Cour de Cassation · civ1 — 12 septembre 2018

CIV. 1

IK



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 septembre 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10511 F

Pourvoi n° A 16-17.176







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Michel X...,

2°/ Mme Alice Y..., épouse X...,

tous deux domiciliés [...] ,

contre trois arrêts rendus les 30 avril 2015, 3 septembre 2015 et 4 février 2016 par la cour d'appel de Nîmes (1re chambre A), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme Evelyne Z..., veuve A..., domiciliée [...] ,

2°/ à M. Jacques B..., domicilié [...] ,

3°/ à Mme Bérangère A..., épouse C..., domiciliée [...] ,

4°/ à Mme Emmanuelle A..., domiciliée [...] ,

prises toutes deux en qualité d'héritières de Daniel A...,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 juin 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Canas, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. B..., de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de Mme Z..., veuve A..., de Mme A..., épouse C..., et de Mme Emmanuelle A..., ès qualités ;

Sur le rapport de Mme Canas, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à Mme C..., épouse A..., et à Mme Emmanuelle A... de leur reprise d'instance en leur qualité d'héritières de Daniel B... ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre des décisions attaquées, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris et, statuant à nouveau, d'avoir débouté les époux X.../Y... de l'intégralité de leurs demandes ;

Aux motifs que « sur la responsabilité des vendeurs : le bien vendu est désigné au compromis du 26 novembre 2009 de la sorte: « un hangar avec terrain attenant à détacher d'un plus grand corps d'une superficie d'environ 800 m2 »; à l'acte authentique du 30 décembre suivant, il est désigné ainsi: « un bâtiment à usage de hangar », le détachement de parcelle ayant été opéré par le géomètre D... G.... ; qu'aucun document n'établit que cette acquisition aurait été faite pour aménager dans les lieux un atelier de plomberie, circonstance qui ne peut se déduire de la seule profession de M. X... mentionnée à l'acte authentique ou plus généralement dans le cadre d'une activité professionnelle quelconque étant observé de surcroît que celle-ci est exercée dans le cadre d'une SARL X... , (cf. courrier adressé le 15 février 2010 par cette société à la mairie de [...]) totalement absente des relations contractuelles intervenues entre les parties au procès ; que ce courrier révèle également qu'outre l'aménagement d'un atelier de plomberie, la société projetait de diviser le hangar en deux parties pour le louer partiellement à titre commercial « à un commerçant ou autre », toutes circonstances également occultées préalablement et au moment de la vente litigieuse ; qu'il est donc indifférent pour les époux X.../Y..., qui affirment beaucoup et prouvent peu, d'invoquer la situation antérieure d'atelier de poterie [qui n'est pas synonyme d'atelier de plomberie] telle qu'indiquée par M. A... dans un document manuscrit, état dont ils ont pu aisément se convaincre à leur première visite des lieux (cf photographies annexées au rapport de l'expert F...) ; que le certificat d'urbanisme demandé par le notaire et annexé à l'acte authentique de vente est également dépourvu de toute ambiguïté puisqu'il mentionne que le terrain est situé en : « zone NC » et d'ailleurs également en zone inondable, et qu'il est indiqué en page 8 que les parties « reconnaissent que le notaire soussigné leur a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue et les effets des dites charges, prescriptions et administrations » ; que, autrement dit, les époux X.../Y..., qui ne sollicitent pas la résolution de la vente, ont d'une part acquis une parcelle en toute connaissance des contingences d'urbanisme et d'autre part sans conditionner leur acquisition à la modification des lieux ou la réalisation d'un projet dont les vendeurs auraient eu connaissance ; que c'est donc à tort qu'il est reproché à ces derniers une omission d'informer les acquéreurs du refus opposé par la mairie de [...] le 5 novembre 2007 et ce d'autant qu'aucun renseignement n'est fourni sur l'opération projetée ; que le jugement doit ainsi être infirmé de ce premier chef ; que, sur la responsabilité du notaire : il est certain que le notaire est tenu à l'égard des parties à l'acte qu'il établit à leur demande, d'un devoir de conseil lié à son statut d'officier ministériel et qu'en l'espèce cette obligation est entière puisque Me Jacques B... était le seul notaire instrumentaire à l'acte de vente ; qu'il lui appartient d'établir qu'il a satisfait à cette obligation ; que, ainsi qu'il a été dit ci-dessus il a recueilli les renseignements d'urbanisme relatifs à la parcelle cédée et a annexé à l'acte le certificat délivré par la commune ; qu'il a renseigné les parties sur son contenu selon la mention précitée ; que, enfin celles-ci ont reconnu « qu'elles n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition des présentes » ; que si les époux X.../Y... considèrent qu'il s'agit d'une clause de style, elle vaut jusqu'à inscription de faux et elle caractérise surtout l'ignorance dans laquelle ils ont tenu les vendeurs et le notaire de leur projet d'aménagement du hangar en atelier de plomberie et local commercial, via de surcroît une SARL X... tel qu'il a été révélé postérieurement à la vente par les courriers et demande de certificat adressés à la commune de [...] ; qu'en effet, l'efficacité du devoir de conseil du notaire est nécessairement contingent d'une information loyale des parties à laquelle les époux X.../Y... ont eux-mêmes manqué ; que le jugement déféré doit être également infirmé de ce second chef » (arrêt attaqué, p. 4-5) ;

