Cour de Cassation · civ1 — 12 septembre 2018

CIV. 1

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 12 septembre 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10510 F

Pourvoi n° V 16-15.239






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Thierry X...,

2°/ Mme A... Y..., épouse X...,

tous deux domiciliés [...] ,

contre l'arrêt rendu le 9 février 2016 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant :

1°/ à M. Marc Z..., domicilié [...] ,

2°/ à la société MMA IARD, dont le siège est [...] ,

3°/ à la société Régie Janin et cie, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation ;

M. Z... et la sociét MMA IARD ont formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 juin 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Canas, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Régie Janin et cie, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Z... et de la société MMA IARD ;

Sur le rapport de Mme Canas, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation du pourvoi principal annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi principal ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur le pourvoi incident éventuel ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M.et Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leurs demandes indemnitaires à l'encontre de M. Z... et de son assureur, les Mutuelles du Mans Assurance ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « le notaire Z... a indiqué dans l'acte notarié du 8 juin 2001 que les biens vendus portaient sur un appartement et débarras au deuxième étage et cave au rez-de-chaussée et a fait mention en page 14 de la décision d'assemblée générale du 3 juillet 2000 prévoyant une nouvelle répartition des millièmes pour tenir compte de l'annexion des combles. Malgré la discordance avec le compromis de vente d'un duplex, maître Z... ne prouve pas avoir spécialement attiré l'attention des parties sur la difficulté liée à l'annexion des combles qui aurait pu fait l'objet de mentions spécifiques destinées à assurer l'efficacité de l'acte. Cependant, une information plus complète des acquéreurs par le notaire sur la nature de partie commune des combles vendus aurait eu pour conséquence une vente à moindre prix aboutissant à la situation résultant du jugement ayant prononcé condamnation à réduction de prix. La perte financière invoquée par les époux X... au titre des condamnations accessoires aux frais de procédure et indemnités pour frais irrépétibles prononcées après le jugement jusqu'à la décision de la Cour de cassation résultant de leur choix procédural ne présente pas de lien de causalité avec la faute du notaire. La perte financière résultant des frais et dépens de la procédure de saisie-attribution est consécutive au défaut de paiement des condamnations définitives prononcées à leur encontre et ne présente pas de lien de causalité avec le manquement reproché à maître Z.... M. et Mme X..., qui n'ignoraient pas vendre une surface qui ne leur appartenait pas du fait de l'annexion illicite des combles parties communes, ce dont ils étaient informés par résolution d'assemblée générale, ne rapportent pas la preuve d'un préjudice moral. Il découle de ce qui précède que M. et Mme X... ne rapportent pas la preuve d'un préjudice en relation de causalité avec le manquement reproché à maître Z... » (arrêt, p. 5 § 3 à 8) ;

