Cour de Cassation · civ3 — 12 avril 2018

CIV.3

CF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 12 avril 2018




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 397 F-D

Pourvoi n° A 17-14.581









R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société ECF Trappes Logistics, société civile immobilière, dont le siège est [...]                      ,

contre l'arrêt rendu le 3 janvier 2017 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à la société Veolog, société par actions simplifiée, dont le siège est [...]                                                                              ,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;


LA COUR, en l'audience publique du 20 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société ECF Trappes Logistics, de la SCP Boullez, avocat de la société Veolog, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 janvier 2017), que la société Malabar a donné à bail à la société Veolog des locaux à usage d'entrepôts ; que, le 31 juillet 2009, la société Malabar a vendu l'immeuble à la société Trappes ; que, le 11 mai 2009, la société Malabar et la société Veolog ont résilié amiablement le bail initial et en ont conclu un nouveau à effet du 1er janvier 2009 ; que, le 31 août 2010, la société Trappes et la société Veolog sont convenues de la résiliation amiable du bail précédent et de la conclusion d'un nouveau bail à effet du 1er janvier 2011 ; que, le 22 juillet 2011, la société Trappes a revendu l'immeuble à la société ECF Trappes Logistics (la SCI) ; que, le 6 mars 2012, la société Veolog a assigné la société cessionnaire en annulation du dernier bail ; que la SCI s'est opposée à cette demande et a formé, à titre subsidiaire, des demandes fondées sur le bail du 11 mai 2009 et, à titre encore plus subsidiaire, une demande d'indemnité d'occupation ;

Sur les premier, deuxième et troisième moyens, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur les quatrième et cinquième moyens, réunis :

Vu les articles 564 à 566 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour déclarer irrecevables les demandes de la SCI fondées sur le bail du 11 mai 2009 et en paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation, l'arrêt retient que ces demandes sont nouvelles, comme telles irrecevables ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si ces demandes nouvelles n'entraient pas au nombre des exceptions prévues par les articles 564 à 566 susvisés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;


PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables les demandes subsidiaires de la société ECF Trappes Logistics fondées sur le bail du 11 mai 2009 et en paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation, l'arrêt rendu le 3 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Veolog aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Veolog et la condamne à payer à la société ECF Trappes Logistics la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société ECF Trappes Logistics.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a déclaré recevable la demande en annulation visant le bail conclu le 31 août 2010 avec la SAS TRAPPES, a confirmé le jugement en tant qu'il avait prononcé l'annulation de ce bail, et a rejeté les demandes de la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur l'historique l'entrée de la société VEOLOG dans les lieux loués, le tribunal a exactement rappelé qu'il ressortait des pièces versées aux débats, notamment du protocole d'accord transactionnel du 31 août 2010, conclu entre la société VEOLOG, la société par actions simplifiée TRAPPES, la société par actions simplifiée GSE et la société à responsabilité limitée MALABAR que, par contrat du 11 octobre 2005, la société MALABAR a donné à bail à VEOLOG des locaux d'une superficie d'environ 4.060 m² sis à [...]                              ; que ce bail (n°1) a fait l'objet de plusieurs avenants, respectivement en date du 30 novembre 2005, du 22 juin 2006 et du 26 septembre 2006 par lesquels la société MALABAR a consenti à VEOLOG la location de locaux supplémentaires ; que le contrat de bail et ses avenants sont ci-après désignés ensemble le "Bail n°1" ; que le 3 décembre 2008, la société MALABAR a conclu avec GSE un contrat de contractant général afférent (1) à la réalisation d'une surface neuve d'entrepôt d'environ 16.558 m² et (II) à la réalisation de travaux de réhabilitation (
) sur le bâtiment faisant l'objet du Bail n°1 (
) ; que suite à la signature d'un protocole transactionnel entre les sociétés MALABAR et VEOLOG, le 11 mai 2009, le bail n°1 a fait l'objet d'une résiliation amiable et un nouveau bail a été conclu le 11 mai 2009 entre les sociétés MALABAR et VEOLOG (bail n°2) ; que par un acte notarié en date du 31 juillet 2009, TRAPPES a acquis de MALABAR l'immeuble et a été subrogée dans les droits et obligations de MALABAR au titre du bail n°2 à compter de la dite vente ; que des difficultés étant survenues dans la réalisation des travaux de réhabilitation, les sociétés TRAPPES et VEOLOG sont convenues de résilier amiablement le bail n° 2 et de signer concomitamment et de manière indivisible un nouveau bail ; que dans ce contexte que le bail litigieux du 31 août 2010 a été conclu entre les sociétés TRAPPES et VEOLOG, bail qui énonce en effet en préambule que : « Le preneur était précédemment locataire des locaux objets du présent bail en vertu d'un bail commercial en date du 11 mai 2009 avec effet au 1er janvier 2009 signé avec la société MALABAR ; que le bailleur a été subrogé dans les droits et obligations de la société MALABAR au titre du dit bail commercial et ce en suite de le vente de l'immeuble objet du bail intervenue le 31 juillet 2009 entre la société MALABAR et le bailleur (
) Les parties sont convenues de procéder à la résiliation anticipée du bail, dès avant son échéance contractuelle et de le remplacer par le présent bail, étant expressément précisé que la résiliation du bail est strictement indivisible de la conclusion et de l'entrée en vigueur du présent bail, la conclusion du présent bail étant une condition essentielle et déterminante sans laquelle les parties n'auraient pas accepté de résilier le bail » ; que la cour relève que, par acte du 22 juillet 2011, reçu par Maître Jean-François Y... , notaire à la résidence de Paris (7e), la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS a acquis de la société TRAPPES, l'ensemble immobilier sis au [...]                      , dont les cellules 1, 2 et 3, un hall de réception, d'expédition et de livraison, un local de charge, des locaux sis au 1er étage à usage de locaux administratifs et de bureaux et divers locaux techniques étaient données à bail à la société VEOLOG par acte du 31 août 2010 ; que, si elle n'a pas conclu ce bail, qui a pris effet au 1er janvier 2011, elle s'est trouvée, du fait de cette acquisition, emplie des droits et obligations du bailleur à l'égard de la société VEOLOG, comme l'avait été, en son temps, de ceux de la société MALABAR ;que si les manoeuvres dolosives, qui ne sont plus soutenues par la locataire en cause d'appel, ne pouvaient être reprochées à titre du vice du consentement qu'au signataire du bail, en l'occurrence la société TRAPPES, l'erreur, que le tribunal a retenue, pouvait en revanche être légitimement opposée à la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS, du fait d'un accroissement estimé excessif des charges locatives en cours d'exécution du contrat, de nature à en modifier générale ; qu'il en résulte que la société VEOLOG est parfaitement recevable en son action à son encontre et que la fin de nonrecevoir que la SCI ECF TRAPPES LOGISTIC lui oppose doit être rejetée » ;

AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « la société VEOLOG fait valoir qu'elle a été victime d'une erreur sur le montant des charges eu égard à l'augmentation anormale des charges au cours des années 2009 à 2013, quatre fois supérieures à celles prévues dans le budget de charges prévisionnel qui lui a été remis en 2006 et que cette erreur a été déterminante de son consentement ; que l'article 1110 du code civil dispose que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'il est constant que la validité du consentement des parties doit être appréciée au moment de la formation du contrat soit en l'espèce à la date du 31 août 2010, date de signature du contrat de bail ; qu'il ressort des pièces versées aux débats, notamment le protocole d'accord transactionnel en date du 31 août 2010 conclu entre les sociétés VEOLOG, SAS TRAPPES, GSE et MALABAR que par contrat en date du 11 octobre 2005, la société MALABAR a donné à bail à VEOLOG des locaux d'une superficie d'environ 4,060 m2 sis à [...]                              ; que ce bail (n° 1) a fait l'objet de plusieurs avenants, respectivement en date du 30 novembre 2005, du 22 juin 2006 et du 26 septembre 2006 par lesquels la société MALABAR a consenti à VEOLOG la location de locaux supplémentaires ; que le 3 décembre 2008, la société MALABAR a conclu avec GSE un contrat de contractant général afférent à la réalisation d'une surface neuve d'entrepôt d'environ 16.558 m2 et à la réalisation de travaux de réhabilitation sur le bâtiment faisant l'objet du bail précité et de ses avenants ; que suite à la signature d'un protocole transactionnel entre les sociétés MALABAR et VEOLOG le 11 mai 2009, le bail n° 1 a fait l'objet d'une résiliation amiable et un nouveau bail a été conclu le 11 mai 2009 entre les sociétés MALABAR et VEOLOG (bail n° 2) ; que la société TRAPPES ayant acquis de la société MALABAR l'immeuble dont s'agit, elle s'est trouvée subrogée dans les droits et obligations de MALABAR au titre du bail n° 2 ; que des difficultés étant survenues dans la réalisation des travaux de réhabilitation, les sociétés TRAPPES et VEOLOG sont convenus de résilier amiablement le bail n° 2 et de signer concomitamment un nouveau bai ; que c'est dans ce contexte que le bail litigieux du 31 août 2010 a été conclu entre les sociétés TRAPPES et VEOLOG ; que le bail énonce en effet en préambule que "le preneur était précédemment locataire des locaux objets du présent bail en vertu d'un bail commercial en date du 11 mai 2009 avec effet au 1er janvier 2009 signé avec la société MALABAR. Le bailleur a été subrogé dans les droits et obligations de la société MALABAR au titre dudit bail commercial et ce en suite de la vente de l'immeuble objet du bail intervenue le 31 juillet 2009 entre la société MALABAR et le bailleur. (
) Les parties sont convenues de procéder à la résiliation anticipée du bail, dès avant son échéance contractuelle et de le remplacer par le présent bail" ; que le contrat de bail du 31 août 2010 prévoit donc la résiliation amiable du bail en date du 11 mai 2009 avec effet au 31 décembre 2010 et la conclusion d'un nouveau bail à compter du 1er janvier 2011 ; qu'aux termes du bail, le loyer annuel hors taxes et hors charges est de 603.062 euros ; que s'agissant des charges et taxes, les articles 21 et 27 du bail stipulent que le preneur doit supporter intégralement, à l'exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, d'une part les taxes, impôts et contributions légalement mise à la charge du preneur ainsi que celles légalement dues par le bailleur, et d'autre part, les charges et prestations, frais de personnel et toutes dépenses d'exploitation, de réparation et d'entretien, de remplacement afférents aux locaux et aux équipements de toute nature tant dans les locaux que dans les parties communes de l'immeuble ainsi que les honoraires de gérance des lieux loués, de gestion technique, les honoraires de gestion technique, les honoraires liés à l'administration des charges, ainsi que les honoraires du syndic si l'immeuble est soumis au régime de la copropriété ainsi que la quote-part d'assurance de l'immeuble ; qu'il ressort des pièces produites que le montant des charges a évolué comme suit : 2007 : 78,277,74 euros ; 2008 : 70.163,19 euros ; 2009 : 83.431,85 euros ; 2010 : 140.893,74 euros ; 2011 : 181.808,04 euros ; 2012 : 284.395,03 euros ; 2013 : 302.380 euros ;

