Cour de Cassation · civ3 — 22 novembre 2018

CIV.3

CH.B



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 22 novembre 2018




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 1008 FS-P+B+I

Pourvoi n° D 17-12.537







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M. X..., domicilié [...],

contre l'arrêt rendu le 8 décembre 2016 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Christian Y..., domicilié [...], pris en qualité de mandataire liquidtaure de la société Les 5 Eléments,

2°/ à M. Z..., domicilié [...],

3°/ à la société L'auxiliaire, société d'assurance mutuelle à cotisations variables, dont le siège est [...],

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 16 octobre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Pronier, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, MM. Nivôse, Bureau, mes Farrenq-Nési, Greff-Bohnert, MM. Jacques, Bech, conseillers, Mmes Guillaudier, Georget, Renard, Djikpa, conseillers référendaires, M. Kapella, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Pronier,, conseiller, les observations de Me Le Prado, avocat de M. X..., de Me Carbonnier, avocat de M. Y..., ès qualités, et de M. Z..., de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société L'Auxiliaire, l'avis de M. Kapella, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 8 décembre 2016), que M. X... a confié à la société Les 5 Eléments la construction d'une maison individuelle ; que le chantier a été interrompu ; que la société Les 5 Eléments, prise en la personne de son liquidateur, a, après expertise, assigné M. X... en paiement de sommes ; que M. X... a assigné en intervention forcée la société L'Auxillaire et M. Z..., respectivement assureur et gérant de la société Les 5 Eléments, en sollicitant la requalification du contrat en contrat de construction de maison individuelle, sa résiliation aux torts exclusifs du constructeur et la condamnation de M. Z... à réparer le préjudice lié au défaut de garantie de livraison ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et de le condamner à payer au liquidateur la somme de 172 520,46 euros, alors, selon le moyen :

1°/ que la nullité d'un contrat de construction de maison individuelle pour violation des règles d'ordre public protectrices du maître de l'ouvrage permet à ce dernier de solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés, et que la démolition ordonnée à la demande du maître de l'ouvrage interdit au constructeur de solliciter le coût des travaux qu'il a réalisés ; qu'en l'espèce, ayant annulé le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans signé entre M. X..., maître de l'ouvrage, et la société Les 5 Eléments, faute pour celle-ci, d'avoir respecté les règles d'ordre public applicables à ce contrat, la cour d'appel a cependant estimé que la remise en état des lieux, emportant démolition, demandée par M. X... qui avait pris l'initiative de faire achever l'ouvrage, constituerait une « sanction disproportionnée » au regard des travaux réalisés, quasiment achevés, représentant la somme de 280 313 euros et de la gravité des désordres dont le coût des travaux de reprise avait été évalué à 27 695 euros par l'expert, outre qu'elle risquerait d'impliquer un enrichissement sans cause ; qu'en outre, la cour d'appel a retenu que M. X... se trouvait débiteur, par le jeu des restitutions réciproques, de la somme de 172 520 euros, représentant le coût de la construction réalisée diminué du coût des malfaçons et moins-values (256 840 euros), dont devait aussi être déduit l'acompte de 84 320 euros payé par M. X... ; qu'en statuant ainsi, cependant que M. X... faisait valoir que, comme constaté dans le rapport d'expertise, la construction avait été édifiée avec une erreur d'implantation, puisque, prévue avec un angle ouvert de 135°, elle avait été réalisée avec un angle de 145°, ce qui obligeait à redistribuer notamment la cuisine, les toilettes du rez-de-chaussée, la chambre et la salle de bain de l'étage, et sans rechercher si, indépendamment de l'évaluation des malfaçons et moins-values par l'expert, cette erreur d'implantation, pour laquelle l'expert a exclu toute possibilité de correction, ne justifiait pas la remise en état des lieux par démolition de l'édifice et ce, par conséquent, sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés, et sans que le constructeur puisse solliciter le coût des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 230-1 et L. 232-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1304 du code civil dans sa version applicable au litige ;

