Cour de Cassation · civ1 — 14 novembre 2018

CIV. 1

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 14 novembre 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10680 F

Pourvoi n° U 17-19.221







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par Mme Nicole X..., épouse Y..., domiciliée [...] ,

contre l'arrêt rendu le 30 janvier 2017 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à M. Jean-Michel Z..., domicilié [...] ,

défendeur à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 octobre 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme A..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de Mme X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Z... ;

Sur le rapport de Mme A..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour Mme X....

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Nicole X..., veuve Y..., de son action en responsabilité à l'encontre de la SCP Z... D... ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « aucune irrecevabilité n'est soulevée en cause d'appel par le notaire contre les demandes de l'appelante ; que sur le fond s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est en revanche tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leurs côtés le dispensent de cette obligation ; que plus spécialement le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu d'une part d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, d'autre part de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; qu'en outre que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou que l'économie de l'acte a été arrêtée directement entre les parties sans son intervention ; que c'est donc également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le juge doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; que le programme immobilier dont il est question a commencé à être mis en vente à la fin de l'année 2002 et au cours de l'année 2003, les premiers actes authentiques ayant été signés en janvier 2004 ; que spécialement l'acquéreur dans le présent dossier a passé la vente devant le notaire le 9 octobre 2006 pour l'acquisition d'un lot du bâtiment A ; qu'il s'agit donc de savoir si à cette date le notaire connaissait, ou avait objectivement les moyens de connaître, les risques inhérents à cette opération immobilière, en particulier, puisque c'est de cela dont il s'agit, l'important retard dans la mise en oeuvre de la construction et la possible déconfiture de toutes les sociétés parties prenantes entraînant l'arrêt du projet ; que plus précisément Mme X..., veuve Y..., soutient devant la Cour d'appel que le notaire a commis des manquements à ses obligations en s'abstenant de solliciter des précisions sur l'état d'avancement effectif des travaux, alors que l'attestation de M. C... précisant que l'immeuble était au stade de la mise hors d'eau était datée du 27 avril 2006 et que de très nombreux actes avaient été reçus en son étude jusqu'en avril 2007 au vu de cette seule attestation ; qu'elle précise à ce titre que la multiplicité des actes confiés à la SCP Z... D... et le déblocage systématique de sommes correspondant à 70% du prix de vente aurait dû manifestement attirer son attention sur cette anomalie manifeste ; que néanmoins qu'il n'est pas démontré l'existence de faits portés à la connaissance de l'étude notariale avant la régularisation de l'acte précité permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à le conduire à alerter l'acquéreur sur les risques et retard pesant sur l'opération, autres que ceux inhérents aux aléas de toute opération immobilière, que par principe n'importe quel acheteur moyennement diligent ne peut dans pareilles circonstances totalement ignorer ; qu'en effet, dans le cas d'espèce la livraison du bâtiment A était initialement fixée au deuxième semestre 2007 alors que l'acte de vente avait été reçu le 9 octobre 2006, soit près de 10 mois avant la date prévisible de livraison ; que l'étude notariale était alors en possession d'un permis de construire en cours de validité, d'une déclaration d'ouverture de travaux et d'une attestation de M. C... certifiant que les travaux du bâtiment avaient atteint le stade hors d'eau ; qu'en l'état de ces éléments, et alors qu'aucune autre information ne lui permettait d'envisager l'échec du programme et qu'aucun acte de vente de la résidence n'avait fait l'objet de résolutions amiables à l'initiative de certains acquéreurs, il ne saurait être reproché au notaire de n'avoir pas sollicité une nouvelle attestation d'état d'avancement des travaux alors que l'acte de vente prévoyait le déblocage de 70% des fonds en totale conformité avec l'attestation de M. C... dont rien ne permettait de douter de l'authenticité et les dispositions de l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation ; que si un notaire doit préalablement procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité, il n'a pas l'obligation toutefois de vérifier les informations d'ordre factuel fournies par les parties en l'absence d'éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés ; qu'il n'est par ailleurs nullement soutenu ni démontré l'existence d'une collusion générale et frauduleuse de toutes les personnes ayant participé à cette opération permettant d'établir que la SCP Z... D... aurait été informée le 9 octobre 2006 de l'échec programmé de l'opération immobilière ; que par ailleurs les pièces produites aux débats ne démontrent pas qu'à cette date le groupe Simbiosis ait connu des difficultés dans la commercialisation et la mise en oeuvre de ce programme ou d'autres programmes immobiliers sur le territoire national ; qu'en l'état de ces éléments, les moyens soulevés en cause d'appel par Mme X..., veuve D..., seront en conséquence écartés ; que pour le surplus, et en l'absence de pièces nouvelles suffisamment probantes de nature à remettre en cause leur analyse, la cour adoptera les justes motifs retenus par les premiers juges ; que la décision déférée sera en conséquence confirmée par motifs adoptés en ce qu'elle a débouté l'appelante de ses demandes à l'encontre de la SCP Z... D... » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU' « il appartient à madame Nicole X..., veuve Y..., de rapporter la preuve : - d'une faute du notaire, - de l'existence d'un préjudice réparable, - d'un lien de causalité entre la faute et le dommage ; que la mise en jeu de la responsabilité du notaire suppose donc que le préjudice subi soit la conséquence du manquement qui lui est reproché ; que cette responsabilité ne pourrait dès lors être consacrée que si les difficultés rencontrées ont relevé de celles que l'obligation d'information et de conseil avait pour objet d'éviter ; que le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu, d'une part, d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, et d'autre part, de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il instrumente ; que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou selon que l'économie de l'acte a été arrêtée directement entre les parties, sans son intervention, et que c'est également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le tribunal doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; qu'il résulte des pièces du dossier que la SCP D...Z... et Z... a accompagné le groupe Simbiosis sur d'autres projets immobiliers similaires de créations de résidences de tourisme et qu'elle a été présente dans nombre d'actes notariaux impliquant ce groupe, aussi bien à l'achat qu'à la revente, de sorte qu'elle s'est située dans une situation de quasi-subordination, l'obligeant d'autant plus à vérifier les conditions de son intervention auprès des acquéreurs ; que l'opération économique à laquelle madame Nicole X... veuve Y... a souscrit était destinée à lui procurer un rapport important, ainsi que des avantages substantiels en matière fiscale et que, comme toute opération financière, elle comportait nécessairement un aléa ; qu'il doit toutefois être relevé (et sans qu'il n'y ait lieu de rentrer dans la discussion de savoir si la résidence de tourisme relevait ou non du secteur dit « protégé » de l'article L.261-10 du Code de la construction et de