Cour de Cassation · civ3 — 15 novembre 2018

CIV.3

FB



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 novembre 2018




Cassation


M. X..., conseiller doyen
faisant fonction de président



Arrêt n° 997 F-D

Pourvoi n° D 17-22.933







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société du [...] , société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 3 mai 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant à M. Bruno Y..., domicilié [...] ,

défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 octobre 2018, où étaient présents : M. X..., conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, M. Parneix, conseiller, Mme Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société du [...] , et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 mai 2017), que la société civile immobilière du [...] (la SCI) a fait signifier à M. Y..., locataire d'un logement dont elle est propriétaire, une offre de renouvellement du bail avec proposition d'un nouveau loyer ; qu'après saisine de la commission départementale de conciliation, la SCI a assigné M. Y... en fixation du montant du loyer du bail renouvelé ;

Attendu que, pour déclarer la demande irrecevable, l'arrêt retient que la société bailleresse, qui se réfère aux dispositions de l'article 17-c de la loi du 6 juillet 1989, n'a étayé sa notification d'offre de renouvellement de bail avec augmentation du loyer par aucune référence de loyers et qu'il s'ensuit que, faute de notification d'une offre répondant aux prescriptions des textes susvisés quant au caractère manifestement sous-évalué du montant du loyer, lequel conditionne la possibilité d'augmentation du loyer, la demande de la SCI n'est pas recevable ;

Qu'en statuant ainsi, en relevant d'office le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande de la SCI en raison de la notification d'une offre ne comportant aucune référence de loyers, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;


Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à la SCI du [...] la somme de 1 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour la société du [...] .

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande de réévaluation du loyer de la SCI [...] de l'appartement donné en location à M. Y... ;

AUX MOTIFS QUE « la proposition de renouvellement de bail avec augmentation du loyer a été signifiée le 3 février 2015 à M. Bruno Y..., le bail en cours arrivant à échéance le 30 septembre 2015 ; qu'en application de l'article 17-e de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au renouvellement du bail on cause, le loyer ne peut donner lieu à réévaluation lors du renouvellement du contrat que s'il est manifestement sous évalué et le nouveau loyer est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19 ; qu'aux termes de l'article 19, les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique ; que, dans l'agglomération parisienne le nombre minimal de références est de six et doivent comporter, pour les deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans ; que les articles 5 et s. tant du décret du 30 juillet 2014 que du décret du 29 juillet 2015 ne dérogent pas aux dispositions légales précitées ; qu'en l'espèce, comme l'a exactement relevé le tribunal, la société bailleresse qui se réfère pourtant aux dispositions de l'article 17-c de la loi du 6 juillet 1989, n'a étayé sa notification d'offre de renouvellement de bail avec augmentation du loyer par aucune référence de loyers ; qu'il s'ensuit que, faute de notification de cette offre répondant aux prescriptions des textes sus-visés quant au caractère manifestement sous-évalué du montant du loyer, lequel conditionne la possibilité d'augmentation du loyer, la demande de la SCI du [...] n'est pas recevable ; que le jugement sera donc infirmé en ce sens, étant précisé que l'avis de la commission de conciliation et la production en appel de références de loyers ne peuvent pallier la carence initiale de la bailleresse dans la fourniture de références de loyers lors de la notification de la proposition de renouvellement de bail avec augmentation du loyer ; que la demande tendant à voir ordonner une expertise et formée avant dire droit par M. Y... est dépourvue d'intérêt eu égard à l'irrecevabilité de la demande principale de la SCI du [...] ; qu'en outre, M. Y... ne présente aucune autre demande au fond dont l'admission justifierait que les éléments qu'il produit soient complétés par ceux qui résulteraient d'une expertise ; que cette demande sera donc rejetée » (arrêt attaqué, p. 4) ;

ALORS QUE 1°), les juges ne peuvent modifier les termes du litige ; qu'au cas présent, en soulevant d'office l'irrecevabilité de la demande de la SCI [...] bailleresse, aux motifs qu'elle aurait notifié l'offre de renouvellement du bail avec augmentation du loyer, sans l'assortir de référence de loyers, moyen qui n'avait pas été soutenu par le locataire M. Y..., la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile :

ALORS QUE 2°), au surplus, le juge doit en toutes circonstances respecter le principe du contradictoire ; qu'en relevant d'office le moyen nouveau tiré de l'irrecevabilité de la demande de la SCI [...] bailleresse qui aurait notifié l'offre de renouvellement du bail avec augmentation du loyer, en l'absence de référence de loyers, sans rouvrir les débats et inviter les parties à débattre contradictoirement d'un tel moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

ALORS QUE 3°), subsidiairement, la nullité d'un acte de procédure ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité ; que l'absence de respect dans l'acte, portant proposition d'un nouveau loyer, des prescriptions de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989, relatives à la référence des loyers constitue un vice de forme qui exige la preuve d'un grief ; qu'en déclarant irrecevable la demande de la SCI [...] bailleresse, qui aurait notifié l'offre de renouvellement du bail avec augmentation du loyer, en l'absence de référence de loyers, sans constater l'existence d'un grief souffert par le locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 114 du code de procédure civile ;

ALORS QUE 4°), plus subsidiairement encore, la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l'acte ; qu'au présent cas, la cour d'appel a constaté (p. 4) que la SCI [...] avait produit en cause d'appel des références de loyers ; qu'en déclarant néanmoins sa demande irrecevable, aux motifs qu'une telle production n'aurait pu « pallier la carence initiale de la bailleresse dans la fourniture de références de loyers lors de la notification de la proposition de renouvellement de bail avec augmentation du loyer », la cour d'appel a violé l'article 115 du code de procédure civile.