Cour de Cassation · civ1 — 17 octobre 2018

CIV. 1

CH.B



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 octobre 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10636 F

Pourvoi n° Y 17-23.296







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ la société Maudsland, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

2°/ M. Philippe X..., domicilié [...] , agissant en qualité d'administrateur judicaire de la société Maudsland,

3°/ la société Coomera, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,


contre l'arrêt rendu le 6 juin 2017 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige les opposant à la société Eurocommercial properties France, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 18 septembre 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Wallon, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur et Ghnassia, avocat des sociétés Maudsland et Coomera et de M. X..., ès qualités, de la SCP Bénabent, avocat de la société Eurocommercial properties France ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les sociétés Maudsland et Coomera et M. X..., ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société Eurocommercial properties France la somme de 3 000 euros ;





Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision.

Moyen produit par la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat aux Conseils, pour les sociétés Maudsland et Coomera et M. X..., ès qualités.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du protocole de résiliation anticipée et amiable de bail, signé entre la société Eurocommercial Properties France et la société Coomera le 15 novembre 2011.

AUX MOTIFS PROPRES QU'à cet égard, le tribunal a justement apprécié qu'il ressortait de ce protocole de résiliation anticipée et amiable de bail que la société Coomera avait fait des concessions en prenant à bail un nouveau local d'une superficie inférieure d'environ 100 m2 en tenant compte de la mezzanine pour le même loyer (70 731,50 € par an outre 10% HT du chiffre d'affaires HT) et en prenant à sa charge les travaux d'aménagement et de décoration intérieure ; en revanche, le bailleur, la société Eurocommercial, n'avait rien concédé lors de la signature de cette résiliation ; en effet, s'il est indiqué que le bailleur reprend les locaux dans l'état où ils se trouvent, la phrase se poursuit en stipulant que ces mêmes locaux devront être restitués en bon état de réparations de toute sorte conformément aux dispositions de l'article 24 du bail ; le dépôt de garantie ne sera restitué au preneur que sous réserve du paiement des sommes restant dues au bailleur, selon décompte qui sera effectué à la date de libération du local et la renonciation du bailleur à tout recours à l'encontre du locataire n'est faite que sous réserve de la complète et parfaite exécution du protocole ; la cour ajoute que les travaux dont la société Eurocommercial se prévaut de la réalisation dans le nouveau local attribué à la société Coomera ne sont pas mentionnés dans ce protocole ; elle confirmera donc le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que l'absence de concessions significatives de la part du bailleur au regard des obligations continuant à peser sur le preneur, contraint de changer de local, ôtait à ce protocole la qualification de transaction ; sur la sanction du non-respect par la transaction des dispositions prévues par l'article 2044 du code civil, les intimés plaident pour son annulation et s'opposent à sa requalification à laquelle le tribunal a procédé en acte de simple résiliation du contrat de bail commercial ; la société Eurocommercial soutient qu'aucune nullité ne peut être encourue lorsqu'un accord qualifié de transactionnel n'a pas pour objectif premier de transiger sur une contestation, mais existe en lui-même par son objet propre et ce, quelles que soient les concessions consenties par ailleurs ; en l'espèce, le protocole litigieux constitue - en toute hypothèse, qu'il soit transactionnel ou non - un accord ou un contrat de résiliation anticipé et amiable du bail, parfaitement valide en tant que tel comme le tribunal l'a jugé à juste titre ; par application du principe de liberté contractuelle, une transaction ne saurait être déclarée nulle qu'à raison de la violation d'une règle d'ordre public, qui ferait porter cette transaction sur des droits ou obligations dont les parties ne peuvent librement disposer ; cette violation n'est pas soutenue en l'espèce, car si le statut des baux commerciaux comporte certaines dispositions d'ordre public, la résiliation amiable d'un bail n'en est pas une ; usant du pouvoir que lui confèrent les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le premier juge a donc exactement qualifié le protocole de résiliation anticipée et amiable du bail d'acte de simple résiliation du contrat de bail, ce que la cour confirme ;