2°/ que, en l'état de l'annulation d'un contrat de construction de maison individuelle dont le constructeur n'a pas respecté les règles d'ordre public applicables, le juge qui ne fait pas droit à la demande de remise en état/démolition formulée par le maître de l'ouvrage, doit lui substituer une indemnisation et que le constructeur ne peut pour sa part au plus prétendre qu'à la restitution des sommes qu'il a déboursées ; qu'en l'espèce, ayant annulé le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans signé entre M. X..., maître de l'ouvrage, et la société Les 5 Eléments, faute pour celle-ci, d'avoir respecté les règles d'ordre public applicables à ce contrat, la cour d'appel a cependant estimé que la remise en état des lieux, emportant démolition, demandée par M. X... qui avait pris l'initiative de faire achever l'ouvrage, constituerait une « sanction disproportionnée » au regard des travaux réalisés, quasiment achevés, représentant la somme de 280 313 euros et de la gravité des désordres dont le coût des travaux de reprise avait été évalué à 27 695 euros par l'expert, outre qu'elle risquerait d'impliquer un enrichissement sans cause ; qu'en outre, la cour d'appel a retenu que M. X... se trouvait débiteur, par le jeu des restitutions réciproques, de la somme de 172 520 euros, représentant le coût de la construction réalisée diminué du coût des malfaçons et moins-values (256 840 euros), dont devait aussi être déduit l'acompte de 84 320 euros payé par M. X... ; qu'en statuant ainsi cependant que, faute d'ordonner la remise en état sollicitée, la cour d'appel devait lui substituer une indemnisation, laquelle devait non seulement englober le coût des travaux de reprise et les moins-values, mais également l'obligation de conserver une maison qui, en l'occurrence, présentait un défaut d'implantation non susceptible d'être corrigé, et que le constructeur pouvait au plus prétendre à la restitution des frais engagés pour effectuer les travaux, la cour d'appel a violé les articles L. 230-1 et L. 232-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1304 du code civil dans sa version applicable au litige ;

Mais attendu qu'ayant retenu que les désordres constatés consistaient en une erreur d'implantation de l'angle du bâtiment, une erreur de réalisation des trémies de l'escalier rendant l'aménagement prévu au-dessous impossible, un défaut d'enrobage de certains fers des ouvrages en béton armé, un défaut d'aspect des poteaux ronds et une mauvaise réparation de l'angle d'un chapiteau en pierre, un oubli de la réservation de la cheminée et une dégradation de murs enterrés, que le montant total des travaux réalisés s'élevait à 280 313 euros pour des malfaçons à reprendre pour un coût évalué à 27 695 euros, les travaux réalisés par le constructeur ayant été évalués à 89,5 % du gros-oeuvre, et que les photographies versées au débat attestaient que la maison était à ce jour quasiment terminée, la cour d'appel, qui, procédant à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que la mesure de remise en état des lieux, seule expressément formulée par M. X..., alors qu'il avait pris l'initiative de faire achever l'ouvrage, constituerait une sanction disproportionnée, au regard des travaux réalisés, et aujourd'hui quasiment achevés, et de la gravité des désordres, et que, ce chef de demande étant rejeté, M. X... restait redevable, par le jeu des restitutions réciproques, du coût de la construction réalisée, sous déduction des malfaçons et moins-values et des sommes déjà versées, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille dix-huit. 

 MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué,

D'AVOIR rejeté les demandes de M. X... tendant à voir ordonner la remise en état de son terrain et à voir débouter Me Y... ès-qualités de toutes ses demandes à son encontre, et D'AVOIR en conséquence condamné M. X... à payer à Me Y... ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société K... la somme de 172 520,46 euros TTC ;

AUX MOTIFS QUE, sur les documents contractuels qui sont la loi des parties, c'est par une exacte et complète analyse que la cour fait sienne que les premiers juges ont retenu que seul le contrat du 7 juillet 2007 fait la loi entre les parties pour un coût de construction de 465 244 euros correspondant à un descriptif de travaux identique quel que soit le devis considéré, tous deux datés du 29 juin 2007 et signés par les parties ; que sur la demande de requalification du contrat, c'est encore à juste titre que les premiers juges ont fait droit à la demande de requalification du contrat en contrat de construction individuelle sans fourniture de plan relevant des dispositions d'ordre public de l'article L. 232-1 du code de la construction et de l'habitation, dès lors, d'une part, qu'il avait pour objet l'exécution des travaux de gros-oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air d'un immeuble à usage d'habitation et, d'autre part, qu'aucun élément probant n'établit que le constructeur aurait proposé ou fait proposer un plan ; que c'est vainement à cet égard que la Sarl Les 5 Eléments et Maître Y... paraissent soutenir que le contrat dont ils se prévalent ne relèverait pas de la législation applicable aux contrats de construction individuelle sans fourniture de plan, faute d'avoir prévu la mise hors d'eau et hors d'air alors que les devis au débat, tous identiques en dépit des variations de coût, prévoient, comme l'ont justement souligné les premiers juges, non seulement les travaux de gros-oeuvre mais la totale exécution des travaux de couverture et de menuiserie en ce compris la pose de baies et volets, peu important à cet égard qu'à la suite d'une interruption du chantier cette mise hors d'air et hors d'eau n'ait pas été achevée dès lors qu'elle avait été convenue ; que sur la demande de nullité du contrat, la demande de nullité du contrat présentée en appel fait suite à une demande présentée en première instance tendant à voir requalifier le contrat en contrat de construction individuelle et à en voir prononcer la résiliation aux torts exclusifs du constructeur ; que ces deux demandes peuvent dès lors être regardées comme tendant aux mêmes fins, à savoir l'anéantissement du contrat, peu important que leurs incidences soient différentes ; que la fin de non-recevoir tirée de la demande nouvelle en appel sera par conséquent rejetée ; que l'article L. 232-1, g) du code de la construction et de l'habitation, dont l'application est d'ordre public en vertu de l'article L. 230-1 du même code, fait obligation à l'entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d'ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu'il apporte au maître de l'ouvrage, l'attestation de cette garantie devant être annexée au contrat ; qu'il est constant qu'aucune garantie de livraison n'a été souscrite par le constructeur et qu'aucune attestation de garantie n'a pas conséquent été annexée au contrat ; que la nullité dudit contrat pour violation des règles d'ordre public sera par conséquent prononcée ; que sur les conséquences de la nullité, la nullité prononcée remet les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la formation du contrat ; que M. X... sollicite à ce titre la remise en état du terrain tout en demandant à la cour de statuer ce que de droit sur les obligations de la société Les 5 Eléments à cet effet, laquelle se trouve à ce jour en liquidation judiciaire, tandis que les intimés soutiennent que la démolition de l'ouvrage constituerait une sanction disproportionnée à la gravité des désordres et non conformités relevés ; qu'il résulte des pièces produites et spécialement du rapport de l'expert judiciaire que, sur la base du contrat retenu, ensemble le devis signé par toutes les parties le 29 juin 2007, le montant total des travaux réalisés s'élève à 280 313 euros TTC pour des malfaçons à reprendre pour un coût évalué à 27 695 euros TTC, les travaux réalisés par le constructeur ayant été évalués à 89,5% du gros-oeuvre, les photographies versées au débat attestant en outre que la maison dont s'agit est à ce jour quasiment terminée (toiture posée, carrelage de qualité dans l'ensemble des pièces) ; qu'en cet état, la mesure de remise en état des lieux, seule expressément formulée par l'appelant aux termes de ses dernières conclusions, alors qu'il a pris lui-même l'initiative de faire achever l'ouvrage, à la supposer loyalement proposée alors que le constructeur sur lequel pèserait une telle obligation de faire est en liquidation judiciaire, constituerait si elle emportait démolition une sanction disproportionnée, au regard des travaux réalisés, et aujourd'hui quasiment achevés, et de la gravité des désordres et dans tous les autres cas un enrichissement