Cour de Cassation · civ1 — 26 septembre 2018

CIV. 1

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 septembre 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10550 F

Pourvoi n° C 16-22.951







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Philippe X..., domicilié [...] ,

contre les deux arrêts rendus les 5 janvier 2016 et 14 juin 2016 par la cour d'appel de Besançon (1e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Atic, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société Brodinfo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 10 juillet 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Y..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. X..., de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Atic ;

Sur le rapport de M. Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Brodinfo ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre des décisions attaquées, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à la société Atic la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X....

IL EST FAIT GRIEF aux arrêts attaqués d'AVOIR dit que dit que M. X... avait manqué à son obligation d'information à l'égard de la SCI Atic et de l'AVOIR déclaré entièrement responsable du préjudice subi par la SCI Atic du fait de sa méconnaissance de la forte altération présentée par les poutres de soutènement du bâtiment acquis et de l'AVOIR condamné à payer une somme de 127.784,10 euros à la société Atic ;

AUX MOTIFS QUE le notaire est un professionnel du droit, titulaire d'une charge lui conférant un monopole pour l'établissement de divers actes, notamment en matière de transaction immobilière ; qu'à ce titre il est redevable vis à vis de ses clients d'un devoir de conseil et d'une obligation d'information, qui lui imposent d'attirer l'attention des parties aux actes qu'il établit sur les effets et la portée desdits actes ou les risques inhérents à ces actes, de même que sur certains aspects spécifiques des opérations concernées ; qu'il lui appartient en particulier d'éclairer précisément les parties sur des points susceptibles de donner lieu à controverse, et il ne s'affranchit pas de ses obligations par la simple annexion de documents à l'acte qu'il établit ; qu'en l'espèce l'acte de vente régularisé par la SCI Atic le 18 décembre 2012 devant Me X... comporte en annexe un rapport établi le 11 mai 2012 par le SIAAL qui souligne que le bâtiment a été construit au-dessus d'une rivière canalisée et note une forte altération des poutres de soutènement du bâtiment ; que ce rapport a été paraphé par les parties au mine titre que les autres documents annexés, et que toutes les pages de l'acte notarié proprement dit ; que néanmoins aucune mention de l'acte ne signale que les pièces annexées ont fait l'objet d'une lecture aux parties par le notaire rédacteur de l'acte, ou d'un commentaire particulier ; que compte tenu du vice affectant l'immeuble mis en évidence par le rapport du SIAAL, qui n'est pas repris dans le corps de l'acte notarié lui-même, il incombait au notaire, tenu d'informer correctement les parties à l'acte, d'évoquer ce point particulier afin qu'il n'échappe pas à la vigilance de l'acheteur notamment ; que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, l'annexion du rapport du SIAAL à l'acte de vente ne suffit pas pour qu'il puisse être admis que, ce faisant, le notaire a satisfait à son obligation d'information et à son devoir de conseil ; qu'en effet l'importance du nombre de pages paraphées par les parties était telle (41 pages au titre des seules annexes) qu'elle incitait ces dernières à apposer leur paraphe de façon mécanique sans prendre le temps de lire attentivement chaque page ; qu'il était dès lors d'autant plus nécessaire que le notaire mette en exergue les points susceptibles de pouvoir donner lieu à discussion ; qu'ainsi en omettant d'attirer l'attention des parties sur la particularité du bâtiment vendu, construit au dessus d'un cours d'eau, facteur d'humidité, et sur l'altération des poutrelles métalliques soutenant la dalle en béton, Me X... a commis une faute à l'égard de la Sci Atic, qui était en droit d'être exactement renseignée sur l'état du bâtiment acquis ; que la cour retiendra donc la responsabilité de l'intimé vis à vis de l'acheteur du bien, et infirmera en conséquence le jugement déféré sur ce point ; (
) que le préjudice subi par l'acheteur de l'immeuble ne correspond pas à la valeur des travaux de remise en état du bâtiment destinés à renforcer la dalle et à lui assurer une véritable stabilité. Tl réside seulement dans la perte de chance d'avoir pu renoncer à acquérir l'immeuble eu égard à son état réel, ou d'avoir été en capacité de contracter à un moindre prix, compte tenu des éventuels travaux nécessaires

1°) ALORS QUE la signature ou le paraphe d'un écrit vaut approbation de son contenu ; qu'en affirmant qu'il n'était pas établi que l'acquéreur avait eu connaissance du rapport du SIAAL annexé à l'acte de vente bien qu'elle ait constaté qu'il avait paraphé ce document (arrêt, p. 4, al. 2), ce dont il résultait qu'il avait approuvé son contenu et en avait pris connaissance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé ensemble les articles 14 et 22 du décret du 26 novembre 1971 et l'article 1316-4 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;

2°) ALORS QUE le notaire exécute son devoir d'information en transmettant un document clairement rédigé dont il s'assure que les parties ont pris connaissance ; qu'en affirmant que le notaire « aurait dû attirer l'attention [de l'acquéreur] sur la particularité du bâtiment vendu, construit au-dessus d'un cours d'eau, facteur d'humidité et sur l'altération des poutrelles métalliques soutenant la dalle de béton » (arrêt, p. 4, al. 6) bien qu'elle ait constaté que le rapport du SIAAG, que l'acquéreur avait paraphé, « soulign[ait] que le bâtiment a[vait] été construit au-dessus d'une rivière canalisée et not[ait] une forte altération des poutres de soutènement du bâtiment » (arrêt, p. 4, al. 2), ce dont il résultait que le notaire avait rempli son devoir d'information, en soumettant à l'approbation de l'acquéreur un document clairement rédigé, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1382 dans sa rédaction applicable au litige ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'est pas tenu de délivrer aux parties un conseil relativement aux conséquences techniques que peut avoir une information technique portée à leur connaissance ; qu'en affirmant que le notaire « aurait du attirer l'attention des parties sur la particularité du bâtiment vendu [
] » (arrêt, p. 4, al. 6) quand le notaire n'avait pas à aller au-delà des termes clairs du rapport du SIAA – dûment paraphé par l'acquéreur – en assortissant l'information délivrée de conseils techniques sur les éventuelles conséquences attachée à la corrosion des poutres de soutènement, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige.