Cour de Cassation · civ1 — 26 septembre 2018

CIV. 1

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 26 septembre 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10549 F

Pourvoi n° H 16-21.483







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Joël X...,

2°/ Mme Laura Y...,

domiciliés [...] ,

contre l'arrêt rendu le 29 mars 2016 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Valority France, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société Offroy, Banel, Duval, société civile professionnelle, dont le siège est [...] , anciennement dénommée Z..., Offroy, Banel Duval,

défenderesses à la cassation ;

EN PRESENCE :

- de la société Allianz IARD, dont le siège est [...] ,

La société Valority France a formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt dirigé contre M. X..., Mme Y... et la société Allianz IARD,

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 10 juillet 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. A..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de M. X... et de Mme Y..., de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société Valority France, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Offroy, Banel, Duval ;

Sur le rapport de M. A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation du pourvoi principal annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi principal ;

DIT n'y avoir lieu de statuer sur le pourvoi incident éventuel ;

Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à la société Valority France, in solidum, la somme de 1 500 euros, ainsi que la même somme à la société Offroy, Banel, Duval, et rejette les autres demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Blois du 9 octobre 2014 ayant débouté Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... de toutes leurs demandes et, en conséquence, de leur demande de condamnation de la société Valority in solidum, à leur payer les sommes de 95.574,84 € en réparation de leur préjudice matériel et 5.000 € chacun en réparation de leur préjudice moral ;

AUX MOTIFS QUE les seules conventions conclues par Joël X... et Laura Y... sont celles qui ont été formées avec la société Crest, vendeur du bien, et les membres de l'association syndicale libre ; qu'il n'existe pas de lien contractuel entre eux et la société Valority France dont la responsabilité est recherchée sur le fondement des articles 1146 et suivants du code civil, cette société ayant agi en exécution d'un contrat d'agent d'affaires conclu avec la société Khéo, qui lui avait donné mandat de proposer en tant que conseiller financier ou conseiller en gestion de patrimoine les produits sélectionnés par la société mandante ; que la responsabilité de cette société ne peut donc être recherchée que sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil, ce qui suppose qu'il appartient aux appelants de rapporter la preuve des fautes qu'ils invoquent et de leur lien de causalité direct avec le dommage allégué ; que la vente sous-seing privée en date du 24 mai 2004 portait effectivement sur la chose d'autrui et encourait de ce fait la nullité ; que sa réitération par acte authentique [du] 6 décembre 2004, après acquisition par la société Crest de la propriété de l'immeuble a couvert cette nullité, de sorte qu'aucune responsabilité ne peut être encourue, Joël X... et Laura Y... n'ayant subi aucun préjudice de ce fait, en l'absence de toutes conséquences de cette situation sur la sécurité juridique de l'opération définitivement conclue devant le notaire ; que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation qui réserve à l'acquéreur non professionnel la faculté de se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant un acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, prévoit que, lorsque le contrat constatant ou résiliant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, cette faculté ne s'applique qu'à ce contrat ou à cette promesse ; que le vendeur s'engageait pour sa part à justifier de la propriété du bien dans l'acte authentique de la vente, ce qui a été fait ; que la réalisation de l'acquisition dans l'intervalle par la société Crest n'a pas modifié les données de l'opération et n'a comporté aucune incidence sur l'exercice du droit de rétractation ; que les appelants sont mal fondés en leurs demandes à ce propos contre la société Khéo ; que Maître Z... avait été tenu à l'écart de l'ensemble des négociations, de sorte qu'il n'y avait plus de place pour l'exercice de son devoir de conseil, la convention étant déjà parfaite au moment où il est intervenu ; qu'aucun de ses actes n'est mis en cause pour n'avoir pas produit les effets qui en étaient attendus ; que Joël X... et Laura Y... déclarent qu'ils n'ont pu donner en location leur appartement qu'à compter du 1er septembre 2010 pour un loyer mensuel de 492 € au lieu d'un montant escompté de 550 €, que la reprise des travaux après quatre années d'arrêt aurait entraîné un surcoût de 14.696,84 €, qu'ils ont perdu le bénéficie du contrat de location de parking ; qu'ils se plaignent de ce que le décalage dans le temps leur a fait perdre une partie de l'avantage fiscal escompté, ce qui n'est pas exact puisque cet avantage fiscal n'a pas été perdu mais seulement décalé dans le temps ; qu'ils prétendent encore que la surévaluation du bien lors de l'achat aurait causé un préjudice, de même que l'erreur sur la surface du bien, ainsi que le recours à une assistance juridique et fiscale inutile selon eux ; que c'est à juste titre que la société Valority déclare qu'elle n'est en rien responsable des malversations qui auraient été commises par les sociétés Khéo et Continentale TMO ; qu'en effet, les difficultés auxquelles ont été confrontés Joël X... et Laura Y... ne procèdent que des obstacles rencontrés ultérieurement dans la réalisation des travaux du fait du placement en liquidation judiciaire de la société Continentale TMO ; que, lors de la souscription, le dossier de réservation qui leur avait été soumis, comprenant notamment le projet de compromis de vente, une demande d'intervention de l'office notarial, une demande d'estimation du prix des travaux de réhabilitation et une lettre de mission adressée à l'avocat fiscaliste pour les conseiller et les assister, comportait toutes les données relatives au montage de l'opération et à ses intervenants, de sorte que les paramètres de ladite opération en étaient parfaitement connus ; que l'étude fiscale réalisée est particulièrement détaillée, et fait apparaître que le dispositif de la loi de Robien est soumis à un plafonnement du loyer fixé chaque année par décret, différent selon la zone dans laquelle se situe l'immeuble en location, et mentionne celui qui était alors applicable au secteur dans lequel est incluse la ville de Blois ; que le dernier bilan financier de la société Continentale TMO comportait un chiffre d'affaires en augmentation et un résultat bénéficiaire, ce qui ne permettait ni à des profanes ni même à des professionnels de déceler les difficultés qui allaient survenir par la suite en raison visiblement d'une défaillance du principal sous-traitant de cette société ; que les appelants ne prouvent pas les manoeuvres qu'ils invoquent, n'apportant aucun élément précis permettant de démontrer que l'économie de l'opération elle-même devait conduire à un résultat financièrement ou fiscalement désavantageux ; que l'imbrication des capitaux des sociétés participant à une opération complexe n'est pas en soi constitutive de telles manoeuvres, pas plus que le concours habituel du même notaire ; qu'il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté Joël X... et Laura Y... de l'ensemble de leurs demandes ;