l'habitation ou si elle en était exclue au regard du caractère commercial des locaux ) que la SCI Résidence Le Cordat a fourni aux acquéreurs une garantie d'achèvement, conformément à l'article R.261-17 du code de la construction et de l'habitation, et que cette garantie a été assortie de l'obligation pour les acquéreurs du bâtiment A – Le Polignac de verser tous les appels de fonds sur un compte financier centralisateur auprès de la SCFIM, permettant un contrôle par cette société garante devant leur garantir la bonne utilisation des fonds, notamment en cas de défaillance de la SCI Résidence le Cordat ; que le succès de l'opération dépendait de l'achèvement des travaux permettant ensuite le classement en résidence de tourisme et la location des biens rénovés ; que la question à laquelle le tribunal doit répondre est donc de déterminer si cette opération présentait des risques particuliers pouvant sérieusement compromettre le but recherché par les investisseurs, et si le notaire a commis des fautes ayant permis ou favorisé la réalisation du risque ; sur les manquements reprochés au notaire ; sur le défaut de conformité du permis de construire ; que la SCP D...Z... et Z... fait valoir avec pertinence que le permis de construire délivré le 12 août 2002 n'a pas mentionné le nombre de logements à créer ; qu'il n'en est pas moins acquis qu'entre la date de délivrance de ce permis de construire et celle du dépôt en l'étude notariale le 9 janvier 2004 de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, il a été procédé par la Sci Résidence le Cordat et par l'architecte F... à un réaménagement du bâtiment B- Le Bourbon ayant entraîné une augmentation du nombre des logements passé de 72 à 100 pour ce bâtiment, et de 137 à 166 pour l'ensemble immobilier ; que s'il est vrai pour la SCP D...Z... et Z... de dire que ce réaménagement n'a pas entraîné d'augmentation de surface pour les logements, puisque le permis modificatif délivré le 2 septembre 2008 mentionne une augmentation de la SHOB et de la SHON uniquement pour la partie en extension (piscine et salle de conférence), et que la seule modification du nombre de logements n'impliquait pas la délivrance d'un nouveau permis de construire, il est par contre inexact pour elle de dire qu'il n'y a pas eu de modification de l'aspect extérieur des logements puisque ceci est précisé dans le permis modificatif qui devait donc être requis ; qu'en toute hypothèse, que la situation a été régularisée par le permis modificatif délivré le 2 septembre 2008, qu'il n'en subsiste aucun grief pour madame Nicole X..., veuve Y..., comme pour les autres acquéreurs et que c'est donc vainement, en l'absence de tout dommage actuel en relation de causalité avec un tel manquement, qu'elle reproche au notaire de n'avoir pas vérifié la conformité du permis de construire aux caractéristiques de l'immeuble ; sur le défaut de classement en résidence de tourisme ; sur le défaut de classement en résidence de tourisme ; que par courriers en date des 17 octobre 2002 et 9 janvier 2003, la SCI Résidence le Cordat a demandé à la préfecture de l'Allier le classement provisoire des biens en résidence de tourisme ; que, toutefois en l'absence de dispositions législative ou réglementaire prévoyant un tel classement à titre provisoire, aucune suite favorable n'a été réservée à cette demande ; qu'il a d'ailleurs été jugé par un arrêt rendu le 12 janvier 2012 par la cour administrative de Lyon, saisi d'un recours de la Sci Résidence de Cordat, qu'une circulaire ministérielle reprenant une directive de la direction générale des impôts relative au remboursement de la TVA, n'avait pu avoir pour effet d'instaurer un dispositif d'agrément provisoire des résidences de tourisme que le ministre, auteur de cette circulaire, n'était pas compétent pour instituer ; que le classement ne pouvait donc être délivré que lorsque tous les travaux auraient été terminés et qu'il est acquis aux débats que le classement définitif de la résidence a été refusé à la Sci Résidence le Cordat le 22 juin 2009 au seul motif de travaux inachevés avec des locaux ni meulés, ni équipés et de l'absence d'exploitation effective comme résidence de tourisme ; que madame Nicole X... veuve Y... ne démontre pas que d'autres conditions requises pour ce classement n'auraient pas été réunies au jour de la vente et qu'en l'état du droit positif applicable, c'est là aussi vainement qu'elle reproche au notaire de n'avoir pas vérifié la possibilité de ce classement ; sur l'existence d'une garantie de remboursement ; que déjà, que le contrat de réservation n'a fait état que d'une garantie d'achèvement et non d'une garantie de remboursement ; que si le chapitre IX du titre deux annexé à l'acte notarié est intitulé « garantie d'achèvement et de remboursement », il est précisé dans le corps de cet article que seule la garantie d'achèvement prévue à l'article L.261-11-d, dont les dispositions ont été littéralement reproduites, avait été souscrite auprès de la CEGC en vertu d'une convention passée le 7 janvier 2004 ; qu'en outre l'acte notarié proprement dit a très clairement stipulé en page 12 l'existence de la seule garantie d'achèvement alors apportée par la SOCFIM selon une convention passée le 22 juin 2006 (cette garantie s'est substituée à celle initialement apportée par la CEGC) ; que, par une simple lecture attentive du projet d'acte et de son annexe, qui lui ont été communiqués un mois avant la signature, Madame Nicole X... veuve Y... n'a pu être induite en erreur sur la portée du cautionnement apporté par la société garante et que c'est de manière non fondée qu'elle reproche au notaire de n'avoir pas suffisamment attiré son attention sur l'inexistence d'une garantie de remboursement ; sur l'objet du contrat : construction ou rénovation ; que l'obligation d'information et de conseil pesant sur le notaire ne dispense pas l'acquéreur, même non professionnel, de son devoir de prudence et de ses diligences ; qu'en l'espèce, madame Nicole X... veuve Y... n'a pas estimé utile de se rendre sur les lieux du bien qu'elle se proposait d'acquérir et qu'elle s'est privée de la possibilité de vérifier par elle-même l'état des constructions ; que si l'acte authentique reprend les termes de « réalisation d'une résidence de tourisme » ou de « opération de construction » qui ne sont pas incompatibles avec un projet de réhabilitation, le document annexe qui a été porté à la connaissance de madame Nicole X... veuve Y... le 23 juin 2006 avant la signature le 20 juillet 2006 de l'acte authentique ne laissait aucun doute sur la nature de l'opération, puisqu'il y a été précisé, notamment au titre des conditions particulières formant les titres II et III de ce document annexe, que la Sci Résidence le Cordat s'était rendue propriétaire de l'ensemble immobilier et que le permis de construire autorisait la restructuration, le réaménagement et l'extension de cet ensemble immobilier ; que madame Nicole X..., veuve Y..., ne peut donc être suivie lorsqu'elle sous-entend que le notaire a pu laisser croire qu'elle se portait acquéreur d'un immeuble sortant de terre et aux qualités substantielles différentes de celui qu'elle a acheté pour la conduire au paiement immédiat de 70% du prix de vente ; qu'en outre, la SCP D...Z... et Z... n'était pas tenue de procéder à des investigations sur l'état d'avancement des travaux, ce qui était la seule responsabilité de l'architecte d'exécution et que c'est sans faute pour elle qu'elle a reçu l'acte de vente ne prévoyant un paiement de 70% du prix de vente sur le certificat de Monsieur Yves C... attestant d'une mise hors d'eau du bâtiment, qui plus est confirmée dans l'acte lui-même par madame Nicole X... veuve Y... ; sur les risques technologiques ou de pollution ; que l'existence même d'un risque technologique ou de pollution par hydrocarbure ne relève que d'une pure allégation et qu'un éventuel manquement à une obligation d'information et de conseil n'a pu avoir aucune conséquence dommageable ; que Madame Nicole X... veuve Y... ne fait donc pas la preuve d'une faute du notaire sans laquelle elle n'aurait pas signé l'acte de vente et qu'elle doit être déboutée de son action en responsabilité » ;