1°) Alors que les époux X... faisaient valoir et produisaient une note manuscrite de Monsieur A... qui décrivait le bien vendu comme un « bâtiment à usage d'entrepôt-atelier » (conclusions d'appel, p. 2, § 2) ; que, pourtant, sans faire aucune mention de ce document, la cour d'appel a affirmé que « aucun document n'établit que cette acquisition aurait été faite pour aménager dans les lieux un atelier de plomberie [
] ou plus généralement dans le cadre d'une activité professionnelle quelconque » (arrêt, p. 4, in fine) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a dénaturé, par omission, ledit document, violant l'article 1134 du code civil ;

2°) Alors que la simple mention, dans le certificat d'urbanisme annexé à l'acte authentique de vente, indiquant « zone : NC / Cos non réglementé » (p. 8) n'est pas de nature à établir la connaissance, par l'acquéreur dépourvu de toute connaissance en droit et en urbanisme, de ce que la parcelle acquise est insusceptible de toute activité hormis une activité agricole ; qu'au cas présent, en considératiant que cette mention attesterait que les époux X... auraient été suffisamment informés de la situation d'urbanisme, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1382 du code civil ;

3°) Alors que la clause de style selon laquelle « les parties reconnaissent que le notaire soussigné leur a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue et les effets desdites charges, prescriptions et administrations » est manifestement insusceptible d'établir que le notaire a effectivement informé l'acquéreur de ce que le terrain acquis ne serait susceptible d'aucune activité hormis une activité agricole ; qu'au cas présent, en considératiant que cette clause de style attesterait que les époux X... auraient eu connaissance de la situation d'urbanisme, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

4°) Alors que lorsque le bien vendu est impropre à son usage normal, il appartient au vendeur d'en informer l'acquéreur et non à ce dernier de préciser quel type d'usage normal il entend faire du bien acquis ; que, en l'espèce, il résulte des faits constatés par la cour d'appel que le terrain vendu était insusceptible de toute activité autre qu'agricole ; que les vendeurs devaient donc informer les acquéreurs de cette situation ; qu'il importait par conséquent peu que les époux X... n'aient pas informé les vendeurs de l'activité précise qu'ils entendaient développer dès lors que les époux A... n'avaient aucune raison de penser que les époux X... entendaient devenir agriculteurs ; qu'en reprochant aux époux X... de ne pas avoir informé les époux A... de leur projet professionnel, alors qu'il appartenait au contraire aux vendeurs d'informer les époux X... que l'immeuble vendu n'était susceptible d'aucune autre activité qu'une activité agricole, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1382 du code civil ;