ALORS en premier lieu QUE le notaire est tenu de réparer les conséquences dommageables d'un manquement à son devoir de renseignement, de mise en garde et de conseil qui a privé l'acte instrumenté de son efficacité juridique ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... exposaient que M. Z... avait rédigé le compromis et participé à la rédaction de l'acte notarié en connaissant l'annexion des combles et leur aménagement en trois chambres (concl., p. 18 § 1) ; qu'ils reprochaient à M. Z... de n'avoir pas vérifié la consistance des lots, pas plus que l'incertitude relative à la nature juridique des combles (concl., p. 18 § 4 et 5) ; qu'ils soutenaient que la faute commise par le notaire avait empêché de priver d'utilité la garantie vendeur prévue par la loi Carrez, puisqu'il aurait suffi de préciser qu'une partie de la surface vendue (les combles) n'entrait pas dans son champ d'application et/ou que les combles constituaient une partie réservée à l'usage exclusif du copropriétaire dont le lot en commande l'accès pour assurer l'efficacité de l'acte (concl., p. 18 dernier §) ; qu'ils sollicitaient l'indemnisation d'un préjudice moral lié aux difficultés financières ressenties en raison de l'inefficacité de l'acte, tandis qu'en l'absence de faute du notaire, ils auraient été en mesure de vendre leur bien, même d'une superficie moindre en loi Carrez, à un prix identique en considération de l'accès privatif aux combles aménagés en chambres ou, en cas d'impossibilité d'obtenir le prix souhaité, de renoncer à leur projet initial et de conserver leur appartement au sein du bâtiment « [...] » (concl., p. 20 dernier § et p. 21 § 1) ; que la cour d'appel, après avoir retenu que Me Z... avait commis une faute en n'ayant pas spécialement attiré l'attention des parties sur « la difficulté liée à l'annexion des combles qui aurait pu faire l'objet de mentions spécifiques destinées à assurer l'efficacité de l'acte » (arrêt, p. 5 § 3), a pourtant débouté les époux X... de leur demande à l'encontre du notaire en considérant qu'une « information plus complète des acquéreurs par le notaire sur la nature de partie commune des combles vendus aurait eu pour conséquence une vente à moindre prix aboutissant à la situation résultant du jugement ayant prononcé condamnation à réduction du prix » (arrêt, p. 5 § 4) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, si la faute du notaire avait causé aux époux X... des difficultés financières en les privant de la possibilité de vendre leur bien immobilier au prix de 64.028,59 €, même en considération de la seule superficie Carrez, compte tenu de l'accès privatif aux combles aménagés en chambres, et de renoncer à vendre leur bien si ce prix n'avait pu être atteint, puisque leur nouveau projet immobilier n'aurait pu être alors financé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

ALORS en deuxième lieu QUE, toute faute du notaire ayant contribué à causer un préjudice à son client oblige ce professionnel à réparer intégralement ce préjudice ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que « la perte financière invoquée par les époux X... au titre des condamnations accessoires aux frais de procédure et indemnités pour frais irrépétibles prononcées après le jugement jusqu'à la décision de la Cour de cassation résultant de leur choix procédural ne présente pas de lien de causalité avec la faute du notaire » (arrêt, p. 5 § 5) et que « la perte financière résultant des frais et dépens de la procédure de saisie-attribution est consécutive; qu'en se prononçant ainsi, tout en ayant constaté que M. Z... avait commis une faute en n'ayant pas « spécialement attiré l'attention des parties sur la difficulté liée à l'annexion des combles qui aurait pu faire l'objet de mentions spécifiques destinées à assurer l'efficacité de l'acte » (arrêt, p. 5 § 3), ce dont il résultait que, sans cette faute, M. et Mme X... n'auraient pas été inquiétés par un recours en réduction de prix de la part des acquéreurs, et n'auraient donc exposé aucun frais de procédure lié à la vente litigieuse, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1382 du code civil ;

ALORS en troisième lieu, et subsidiairement, QUE le droit à indemnisation de la victime ne peut être réduit qu'en cas de faute de sa part ayant contribué à la survenance du préjudice dont il est demandé réparation ; qu'à supposer que la cour d'appel, en retenant que les époux X... « n'ignoraient pas vendre une surface qui ne leur appartenait pas du fait de l'annexion illicite des combles parties communes, ce dont ils étaient informés par résolution d'assemblée générale » (arrêt, p. 5 7), aurait retenu à leur encontre une faute ayant contribué à leur dommage, les époux X... faisaient valoir que l'assemblée générale tenu le 3 juillet 2000 avait décidé d'une modification de la répartition des millièmes du bâtiment « [...] » pour tenir compte de l'annexion des combles par plusieurs copropriétaires (concl., p. 5 § 1), et de leur nature privative puisque, compte tenu de la configuration des lieux, ils ne pouvaient être utilisés que par le copropriétaire dont le lot en commande l'accès (concl., p. 6 § 10) ; qu'en retenant une faute à l'encontre des époux X... pour avoir vendu leur bien en connaissance d'une « appropriation des combles parties communes », sans rechercher, comme elle y était invitée, si les époux X..., profanes, avaient pu légitimement croire que la résolution n°9 bis de l'assemblée générale du 3 juillet 2000 permettait de réserver à chaque copropriétaire ayant annexé les combles l'accès privatif à ces derniers, le règlement de copropriété n'ayant pas prévu de qualification juridique pour ces combles qui étaient destinés à l'usage exclusif des copropriétaires, et penser, dès lors, que l'acte de vente, qui mentionnait cette résolution, ne comportait aucun risque de remise en cause par les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