1°) ALORS QUE le notaire, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes qu'il instrumente, doit recueillir et transmettre aux acquéreurs des informations suffisantes sur l'état d'avancement des travaux au jour de la signature de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'en jugeant, pour écarter toute faute du notaire, qu' « il n'était pas démontré l'existence de faits portés à la connaissance de l'étude notariale avant la régularisation de l'acte permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à le conduire à alerter l'acquéreur sur les risques et retard pesant sur l'opération » (arrêt, p.7, alinéa 6) et, en conséquence, qu' « il ne saurait être reproché au notaire de n'avoir pas sollicité une nouvelle attestation d'avancement des travaux » (arrêt, p.7, dernier alinéa), sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le notaire avait recueilli et transmis à Madame Nicole X..., veuve Y... des informations suffisantes sur l'état d'avancement des travaux au jour de la signature de l'acte, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, applicable à la cause, devenu l'article 1240 du code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire qui, instrumentant une vente en l'état futur d'achèvement, a connaissance d'un retard dans l'avancement des travaux est tenu d'en informer l'acquéreur et d'attirer son attention sur les risques éventuellement encourus de ce chef ; qu'en jugeant, pour écarter toute faute du notaire, « qu'il n'était pas démontré l'existence de faits portés à la connaissance de l'étude notariale avant la régularisation de l'acte permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à le conduire à alerter l'acquéreur sur les risques et retard pesant sur l'opération » (arrêt, p.7, alinéa 6), quand elle constatait, par ailleurs, dans ses commémoratifs, que le notaire avait instrumenté l'ensemble des actes authentiques relatifs au lot B « Le Bourbon », dont la livraison prévue fin de l'année 2004 n'avait toujours pas été réalisée au jour de la signature de l'acte le 9 octobre 2006, en sorte que le notaire ne pouvait ignorer l'important retard pris dans l'opération immobilière et devait, en conséquence, en informer Madame Nicole X..., veuve Y..., la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et, partant, a violé l'article 1382 du code civil, applicable à la cause, devenu l'article 1240 du code civil ;

