi dès lors qu'ils comptaient y poursuivre l'activité de maison d'hôtes et que les travaux nécessaires pour rendre cet immeuble habitable s'étendront sur 15 mois, dit l'expert judiciaire ; que le préjudice ainsi allégué est certain ; qu'en conséquence, Me C... sera condamné in solidum avec la SCP C... - X... - Y..., notaires associés à Dax (40), à payer cette somme de 784 918 € à Mme Isabelle A... et M. Patrick Z..., sans qu'il y ait lieu d'y ajouter le montant de l'indemnité qui leur a été allouée par la Cour de ce siège dans son arrêt du 24 novembre 2011, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dès lors que cette dernière somme n'est pas directement en lien de causalité avec les manquements fautifs du notaire ;

1°) ALORS QUE le notaire visait le compromis de vente, produit par les consorts Z..., qui comportait une mention manuscrite ainsi rédigée : « bon pour vente, sous réserve du dépôt de garantie de 14.000 € et sous réserve que les traitements amiante, plomb, antiparasitaire soient à la charge des acquéreurs, vu l'importante diminution du prix demandé à la base » (avant-contrat, p. 10), pour en déduire qu'au terme des négociations menées entre les parties, le prix de vente avait été réduit en considération de la présence de termites ; qu'en affirmant que le notaire n'apportait aucun commencement de preuve pour établir une telle négociation, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'exposante en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en reprochant au notaire d'avoir dissimulé aux acquéreurs l'état d'infestation de l'immeuble litigieux par les termites, aux motifs qu'il n'était pas établi que les parties avaient négocié le prix de vente à la baisse en raison de la présence de termites (arrêt, p. 7, al. 2), quand l'avant-contrat produit par les acquéreurs comportait une mention manuscrite ainsi rédigée : « bon pour vente, sous réserve du dépôt de garantie de 14.000 € et sous réserve que les traitements amiante, plomb, antiparasitaire soient à la charge des acquéreurs, vu l'importante diminution du prix demandé à la base » (avant-contrat, p. 10), la cour d'appel a dénaturé cette pièce en violation de l'article 1134 du code civil, ensemble le principe selon lequel les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ;

3°) ALORS QUE tenu à un devoir d'impartialité, le notaire ne saurait conseiller les parties à l'acte qu'il instrumente la stipulation de clauses qui affectent l'équilibre de la convention, que seules les parties peuvent définir, et nuisent à l'un des cocontractants ; qu'en affirmant que le notaire était tenu de veiller à assurer l'équilibre de l'ensemble des intérêts en présence et qu'il avait manqué à cette obligation en ne s'assurant pas qu'un détermitage efficace avait été effectué et en instrumentant un acte exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés en raison de la présence de termites, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire ne saurait exercer son devoir de conseil sur l'équilibre d'une convention que les parties ont d'ores et déjà déterminé hors sa présence ; qu'en déduisant un manquement du notaire à son devoir d'impartialité de la stipulation dans l'acte authentique de clauses excluant la garantie des vices cachés et prévoyant la prise en charge par les acquéreurs des traitements antiparasitaires (arrêt, p. 7, al. 2), sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions du notaire, p. 2, al. 4), si ces clauses n'avaient pas déjà été prévues par les parties dans l'acte sous seing privé du 14 novembre 2004 conclu avant toute intervention du notaire, la cour d'appel a, en toute hypothèse, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

5°) ALORS QUE la mission du notaire s'exerce dans son domaine de compétence ; qu'en reprochant au notaire de ne pas avoir « répercut[é] aux acquéreurs [l]es informations alarmantes sur l'état de l'immeuble » et l'infestation parasitaire, mentionnées dans un précédent acte de vente conclu trois ans auparavant (arrêt, p. 6, al. 2 et 3), quand, professionnel du droit, il était fondé à se fier à l'expertise technique plus récente réalisée pour les besoins de la vente instrumentée qui selon les propres constatations de l'arrêt faisait état de traces de termites, et n'était pas qualifié pour relever le décalage entre le premier et le second états parasitaires, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

6°) ALORS QUE l'arrêté du 29 mars 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites interdit au technicien de réaliser des sondages destructifs de l'immeuble dont il contrôle l'infestation parasitaire ; qu'en imputant à faute au notaire de ne pas s'être assuré que l'état parasitaire annexé à l'acte « avait au moins l'apparence d'un vrai contrôle » (arrêt, p. 6, antépén. al.), sans préciser en quoi cet état parasitaire, réalisé par la société Acctif Techni-Contrôle qui, conformément aux règles de l'art, indiquait ne pas avoir procédé à des dégradations de l'immeuble inspecté, n'avait pas l'apparence d'un vrai contrôle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'arrêté du 29 mars 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites et de l'article 1382 du code civil ;

7°) ALORS QU'en reprochant au notaire l'absence de la dernière page du rapport parasitaire qu'il annexait à l'acte de vente litigieux aux motifs qu'elle était « importante » puisqu'elle « établit que le vendeur a limité le contrôle parasitaire du technicien en s'opposant à ce que celui-ci s'effectue sur partie de l'immeuble, au point de décharger ce dernier de toute responsabilité » (arrêt, p. 6, pén. al.), sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions du notaire, p. 11, al. 3 et 4), si cette information ne figurait pas également à la page 6 dudit annexe, qui mentionnait que « nous [le technicien] avons repéré des traces de termites. Afin de vérifier s'il y a de l'activité, il est nécessaire de voir en profondeur ce qui implique quelques dégradations. Or le propriétaire du bien ne nous a pas autorisé ces dégradations (attestation jointe) étant donné que ce bien reçoit du public. La responsabilité de Acctif Techni-Contrôle ne peut être engagée dans le cas d'activité de termites », de sorte qu'elle n'avait nullement été occultée aux acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

8°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'indemnisation ne saurait procurer à la victime un enrichissement ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions du notaire, p. 12, dernier al. à p. 13, al. 3), si l'octroi aux acquéreurs d'une somme correspondant au montant du détermitage de l'immeuble litigieux, soit 784.918 euros, en réparation du préjudice qu'ils auraient subi à l'occasion de l'acquisition d'un immeuble plus infesté par les termites qu'ils ne le pensaient moyennant le prix de 289.654 euros, soit un montant plus de deux fois moindre, n'entraînait pas un enrichissement contraire aux principes régissant la responsabilité civile, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

9°) ALORS QU'en toute hypothèse, un notaire ne peut être condamné à réparer un dommage que s'il est causé par les manquements qui lui sont reprochés ; qu'en condamnant le notaire à supporter l'intégralité du coût des travaux évalués par l'expert, quand il résultait de ses propres constatations que, s'ils n'avaient pas été informés de l'étendue exacte de l'infestation de l'immeuble qu'ils acquéraient, les consorts Z... avaient néanmoins été informés de la présence de termites (arrêt, p. 7, al. 2), de sorte qu'ils étaient conscients au moment de conclure l'acte qu'ils devraient supporter certains frais de détermitage, et qu'une fraction du coût desdits travaux devait, partant, être laissée à leur charge, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'article 1382 du code civil.