sans cause, comme le font justement valoir les intimés ; que M. X..., qui sera par conséquent débouté de ce chef de demande, se trouve redevable par le jeu des restitutions réciproques, du coût de la construction réalisée, prestation dont il a bénéficié, sous déduction des malfaçons et moins-values, telles qu'appréciées par l'expert judiciaire assisté d'un économiste de la construction en qualité de sapiteur, dont les appréciations ne sont sérieusement contredites par aucune pièce probante contraire, de la somme de 256 840 euros dont il y a encore lieu de déduire la somme de 84 320 euros payée par M. X..., soit la somme de 172 520,46 euros TTC, dont il sera accessoirement relevé qu'elle est identique à celle qu'avaient retenue les premiers juges sur d'autres fondements ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur les contrats signés entre les parties, la SARL LES 5 ELEMENTS communique un contrat de construction de maison individuelle signé par Monsieur Benoît X... et sa compagne le 7 juillet 2007 d'un montant de 465 244 € TTC et un devis n° 2007/168 du 29 juin 2007 signé par les parties le 7 juillet 2007 d'un montant égal au contrat ; que de son côté, Monsieur X... produit un contrat de construction signé par les deux parties le 25 juillet 2007 d'un montant de 295 244 € TTC pour les mêmes travaux ; qu'un devis de travaux supplémentaires d'un montant de 128 809,20 € a été accepté par le maître de l'ouvrage le 8 août 2008 ; que le contrat du 25 juillet 2007 paraît antidaté car il fait référence aux travaux supplémentaires prévus par un devis postérieur ; qu'en tout état de cause, il existe une différence de 170 000 € entre le contrat du 7 juillet et celui du 25 juillet 2007 pour des travaux identiques et il résulte du rapport d'expertise qui a pris en compte les indications d'un économiste de la construction, qu'en retenant le prix moyen de la construction tous corps d'état de 1 770 € TTC le m² de SHON, chiffre couramment obtenu pour des maisons semblables avec 35% de cette valeur pour la surface garage et 30% pour la surface terrasses loggia, il convient de retenir une valeur coût construction de 465 244 € TTC, ce qui correspond au montant du premier contrat de construction alors que le prix de 295 244 € TTC est anormalement bas par rapport au prix normaux du marché en valeur juin 2007 ; que Monsieur X... explique la différence de prix de 170 000 € par le versement de cette somme en espèces ; qu'il sera toutefois rappelé que le travail non déclaré est une infraction et que le défendeur ne justifie pas de ce règlement, il ne produit aucun récépissé ou relevé de compte à son nom ou à celui de son père ; que ce dernier précise dans son attestation du 1er décembre 2014 avoir aidé financièrement son fils à plusieurs reprises mais ne mentionne pas le montant des sommes versées ; qu'aussi, si est surprenant que la SARL LES 5 ELEMENTS, professionnelle en matière de construction ait fait signer au maître l'ouvrage, profane en la matière, deux contrats de construction et des devis à des dates différentes, la preuve n'est pas pour autant rapportée du règlement par Monsieur X... à la SARL LES 5 ELEMENTS de la somme de 170 000 € et il convient de considérer que celui-ci a réglé la somme de 84 320 € alors que les travaux réalisés par la société LES 5 ELEMENTS s'élèvent à 284 535,46 € suivant le contrat signé le 7 juillet 2007 conforme au prix en vigueur ; qu'il sera également précisé que l'évaluation plus basse de Monsieur F..., architecte, ne peut être retenue car l'expert a relevé des erreurs, manque et imprécisions très importantes, décrites en page 62 de son rapport ; que sur la nature juridique du contrat signé entre la SARL LES 5 ELEMENTS et Monsieur Benoît X..., les contrats intitulés « contrat de construction d'une maison à usage d'habitation » du 7 et du 25 juillet 2007 ont pour objet « la réalisation de tout ou partie des travaux de construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au maître d'ouvrage, d'après un plan qu'il propose. Les travaux sont réalisés par la SARL Les cinq éléments, le constructeur. Il concerne la construction d'un immeuble de type : maison à étage située sur un terrain sis à Apt » ; qu'il sera rappelé qu'il appartient au juge de donner au contrat sa juste qualification au-delà de l'apparence que les parties lui ont donnée ; qu'en application de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation « Toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2 » ; que le régime spécial du contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan suppose donc une construction à usage d'habitation ou mixte, comprenant un ou deux logements destinés à un même maître de l'ouvrage et selon un plan proposé ; qu'en l'espèce les deux premières conditions sont réunies mais en ce qui concerne le plan, le contrat indique que ce document est proposé par le maître de l'ouvrage et l'examen des plans du permis de construire permet de constater que Monsieur X... figure seul sur ces derniers en qualité de maître de l'ouvrage et de maître d'oeuvre, de plus, si le nom du bureau d'études D. ROBERT apparaît sur des plans