Cour de Cassation · civ1 — 12 septembre 2018

CIV. 1

IK



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 septembre 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10513 F

Pourvoi n° R 17-19.494







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Atelier 48.2 architectes, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 9 mars 2017 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant à Mme Sandra X..., domiciliée [...] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 juin 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boulloche, avocat de la société Atelier 48.2 architectes, de la SCP Odent et Poulet, avocat de Mme X... ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Atelier 48.2 architectes aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Atelier 48.2 architectes

Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Atelier 48.2 à payer à Mme X... la somme de 12 593,88 euros, outre intérêts, et d'avoir débouté la société Atelier 48.2 de sa demande en paiement des sommes de 8.295,92 € et de 2.000 €,

Aux motifs que « les articles L.312-15, L.312-16 et L.312-17 du code de la consommation applicables en l'espèce imposent à un architecte, investi d'une mission complète ou partielle, de faire apparaître, dans la rédaction du contrat de maîtrise d'oeuvre, soit que le prix sera payé directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou de plusieurs prêts et de prévoir que le contrat est donc souscrit sous la condition suspensive d'obtention de ces prêts, soit de faire porter par le maître d'ouvrage la mention manuscrite que le contrat est conclu sans recours à un prêt et qu'il a été préalablement informé que, s'il recourait néanmoins un emprunt, il ne pourrait pas se prévaloir des dispositions des articles L.312-2 à L.312-20 du code de la consommation.
En l'absence de telles mentions obligatoires et d'ordre public, il convient, par application de l'article L.312-17 du code de la consommation de considérer que le contrat d'architecte a été conclu sous la condition suspensive d'obtention du prêt destiné au financement des travaux et des frais de maîtrise d'oeuvre.
En l'espèce, la SARL Atelier 48.2 n'a pas respecté ces dispositions d'ordre public en se désintéressant du mode de financement du projet architectural et s'abstenant de renseigner la rubrique : « Dispositions relatives à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier » prévue à l'article 12 du contrat.
Cette abstention est d'autant plus fautive qu'en rubrique 4 du même contrat, il est indiqué : « Conformément aux articles L.312-15 et suivants du code de la consommation (relatif à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier), l'article 12 précise si le maître d'ouvrage a ou non recours à un ou plusieurs prêts bancaires pour assurer le financement de cette opération et les conséquences de la souscription de ces prêts ».
La société Atelier 48.2 doit donc assumer les conséquences de la présomption prévue à l'article L.312-17 alinéa 2 du code de la consommation selon laquelle, à défaut de précision dans l'acte, si un prêt a été demandé, le contrat d'architecte est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui assurent le financement du projet objet du contrat.
En application de l'article L.312-16 alinéa 2 du code de la consommation, la SARL Atelier 48.2 doit en conséquence, si la condition suspensive d'obtention de prêt ne s'est pas réalisée, rembourser « immédiatement et intégralement » à Madame X... « toute somme versée d'avance » par elle avec intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 15è jour suivant la demande de remboursement.
Ce remboursement immédiat et intégral doit porter sur tous les acomptes versés sans qu'il puisse être opposé par la SARL Atelier 48.2 qui a violé les dispositions d'ordre public du code de la consommation, qu'ils correspondent à des prestations déjà effectuées.
Par ailleurs, la SARL Atelier 48.2 s'étant privée elle-même de toute possibilité de stipuler une limitation de durée de la condition suspensive l'obtention de prêt, celle-ci n'est censée défaillie qu'a la date du refus de prêt.
S'agissant du montant et des caractéristiques du prêt objet de cette condition, celui-ci doit permettre de couvrir la totalité de l'opération de construction, honoraires d'architecte compris, sans que la SARL Atelier 48.2 puisse exiger de Mme X... qu'elle affecte au financement de l'opération immobilière tout ou partie de la somme de 149 250 € perçue le 4 août 2009 de la vente d'un bien indivis.
Pour s'opposer aux demandes de l'appelante, la SARL Atelier 48.2 invoque la mauvaise foi de celle-ci, le retard dans ses demandes de prêt et son absence de diligences pour faire aboutir ces demandes.
Les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation étant édictées dans l'intérêt exclusif du débiteur du prix prévu au contrat, seule Madame X... peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance présumée de la condition suspensive d'obtention de prêt.
Il incombe à Madame X... de rapporter la preuve qu'elle a déposé une demande de prêt pour le financement de l'opération immobilière objet du contrat d'architecte et que celle-ci lui a été refusée.
Cette preuve résulte de l'attestation du Credit Agricole en date du 12 mai 2010 qui refuse sa demande de prêt à hauteur d'un montant de 199.000 €.
Madame X... prouve par ailleurs avoir fait réaliser par le Crédit Agricole deux simulations de crédit en date des 6 février et 26 mars 2010 pour financer son projet immobilier à hauteur de 171 000 €, une simulation en date du 22 avril 2010 pour financer son projet à hauteur de 284.000 € , ainsi qu'une simulation du 11 mai 2010 pour un projet immobilier d'un montant de 271 000 €.
Sur la base du contrat de maîtrise d'oeuvre du 4 novembre 2008, Madame X... n'était tenue de solliciter un prêt que pour couvrir l'enveloppe financière globale prévisionnelle hors acquisition du terrain de 269 100 € TTC et non 290 000 € comme le soutient la SARL Atelier 48.2.
Ainsi, en déposant des demandes de prêt à hauteur de 171 000 € en février et mars 2010 qui lui ont été refusées en raison d'un taux d'endettement inacceptable pour la banque compris entre 39 et 42 %, Madame X... a respecté son obligation de solliciter un prêt conforme à la condition suspensive d'obtention de prêt présumée puisqu'un prêt d'un montant supérieur à cette somme lui aurait à l'évidence été refusé.