5°) Alors que lorsque le bien vendu est impropre à son usage normal, il appartient au notaire instrumentaire d'en informer l'acquéreur et non à ce dernier de préciser quel type d'usage normal il entend faire du bien acquis ; que, en l'espèce, il résulte des faits constatés par la cour d'appel que le terrain vendu était insusceptible de toute activité autre qu'agricole ; que le notaire devait donc informer les acquéreurs de cette situation ; qu'il importait par conséquent peu que les époux X... n'aient pas informé les vendeurs de l'activité précise qu'ils entendaient développer dès lors que le notaire n'avait aucune raison de penser que les époux X... entendaient devenir agriculteurs ; qu'en reprochant aux époux X... de ne pas avoir informé le notaire de leur projet professionnel, alors qu'il appartenait au contraire au notaire d'informer les époux X... que l'immeuble vendu n'était susceptible d'aucune autre activité qu'une activité agricole, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

6°) Alors que, dès lors qu'il est établi que le terrain acquis ne peut légalement faire l'objet d'aucune activité autre qu'agricole, il importe peu que les acquéreurs n'aient pas conditionné l'acquisition à la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant un permis de construire, le terrain ne pouvant par hypothèse faire l'objet d'aucune activité, y compris les activités industrielles ou commerciales qui y étaient anciennement pratiquées, que des travaux soient ou non envisagées ; qu'en écartant la mise en cause de la responsabilité du notaire au motif que les époux X... n'avaient pas conditionné l'acquisition à la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant un permis de construire, cependant que, travaux ou non, aucune activité n'était possible hormis l'activité agricole, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, en violation des articles 1116 et 1382 du code civil ;

7°) Alors que le dol est une faute civile engageant la responsabilité de son auteur ; que l'action en responsabilité pour dol n'est aucunement subordonnée à une demande d'annulation, ou de résolution, de la vente ; qu'en relevant que les époux X... ne demandaient pas la résolution de la vente, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, en violation des articles 1116 et 1382 du code civil ;

8°) Alors que le notaire est tenu à un devoir de conseil ; qu'en présence de clients profanes, il lui appartient de préciser les conséquences des actes juridiques qu'ils concluent ; qu'il lui appartient notamment, lorsque l'acte porte sur un terrain insusceptible du moindre permis de construire ou de toute exploitation autre qu'agricole, de porter cette information à la connaissance des acquéreurs, spécialement lorsque ceux-ci ne sont pas agriculteurs ; qu'au cas présent, ni la mention indiquant « zone : NC / Cos non réglementé » (p. 8), ni la clause de style selon laquelle « les parties reconnaissent que le notaire soussigné leur a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue et les effets desdites charges, prescriptions et administrations et déclarent qu'elles n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme préopérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition des présentes » (ibid.) ne sont de nature à établir que le notaire a satisfait à son devoir de conseil ; qu'en se fondant sur lesdites mentions et clauses pour écarter toute faute du notaire dans le fait de n'avoir pas, donné l'information due la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

9°) Alors que le notaire est un officier ministériel, tenu à l'égard de ses clients à un devoir de conseil ; que le fait, pour un notaire, de stipuler dans un acte authentique des clauses dont la finalité est, ostensiblement, non d'informer et conseiller ses clients, mais de s'exonérer du fait de manquements à son devoir de conseil, constitue une faute engageant la responsabilité du notaire ; qu'au cas présent, la clause stipulée par le notaire en page 8 de l'acte authentique, selon laquelle « les parties reconnaissent que le notaire soussigné leur a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue et les effets desdites charges, prescriptions et administrations et déclarent qu'elles n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme préopérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition des présentes » a pour but évident, non d'apporter la moindre information ou le moindre conseil aux parties, la circonstance que le terrain acquis n'est susceptible d'aucun permis de construire n'étant jamais indiquée, mais de s'exonérer de sa responsabilité pour avoir manqué à son devoir de porter cette information à la connaissance des acquéreurs ; que la stipulation d'une telle clause par un officier ministériel constitue une violation évidente et délibérée de son devoir de conseil et engage sa responsabilité ; qu'en écartant, du fait de cette clause, la responsabilité du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.