du 3 juin 2008, soit postérieurement au contrat de construction et après la réalisation de l'étude de sols, Monsieur G..., dessinateur projecteur, qui atteste « avoir fourni courant de l'année à 2007 à Monsieur Z... (gérant de la société K... [...]) les plans d'une habitation pour Monsieur X... » n'est mentionné sur aucun des plans et il n'est pas établi que les documents dont fait état Monsieur G... soient ceux utilisés pour la construction de la maison de Monsieur X... ; que les contrats signés par les parties ne peuvent donc être requalifiés de contrat de construction de maisons individuelles avec fourniture de plans ; que le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans est régi par une réglementation d'ordre public en vertu de l'article L. 230-1 du code de la construction, comme celui prévu à l'article L. 230-1, il nécessite une construction à usage d'habitation ou mixte ne comportant pas plus de deux logements et l'article L. 232-1 en limite le champ d'application aux contrats ayant pour objet l'exécution de gros oeuvre de mise hors d'eau et hors d'air ; qu'il résulte des deux devis, acceptés les 7 et 8 juillet 2007 que les travaux que la société K... s'était engagée à réaliser concernaient les fondations, le vide sanitaire, la dalle du garage et de la terrasse, l'élévation des murs rez-de-chaussée, garage et terrasse, le béton armé, le plancher du premier étage, l'élévation des murs du premier étage, la charpente pour l'habitation et le garage ainsi que la terrasse couverte, la couverture de l'habitation et du garage, la pose de menuiserie, soit les baies vitrées en alu et autres fenêtres en PVC et les portes en bois, toutes les baies en galandage, avec volets roulants commandés avec télécommande centralisée, pose de fer forgé au niveau de la terrasse non couverte, les cloisons intérieures, l'isolation, le revêtement du sol, terrasse couverte et non couverte, la façade, l'électricité, la plomberie, la peinture pour toute l'habitation ; qu'il s'agit donc avec la couverture, charpente et les menuiseries de travaux hors d'eau et hors d'air et les contrats sont requalifiés en contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans ;
que sur les responsabilités et les préjudices, les contrats de construction de maison individuelle signés par Monsieur X... devaient être rédigés par écrit et envoyés, accompagnés d'une notice d'information type, au maître de l'ouvrage par lettre recommandée avec avis de réception, ils devaient contenir notamment, d'une part, la consistance et les caractéristiques techniques de l'immeuble à réaliser lesquelles devaient être décrites par une notice explicative annexé au contrat et d'autre part, l'engagement de l'entrepreneur de fournir au plus tard à la date d'ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison ; qu'en l'espèce, il a été précisé dans les contrats de construction que le constructeur devait apporter les justificatifs de garantie de remboursement et de livraison, ainsi que les attestations de ces garanties étant établies par le garant, son assurance et annexées au contrat ; qu'or, aucune garantie de livraison n'a été souscrite alors que le régime de la garantie de livraison de l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation s'applique aussi bien dans le cadre du contrat avec fourniture ou sans fourniture de plans ; que de plus, la SARL K... n'a pas non plus respecté les règles de forme du contrat ; que cette société a failli à ses obligations et doit supporter aussi bien les sanctions pénales prévues par les textes que les sanctions classiques du droit des contrats, étant précisé que le maître de l'ouvrage a le choix entre l'annulation de son engagement et l'allocation de dommages-intérêts ;
[...] que la SARL K... représentée par Maître Y..., qui est l'origine de la rupture du contrat de construction sera déboutée de sa demande reconventionnelle de paiement par Monsieur X... d'une somme de 150 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier lié au manque à gagner et à la perte de chance d'achever le chantier ;
que la SARL K... représentée par Maître Y... demande également la condamnation de Monsieur X... à lui régler la somme de 172 520,46 € TTC au titre des travaux réalisés en sus des 84 000 € d'ores et déjà réglés, alors que le défendeur considère que l'ensemble des travaux de construction avec les travaux supplémentaires acceptés, après déductions des malfaçons et moins-values s'élève à 94 771,81 € ; que comme indiqué précédemment et eu égard à l'évaluation du sapiteur reprise par l'expert judiciaire, après examen des arguments du défendeur et du devis de Monsieur F..., le montant des travaux réalisés par la société K... sera fixé, conformément au prix du marché en 2007, à la somme de 280 313,34 € TTC en tenant compte des travaux supplémentaires acceptés ;
que de cette somme seront déduits les paiements justifiés par Monsieur X..., soit la somme de 84 320 €, la réparation des malfaçons et les moins- values qui s'élèvent à 27 695 € ; qu'en effet, l'expert judiciaire a examiné l'ensemble des malfaçons et inexécutions et il a retenu les points suivants :