ALORS en quatrième lieu, et subsidiairement, QUE la faute de la victime n'est totalement exonératoire qu'à la condition de revêtir les caractères de la force majeure ou d'être d'une telle gravité qu'elle justifie la privation totale du droit à indemnisation de cette victime ; qu'à supposer que la cour d'appel, en retenant que « les époux X... n'ignoraient pas l'appropriation illicite des combles parties communes » (arrêt, p. 6 § 2 in fine), aurait retenu à leur encontre une faute ayant contribué à leur dommage, elle ne pouvait écarter l'existence d'un lien de causalité entre la faute reprochée au syndic et le préjudice invoqué sans relever que la faute des époux X... avait revêtu les caractères de la force majeure ou présenté une gravité justifiant la privation totale de leur droit à indemnité ; qu'en privant néanmoins les époux X... de toute indemnisation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leurs demandes indemnitaires à l'encontre de la société Régie Janin et Cie ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « à l'égard de la société Régie Janin et compagnie, alors syndic de copropriété, M. et Mme X... ne peuvent se prévaloir d'un manquement du syndic pour n'avoir pas fait procéder à la modification du règlement de copropriété avant le compromis de vente du 2 avril 2001. En effet, la délibération de l'assemblée générale du 3 juillet 2000 ne portait que sur la modification des millièmes de copropriété concernant le bâtiment dénommé [...], mais n'avait pas décidé d'une modification du règlement de la copropriété composée de trois bâtiments. Dès lors, nonobstant leur annexion par certains copropriétaires, les combles demeuraient parties communes conformément au règlement de copropriété stipulant à l'article 4 que sont parties privatives les 78 lots énumérés de manière limitative destinés à être acquis par des copropriétaires et à l'article septième que l'énonciation des parties communes n'est qu'indicative et que les parties laisseront communes entre elles toutes portions de la maison, choses et objets communs par leur destination, lois et usage. En sa qualité de syndic de copropriété, la Régie Janin et Cie n'était pas tenue d'une obligation de conseil à l'égard des vendeurs X.... La société Régie Janin et compagnie n'était tenue que d'une obligation d'information définie par l'article 5 du décret de 1967 relatives aux charges financières du bien vendu, le surplus des renseignements entrant dans le domaine des rapports contractuels entre acquéreur et vendeur, étant rappelé que les époux X... n'ignoraient pas l'appropriation illicite des combles parties communes. M. et Mme X... ne rapportent donc pas la preuve d'un manquement de la société Regie Janin et compagnie, ni du lien de causalité avec le préjudice invoqué et doivent également être déboutés de leur action à l'encontre du syndic » (arrêt, p. 5 § 9 à 11 et p. 6 § 1 à 3) ;

ALORS en premier lieu QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, la délibération n°9 bis de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 3 juillet 2000 a décidé la nouvelle répartition des millièmes, tenant compte notamment de l'annexion des combles par plusieurs copropriétaires, à effet du 1er octobre 2000 et que cette répartition « fera l'objet d'un modificatif du règlement de copropriété » (prod.) ; que, pour écarter la responsabilité de la société Janin et Cie, syndic, la cour d'appel a considéré que « la délibération de l'assemblée générale du 3 juillet 2000 ne portait que sur la modification des millièmes de copropriété concernant le bâtiment dénommé [...], mais n'avait pas décidé d'une modification du règlement de la copropriété composée de trois bâtiments » (arrêt, p. 5 § 10) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que la résolution n°9 bis de l'assemblée générale du 3 juillet 2000 prévoyait à la fois une modification des millièmes pour le bâtiment « [...] », mais également celle, corollaire, du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

