Cour de Cassation · civ1 — 12 septembre 2018

CIV. 1

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 septembre 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10508 F

Pourvoi n° H 17-11.965











R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société SCI [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2016 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre ), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Alexandre C... ,

2°/ à Mme Françoise X..., épouse C... ,

tous deux domiciliés[...] ,

3°/ à la société Eric Y...-Nathalie D..., société civile professionnelle, anciennement dénommée Jacques A... -Eric Y..., dont le siège est [...] ,

4°/ à la société Nadine E... -Thierry B... , société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

5°/ à la société Congrès immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 juin 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Betoulle, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Odent et Poulet, avocat de la société SCI [...], de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Congrès immobilier, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. et Mme C... ;

Sur le rapport de M. Betoulle, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société SCI [...] aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. et Mme C... la somme globale de 1 500 euros, ainsi que la même somme à la société Congrès immobilier ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société SCI [...].

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI [...] de ses demandes dirigées contre la SCP Jacques A... – Éric Y... ;

AUX MOTIFS QU'« il a été vu que l'acte rédigé par M. A... comprenait toutes les mentions nécessaires pour donner à la SCI [...] une pleine information des conditions juridiques de l'acquisition faite par celle-ci.
En outre, rien n'établit que M. A... a été informé par quiconque de l'intention des associés de la SCI, si elle existait, d'affecter le cas échéant et ultérieurement le bâtiment de fond de cour en logement, alors au contraire que les éléments susvisés tendaient à montrer que l'usage de l'ensemble immobilier acquis était exclusivement professionnel. Il ne peut, dans ces conditions, être reproché à M. A... de n'avoir pas spécialement et davantage attiré l'attention de l'acquéreur sur l'interdiction de réaffectation ultérieure du bâtiment de fond de cour à l'habitation. Sa responsabilité civile professionnelle n'est ainsi pas engagée » ;

ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés aux actes, spécialement quant à l'étendue et à la teneur des droits réels, dont il authentifie la vente ; qu'il était constant, en l'espèce, qu'avait été mentionnée et annexée à l'acte notarié de vente reçu le 27 novembre 2008 par M. A... une « convention de mitoyenneté », non paraphée par les parties, qui comportait de lourdes servitudes grevant le bien vendu (arrêt attaqué, p. 7 et 8 ; production n° 4) ; qu'en écartant toute responsabilité du notaire ayant instrumenté l'acte en se fondant sur le fait que l'acte rédigé comprenait toutes les mentions nécessaires pour donner à la SCI [...] une pleine information des conditions juridiques de l'acquisition faite par celle-ci, que l'usage de l'ensemble immobilier acquis était exclusivement professionnel et que M. A... n'avait pas à attirer spécialement l'attention de l'acquéreur sur l'interdiction de réaffectation de la dépendance à l'habitation (arrêt attaqué, p. 8 in fine et 9) quand le notaire devait éclairer l'acquéreur et appeler son attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés à l'acte de vente, en particulier sur l'étendue et la teneur des droits réels, dont il authentifiait la vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable en la cause, devenu l'article 1240 du même code.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI [...] de ses demandes dirigées contre la société Congrès immobilier ;

AUX MOTIFS QUE « le compromis de vente du 3 juin 2008, dont il n'est pas contesté qu'il a été soumis à la signature des parties par la société Agence des congrès, mentionnait, au titre des servitudes, que les biens objets de l'acte n'étaient, à la connaissance du vendeur, grevés d'aucune servitude autres que celles résultant de la situation naturelle des lieux, du plan d'aménagement et d'urbanisme et de la loi en général. Ce faisant, la société Agence des congrès reproduisait ce qui figurait sous le titre : Déclarations du vendeur, au titre de propriété des époux C... , lequel ne faisait aucune mention de la convention du 6 septembre 1971. Elle n'était pas tenue, dans l'exercice de sa mission de rédacteur du compromis, de procéder à d'autres recherches, notamment auprès du service de la publicité foncière, pour vérifier la conformité du titre, un acte notarié, que lui produisaient les vendeurs à la situation juridique de l'immeuble. Sa responsabilité n'est ainsi pas engagée » ;

ALORS QUE l'agent immobilier est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par son mandant, promettant, et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse et qui sont susceptibles de peser sur le consentement des parties, comme les éléments relatifs aux caractéristiques du bien sur lequel porte l'opération considérée, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible et une incertitude, sauf à voir sa responsabilité engagée envers les futurs acquéreurs ; qu'en l'espèce, il était constant que le compromis de vente du 3 juin 2008 soumis à la signature des parties par la société Congrès immobilier, mandatée par les vendeurs, mentionnait faussement que les biens objets de l'acte n'étaient grevés d'aucune servitude (arrêt attaqué, p. 9 ; production n° 3) ; qu'en retenant pourtant que l'agence immobilière n'était pas tenue, dans l'exercice de sa mission de rédacteur du compromis, de procéder à des recherches, notamment auprès du service de la publicité foncière, pour vérifier la situation juridique de l'immeuble et, en particulier, la véracité des déclarations du vendeur quant à l'absence de servitude grevant le bien, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable en la cause, devenu l'article 1240 du même code.