ET AUX MOTIFS DU TRIBUNAL, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE la vente sous seing privé entre la société Crest et Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... a été conclue le 24 mai 2004, avant que cette société n'ait acquis l'immeuble de la clinique des Lices le 24 octobre 2004 et que donc cette vente encourait sa nullité comme portant sur la chose d'autrui, sauf à être couverte avant que cette nullité soit demandée ; que Monsieur Joël X... et Madame Laura Y..., certes représentés par un clerc de notaire dûment mandaté par eux, ont approuvé l'acte authentique passé le 6 décembre 2004, après l'acquisition de l'immeuble par la société Crest intervenue le 24 octobre 2004, et que la vente pouvait être valablement réitérée de telle sorte que cet acte, conforme aux volontés exprimées par les parties, n'encourait pas sa nullité ; que si le compromis de vente avait été conclu dès avant l'achat de l'immeuble par la société Crest, le 24 octobre 2004, le permis de construire avait été délivré le 10 août 2004 sur une demande initiale de la société Yveco, marchand de biens participant au « Groupe Quarante », du 27 février 2004, ce dont il se déduit que celle-ci était, soit propriétaire de l'immeuble, soit titulaire du droit de construire ; que, si la vente conclue par la société Crest avant le 24 octobre 2004 encourait sa nullité comme portant sur la chose d'autrui, la révélation de cette situation juridique aux acquéreurs n'aurait pas été de nature à les conduire à renoncer à leur opération de défiscalisation car, dans les circonstances ci-dessus, il était manifeste que la société Crest se rendrait propriétaire de l'immeuble, ce qui s'est réalisé à la connaissance de Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... des mentions de l'acte notarié de vente faisant rappel de l'acte du 24 octobre 2004 ; que le montage juridique de l'opération conçue par les sociétés du « Groupe Quarante » était certes complexe en ce qu'il dissociait entre plusieurs sociétés, dirigées ou animées par Monsieur B..., les différentes phases de celle-ci, acquisition, commercialisation, conception et réalisation des travaux, gestion locative, mais qu'il ne s'en déduit aucun comportement ou objet malicieux ; qu'en l'absence de flux financiers anormaux et d'affectio societatis entre ces sociétés et aussi la société Valority, ne saurait être retenue l'existence, entre elles, d'une société en participation ; que, d'ailleurs, Monsieur Joël X... et Madame laura Lomardi connaissaient l'organisation du « Groupe Quarante » et le rôle de chacune des sociétés le composant au vu de leur pièce 2 « La puissance d'un groupe » ; que le recours à la sous-traitance par la société Continentale TMO pour réaliser les travaux ne constitue pas non plus un indice de difficulté d'exécution prévisible ; que l'étude de l'avocat, Maître C..., était précise et complète en ce qu'elle présentait de manière détaillée l'amortissement de Robien et aussi les dépenses déductibles sous certaines conditions analysées, dans les limites du droit commun à concurrence de 10.700 € par an ; que ce document présente l'opération envisagée concernant la clinique des Lices et explicite et mentionne, pour l'année 2003, le plafond du loyer au mètre carré ; que les acquéreurs étaient ainsi pleinement informés des dispositions fiscales pouvant, au cas d'espèce, s'appliquer à leur engagement ; qu'il est constant que les travaux devaient durer dix-huit mois à compter de l'ordre de service, soit une livraison en juillet 2006 alors que celle-ci n'est intervenue qu'en juillet 2010, après reprise du chantier par la société Kana en juin 2006, et avec des surcoûts par rapport au marché conclu par l'association syndicale libre le 27 décembre 2004 ; que Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... font grief à la société Valority et au notaire d'avoir manqué à leur obligation de conseil faute de mise en garde sur les risques de l'entreprise quant à la réalisation des travaux par la société Continentale TMO et recherchent leur responsabilité en application de l'article 1382 du Code civil ; que, comme le font valoir les défenderesses, le « Groupe Quarante » avait dans le passé mené à bien de nombreuses réalisations de qualité, comme il ressort de sa plaquette informative dont les exemples mentionnés ne sont pas controuvés par les demandeurs ; que la décision de distribution de la totalité des bénéfices de la société Continentale TMO à l'issue de l'exercice 2003, figurant dans ses comptes déposés le 26 mai 2004, ne pouvait laisser présager des difficultés futures ni ne constitue une