En sa qualité de créancière de l'obligation contractée sous condition suspensive d'obtention de prêt, la SARL Atelier 48.2 doit, en application de l'article 1134 du code civil, rapporter la preuve de la mauvaise foi de Madame X... dans la réalisation de cette condition.
La SARL Atelier 48.2 fait valoir que l'appelant a, de façon déloyale, tardé à déposer une demande de prêt la laissant exécuter les prestations contractuelles dont elle a bénéficiées.
Cependant, il ne peut être utilement reproché à Madame X... d'avoir attendu, pour contacter le Crédit Agricole, la perception du prix de vente du terrain indivis le 4 août 2009 constituant pour partie son apport personnel, puis de connaître le montant, au moins approximatif, du coût définitif de son projet immobilier que la SARL Atelier 48.2 a manifestement tardé à lui communiquer en lui annonçant seulement des augmentations de l'enveloppe initialement prévue et en lui indiquant que le chiffrage global de l'opération immobilière ne pourrait être effectué qu'à l'issue de l'appel d'offres.
Cette incertitude sur le montant du prêt à solliciter résulte aussi du fait que la SARL Atelier 48.2 a fait figurer sur ses facturations, jusqu'au 13 avril 2010,un montant final HT des travaux de 225 000 € alors que l'« estimation projet APD » qui lui a servi de base de travail fait apparaître un coût total des travaux HT de 256 009,93 euros et un coût TTC de 306 187,88 euros, ce qui représente un dépassement important de l'enveloppe financière dont Madame X... a déclaré disposer lors de la conclusion du contrat d'architecte.
En tout état de cause, les demandes de prêt présentées à compter de février 2010 par Madame X... étaient, en raison de son taux d'endettement excessif, manifestement vouées à l'échec tant sur la base d'un projet financé à hauteur de 171 000 € que sur la base d'un projet financé à hauteur de 199 000 €, ou de 284 000 €.
Il résulte de tout ceci que, par voie d'infirmation, la cour, au constat de la violation des dispositions d'ordre public ci-dessus rappelées et de l'absence de responsabilité de Madame X... dans la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt présumée, ordonnera la restitution de toutes les sommes versées par l'appelante à la SARL Atelier 48.2, soit au totale la somme de 12 593,88 euros.
Conformément à l'article L.312-16 alinéa 2 du code de la consommation, cette somme produira intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 6 juin 2010, date d'expiration du délai de 15 jours suivant la réception de la demande de remboursement du 20 mai 2010 adressée à la SARL Atelier 48.2 par lettre recommandée avec avis de réception.
Condamnée à rembourser à l'appelante toutes les sommes versées par elle dans le cadre de l'exécution du contrat de maîtrise d'oeuvre, la SARL Atelier 48.2 sera par voie de conséquence déboutée de sa demande de paiement du solde de ses honoraires ainsi que de sa demande de dommages-intérêts et de celles formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Sur le fondement de ce texte, la SARL Atelier 48.2 sera condamnée à payer à Madame X... la somme de 3000 € au titre de ses frais de procédure non répétibles de première instance et d'appel » (arrêt p.5 à 7) ;

1/ Alors que l'absence de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt destiné à financer des dépenses relatives à l'acquisition, la réparation ou à la construction d'un immeuble entraîne le remboursement des sommes versées d'avance par l'acquéreur ; que ne peut être ordonné le remboursement de sommes payées en exécution d'un contrat de maîtrise d'oeuvre ayant pour objet précisément de définir le projet de construction et d'obtenir un permis de construire nécessaires pour pouvoir présenter un dossier de prêt immobilier et réaliser la construction ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, la société Atelier 48.2 a fait valoir qu'elle ne pouvait être condamnée à restituer des sommes versées en exécution de prestations déjà réalisées, savoir la réalisation de l'avant-projet, du dossier de permis de construire et le projet de conception générale (concl. p. 5 & 6) ; qu'en condamnant la société Atelier 48.2 à restituer les sommes payées en exécution de ces prestations qui étaient nécessaires pour pouvoir définir le projet de construction et présenter une demande de prêt immobilier, la cour d'appel a violé les articles L. 312-2 et L. 312-16 du code de la consommation dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 ;

2/ Alors que, subsidiairement, le fait de présenter tardivement une demande de prêt immobilier manifestement vouée à l'échec compte tenu d'un taux d'endettement excessif caractérise un manquement à l'obligation d'exécution de bonne foi du contrat de maîtrise d'oeuvre s'il a conduit l'architecte à exécuter inutilement ses prestations ; qu'en l'espèce, ce n'est que très postérieurement au contrat de maîtrise d'oeuvre, signé le 4 novembre 2008, que Madame X... a, en février 2010, présenté une demande de prêt de 171 000 €, rejetée en raison d'un endettement excessif ; qu'à cette date, la société Atelier 48.2 avait réalisé sa mission ; que dans ses conclusions d'appel, la société Atelier 48.2 a soutenu que cette demande avait été présentée tardivement ou que le maître d'ouvrage avait tardé à l'informer de la réponse négative de la banque, de sorte que la mauvaise foi de Mme X... était caractérisée ; qu'en décidant néanmoins que Madame X... n'avait pas manqué à son obligation d'exécution du contrat de bonne foi, la cour a violé l'article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.