3) ALORS QU'en toute hypothèse, la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en jugeant, pour écarter la responsabilité du notaire, que « les pièces produites aux débats ne démontrent pas qu'à cette date le groupe Simbiosis ait connu des difficultés dans la commercialisation et la mise en oeuvre de ce programme » (arrêt, p.8, §4), quand elle constatait, par ailleurs, dans ses commémoratifs, les difficultés auxquelles le groupe Simbiosis avait fait face lors des travaux de rénovation du bâtiment B « Le Bourbon », desquelles il résultait qu'au jour de la signature de l'acte de vente, les travaux du bâtiment B « Le Bourbon », dont la livraison initialement prévue en 2004, n'étaient toujours pas achevés, la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'acquéreur profane qui reçoit des informations du notaire et du vendeur professionnel sur l'état d'avancement des travaux peut légitimement s'y fier sans avoir à procéder à des vérifications par lui-même ; qu'en affirmant, par motifs adoptés, pour écarter l'existence d'une faute imputable au notaire, que « Madame Nicole X... veuve Y... n'a pas estimé utile de se rendre sur les lieux du bien qu'elle se proposait d'acquérir et qu'elle s'est privée de la possibilité de vérifier par elle-même l'état des constructions » (jugement, p.9, alinéa 11), quand, en qualité de profane, Madame Nicole X..., veuve Y..., pouvait légitimement se fier aux informations délivrées par le notaire et le vendeur sur l'état d'avancement des travaux, sans avoir à procéder elle-même à des vérifications, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, applicable à la cause, devenu l'article 1240 du code civil.