manoeuvre fautive ; qu'une démission de deux administrateurs est intervenue le 3 août 2004 mais n'a été publiée au registre du commerce et des sociétés que le 29 mars 2005 ; que cet évènement ne pouvait constituer un indice des difficultés dans la réalisation du chantier dont aucun élément de preuve n'établit qu'il aurait déjà subi des retards, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'association syndicale libre du 23 mai 20058 n'en faisant nullement état ; que, selon une publication émanant de la société Kana, un gestionnaire de patrimoine a rencontré quelques-uns de ses confrères à la fin de l'été 2005 pour débattre des solutions aux difficultés apparues au sein du « Groupe Quarante » et des moyens d'assurer la bonne fin de l'ensemble des chantiers ; qu'il ressort du rapport de gestion établi par le conseil d'administration de la société Continentale TMO pour l'exercice clos le 30 septembre 2005, mais en date du 10 février 2006, que des plaintes avec constitution de partie civile avaient été déposées contre un administrateur démissionnaire le 8 juillet 2005 et contre des sous-traitants les 16 février et 8 juillet 2005 ; que le procès-verbal d'assemblée générale du 23 mai 2006 de l'association syndicale libre mentionne une intervention de Monsieur D..., conseil en gestion de patrimoine d'un groupe ISF, selon laquelle Monsieur B... avait rencontré des difficultés opérationnelles en juin 2004 et qu'il avait alors expliqué que son principal collaborateur et architecte avait, avec une entreprise générale de sous-traitance, effectué des malversations et qu'une procédure pénale était en cours, qu'il avait voulu s'en sortir seul mais que manifestement il n'avait pas mis les compétences techniques en place pour y arriver, ce qui s'est traduit par leur intervention en décembre 2005 pour arrêter cette situation ; que les stades d'avancement des chantiers concernés étaient plus ou moins différents ainsi que leur date de démarrage et que, sur le plan financier, des opérations se trouvaient déficitaires et d'autres bénéficiaires, qu'au vu de ce qui précède, si la société Continentale TMO a rencontré des premières difficultés, dont les causes exactes sont mal définies, à compter de l'été 2004, connues de ses dirigeants, il n'est pas démontré que celles-ci pouvaient être connues de la société Valority à la date de la présentation du compromis de vente ou du notaire, même à considérer que celui-ci était le notaire habituel du « Groupe Quarante », au jour de la vente par acte authentique, le 6 décembre 2004 ; que l'assemblée générale de l'association syndicale libre du 23 mai 2005, dont la régularité n'est pas contestée, a ratifié les résolutions adoptées lors de son assemblée générale du 27 décembre 2004 ; que le notaire ne s'est pas immiscé dans le fonctionnement de l'association syndicale libre et qu'il ne lui appartenait pas d'effectuer les démarches nécessaires pour qu'elle obtienne la personnalité juridique ; qu'il n'a pris aucun engagement, même implicite, s'agissant de la réalisation des travaux ou des loyers escomptés, étant à la connaissance de tous que la mise en location d'un bien est sujette à aléa ; qu'il a, le 17 juin 2008, rectifié l'acte de vente du 6 décembre 2004 s'agissant de la désignation erronée du bien vendu, un "local à usage d'habitation", en remplaçant ces termes par celui de "local" et que Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... ne démontrent pas de préjudice en découlant pour eux ; que le contrat de location de longue durée conclu le 25 février 2004 entre la société Yveco Finance et Patrimoine pour 39 places dans un parc de stationnement privé à proximité de la résidence des Lices était une condition de la délivrance du permis de construire du 10 août 2004 ; que cette société n'a pas commis de faute en faisant souscrire aux acquéreur un engagement de location indissociable de la vente de leurs lots et que le notaire ne pouvait différer la prise en location à la date effective d'achèvement des travaux ; qu'en application des dispositions de l'article 1382 du code civil Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... ne sont pas fondés, comme ils le réclament, à obtenir une indemnité en raison d'une différence entre la surface réelle et la surface vendue calculée à partir du prix de vente de leur lot ; qu'ils ne démontrent pas l'inutilité de l'assistance juridique librement souscrite par eux auprès de Maître C... ; que Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... ne versent pas aux débats de « démonstration chiffrée » émanant de la société Valority à l'appui de leurs réclamation ;

