Cour de Cassation · civ3 — 17 mai 2018

CIV.3

LG



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 mai 2018




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 467 F-D

Pourvoi n° V 17-17.313







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Cromaro Madeleine , société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 29 mars 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme B... E... , épouse X...,
2°/ à M. Jean X...,

domiciliés [...] ,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 avril 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la SCI Cromaro Madeleine , de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de M. et Mme X..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 mars 2017), que, le 30 novembre 1987, Mme X... a donné à bail commercial à la société Cromaro, aux droits de laquelle vient la société Cromaro Madeleine, pour une durée de dix-huit ans, un immeuble dans lequel la locataire a été autorisée à exécuter des travaux de rénovation en vue de son exploitation partielle ou totale sous forme de sous-locations ; que ce bail comportait l'engagement de la bailleresse de le renouveler pour une durée de neuf années et à un prix fixé selon des modalités particulières, pouvant correspondre à 40 % des sous-loyers encaissés par la locataire ; qu'il a été renouvelé le 1er janvier 2005 et un jugement du 11 février 2010, retenant que les sous-loyers n'étaient pas sous-évalués, a fixé le loyer de renouvellement à la somme de 287 500 euros en principal ; que, le 24 juin 2013, Mme X... et M. X..., en leurs qualités respectives d'usufruitière et de nu-propriétaire, ont délivré à la société Cromaro Madeleine un congé pour le 31 décembre 2013 avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné ; que la société Cromaro Madeleine les a assignés en fixation du prix du second bail renouvelé en s'opposant notamment au déplafonnement du loyer ;

Attendu que la société Cromaro Madeleine fait grief à l'arrêt de fixer le loyer du bail renouvelé à 758 000 euros par an hors taxes et hors charges ;

Mais attendu qu'ayant retenu que les parties étaient convenus, lors de la conclusion du bail, de modalités particulières de fixation du loyer au premier renouvellement tenant compte de l'engagement du preneur de réaliser d'importants travaux et relevé que le prix du premier bail renouvelé, fixé selon ces modalités contractuelles par le juge des loyers, était notablement inférieur à la valeur locative, la cour d'appel, qui a constaté que cette cause de minoration du loyer avait disparu lors du second renouvellement et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que le loyer devait être fixé à la valeur locative ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Cromaro Madeleine aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cromaro Madeleine et la condamne à payer à M. Jean X... et à Mme B... X... la somme globale de 3 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Cromaro Madeleine


PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a, confirmant le jugement, décidé que l'application du loyer du bail, à compter du 1er janvier 2014, n'était pas régie par les stipulations de l'article 13 du bail du 30 novembre 1987, mais par les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code civil, puis a fixé le loyer du bail renouvelé à 758.000 par an hors taxes et hors charges ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « le bail de 1987 ne prévoit de disposition qu'en cas de refus d'un second renouvellement du bail, les parties étant convenues en pareil cas de modalités particulières du calcul de l'indemnité d'éviction ; en revanche, le bail ne contient aucune disposition relative à la fixation du loyer du bail renouvelé à l'échéance du bail de neuf ans postérieur à celui de 1987. Or, la circonstance que le bail de 1987 contient des modalités particulières de calcul de l'indemnité d'éviction en cas de non renouvellement du bail se terminant en décembre 2013 ne peut permettre de déduire une quelconque volonté des parties d'échapper aux dispositions du statut applicables en matière de fixation du loyer, d'autant que les parties ne font état à aucun moment de l'engagement du bailleur de renouveler le bail à son terme de décembre 2013, l'intention des parties de tenir compte des travaux réalisés pour la fixation du loyer n'étant pas davantage mentionnée, le bail prévoyant au contraire expressément que les travaux d'amélioration ne font accession au bailleur qu'au départ des lieux du preneur. Il s'ensuit qu'en ce qu'il a décidé qu'il n'y avait pas lieu d'interpréter le bail et que la fixation du loyer n'est pas régie par les stipulations de l'article 13 du bail du 30 novembre 1987 niais par les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code civil, les premiers juges doivent être approuvés, de même qu'en ce qu'ils ont ordonné une expertise pour permettre de procéder à l'examen des faits allégués par les parties et rechercher la valeur locative des lieux loués. » ; (arrêt p. 5 alinéa 2 à 4)

AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur l'application de l'article 13 du bail du 30 novembre 1987 à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2014. L'article 13 du bail du 30 novembre 1987 intitulé "renouvellement — indemnité d'éviction" stipule : "A l'expiration du présent bail, le bailleur s'engage dès à présent à le renouveler pour une durée de 9 années. Le loyer du bail ainsi renouvelé sera fixé, au choix du bailleur, au montant résultant de l'un des trois calculs suivants :1) 40 % des sous-loyers nets de toutes charges contractuellement dues par les sous-locataires au preneur à la date de prise d'effet du renouvellement. Au cas où le bailleur constaterait, sur l'état locatif communiqué par le preneur, que l'ensemble des sous-loyers est manifestement sous-évalué, celui-ci pourra les faire estimer par un expert désigné d'un commun accord entre les parties ou à défaut par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris statuant en matière de référé. 2) produit du loyer de base fixé au présent bail et de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE (base 100 au 4e trimestre 1953) pour le 1er trimestre 2005, ou tout indice de substitution avec application éventuelle d'un coefficient de raccordement, rapporté à l'indice du coût de la construction publié par NAME pour le 1er trimestre 1987 soit 884. 3) produit du loyer de base fixé au présent bail soit 900 000 F et du coefficient de majoration applicable à l'occasion du renouvellement fictif de 1996 multiplié par le coefficient de majoration applicable au renouvellement de l'année 2005. Le bail ainsi renouvelé ne cessera que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance, avec faculté pour le preneur, si le bailleur demande la validation de son congé délivré sans motif grave et légitime de refus, d'obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction calculée dans les conditions ci-après définies : 1) en cas de non-renouvellement au terme du bail devant prendre fin le 31 décembre 2013, le bailleur sera redevable d'une indemnité calculée par capitalisation de 60 % des sous-loyers annuels en vigueur entre le 1er janvier et le 31 décembre de l'année au terme du bail au taux de 6,5 %. 2) en cas de non-renouvellement au terme du bail devant prendre fin le 31 décembre 2022 ou des baux lut faisant suite, les droits du preneur seront liquidés conformément aux dispositions de l'article 8 du décret du 30/09/1953 dans sa rédaction existant à la date de la signature des présentes, dispositions que les parties déclarent partie intégrante de leur convention." La S CI Cromaro Madeleine soutient que, si l'article 13 précité est muet sur l'application de ses stipulations pour la fixation du loyer du bail renouvelé lors du deuxième renouvellement, la logique contractuelle et les règles d'interprétation des conventions prévues au code civil doivent conduire à fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2014 à 40 % des sous-loyers en vigueur à cette date. Au soutien de cette position, la SCI Cromaro Madeleine fait valoir également que le calcul de l'indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement du bail implique nécessairement que le loyer du bail renouvelé soit fixé à 40 % des sous-loyers. Les consorts X... soutiennent, de leur côté, que la fixation du loyer du bail renouvelé lors du deuxième renouvellement n'est pas régi par les stipulations de l'article 13 du bail initial et qu'en l'absence de stipulation, cette fixation relève des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. L'examen de l'article 13 du bail du 30 novembre 1987 révèle, de manière claire et sans ambiguïté, que les parties ont entendu offrir au bailleur une option entre trois modes de calcul du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2005, lors du premier renouvellement. En l'espèce, il est constant que Mme X... avait choisi le premier mode de calcul soit 40 % des sous-loyers nets de toutes charges. L'article 13 stipule ensuite expressément sur l'une des hypothèses susceptibles de se présenter au terme du bail renouvelé une première fois, à savoir sur l'hypothèse du non-renouvellement au 31 décembre 2013. L'absence de stipulation expresse dans cet article sur les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé lors d'un deuxième renouvellement n'est pas nécessairement le signe d'une carence ou d'une ambiguïté dans la manifestation de leur volonté. La seule stipulation relative à la fixation de l'indemnité d'éviction n'est pas de nature à révéler une telle carence ni une telle ambiguïté, en l'absence d'autres éléments révélateurs d'une commune intention des parties d'appliquer une nouvelle fois, lors du deuxième renouvellement, l'une ou l'autre des modalités de calcul offertes au bailleur. La SCI Cromaro Madeleine qui soutient qu'il existe une corrélation entre le calcul de l'indemnité d'éviction sur la base d'une capitalisation de 60 % des sous-loyers et le calcul du loyer du bail renouvelé lors du second renouvellement sur la base de 40 % des sous-loyers, ne raisonne, de surcroît, que sur l'une des options offertes au bailleur. La SCI Cromtaro Madeleine n'établit pas que la convention des parties n'est pas claire et n'est pas dépourvue d'ambiguïté de sorte qu'il n'y a pas lieu d'appliquer les règles d'interprétation des conventions prévues au code civil, sous peine sinon de dénaturer la convention des parties. En l'absence de stipulation expresse du bail sur la fixation du loyer du bail renouvelé, lors du deuxième renouvellement, ce loyer sera fixé par application des dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. »