que pour expliquer cette augmentation des charges entre 2005 et 2010, la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS soutient que la surface donnée à bail, qui était de 4.060 m2 selon le bail du 11 octobre 2005, a été augmentée par des avenants successifs pour atteindre 16.558 m2 avec le bail du 31 août 2010 ; que s'il est exact qu'initialement, la surface louée était de 4.060 m2 selon le bail du 11 octobre 2005, la superficie des locaux loués a augmenté avec les avenants successifs précités et il est établi que depuis 2007, et à tout le moins depuis 2009, la surface des locaux loués est inchangée ; qu'en effet, le bail conclu le 31 août 2010 précise en page 3 que "les locaux seront loués en l'état (
), le preneur déclarant connaître parfaitement les lieux pour les occuper depuis 2009 en vertu du bail" ; que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS fait également état d'un arrêté préfectoral du 14 avril 2008 ayant autorisé l'extension de l'entrepôt qui lui aurait imposé un certain nombre d'obligations ; que cependant, elle n'établit pas les charges nouvelles liées à cet arrêté et, en tout état de cause, cet arrêté n'explique pas l'augmentation très importante des charges à partir de 2010 ; que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS invoque par ailleurs le rehaussement de ta taxe foncière pour les années 2010 et 2011 ; qu'il ressort des pièces produites, notamment le courrier de l'administration fiscale en date du 4 novembre 2011 adressé à la SAS TRAPPES que l'entrepôt de Trappes a fait l'objet d'un rehaussement de la taxe foncière à hauteur de 749.107 euros pour l'année 2010 et de 903.187 euros pour l'année 2011, l'administration considérant que l'entrepôt de Trappes exploité par la société NATURE ET DÉCOUVERTES avait un caractère industriel et contestant, de ce fait, le prix de revient des locaux exploités par cette société, déclaré par la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS ; que force est donc de constater que le rehaussement de la taxe foncière concerne principalement les locaux donnés à bail à la société NATURE ET DÉCOUVERTES et non pas ceux donnés à bail à VEOLOG ; qu'or la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS a facturé à la société VEOLOG au titre de la taxe foncière 2011 la somme de 134.499,77 euros ; que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS explique enfin l'augmentation des charges entre 2009 et 2011 par les contrats de maintenance dont bénéficie la société VEOLOG en tant qu'utilisateur et par une augmentation des consommations de fluides du locataire ; que si certes, une augmentation des charges locatives est un aléa prévisible, il ne peut en être ainsi lorsque, comme en l'espèce, cette augmentation représente plus de 70 % en 4 ans ; qu'il résulte de ces éléments que si le budget prévisionnel de charges dont fait état la société VEOLOG, qui lui a été remis en octobre 2005, préalablement à la signature du bail avec la société MALABAR le 11 octobre 2006, ne peut être retenu dès lors que, comme il a été dit précédemment, le bail du 11 octobre 2005 portait sur une surface louée de 4.060 m2, il n'en demeure pas moins qu'à compter de l'année 2010, alors que la société VEOLOG était locataire des lieux depuis 2007, les charges ont augmenté anormalement au cours des années 2010 à 2013, présentant pour cette dernière année une augmentation de près du triple ; que cette majoration très importante au regard des charges antérieurement réglées, et donc prévisibles, constitue une erreur sur la qualité substantielle de la chose louée au sens de l'article 1110 du code civil ; qu'il sera en conséquence fait droit à la demande en annulation du contrat de bail sur ce fondement » ;

ALORS QUE, premièrement, lorsqu'une demande tend à l'annulation d'une convention, l'ensemble des parties à l'acte doivent être attraites à la procédure ; que la fin de non-recevoir qui résulte de la méconnaissance de cette règle est de pur droit et doit être relevée d'office par les juges du fond ; qu'en déclarant recevable la demande en annulation du bail conclu le 31 août 2010 avec la société TRAPPES en l'absence de cette société à la procédure, les juges du fond ont violé l'article 14 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, deuxièmement, si en application de l'article 1743 du code civil, le bail conclu par le vendeur est opposable à l'acquéreur de l'immeuble, le propriétaire originaire demeure cocontractant du locataire ; qu'à partir du moment où l'annulation de ce contrat est poursuivie en justice, le demandeur doit attraire son cocontractant à l'instance ; qu'en déclarant en l'espèce la demande de la société VEOLOG recevable en dépit de l'absence de la société TRAPPES à la procédure, les juges du fond ont violé les articles 1743 du code civil et 14 du code de procédure civile ;