ALORS D'UNE PART QUE le prestataire de service d'investissement est débiteur à l'égard de son client d'une obligation particulière d'information et de conseil quant à l'opportunité des opérations qu'il promeut, impliquant une obligation d'information précise sur les risques juridiques, financiers et constructifs du placement proposé et son adaptation à la situation de ses clients ; qu'ainsi, la société Valority, dont il est constaté qu'elle avait « mandat de proposer en tant que conseiller financier ou conseiller en gestion de patrimoine les produits sélectionnés par la société mandante » (arrêt, p. 11, al. 3), avait l'obligation d'informer M. X... et Mme Y... des risques particuliers inhérents au placement offert dont il est encore constaté qu'il résultait d'un montage juridique complexe (jugement, p. 13, al. 3) et de les conseiller en conséquence sur l'opportunité de souscrire à ce placement plutôt qu'à un autre ; qu'en se retranchant derrière la circonstance inopérante que les difficultés auxquelles les investisseurs se sont heurtés provenaient de la défaillance de la société Continentale TMO dont il n'était pas démontré qu'elles pouvaient être connues de la société Valority, sans constater que cette dernière avait spécialement attiré l'attention de M. X... et Mme Y... sur les risques liés à une éventuelle défaillance de l'entrepreneur chargé des travaux et les conséquences qui pourraient en résulter sur leur placement, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