AUX MOTIFS ADOPTES QU'en vertu de l'article 2044 du code civil, « la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit » ; une transaction implique l'existence de concessions réciproques, quelle que soit leur importance relative ; il n'y a pas transaction lorsqu'une partie abandonne ses droits pour une contrepartie si faible qu'elle est pratiquement inexistante ; en l'espèce, la SAS Coomera, venant aux droits de société Holgura France qui avait elle-même acquis le fonds de commerce du précédent locataire - La Grille Moisselloise - était titulaire d'un bail commercial en date du 28 novembre 2008, portant sur le local n° 42 d'un centre commercial situé à Moisselles, d'une superficie de 367 m² outre une terrasse intérieure de 59,50 m2 ; le 15 novembre 2011, la SAS Coomera a signé avec son bailleur, la SAS Eurocommercial Properties, un protocole de résiliation anticipée et amiable de bail au motif que les parties se sont rapprochées dans le cadre d'un transfert de la boutique actuelle vers le local n° B08, d'une surface d'environ 202,09 m2 : il est expressément indiqué : « article 1 - Résiliation du bail - Prise d'effet de la résiliation : Le bailleur et le preneur sont convenus, d'un commun accord, de résilier amiablement, sans indemnité de part ni d'autre, le bail en date du 28 novembre 2008 visé ci-dessus. La prise d'effet de cette résiliation est fixée à la date de libération du local B08 par la société VBMAG, qui doit intervenir au plus tard le 30 novembre 2011, date de résiliation du bail en faveur de la société VBMAG (
) article 2 - Libération des locaux - Reprise des lieux : En conséquence de la résiliation du bail telle que constatée à l'article 1, le preneur s'engage à libérer le local 42 à la date du 30 avril 2012. Le bailleur reprendra les locaux dans l'état où ils se trouvent et devront être restitués en bon état de réparations de toute sorte conformément aux dispositions de l'article 24 du bail. (
) En tout état de cause, le preneur devra respecter l'ensemble des clauses et conditions du bail résilié comme il est dit à l'article 1 ci-dessus, en ce compris l'obligation de maintenir les locaux en exploitation jusqu'à la date de libération des lieux, et l'obligation de payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours (en ce compris l'indexation prévue à la date du 1er janvier 2012) ainsi que les charges et accessoires liés à l'exploitation du local tels que visés dans le bail en date du 28 novembre 2008 (
) article 4 - Loyers - Charges - Indemnité d'occupation : Les comptes seront arrêtés entre le bailleur et le preneur à la date de libération du local 42, telle que mentionnée à l'article 2. Le preneur s'engage à régler jusqu'au 30 avril 2012 l'ensemble des sommes dues en exécution du bail en date du 28 novembre 2008, ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus. Il devra en outre régler les cotisations dues à l'association des commerçants. Le dépôt de garantie ne sera restitué au preneur que sous réserve du paiement des sommes restant dues au bailleur, selon décompte qui sera effectué à la date de libération du local (
). article 6 - Renonciation à recours - Déclarations des parties : Le preneur renonce à tous recours à l'encontre du bailleur et le bailleur renonce à tous recours à l'encontre du preneur, à toute action future dont le bail en date du 28 novembre 2008 et l'occupation qui s'en est suivie seraient l'objet, la cause ou l'occasion, sous réserve de la complète et parfaite exécution des présentes. Le preneur s'engage à garantir le bailleur contre toutes les conséquences financières ou autres qui résulteraient des travaux d'aménagement effectués par lui dans le local dans l'hypothèse où ceux-ci nécessiteraient l'élimination d'amiante ou de tout matériau dont la réglementation proscrit ou limite l'usage. Le présent protocole, valant transaction, est régi par les dispositions des articles 2044 et suivants du Code civil et est revêtu, conformément aux ternies de l'article 2052 du même code, de l'autorité de la chose jugée » ; il ressort de ce protocole de résiliation anticipée et amiable de bail que la SAS Coomera a fait des concessions en prenant à bail un nouveau local d'une superficie inférieure d'environ 100 m² en tenant compte de la mezzanine pour le même loyer (70.731,50 € par an outre 10% HT du chiffres d'affaires HT) et en prenant à sa charge les travaux d'aménagement et de décoration intérieure ; en revanche, contrairement à ce qu'invoque la SAS Eurocommercial Properties, le bailleur n'a rien concédé lors de la signature de cette résiliation ; en effet, s'il est indiqué qu'il reprend les locaux dans l'état où ils se trouvent, le protocole précise qu'ils doivent être restitués en bon état de réparations de toute sorte conformément aux obligations du preneur, que le dépôt de garantie n'est restitué au preneur que sous réserve du paiement des sommes restant dues au bailleur, selon décompte effectué à la date de libération des lieux et que la renonciation du bailleur à tout recours à l'encontre du locataire n'est faite que sous la réserve de la complète exécution du protocole de résiliation anticipée et amiable de bail, c'est-à-dire du respect par la SAS Coomera de ses obligations ; au surplus, il semble que le bailleur a eu intérêt à cet échange de local puisque la cellule n° 42 a été subdivisée en deux commerces reloués immédiatement et que la SAS Eurocommercial Properties n'a produit que des extraits des deux baux commerciaux consentis, sans les pages mentionnant les loyers et que le loyer du local n° B08, initialement loué par la société VBMAG, est également ignoré ; dans ces conditions, en l'absence de concessions de la part de la SAS Eurocommercial Properties, le protocole de résiliation anticipée et amiable de bail ne constitue pas une transaction au sens de l'article 2044 du code civil mais un contrat au sens de l'article 1134 du Code civil ; il n'y a donc pas lieu d'annuler le protocole de résiliation anticipée et amiable de bail mais de requalifier cette transaction en un contrat de résiliation anticipée du contrat de bail commercial portant sur le local n° 42 avec mise à disposition par le bailleur d'un nouveau local, le n° B08 ;