ET ALORS QUE, troisièmement, et en toute hypothèse, le propriétaire originaire ayant conclu le contrat de bail avec l'actuel locataire reste seul titulaire des droits et obligations nés antérieurement au transfert de la propriété du bien loué à son acquéreur ; qu'à ce titre, l'action en annulation du contrat de bail porte nécessairement atteinte à ses droits pour la période correspondant à sa propriété ; qu'en déclarant néanmoins recevable la demande en annulation du contrat de bail conclu avec la société TRAPPES, quand il était constant que celle-ci n'était pas partie à l'instance, les juges du fond ont encore violé les articles 1743 du code civil et 14 du code de procédure civile.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a déclaré recevable la demande en annulation visant le bail conclu le 31 août 2010 avec la SAS TRAPPES, a confirmé le jugement en tant qu'il avait prononcé l'annulation de ce bail, et a rejeté les demandes de la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur l'historique l'entrée de la société VEOLOG dans les lieux loués, le tribunal a exactement rappelé qu'il ressortait des pièces versées aux débats, notamment du protocole d'accord transactionnel du 31 août 2010, conclu entre la société VEOLOG, la société par actions simplifiée TRAPPES, la société par actions simplifiée GSE et la société à responsabilité limitée MALABAR que, par contrat du 11 octobre 2005, la société MALABAR a donné à bail à VEOLOG des locaux d'une superficie d'environ 4.060 m² sis à [...]                               ; que ce bail (n°1) a fait l'objet de plusieurs avenants, respectivement en date du 30 novembre 2005, du 22 juin 2006 et du 26 septembre 2006 par lesquels la société MALABAR a consenti à VEOLOG la location de locaux supplémentaires ; que le contrat de bail et ses avenants sont ci-après désignés ensemble le "Bail n°1" ; que le 3 décembre 2008, la société MALABAR a conclu avec GSE un contrat de contractant général afférent (1) à la réalisation d'une surface neuve d'entrepôt d'environ 16.558 m² et (II) à la réalisation de travaux de réhabilitation (
) sur le bâtiment faisant l'objet du Bail n°1 (
) ; que suite à la signature d'un protocole transactionnel entre les sociétés MALABAR et VEOLOG, le 11 mai 2009, le bail n°1 a fait l'objet d'une résiliation amiable et un nouveau bail a été conclu le 11 mai 2009 entre les sociétés MALABAR et VEOLOG (bail n°2) ; que par un acte notarié en date du 31 juillet 2009, TRAPPES a acquis de MALABAR l'immeuble et a été subrogée dans les droits et obligations de MALABAR au titre du bail n°2 à compter de la dite vente ; que des difficultés étant survenues dans la réalisation des travaux de réhabilitation, les sociétés TRAPPES et VEOLOG sont convenues de résilier amiablement le bail n° 2 et de signer concomitamment et de manière indivisible un nouveau bail ; que dans ce contexte que le bail litigieux du 31 août 2010 a été conclu entre les sociétés TRAPPES et VEOLOG, bail qui énonce en effet en préambule que : « Le preneur était précédemment locataire des locaux objets du présent bail en vertu d'un bail commercial en date du 11 mai 2009 avec effet au 1er janvier 2009 signé avec la société MALABAR ; que le bailleur a été subrogé dans les droits et obligations de la société MALABAR au titre du dit bail commercial et ce en suite de le vente de l'immeuble objet du bail intervenue le 31 juillet 2009 entre la société MALABAR et le bailleur (
) Les parties sont convenues de procéder à la résiliation anticipée du bail, dès avant son échéance contractuelle et de le remplacer par le présent bail, étant expressément précisé que la résiliation du bail est strictement indivisible de la conclusion et de l'entrée en vigueur du présent bail, la conclusion du présent bail étant une condition essentielle et déterminante sans laquelle les parties n'auraient pas accepté de résilier le bail » ; que la cour relève que, par acte du 22 juillet 2011, reçu par Maître Jean-François Y... , notaire à la résidence de Paris (7e), la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS a acquis de la société TRAPPES, l'ensemble immobilier sis au [...]                      , dont les cellules 1, 2 et 3, un hall de réception, d'expédition et de livraison, un local de charge, des locaux sis au 1er étage à usage de locaux administratifs et de bureaux et divers locaux techniques étaient données à bail à la société VEOLOG par acte du 31 août 2010 ; que, si elle n'a pas conclu ce bail, qui a pris effet au 1er janvier 2011, elle s'est trouvée, du fait de cette acquisition, emplie des droits et obligations du bailleur à l'égard de la société VEOLOG, comme l'avait été, en son temps, de ceux de la société MALABAR ;que si les manoeuvres dolosives, qui ne sont plus soutenues par la locataire en cause d'appel, ne pouvaient être reprochées à titre du vice du consentement qu'au signataire du bail, en l'occurrence la société TRAPPES, l'erreur, que le tribunal a retenue, pouvait en revanche être légitimement opposée à la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS, du fait d'un accroissement estimé excessif des charges locatives en cours d'exécution du contrat, de nature à en modifier générale ; qu'il en résulte que la société VEOLOG est parfaitement recevable en son action à son encontre et que la fin de nonrecevoir que la SCI ECF TRAPPES LOGISTIC lui oppose doit être rejetée » ;

AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « la société VEOLOG fait valoir qu'elle a été victime d'une erreur sur le montant des charges eu égard à l'augmentation anormale des charges au cours des années 2009 à 2013, quatre fois supérieures à celles prévues dans le budget de charges prévisionnel qui lui a été remis en 2006 et que cette erreur a été déterminante de son consentement ; que l'article 1110 du code civil dispose que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'il est constant que la validité du consentement des parties doit être appréciée au moment de la formation du contrat soit en l'espèce à la date du 31 août 2010, date de signature du contrat de bail ; qu'il ressort des pièces versées aux débats, notamment le protocole d'accord transactionnel en date du 31 août 2010 conclu entre les sociétés VEOLOG, SAS TRAPPES, GSE et MALABAR que par contrat en date du 11 octobre 2005, la société MALABAR a donné à bail à VEOLOG des locaux d'une superficie d'environ 4,060 m2 sis à [...]                       ; que ce bail (n° 1) a fait l'objet de plusieurs avenants, respectivement en date du 30 novembre 2005, du 22 juin 2006 et du 26 septembre 2006 par lesquels la société MALABAR a consenti à VEOLOG la location de locaux supplémentaires ; que le 3 décembre 2008, la société MALABAR a conclu avec GSE un contrat de contractant général afférent à la réalisation d'une surface neuve d'entrepôt d'environ 16.558 m2 et à la réalisation de travaux de réhabilitation sur le bâtiment faisant l'objet du bail précité et de ses avenants ; que suite à la signature d'un protocole transactionnel entre les sociétés MALABAR et VEOLOG le 11 mai 2009, le bail n° 1 a fait l'objet d'une résiliation amiable et un nouveau bail a été conclu le 11 mai 2009 entre les sociétés MALABAR et VEOLOG (bail n° 2) ; que la société TRAPPES ayant acquis de la société MALABAR l'immeuble dont s'agit, elle s'est trouvée subrogée dans les droits et obligations de MALABAR au titre du bail n° 2 ; que des difficultés étant survenues dans la réalisation des travaux de réhabilitation, les sociétés TRAPPES et VEOLOG sont convenus de résilier amiablement le bail n° 2 et de signer concomitamment un nouveau bai ; que c'est dans ce contexte que le bail litigieux du 31 août 2010 a été conclu entre les sociétés TRAPPES et VEOLOG ; que le bail énonce en effet en préambule que "le preneur était précédemment locataire des locaux objets du présent bail en vertu d'un bail commercial en date du 11 mai 2009 avec effet au 1er janvier 2009 signé avec la société MALABAR. Le bailleur a été subrogé dans les droits et obligations de la société MALABAR au titre dudit bail commercial et ce en suite de la vente de l'immeuble objet du bail intervenue le 31 juillet 2009 entre la société MALABAR et le bailleur. (
) Les parties sont convenues de procéder à la résiliation anticipée du bail, dès avant son échéance contractuelle et de le remplacer par le présent bail" ; que le contrat de bail du 31 août 2010 prévoit donc la résiliation amiable du bail en date du 11 mai 2009 avec effet au 31 décembre 2010 et la conclusion d'un nouveau bail à compter du 1er janvier 2011 ; qu'aux termes du bail, le loyer annuel hors taxes et hors charges est de 603.062 euros ; que s'agissant des charges et taxes, les articles 21 et 27 du bail stipulent que le preneur doit supporter intégralement, à l'exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, d'une part les taxes, impôts et contributions légalement mise à la charge du preneur ainsi que celles légalement dues par le bailleur, et d'autre part, les charges et prestations, frais de personnel et toutes dépenses d'exploitation, de réparation et d'entretien, de remplacement afférents aux locaux et aux équipements de toute nature tant dans les locaux que dans les parties communes de l'immeuble ainsi que les honoraires de gérance des lieux loués, de gestion technique, les honoraires de gestion technique, les honoraires liés à l'administration des charges, ainsi que les honoraires du syndic si l'immeuble est soumis au régime de la copropriété ainsi que la quote-part d'assurance de l'immeuble ; qu'il ressort des pièces produites que le montant des charges a évolué comme suit : 2007 : 78,277,74 euros ; 2008 : 70.163,19 euros ; 2009 : 83.431,85 euros ; 2010 : 140.893,74 euros ; 2011 : 181.808,04 euros ; 2012 : 284.395,03 euros ; 2013 : 302.380 euros ;
que pour expliquer cette augmentation des charges entre 2005 et 2010, la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS soutient que la surface donnée à bail, qui était de 4.060 m2 selon le bail du 11 octobre 2005, a été augmentée par des avenants successifs pour atteindre 16.558 m2 avec le bail du 31 août 2010 ; que s'il est exact qu'initialement, la surface louée était de 4.060 m2 selon le bail du 11 octobre 2005, la superficie des locaux loués a augmenté avec les avenants successifs précités et il est établi que depuis 2007, et à tout le moins depuis 2009, la surface des locaux loués est inchangée ; qu'en effet, le bail conclu le 31 août 2010 précise en page 3 que "les locaux seront loués en l'état (
), le preneur déclarant connaître parfaitement les lieux pour les occuper depuis 2009 en vertu du bail" ; que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS fait également état d'un arrêté préfectoral du 14 avril 2008 ayant autorisé l'extension de l'entrepôt qui lui aurait imposé un certain nombre d'obligations ; que cependant, elle n'établit pas les charges nouvelles liées à cet arrêté et, en tout état de cause, cet arrêté n'explique pas l'augmentation très importante des charges à partir de 2010 ; que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS invoque par ailleurs le rehaussement de ta taxe foncière pour les années 2010 et 2011 ; qu'il ressort des pièces produites, notamment le courrier de l'administration fiscale en date du 4 novembre 2011 adressé à la SAS TRAPPES que l'entrepôt de Trappes a fait l'objet d'un rehaussement de la taxe foncière à hauteur de 749.107 euros pour l'année 2010 et de 903.187 euros pour l'année 2011, l'administration considérant que l'entrepôt de Trappes exploité par la société NATURE ET DÉCOUVERTES avait un caractère industriel et contestant, de ce fait, le prix de revient des locaux exploités par cette société, déclaré par la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS ; que force est donc de constater que le rehaussement de la taxe foncière concerne principalement les locaux donnés à bail à la société NATURE ET DÉCOUVERTES et non pas ceux donnés à bail à VEOLOG ; qu'or la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS a facturé à la société VEOLOG au titre de la taxe foncière 2011 la somme de 134.499,77 euros ; que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS explique enfin l'augmentation des charges entre 2009 et 2011 par les contrats de maintenance dont bénéficie la société VEOLOG en tant qu'utilisateur et par une augmentation des consommations de fluides du locataire ; que si certes, une augmentation des charges locatives est un aléa prévisible, il ne peut en être ainsi lorsque, comme en l'espèce, cette augmentation représente plus de 70 % en 4 ans ; qu'il résulte de ces éléments que si le budget prévisionnel de charges dont fait état la société VEOLOG, qui lui a été remis en octobre 2005, préalablement à la signature du bail avec la société MALABAR le 11 octobre 2006, ne peut être retenu dès lors que, comme il a été dit précédemment, le bail du 11 octobre 2005 portait sur une surface louée de 4.060 m2, il n'en demeure pas moins qu'à compter de l'année 2010, alors que la société VEOLOG était locataire des lieux depuis 2007, les charges ont augmenté anormalement au cours des années 2010 à 2013, présentant pour cette dernière année une augmentation de près du triple ; que cette majoration très importante au regard des charges antérieurement réglées, et donc prévisibles, constitue une erreur sur la qualité substantielle de la chose louée au sens de l'article 1110 du code civil ; qu'il sera en conséquence fait droit à la demande en annulation du contrat de bail sur ce fondement » ;