ALORS D'AUTRE PART QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 13), M. X... et Mme Y... faisaient valoir que la société Valority, spécialiste de la défiscalisation, et le notaire auraient dû les conseiller sur les risques particuliers de l'opération qui leur avait été imposée, sans se borner à une consultation abstraite sur les incidences fiscales du montage proposé, quand d'autres mécanismes fiscaux étaient de nature à leur permettre d'atteindre leurs objectifs de valorisation de leur patrimoine qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Blois du 9 octobre 2014 ayant débouté Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... de toutes leurs demandes et, en conséquence, de leur demande de condamnation de la société Z..., Offroy et Banel in solidum, à leur payer les sommes de 95.574,84 € en réparation de leur préjudice matériel et 5.000 € chacun en réparation de leur préjudice moral ;

AUX MOTIFS QUE les seules conventions conclues par Joël X... et Laura Y... sont celles qui ont été formées avec la société Crest, vendeur du bien, et les membres de l'association syndicale libre ; qu'il n'existe pas de lien contractuel entre eux et la société Valority France dont la responsabilité est recherchée sur le fondement des articles 1146 et suivants du code civil, cette société ayant agi en exécution d'un contrat d'agent d'affaires conclu avec la société Khéo, qui lui avait donné mandat de proposer en tant que conseiller financier ou conseiller en gestion de patrimoine les produits sélectionnés par la société mandante ; que la responsabilité de cette société ne peut donc être recherchée que sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil, ce qui suppose qu'il appartient aux appelants de rapporter la preuve des fautes qu'ils invoquent et de leur lien de causalité direct avec le dommage allégué ; que la vente sous-seing privée en date du 24 mai 2004 portait effectivement sur la chose d'autrui et encourait de ce fait la nullité ; que sa réitération par acte authentique [du] 6 décembre 2004, après acquisition par la société Crest de la propriété de l'immeuble a couvert cette nullité, de sorte qu'aucune responsabilité ne peut être encourue, Joël X... et Laura Y... n'ayant subi aucun préjudice de ce fait, en l'absence de toutes conséquences de cette situation sur la sécurité juridique de l'opération définitivement conclue devant le notaire ; que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation qui réserve à l'acquéreur non professionnel la faculté de se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant un acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, prévoit que, lorsque le contrat constatant ou résiliant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, cette faculté ne s'applique qu'à ce contrat ou à cette promesse ; que le vendeur s'engageait pour sa part à justifier de la propriété du bien dans l'acte authentique de la vente, ce qui a été fait ; que la réalisation de l'acquisition dans l'intervalle par la société Crest n'a pas modifié les données de l'opération et n'a comporté aucune incidence sur l'exercice du droit de rétractation ; que les appelants sont mal fondés en leurs demandes à ce propos contre la société Khéo ; que Maître Z... avait été tenu à l'écart de l'ensemble des négociations, de sorte qu'il n'y avait plus de place pour l'exercice de son devoir de conseil, la convention étant déjà parfaite au moment où il est intervenu ; qu'aucun de ses actes n'est mis en cause pour n'avoir pas produit les effets qui en étaient attendus ; que Joël X... et Laura Y... déclarent qu'ils n'ont pu donner en location leur appartement qu'à compter du 1er septembre 2010 pour un loyer mensuel de 492 € au lieu d'un montant escompté de 550 €, que la reprise des travaux après quatre années d'arrêt aurait entraîné un surcoût de 14.696,84 €, qu'ils ont perdu le bénéficie du contrat de location de parking ; qu'ils se plaignent de ce que le décalage dans le temps leur a fait perdre une partie de l'avantage fiscal escompté, ce qui n'est pas exact puisque cet avantage fiscal n'a pas été perdu mais seulement décalé dans le temps ; qu'ils prétendent encore que la surévaluation du bien lors de l'achat aurait causé un préjudice, de même que l'erreur sur la surface du bien, ainsi que le recours à une assistance juridique et fiscale inutile selon eux ; que c'est à juste titre que la société Valority déclare qu'elle n'est en rien responsable des malversations qui auraient été commises par les sociétés Khéo et Continentale TMO ; qu'en effet, les difficultés auxquelles ont été confrontés Joël X... et Laura Y... ne procèdent que des obstacles rencontrés ultérieurement dans la réalisation des travaux du fait du placement en liquidation judiciaire de la société Continentale TMO ; que, lors de la souscription, le dossier de réservation qui leur avait été soumis, comprenant notamment le projet de compromis de vente, une demande d'intervention de l'office notarial, une demande d'estimation du prix des travaux de réhabilitation et une lettre de mission adressée à l'avocat fiscaliste pour les conseiller et les assister, comportait toutes les données relatives au montage de l'opération et à ses intervenants, de sorte que les paramètres de ladite opération en étaient parfaitement connus ; que l'étude fiscale réalisée est particulièrement détaillée, et fait apparaître que le dispositif de la loi de Robien est soumis à un plafonnement du loyer fixé chaque année par décret, différent selon la zone dans laquelle se situe l'immeuble en location, et mentionne celui qui était alors applicable au secteur dans lequel est incluse la ville de Blois ; que le dernier bilan financier de la société Continentale TMO comportait un chiffre d'affaires en augmentation et un résultat bénéficiaire, ce qui ne permettait ni à des profanes ni même à des professionnels de déceler les difficultés qui allaient survenir par la suite en raison visiblement d'une défaillance du principal sous-traitant de cette société ; que les appelants ne prouvent pas les manoeuvres qu'ils invoquent, n'apportant aucun élément précis permettant de démontrer que l'économie de l'opération elle-même devait conduire à un résultat financièrement ou fiscalement désavantageux ; que l'imbrication des capitaux des sociétés participant à une opération complexe n'est pas en soi constitutive de telles manoeuvres, pas plus que le concours habituel du même notaire ; qu'il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté Joël X... et Laura Y... de l'ensemble de leurs demandes ;