1°) ALORS QU'il résulte des termes clairs et précis de l'acte 15 novembre 2011 qui stipulait que « le présent protocole, valant transaction, est régi par les dispositions des articles 2044 et suivants du code civil et est revêtu, conformément aux ternies de l'article 2052 du même code, de l'autorité de la chose jugée », qu'il s'agissait d'une transaction ; que dès lors, en ne retenant pas la qualification de transaction, malgré ces mentions claires et précises, la cour d'appel a dénaturé ledit acte ;

2°) ALORS QUE lorsque les parties ont bien voulu transiger, c'est-à-dire qu'elles ont voulu terminer ou prévenir une contestation par un contrat écrit, mais sans qu'il ne comprenne de concessions réciproques, les juges doivent prononcer sa nullité ; que dès lors, en décidant que le protocole signé entre la société Eurocommercial Properties France et la société Coomera le 15 novembre 2011 ne pouvait pas être annulé mais devait être requalifiée, en se bornant à relever l'absence de concessions réciproques au lieu de rechercher si les parties avaient ou non voulu terminer ou prévenir une contestation par voie transactionnelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2044 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 novembre 2016 ;

3°) ALORS QUE les juges doivent prononcer la nullité d'une transaction dès lors qu'ils ont relevé que l'une des conditions requises pour sa validité fait défaut ; qu'en l'espèce, en rejetant la demande de nullité du protocole signé entre la société Eurocommercial Properties France et la société Coomera le 15 novembre 2011, au motif qu'une transaction ne saurait être déclarée nulle qu'à raison de la violation d'une règle d'ordre public, la cour d'appel a violé l'article 2044 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 novembre 2016.