TROISÈME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI [...] de sa demande tendant à obtenir une somme de 140 000 € à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de valeur du bien acquis ;

AUX MOTIFS QUE « le préjudice causé à cet égard par les manquements reprochés à M. B... et à la société Agence des congrès ne peut être en réalité que la perte de la chance, pour la SCI [...], de ne pas acquérir au prix qu'elle a payé si elle avait été informée de l'interdiction de faire du bâtiment de fond de cour l'usage qu'elle entendait en faire, dont elle soutient devant la cour qu'il pouvait être non seulement l'habitation mais aussi celui de bureaux. Or, d'une part, s'agissant de l'installation de bureaux dans ce bâtiment, c'est sans aucun argument de droit ni de fait que la SCI [...] affirme dans ses écritures qu'il "est bien évident que les règles en matière de conditions de travail des salariés ne peuvent permettre d'envisager une telle destination, alors même que les conditions d'exploitation des lieux ne correspondaient pas aux données applicables". La convention du 6 septembre 1971 prohibe l'habitation et l'exploitation industrielle et commerciale, mais non l'activité professionnelle à titre libéral et, à supposer que les règles d'hygiène et de sécurité prescrites par la législation du travail n'autorisent pas l'installation de postes de travail salarié dans des locaux pourvus de vitrages opaques, ce qui n'est nullement démontré par la SCI [...], rien ne pourrait interdire aux deux associés de la SELARL Orthobio d'y placer leurs propres bureaux, ou à la SELARL de les sous-louer à un confrère. D'autre part, il a été dit précédemment que la preuve du caractère déterminant, dans l'acquisition, de la possibilité d'utiliser, ultérieurement, ce bâtiment comme logement à louer n'était pas rapportée. Enfin, la SCI [...], qui se borne à produire des avis de valeur de l'immeuble en cause datés de juillet et septembre 2011, ne démontre pas que le prix payé par elle, 780 000 €, en novembre 2008 pour un bien mis en vente huit mois plus tôt à 820 000 €, ne correspondait pas à la valeur du marché pour les caractéristiques effectives de l'immeuble acquis. Elle ne démontre ainsi pas que la perte de chance alléguée est certaine » ;

ALORS QUE la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue ; que, pour débouter la SCI [...] de sa demande tendant à obtenir l'indemnisation de sa perte de chance de négocier l'acquisition du bien à un prix moindre, la cour d'appel s'est contentée de retenir que rien ne pourrait interdire aux deux associés de la SELARL Orthobio d'y placer leurs propres bureaux ou à la SELARL de les sous-louer à un confrère, que la preuve du caractère déterminant de la possibilité d'utiliser la dépendance comme logement à louer n'était pas rapportée et que la SCI [...] ne démontrait pas que le prix payé par elle ne correspondait pas à la valeur du marché pour les caractéristiques effectives de l'immeuble acquis (arrêt attaqué, p. 10) ; qu'en se fondant sur ces circonstances inopérantes sans rechercher, comme cela lui était demandé (conclusions d'appel, p. 47 et s.), si la SCI [...] n'avait pas perdu une chance de négocier l'acquisition du bien à un prix moindre, en raison du caractère inhabitable de la dépendance, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa version applicable en la cause, devenu l'article 1240 du code civil.

QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI [...] de sa demande tendant à obtenir une somme de 100 000 € au titre de la perte locative ;

AUX MOTIFS QUE « la SCI [...] soutient dans ses écritures que la mise en location du bâtiment de fond de cour a été rendue impossible, de sorte qu'elle a perdu la chance de percevoir les loyers qu'elle comptait en tirer. Mais, contrairement à cette affirmation, ce bâtiment est précisément donné à bail, comme le bâtiment principal, à la SELARL Orthobio, depuis le 1er avril 2009. Or, la SCI [...] n'établit d'aucune manière que le loyer réglé par la SELARL Orthobio conformément aux stipulations du bail n'est pas conforme à la valeur locative professionnelle de l'ensemble de l'immeuble acquis, selon ses caractéristiques. La perte de chance invoquée n'est pas établie » ;

ALORS QUE la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue ; qu'en se contentant, pour débouter la SCI [...] de sa demande en réparation de la perte de chance subie au titre de la perte de loyers, de retenir que la société n'établissait pas que le loyer réglé à la SELARL Orthobio n'était pas conforme à la valeur locative professionnelle de l'ensemble de l'immeuble acquis selon ses caractéristiques sans rechercher, comme cela lui était demandé (conclusions d'appel, p. 50 et 51), si elle n'avait pas perdu une chance de percevoir des loyers d'habitation, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa version applicable en la cause, devenu l'article 1240 du code civil.