ET AUX MOTIFS DU TRIBUNAL, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE la vente sous seing privé entre la société Crest et Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... a été conclue le 24 mai 2004, avant que cette société n'ait acquis l'immeuble de la clinique des Lices le 24 octobre 2004 et que donc cette vente encourait sa nullité comme portant sur la chose d'autrui, sauf à être couverte avant que cette nullité soit demandée ; que Monsieur Joël X... et Madame Laura Y..., certes représentés par un clerc de notaire dûment mandaté par eux, ont approuvé l'acte authentique passé le 6 décembre 2004, après l'acquisition de l'immeuble par la société Crest intervenue le 24 octobre 2004, et que la vente pouvait être valablement réitérée de telle sorte que cet acte, conforme aux volontés exprimées par les parties, n'encourait pas sa nullité ; que si le compromis de vente avait été conclu dès avant l'achat de l'immeuble par la société Crest, le 24 octobre 2004, le permis de construire avait été délivré le 10 août 2004 sur une demande initiale de la société Yveco, marchand de biens participant au « Groupe Quarante », du 27 février 2004, ce dont il se déduit que celle-ci était, soit propriétaire de l'immeuble, soit titulaire du droit de construire ; que, si la vente conclue par la société Crest avant le 24 octobre 2004 encourait sa nullité comme portant sur la chose d'autrui, la révélation de cette situation juridique aux acquéreurs n'aurait pas été de nature à les conduire à renoncer à leur opération de défiscalisation car, dans les circonstances ci-dessus, il était manifeste que la société Crest se rendrait propriétaire de l'immeuble, ce qui s'est réalisé à la connaissance de Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... des mentions de l'acte notarié de vente faisant rappel de l'acte du 24 octobre 2004 ; que le montage juridique de l'opération conçue par les sociétés du « Groupe Quarante » était certes complexe en ce qu'il dissociait entre plusieurs sociétés, dirigées ou animées par Monsieur B..., les différentes phases de celle-ci, acquisition, commercialisation, conception et réalisation des travaux, gestion locative, mais qu'il ne s'en déduit aucun comportement ou objet malicieux ; qu'en l'absence de flux financiers anormaux et d'affectio societatis entre ces sociétés et aussi la société Valority, ne saurait être retenue l'existence, entre elles, d'une société en participation ; que, d'ailleurs, Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... connaissaient l'organisation du « Groupe Quarante » et le rôle de chacune des sociétés le composant au vu de leur pièce 2 « La puissance d'un groupe » ; que le recours à la sous-traitance par la société Continentale TMO pour réaliser les travaux ne constitue pas non plus un indice de difficulté d'exécution prévisible ; que l'étude de l'avocat, Maître C..., était précise et complète en ce qu'elle présentait de manière détaillée l'amortissement de Robien et aussi les dépenses déductibles sous certaines conditions analysées, dans les limites du droit commun à concurrence de 10.700 € par an ; que ce document présente l'opération envisagée concernant la clinique des Lices et explicite et mentionne, pour l'année 2003, le plafond du loyer au mètre carré ; que les acquéreurs étaient ainsi pleinement informés des dispositions fiscales pouvant, au cas d'espèce, s'appliquer à leur engagement ; qu'il est constant que les travaux devaient durer dix-huit mois à compter de l'ordre de service, soit une livraison en juillet 2006 alors que celle-ci n'est intervenue qu'en juillet 2010, après reprise du chantier par la société Kana en juin 2006, et avec des surcoûts par rapport au marché conclu par l'association syndicale libre le 27 décembre 2004 ; que Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... font grief à la société Valority et au notaire d'avoir manqué à leur obligation de conseil faute de mise en garde sur les risques de l'entreprise quant à la réalisation des travaux par la société Continentale TMO et recherchent leur responsabilité en application de l'article 1382 du Code civil ; que, comme le font valoir les défenderesses, le « Groupe Quarante » avait dans le passé mené à bien de nombreuses réalisations de qualité, comme il ressort de sa plaquette informative dont les exemples mentionnés ne sont pas controuvés par les demandeurs ; que la décision de distribution de la totalité des bénéfices de la société Continentale TMO à l'issue de l'exercice 2003, figurant dans ses comptes déposés le 26 mai 2004, ne pouvait laisser présager des difficultés futures ni ne constitue une