ALORS QUE, premièrement, les juges sont tenus de répondre aux moyens qui les saisissent ; qu'en l'espèce, la société ECF TRAPPES LOGISTICS faisait valoir que le bail du 31 août 2010 formait un tout indivisible avec le protocole d'accord transactionnel du 31 août 2010 ; qu'en s'abstenant de toute réponse sur ce point, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, lorsque deux conventions forment un ensemble indivisible, la nullité de l'une ne peut être prononcée sans que l'autre soit également déclaré nulle ; qu'en l'espèce, la société ECF TRAPPES LOGISTICS faisait valoir que le bail du 31 août 2010 formait un tout indivisible avec le protocole d'accord transactionnel du 31 août 2010 ; que par suite de cette indivisibilité, la société VEOLOG ne pouvait réclamer l'annulation du bail du 31 août 2010 tout en prétendant conserver le bénéfice de la transaction fondée sur l'existence de ce bail ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point avant de prononcer l'annulation du seul bail du 31 août 2010, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ensemble les règles régissant l'indivisibilité des conventions.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a déclaré recevable la demande en annulation visant le bail conclu le 31 août 2010 avec la SAS TRAPPES, a confirmé le jugement en tant qu'il avait prononcé l'annulation de ce bail, et a rejeté les demandes de la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur l'historique l'entrée de la société VEOLOG dans les lieux loués, le tribunal a exactement rappelé qu'il ressortait des pièces versées aux débats, notamment du protocole d'accord transactionnel du 31 août 2010, conclu entre la société VEOLOG, la société par actions simplifiée TRAPPES, la société par actions simplifiée GSE et la société à responsabilité limitée MALABAR que, par contrat du 11 octobre 2005, la société MALABAR a donné à bail à VEOLOG des locaux d'une superficie d'environ 4.060 m² sis à [...]                             ; que ce bail (n°1) a fait l'objet de plusieurs avenants, respectivement en date du 30 novembre 2005, du 22 juin 2006 et du 26 septembre 2006 par lesquels la société MALABAR a consenti à VEOLOG la location de locaux supplémentaires ; que le contrat de bail et ses avenants sont ci-après désignés ensemble le "Bail n°1" ; que le 3 décembre 2008, la société MALABAR a conclu avec GSE un contrat de contractant général afférent (1) à la réalisation d'une surface neuve d'entrepôt d'environ 16.558 m² et (II) à la réalisation de travaux de réhabilitation (
) sur le bâtiment faisant l'objet du Bail n°1 (
) ; que suite à la signature d'un protocole transactionnel entre les sociétés MALABAR et VEOLOG, le 11 mai 2009, le bail n°1 a fait l'objet d'une résiliation amiable et un nouveau bail a été conclu le 11 mai 2009 entre les sociétés MALABAR et VEOLOG (bail n°2) ; que par un acte notarié en date du 31 juillet 2009, TRAPPES a acquis de MALABAR l'immeuble et a été subrogée dans les droits et obligations de MALABAR au titre du bail n°2 à compter de la dite vente ; que des difficultés étant survenues dans la réalisation des travaux de réhabilitation, les sociétés TRAPPES et VEOLOG sont convenues de résilier amiablement le bail n° 2 et de signer concomitamment et de manière indivisible un nouveau bail ; que dans ce contexte que le bail litigieux du 31 août 2010 a été conclu entre les sociétés TRAPPES et VEOLOG, bail qui énonce en effet en préambule que : « Le preneur était précédemment locataire des locaux objets du présent bail en vertu d'un bail commercial en date du 11 mai 2009 avec effet au 1er janvier 2009 signé avec la société MALABAR ; que le bailleur a été subrogé dans les droits et obligations de la société MALABAR au titre du dit bail commercial et ce en suite de le vente de l'immeuble objet du bail intervenue le 31 juillet 2009 entre la société MALABAR et le bailleur (
) Les parties sont convenues de procéder à la résiliation anticipée du bail, dès avant son échéance contractuelle et de le remplacer par le présent bail, étant expressément précisé que la résiliation du bail est strictement indivisible de la conclusion et de l'entrée en vigueur du présent bail, la conclusion du présent bail étant une condition essentielle et déterminante sans laquelle les parties n'auraient pas accepté de résilier le bail » ; que la cour relève que, par acte du 22 juillet 2011, reçu par Maître Jean-François Y... , notaire à la résidence de Paris (7e), la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS a acquis de la société TRAPPES, l'ensemble immobilier sis au [...]                      , dont les cellules 1, 2 et 3, un hall de réception, d'expédition et de livraison, un local de charge, des locaux sis au 1er étage à usage de locaux administratifs et de bureaux et divers locaux techniques étaient données à bail à la société VEOLOG par acte du 31 août 2010 ; que, si elle n'a pas conclu ce bail, qui a pris effet au 1er janvier 2011, elle s'est trouvée, du fait de cette acquisition, emplie des droits et obligations du bailleur à l'égard de la société VEOLOG, comme l'avait été, en son temps, de ceux de la société MALABAR ;que si les manoeuvres dolosives, qui ne sont plus soutenues par la locataire en cause d'appel, ne pouvaient être reprochées à titre du vice du consentement qu'au signataire du bail, en l'occurrence la société TRAPPES, l'erreur, que le tribunal a retenue, pouvait en revanche être légitimement opposée à la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS, du fait d'un accroissement estimé excessif des charges locatives en cours d'exécution du contrat, de nature à en modifier générale ; qu'il en résulte que la société VEOLOG est parfaitement recevable en son action à son encontre et que la fin de non-recevoir que la SCI ECF TRAPPES LOGISTIC lui oppose doit être rejetée » ;

AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « la société VEOLOG fait valoir qu'elle a été victime d'une erreur sur le montant des charges eu égard à l'augmentation anormale des charges au cours des années 2009 à 2013, quatre fois supérieures à celles prévues dans le budget de charges prévisionnel qui lui a été remis en 2006 et que cette erreur a été déterminante de son consentement ; que l'article 1110 du code civil dispose que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'il est constant que la validité du consentement des parties doit être appréciée au moment de la formation du contrat soit en l'espèce à la date du 31 août 2010, date de signature du contrat de bail ; qu'il ressort des pièces versées aux débats, notamment le protocole d'accord transactionnel en date du 31 août 2010 conclu entre les sociétés VEOLOG, SAS TRAPPES, GSE et MALABAR que par contrat en date du 11 octobre 2005, la société MALABAR a donné à bail à VEOLOG des locaux d'une superficie d'environ 4,060 m2 sis à                  [...]       ; que ce bail (n° 1) a fait        l'objet de plusieurs avenants, respectivement en date du 30 novembre 2005, du 22 juin 2006 et du 26 septembre 2006 par lesquels la société MALABAR a consenti à VEOLOG la location de locaux supplémentaires ; que le 3 décembre 2008, la société MALABAR a conclu avec GSE un contrat de contractant général afférent à la réalisation d'une surface neuve d'entrepôt d'environ 16.558 m2 et à la réalisation de travaux de réhabilitation sur le bâtiment faisant l'objet du bail précité et de ses avenants ; que suite à la signature d'un protocole transactionnel entre les sociétés MALABAR et VEOLOG le 11 mai 2009, le bail n° 1 a fait l'objet d'une résiliation amiable et un nouveau bail a été conclu le 11 mai 2009 entre les sociétés MALABAR et VEOLOG (bail n° 2) ; que la société TRAPPES ayant acquis de la société MALABAR l'immeuble dont s'agit, elle s'est trouvée subrogée dans les droits et obligations de MALABAR au titre du bail n° 2 ; que des difficultés étant survenues dans la réalisation des travaux de réhabilitation, les sociétés TRAPPES et VEOLOG sont convenus de résilier amiablement le bail n° 2 et de signer concomitamment un nouveau bai ; que c'est dans ce contexte que le bail litigieux du 31 août 2010 a été conclu entre les sociétés TRAPPES et VEOLOG ; que le bail énonce en effet en préambule que "le preneur était précédemment locataire des locaux objets du présent bail en vertu d'un bail commercial en date du 11 mai 2009 avec effet au 1er janvier 2009 signé avec la société MALABAR. Le bailleur a été subrogé dans les droits et obligations de la société MALABAR au titre dudit bail commercial et ce en suite de la vente de l'immeuble objet du bail intervenue le 31 juillet 2009 entre la société MALABAR et le bailleur. (
) Les parties sont convenues de procéder à la résiliation anticipée du bail, dès avant son échéance contractuelle et de le remplacer par le présent bail" ; que le contrat de bail du 31 août 2010 prévoit donc la résiliation amiable du bail en date du 11 mai 2009 avec effet au 31 décembre 2010 et la conclusion d'un nouveau bail à compter du 1er janvier 2011 ; qu'aux termes du bail, le loyer annuel hors taxes et hors charges est de 603.062 euros ; que s'agissant des charges et taxes, les articles 21 et 27 du bail stipulent que le preneur doit supporter intégralement, à l'exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, d'une part les taxes, impôts et contributions légalement mise à la charge du preneur ainsi que celles légalement dues par le bailleur, et d'autre part, les charges et prestations, frais de personnel et toutes dépenses d'exploitation, de réparation et d'entretien, de remplacement afférents aux locaux et aux équipements de toute nature tant dans les locaux que dans les parties communes de l'immeuble ainsi que les honoraires de gérance des lieux loués, de gestion technique, les honoraires de gestion technique, les honoraires liés à l'administration des charges, ainsi que les honoraires du syndic si l'immeuble est soumis au régime de la copropriété ainsi que la quote-part d'assurance de l'immeuble ; qu'il ressort des pièces produites que le montant des charges a évolué comme suit : 2007 : 78,277,74 euros ; 2008 : 70.163,19 euros ; 2009 : 83.431,85 euros ; 2010 : 140.893,74 euros ; 2011 : 181.808,04 euros ; 2012 : 284.395,03 euros ; 2013 : 302.380 euros ;

que pour expliquer cette augmentation des charges entre 2005 et 2010, la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS soutient que la surface donnée à bail, qui était de 4.060 m2 selon le bail du 11 octobre 2005, a été augmentée par des avenants successifs pour atteindre 16.558 m2 avec le bail du 31 août 2010 ; que s'il est exact qu'initialement, la surface louée était de 4.060 m2 selon le bail du 11 octobre 2005, la superficie des locaux loués a augmenté avec les avenants successifs précités et il est établi que depuis 2007, et à tout le moins depuis 2009, la surface des locaux loués est inchangée ; qu'en effet, le bail conclu le 31 août 2010 précise en page 3 que "les locaux seront loués en l'état (
), le preneur déclarant connaître parfaitement les lieux pour les occuper depuis 2009 en vertu du bail" ; que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS fait également état d'un arrêté préfectoral du 14 avril 2008 ayant autorisé l'extension de l'entrepôt qui lui aurait imposé un certain nombre d'obligations ; que cependant, elle n'établit pas les charges nouvelles liées à cet arrêté et, en tout état de cause, cet arrêté n'explique pas l'augmentation très importante des charges à partir de 2010 ; que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS invoque par ailleurs le rehaussement de ta taxe foncière pour les années 2010 et 2011 ; qu'il ressort des pièces produites, notamment le courrier de l'administration fiscale en date du 4 novembre 2011 adressé à la SAS TRAPPES que l'entrepôt de Trappes a fait l'objet d'un rehaussement de la taxe foncière à hauteur de 749.107 euros pour l'année 2010 et de 903.187 euros pour l'année 2011, l'administration considérant que l'entrepôt de Trappes exploité par la société NATURE ET DÉCOUVERTES avait un caractère industriel et contestant, de ce fait, le prix de revient des locaux exploités par cette société, déclaré par la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS ; que force est donc de constater que le rehaussement de la taxe foncière concerne principalement les locaux donnés à bail à la société NATURE ET DÉCOUVERTES et non pas ceux donnés à bail à VEOLOG ; qu'or la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS a facturé à la société VEOLOG au titre de la taxe foncière 2011 la somme de 134.499,77 euros ; que la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS explique enfin l'augmentation des charges entre 2009 et 2011 par les contrats de maintenance dont bénéficie la société VEOLOG en tant qu'utilisateur et par une augmentation des consommations de fluides du locataire ; que si certes, une augmentation des charges locatives est un aléa prévisible, il ne peut en être ainsi lorsque, comme en l'espèce, cette augmentation représente plus de 70 % en 4 ans ; qu'il résulte de ces éléments que si le budget prévisionnel de charges dont fait état la société VEOLOG, qui lui a été remis en octobre 2005, préalablement à la signature du bail avec la société MALABAR le 11 octobre 2006, ne peut être retenu dès lors que, comme il a été dit précédemment, le bail du 11 octobre 2005 portait sur une surface louée de 4.060 m2, il n'en demeure pas moins qu'à compter de l'année 2010, alors que la société VEOLOG était locataire des lieux depuis 2007, les charges ont augmenté anormalement au cours des années 2010 à 2013, présentant pour cette dernière année une augmentation de près du triple ; que cette majoration très importante au regard des charges antérieurement réglées, et donc prévisibles, constitue une erreur sur la qualité substantielle de la chose louée au sens de l'article 1110 du code civil ; qu'il sera en conséquence fait droit à la demande en annulation du contrat de bail sur ce fondement » ;

ALORS QUE, premièrement, les juges sont tenus de répondre aux moyens qui les saisissent ; qu'en l'espèce, la société ECF TRAPPES LOGISTICS faisait valoir que le bail du 31 août 2010 formait un tout indivisible avec le protocole d'accord transactionnel du 31 août 2010 ; qu'en s'abstenant de toute réponse sur ce point, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, lorsque deux conventions forment un ensemble indivisible, la nullité de l'une ne peut être prononcée sans que l'autre soit également déclaré nulle ; qu'en l'espèce, la société ECF TRAPPES LOGISTICS faisait valoir que le bail du 31 août 2010 formait un tout indivisible avec le protocole d'accord transactionnel du 31 août 2010 ; que par suite de cette indivisibilité, la société VEOLOG ne pouvait réclamer l'annulation du bail du 31 août 2010 tout en prétendant conserver le bénéfice de la transaction fondée sur l'existence de ce bail ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point avant de prononcer l'annulation du seul bail du 31 août 2010, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ensemble les règles régissant l'indivisibilité des conventions.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a déclaré recevable la demande en annulation visant le bail conclu le 31 août 2010 avec la SAS TRAPPES, a confirmé le jugement en tant qu'il avait prononcé l'annulation de ce bail, et a rejeté les demandes de la SCI ECF TRAPPES LOGISTICS ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur l'historique l'entrée de la société VEOLOG dans les lieux loués, le tribunal a exactement rappelé qu'il ressortait des pièces versées aux débats, notamment du protocole d'accord transactionnel du 31 août 2010, conclu entre la société VEOLOG, la société par actions simplifiée TRAPPES, la société par actions simplifiée GSE et la société à responsabilité limitée MALABAR que, par contrat du 11 octobre 2005, la société MALABAR a donné à bail à VEOLOG des locaux d'une superficie d'environ 4.060 m² sis à [...]       ; que ce bail

(n°1) a fait l'objet de plusieurs avenants, respectivement en date du 30 novembre 2005, du 22 juin 2006 et du 26 septembre 2006 par lesquels la société MALABAR a consenti à VEOLOG la location de locaux supplémentaires ; que le contrat de bail et ses avenants sont ci-après désignés ensemble le "Bail n°1" ; que le 3 décembre 2008, la société MALABAR a conclu avec GSE un contrat de contractant général afférent (1) à la réalisation d'une surface neuve d'entrepôt d'environ 16.558 m² et (II) à la réalisation de travaux de réhabilitation (
) sur le bâtiment faisant l'objet du Bail n°1 (
) ; que suite à la signature d'un protocole transactionnel entre les sociétés MALABAR et VEOLOG, le 11 mai 2009, le bail n°1 a fait l'objet d'une résiliation amiable et un nouveau bail a été conclu le 11 mai 2009 entre les sociétés MALABAR et VEOLOG (bail n°2) ; que par un acte notarié en date du 31 juillet 2009, TRAPPES a acquis de MALABAR l'immeuble et a été subrogée dans les droits et obligations de MALABAR au titre du bail n°2 à compter de la dite vente ; que des difficultés étant survenues dans la réalisation des travaux de réhabilitation, les sociétés TRAPPES et VEOLOG sont convenues de résilier amiablement le bail n° 2 et de signer concomitamment et de manière indivisible un nouveau bail ; que dans ce contexte que le bail litigieux du 31 août 2010 a été conclu entre les sociétés TRAPPES et VEOLOG, bail qui énonce en effet en préambule que : « Le preneur était précédemment locataire des locaux objets du présent bail en vertu d'un bail commercial en date du 11 mai 2009 avec effet au 1er janvier 2009 signé avec la société MALABAR ; que le bailleur a été subrogé dans les droits et obligations de la société MALABAR au titre du dit bail commercial et ce en suite de le vente de l'immeuble objet du bail intervenue le 31 juillet 2009 entre la société MALABAR et le bailleur (
) Les parties sont convenues de procéder à la résiliation anticipée du bail, dès avant son échéance contractuelle et