ALORS QUE, si une clause est ambiguë ou équivoque, le juge a le devoir, à peine de censure, de l'interpréter ; que si même une clause peut être a priori regardée comme claire et précise, elle devient ambigüe si elle compromet l'objet de la convention ou n'est pas en harmonie avec l'opération ; que l'ambiguïté découle également du rapprochement de cette clause avec d'autres clauses de la convention ; que l'indemnité d'éviction a par ailleurs pour objet de réparer le préjudice subi par le preneur, si le bail n'est pas renouvelé, par suite de l'obligation qui lui est faite de remettre les locaux au bailleur en fin de bail ; que dans l'hypothèse, telle que celle de l'espèce, où le bail est consenti à un preneur pour permettre à celui-ci de procéder à des sous-locations, le préjudice subi par le preneur est nécessairement fonction de la différence entre le loyer qu'il acquitte entre les mains du bailleur et les loyers qu'il perçoit auprès des sous-locataires ; qu'en se bornant à relever en l'espèce que le bail ne spécifiait pas le mode de calcul du loyer lors du bail à renouveler à compter du 1er janvier 2014 et que la clause fixant le mode de calcul de l'indemnité d'éviction, en cas de non renouvellement du bail à cette date, était indifférente, quand le mode de calcul de l'indemnité d'éviction était au contraire pertinent puisqu'il visait à rétablir la situation qui aurait été celle du preneur, à défaut de renouvellement, eu égard au montant du loyer payé entre les mains du bailleur et des loyers susceptibles d'être encaissés auprès du sous-locataire, les juges du fond ont estimé à tort qu'il n'y avait pas matière à interprétation [confirmation de l'opinion du juge selon laquelle « il n'y avait pas lieu d'interpréter le bail »] et partant violé les articles 12 du code de procédure civile, 1134 du code civil (1103 nouveau) et ensemble l'obligation faite aux juges d'interpréter une stipulation lorsqu'elle est équivoque ou ambigüe.


SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a, confirmant le jugement, décidé que l'application du loyer du bail, à compter du 1er janvier 2014, n'était pas régie par les stipulations de l'article 13 du bail du 30 novembre 1987, mais par les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code civil, puis a fixé le loyer du bail renouvelé à 758.000 par an hors taxes et hors charges ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Ceci exposé, Parti de R 145-8 du code de commerce dispose qu'il est tenu compte dans la détermination de la valeur locative du bail renouvelé des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. Le prix originairement fixé" auquel il est fait référence s'entend du prix du bail expiré précédant immédiatement le renouvellement et non du bail qui est à l'origine des relations des parties, le loyer du bail renouvelé le 1" janvier 2005 a été fixé par le juge des loyers en tenant compte des modalités particulières telles que prévues suivant le contrat de bail de 1987 et de l'option choisie par la bailleresse, à un montant représentant 40% de la valeur des sous-loyers, la valeur locative des locaux n'ayant été recherchée qu'au motif que la bailleresse prétendait que les sous-loyers étaient sous évalués. Le loyer du bail renouvelé a donc été fixé selon des dispositions particulières convenues entre les parties et tenant compte des circonstances de l'espèce résultant de l'engagement par le preneur de réaliser d'importants travaux de rénovation des lieux, étant observé que toutes les améliorations, tous les aménagements et embellissements ne seront acquis au bailleur qu'au départ du preneur. L'expert C... qui est intervenu lors de ce premier renouvellement, a estimé à cet égard que les accords contractuels contenus dans le bail et ayant présidé au renouvellement, en outre de ceux relatifs notamment à la liberté de cession et la faculté de sous louer librement, sont la contrepartie de la réalisation de travaux, lesquels pouvaient être selon lui amortis "sereinement" sur la durée de 18 ans du bail d'origine. Or ces dispositions particulières ayant présidé à la fixation du loyer du bail renouvelé le 1" janvier 2005, dérogatoires aux dispositions statutaires concernant la fixation du loyer, font défaut lors du second renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2014, le loyer devant être fixé selon les dispositions statutaires des articles L. 145-33 et suivants, sans référence aux dispositions de l'article 13 du bail d'origine. En application de ces dispositions particulières, le loyer du bail antérieur au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce, faisant suite au bail initial consenti pour un longue durée destinée à permettre l'amortissement des sommes investies, a été fixé à un prix particulièrement modeste de 287.500 euros alors que la valeur locative de l'immeuble a été estimée dans son ensemble —boutique du rez-de-chaussée et bureaux du 2' au étage — à celle de 746.400 euros HT et TIC; Il n' est pas contesté au surplus que, quelque soit l'option choisie par la bailleresse, loyer plafonné à la valeur indiciaire ou fixé suivant une part des sous-loyers comme cela a été le cas, le loyer était notablement inférieur à la valeur locative mentionnée ci-dessus de telle sorte qu'il ne peut être reproché à la bailleresse d'avoir fait un choix qui la désavantageait. En conséquence, il convient de retenir que le loyer du bail renouvelé à compter du 1" janvier 2014 doit être fixé à sa valeur locative telle que prévue à l'article L. 145-33 du code de commerce sans qu'il y ait lieu de rechercher au surplus si les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés de façon notable et favorable au cours du bail expiré. » ;

ALORS QUE, premièrement, si la règle du plafonnement est écartée en cas de loyer anormalement bas, l'existence d'un loyer anormalement bas est exclue, lorsqu'il a été fixé par le juge ; qu'ayant constaté que le loyer afférent au premier bail renouvelé (2005-2013) procédait d'une décision du juge (jugement du 11 février 2010), les juges du fond qui ne pouvaient retenir l'existence d'un loyer anormalement bas ont violé les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;

ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, l'existence d'un loyer anormalement bas est exclue lorsque le loyer du bail précédent a été déterminé en application de stipulations contractuelles préexistantes, et non dans le cadre d'une libre négociation entre les parties ; qu'ayant constaté que tel était le cas en l'espèce, les juges du fond ont violé les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;

ALORS QUE, troisièmement, en se référant à la valeur locative des locaux quand ils constatent que le loyer du premier bail renouvelé (2005-2013) était justifié par la réalisation de travaux pris en compte par les accords contractuels, les juges du fond qui n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations ont violé les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;

ALORS QUE, quatrièmement, et de toute façon, le loyer anormalement bas est écarté en tant que cause du déplafonnement dès lors que les circonstances le justifiant persistent ; qu'en s'abstenant de rechercher si la fixation du loyer à compter du 1er janvier 2005 n'était pas justifiée par le fait que le locataire avait réhabilité l'immeuble et édifié un étage supplémentaire et si cette circonstance ne persistait pas, à la date du 1er janvier 2014, dès lors qu'eu égard aux stipulations figurant dans le bail, le locataire restait propriétaire des aménagements et qu'il lui incombait toujours de prendre en charge les gros travaux dès lors qu'une seconde vague de rénovations pourrait s'avérer nécessaire, les juges du fond ont, de tout état de cause, privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;

ALORS QUE, cinquièmement, la circonstance que les travaux aient pu être amortis sur une durée de 18 ans était indifférente quant au point de savoir notamment si, concernant la propriété des aménagements et notamment la réalisation d'un étage supplémentaire, le preneur ne justifiait pas d'une circonstance particulière existant aussi bien au 1er janvier 2005 qu'au 1er janvier 2014 ; qu'à cet égard également, qu'en retenant un motif inopérant, l'arrêt attaqué doit être censuré pour violation des articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce.