Cour de Cassation · civ1 — 10 octobre 2018

CIV. 1

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 octobre 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10600 F

Pourvoi n° Z 17-26.701







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Lionel X...,

2°/ Mme Laura Y...,

domiciliés [...] ,

3°/ M. Philippe Z...,

4°/ Mme Annick A...,

domiciliés [...] ,

5°/ M. Patrick B...,

6°/ Mme Maria C..., épouse B...,

domiciliés [...] ,

contre l'arrêt rendu le 20 juin 2017 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige les opposant à la société Duval-Ormezzano et Richaud, société civile professionnelle, dont le siège est [...] , venant aux droits de la SCP D... ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 11 septembre 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. E..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me F..., avocat de M. X..., Mme Y..., M. Z..., Mme A... et de M. et Mme B..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Duval-Ormezzano et Richaud ;

Sur le rapport de M. E..., conseiller, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X..., Mme Y..., M. Z..., Mme A... et M. et Mme B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société Duval-Ormezzano et Richaud la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par Me F..., avocat aux Conseils, pour M. X..., Mme Y..., M. Z..., Mme A... et M. et Mme B....

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Vienne du 15 mai 2014 ayant dit que Maître G... n'avait commis aucune faute et débouté les consorts X..., Y..., Z..., A... et B... de l'intégralité de leurs prétentions ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelants reprochent au notaire de ne pas avoir donné, aux actes de réitération, la forme de ventes en l'état futur de rénovation ; que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder aux vérification des faits et conditions de nature à assurer l'efficacité de ses actes et qu'il lui appartient, également, de proposer aux parties le cadre juridique approprié ; qu'à défaut, le notaire engage sa responsabilité délictuelle, ce qui suppose la démonstration d'une faute en lien de causalité direct et certain avec un préjudice ; que la loi n° 2006-872 du 16 juillet 2006 sur la vente d'immeuble à rénover institue des dispositions protectrices pour l'acquéreur, l'article L.262-4 du code de la construction et de l'habitation prévoyant, à peine de nullité, diverses mentions à l'acte authentique de vente, dont la justification des assurances de responsabilité et de dommages devant être souscrites par le vendeur ; que pour entrer dans le champ d'application de ce régime, le vendeur doit s'engager à réaliser des travaux dans un délai déterminé par le contrat ; que pour voir retenir la responsabilité de la SCP, il appartient aux appelants de démontrer la réalité des engagements du vendeur sur ces points et la connaissance de ceux-ci par le notaire ; que Maître G... disposait, pour son information, des compromis de vente dans lesquels n'apparaît aucun engagement du vendeur à procéder à des travaux de rénovation, la mention de ceux-ci étant rajoutée dans le paragraphe « sommes à financer », de façon distincte du prix de vente et de la provision pour frais d'acte ; que pour justifier de ce que le notaire était informé de l'engagement du vendeur de procéder à des travaux, les appelants versent aux débats trois attestations, nouvelles en cause d'appel, à savoir celle de M. H... qui a commercialisé les appartements litigieux et rédigé les compromis de vente indiquant que le notaire, Maître G... était « parfaitement informé de l'étendue de la vente et de son contenu, notamment des gros travaux de réhabilitation des parties communes et privatives tels que le proposait la société ISM dans sa brochure comme société spécialisée dans la vente de biens à rénover », celle de M. I... copropriétaire dans le même immeuble d'un appartement dont la vente a été passée par devant Maître G... le 20 mars 2007 soutenant que le notaire « était parfaitement informé de l'état de l'immeuble et des travaux à effectuer et à prendre en charge par la société MC Promotion (devenue ISM) », et celle de la SCI 1J2S3H attestant que M. J... (gérant d'ISM et de cette SCI) avait émis à son égard une lettre d'intention précisant que, compte tenu du mauvais état de l'immeuble, le vendeur s'engageait, notamment, à assumer en totalité le coût financier de réhabilitation de l'immeuble, y compris les parties communes et la couverture et que cette lettre, dont copie était jointe, avait été remise au notaire pour la rédaction des actes inhérents à la cession de ces appartements ; que concernant les attestations de M. H... et de la SCI 1J2S3H, leur effet probant doit être retenu avec circonspection, compte tenu de ce que M. H... est le rédacteur des compromis de vente ne mettant nullement en exergue le prétendu engagement du vendeur, M. J..., également gérant de la SCI 1J2S3H, a procéder à des travaux ; que par ailleurs, les attestants procèdent par affirmation sans expliquer dans quel contexte le notaire aurait été informé de l'état de l'immeuble, élément à lui seul insuffisant pour justifier une vente en l'état de rénovation, ni la réalité de l'engagement du vendeur à procéder aux travaux de rénovation ; qu'aucun élément, n'émanant pas des attestants, ne vient corroborer leurs simples allégations ; que par ailleurs, la cour observe que la brochure remise aux éventuels acquéreurs fait état d'un professionnel de la finance et non d'un professionnel de l'immobilier spécialisé dans la rénovation d'immeuble ; qu'en outre, le fait que Maître G... soit établi de longue date sur Vienne ne suffit à démontrer qu'il était informé de l'engagement du vendeur sur des travaux de rénovation, les appelants ne produisant aucun élément de nature à justifier qu'ils avaient informé le notaire des conditions exactes des ventes litigieuses, notamment sur la communication avant le 11 décembre 2007 de l'engagement de prise en charge de travaux délivré le 16 octobre 2007 par le vendeur aux consorts X... Y...; que par voie de conséquence, alors qu'il n'est nullement rapporté la preuve de la détention par Maître G... d'éléments de nature à justifier la rédaction d'actes de vente en l'état futur de rénovation, c'est à bon droit que le tribunal a retenu l'absence de faute du notaire et a rejeté les prétentions des consorts X..., Y..., A... et B... ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' il n'appartient pas à un notaire, rédacteur d'un acte, d'aller vérifier sur place l'état d'un immeuble, que le fait que l'immeuble ait été acquis par le précédent propriétaire par adjudication n'imposait pas le recours à une vente en l'état futur de rénovation, cette vente ne s'appliquant que si le vendeur s'oblige par le contrat de vente à réaliser des travaux postérieurement à l'acte authentique moyennant le paiement d'un prix avant la livraison ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil envers les parties à l'acte qu'il lui est demandé d'établir ; qu'il doit, à ce titre, rechercher la volonté des parties et le but qu'ils poursuivent au travers de l'opération envisagée, les éclairer sur la portée et les effets de leurs engagements et les conseiller sur l'acte dont la forme juridique correspond le mieux à leur volonté et à leurs intérêts ; qu'en l'espèce, les consorts X... et autres faisaient valoir dans leurs écritures que les immeubles acquis nécessitaient des travaux de rénovation importants supervisés par le vendeur, ainsi que cela était mentionné dans les promesses de vente préalablement conclues ; qu'ils soutenaient que le notaire aurait dû rechercher la volonté des acquéreurs, ce qui aurait dû le conduire, au regard des buts poursuivis par ceux-ci, à leur conseiller de soumettre l'opération au régime de la vente en l'état futur de rénovation, régime qui leur aurait notamment permis de bénéficier des garanties imposées par la loi (conclusions d'appel des exposants, p. 11 in fine et 12) ; qu'en considérant que la responsabilité du notaire ne pouvait être mise en cause, dans la mesure où il n'était pas établi que celui-ci avait été informé « des conditions exactes des ventes litigieuses » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 4), cependant qu'il appartenait au notaire de rechercher lui-même quelles étaient ces conditions et quelle était la volonté des acquéreurs, et de leur conseiller en conséquence de soumettre l'opération au régime de la vente en l'état futur de rénovation, plus conforme à leurs attentes, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil envers les parties à l'acte qu'il lui est demandé d'établir ; qu'il doit, à ce titre, rechercher la volonté des parties et le but qu'ils poursuivent au travers de l'opération envisagée ; qu'il doit également, au regard de la finalité poursuivie, les éclairer sur la portée et les effets de leurs engagements, et sur les risques de l'acte pour lequel son concours est sollicité ; qu'en jugeant que la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil en s'abstenant de rechercher la volonté des acquéreur, et de les mettre en garde sur les risques encourus du fait d'une opération qui, telle qu'elle était organisée, ne correspondait pas aux buts qu'ils poursuivaient, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;

ALORS, ENFIN, QUE les juges ne peuvent dénaturer les documents versés aux débats ; que dans leurs conclusions d'appel (p. 10, alinéas 5 et 6), les consorts X... et autres faisaient valoir que le notaire « pouvait, à la simple lecture des compromis de vente, prendre connaissance de la nécessité de réaliser des travaux », dès lors que « chaque compromis de vente signé par les concluants faisait expressément référence à ces travaux, qui étaient précisément évalués conformément à des devis K... signés par les parties aux sommes de 35 000 € pour les consorts X... - Y..., 33 000 € pour les consorts Z... - A... et 35 000 € pour les époux B... » ; qu'en écartant ce moyen, au motif que « Maître G... disposait, pour son information, des compromis de vente dans lesquels n'apparaît aucun engagement du vendeur à procéder à des travaux de rénovation, la mention de ceux-ci étant rajoutée dans le paragraphe « sommes à financer », de façon distincte du prix de vente et de la provision pour frais d'acte » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 7), cependant que, dans la mesure où les compromis de vente régulièrement produits (pièces n° 3, 34 et 47 des exposants) faisaient expressément mention du prix des travaux, ceux-ci devaient nécessairement être réalisés par le vendeur, qui n'aurait pas pris l'initiative d'en fixer le montant dans l'hypothèse inverse, la cour d'appel en a dénaturé le sens et a violé le principe susvisé, ensemble l'article 1192 du code civil.