manoeuvre fautive ; qu'une démission de deux administrateurs est intervenue le 3 août 2004 mais n'a été publiée au registre du commerce et des sociétés que le 29 mars 2005 ; que cet évènement ne pouvait constituer un indice des difficultés dans la réalisation du chantier dont aucun élément de preuve n'établit qu'il aurait déjà subi des retards, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'association syndicale libre du 23 mai 20058 n'en faisant nullement état ; que, selon une publication émanant de la société Kana, un gestionnaire de patrimoine a rencontré quelques-uns de ses confrères à la fin de l'été 2005 pour débattre des solutions aux difficultés apparues au sein du « Groupe Quarante » et des moyens d'assurer la bonne fin de l'ensemble des chantiers ; qu'il ressort du rapport de gestion établi par le conseil d'administration de la société Continentale TMO pour l'exercice clos le 30 septembre 2005, mais en date du 10 février 2006, que des plaintes avec constitution de partie civile avaient été déposées contre un administrateur démissionnaire le 8 juillet 2005 et contre des sous-traitants les 16 février et 8 juillet 2005 ; que le procès-verbal d'assemblée générale du 23 mai 2006 de l'association syndicale libre mentionne une intervention de Monsieur D..., conseil en gestion de patrimoine d'un groupe ISF, selon laquelle Monsieur B... avait rencontré des difficultés opérationnelles en juin 2004 et qu'il avait alors expliqué que son principal collaborateur et architecte avait, avec une entreprise générale de sous-traitance, effectué des malversations et qu'une procédure pénale était en cours, qu'il avait voulu s'en sortir seul mais que manifestement il n'avait pas mis les compétences techniques en place pour y arriver, ce qui s'est traduit par leur intervention en décembre 2005 pour arrêter cette situation ; que les stades d'avancement des chantiers concernés étaient plus ou moins différents ainsi que leur date de démarrage et que, sur le plan financier, des opérations se trouvaient déficitaires et d'autres bénéficiaires, qu'au vu de ce qui précède, si la société Continentale TMO a rencontré des premières difficultés, dont les causes exactes sont mal définies, à compter de l'été 2004, connues de ses dirigeants, il n'est pas démontré que celles-ci pouvaient être connues de la société Valority à la date de la présentation du compromis de vente ou du notaire, même à considérer que celui-ci était le notaire habituel du « Groupe Quarante », au jour de la vente par acte authentique, le 6 décembre 2004 ; que l'assemblée générale de l'association syndicale libre du 23 mai 2005, dont la régularité n'est pas contestée, a ratifié les résolutions adoptées lors de son assemblée générale du 27 décembre 2004 ; que le notaire ne s'est pas immiscé dans le fonctionnement de l'association syndicale libre et qu'il ne lui appartenait pas d'effectuer les démarches nécessaires pour qu'elle obtienne la personnalité juridique ; qu'il n'a pris aucun engagement, même implicite, s'agissant de la réalisation des travaux ou des loyers escomptés, étant à la connaissance de tous que la mise en location d'un bien est sujette à aléa ; qu'il a, le 17 juin 2008, rectifié l'acte de vente du 6 décembre 2004 s'agissant de la désignation erronée du bien vendu, un "local à usage d'habitation", en remplaçant ces termes par celui de "local" et que Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... ne démontrent pas de préjudice en découlant pour eux ; que le contrat de location de longue durée conclu le 25 février 2004 entre la société Yveco Finance et Patrimoine pour 39 places dans un parc de stationnement privé à proximité de la résidence des Lices était une condition de la délivrance du permis de construire du 10 août 2004 ; que cette société n'a pas commis de faute en faisant souscrire aux acquéreur un engagement de location indissociable de la vente de leurs lots et que le notaire ne pouvait différer la prise en location à la date effective d'achèvement des travaux ; qu'en application des dispositions de l'article 1382 du code civil Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... ne sont pas fondés, comme ils le réclament, à obtenir une indemnité en raison d'une différence entre la surface réelle et la surface vendue calculée à partir du prix de vente de leur lot ; qu'ils ne démontrent pas l'inutilité de l'assistance juridique librement souscrite par eux auprès de Maître C... ; que Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... ne versent pas aux débats de « démonstration chiffrée » émanant de la société Valority à l'appui de leurs réclamation ;

ALORS D'UNE PART QUE le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; qu'en affirmant pour exclure toute responsabilité de Me Z... que celui-ci avait été tenu à l'écart de l'ensemble de négociation, de sorte qu'il n'y avait plus place pour l'exercice de son devoir de conseil, « la convention étant déjà parfaite au moment où il est intervenu », la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 20 février 2016 ;

ALORS D'AUTRE PART QU'en se retranchant derrière la circonstance inopérante que les difficultés auxquelles les investisseurs se sont heurtés provenaient de la défaillance de la société Continentale TMO, sans constater que le notaire avait spécialement attiré l'attention de M. X... et Mme Y... sur les risques liés à une éventuelle défaillance de l'entrepreneur chargé des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

ALORS ENFIN QUE le notaire est tenu de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il reçoit ; que la vente du 6 décembre 2004 comportait la cession d'un contrat de location de parking pour une durée déterminée avec prise d'effet au jour de la déclaration d'ouverture du chantier de réhabilitation (acte p.13) ; qu'en raison de la défaillance de la société Continentale TMO, l'immeuble a été livré avec un important retard faisant ainsi perdre à l'acheteur jusqu'à la livraison effective la jouissance de l'emplacement de parking ; qu'en écartant toute responsabilité du notaire pour cette raison qu'il ne pouvait différer la prise de location à la date effective d'achèvement des travaux, quand il avait l'obligation de rédiger un acte efficace, partant utile, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 20 février 2016.