ALORS en deuxième lieu, et subsidiairement, QUE, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale ; qu'à supposer qu'il soit jugé que la cour d'appel se soit référée à la résolution n°9 de l'assemblée générale du 3 juillet 2000 relative aux trois bâtiments composant la copropriété dans sa globalité en jugeant que cette assemblée n'avait pas décidé de modification du règlement de copropriété, les époux X... faisaient valoir que cette assemblée générale avait décidé d'une nouvelle répartition des millièmes liées à l'annexion des combles par plusieurs copropriétaires concernant le bâtiment « [...] », ainsi que la modification corollaire du règlement de copropriété, à la résolution n°9 bis (concl., p. 5 § 2 et prod.) ; qu'ils soutenaient que le syndic, tenu d'assurer l'exécution des décisions de l'assemblée générale, n'avait pas fait procéder aux modifications prévues avant la conclusion de la vente litigieuse, ce qui aurait permis de lever toute difficulté sur l'usage privatif des combles (concl., p. 20 § 1 à 4) ; que, pour considérer que la société Régie Janin et Cie, syndic, n'avait pas commis de faute, la cour d'appel a considéré que la délibération de l'assemblée générale du 3 juillet 2000 ne portait que sur la modification des millièmes concernant le bâtiment dénommé [...], mais n'avait pas décidé d'une modification du règlement de la copropriété composée de trois bâtiments (arrêt, p. 5 § 10) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si a la résolution n°9 bis avait non seulement prévu une modification des millièmes du bâtiment « [...] », mais également la modification corollaire du règlement de copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS en troisième lieu, et subsidiairement, QUE le droit à indemnisation de la victime ne peut être réduit qu'en cas de faute de sa part ayant contribué à la survenance du préjudice dont il est demandé réparation ; qu'à supposer que la cour d'appel, en retenant que « les époux X... n'ignoraient pas l'appropriation illicite des combles parties communes » (arrêt, p. 6 § 2 in fine), aurait retenu à leur encontre une faute ayant contribué à leur dommage, les époux X... faisaient valoir que l'assemblée générale tenu le 3 juillet 2000 avait décidé d'une modification de la répartition des millièmes du bâtiment « [...] » pour tenir compte de l'annexion des combles par plusieurs copropriétaires (concl., p. 5 § 1), et de leur nature privative puisque, compte tenu de la configuration des lieux, ils ne pouvaient être utilisés que par le copropriétaire dont le lot en commande l'accès (concl., p. 6 § 10) ; qu'en retenant une faute à l'encontre des époux X... pour avoir vendu leur bien en connaissance d'une « appropriation des combles parties communes », sans rechercher, comme elle y était invitée, si les époux X..., profanes, avaient pu légitimement croire que la résolution n°9 bis de l'assemblée générale du 3 juillet 2000 permettait de réserver à chaque copropriétaire ayant annexé les combles l'accès privatif à ces derniers, le règlement de copropriété n'ayant pas prévu de qualification juridique pour ces combles, et que, dès lors, l'acte de vente, qui mentionnait cette résolution, ne comportait aucun risque de remise en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

ALORS en quatrième lieu, et subsidiairement, QUE la faute de la victime n'est totalement exonératoire qu'à la condition de revêtir les caractères de la force majeure ou d'être d'une telle gravité qu'elle justifie la privation totale du droit à indemnisation de cette victime ; qu'à supposer que la cour d'appel, en retenant que « les époux X... n'ignoraient pas l'appropriation illicite des combles parties communes » (arrêt, p. 6 § 2 in fine), aurait retenu à leur encontre une faute ayant contribué à leur dommage, elle ne pouvait écarter l'existence d'un lien de causalité entre la faute reprochée au syndic et le préjudice invoqué sans relever que la faute des époux X... avait revêtu les caractères de la force majeure ou présenté une gravité justifiant la privation totale de leur droit à indemnité ; qu'en privant néanmoins les époux X... de toute indemnisation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.