- une erreur d'implantation de l'angle du bâtiment construit De 135° prévus, il est réalisé un angle de près de 145 °,
- une erreur de réalisation des trémies de l'escalier qui rendent l'aménagement prévu impossible,
- une absence de ventilation des vides sanitaires,
- un défaut d'enrobage de certains fers des ouvrages en béton armé,
- un défaut d'aspect des poteaux ronds et de mauvaise réparation de l'angle d'un chapiteau en pierre,
- l'oubli de la réservation de la cheminée,
- des protections de murs enterrés dégradées ;
que l'erreur d'implantation de l'angle résulte d'une erreur de la SARL K... qui n'a pas contrôlé ses angles et les distances par rapport aux limites et les autres malfaçons proviennent de défauts d'exécution imputables à la même société ; qu'aussi, en réparation de ces désordres et de l'erreur d'implantation qui donnera lieu à une moins-value, il convient de retenir la somme de 27 695 € TTC et Monsieur X... est redevable après déduction de cette somme et des versements justifiés à hauteur de 84 320 € de la somme de 172 520,46 € TTC ;

1°) ALORS QUE la nullité d'un contrat de construction de maison individuelle pour violation des règles d'ordre public protectrices du maître de l'ouvrage permet à ce dernier de solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés, et que la démolition ordonnée à la demande du maître de l'ouvrage interdit au constructeur de solliciter le coût des travaux qu'il a réalisés ; qu'en l'espèce, ayant annulé le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans signé entre M. X..., maître de l'ouvrage, et la société K..., faute pour celle-ci, d'avoir respecté les règles d'ordre public applicables à ce contrat, la cour d'appel a cependant estimé que la remise en état des lieux, emportant démolition, demandée par M. X... qui avait pris l'initiative de faire achever l'ouvrage, constituerait une « sanction disproportionnée » au regard des travaux réalisés, quasiment achevés, représentant la somme de 280 313 euros et de la gravité des désordres dont le coût des travaux de reprise avait été évalué à 27 695 euros par l'expert, outre qu'elle risquerait d'impliquer un enrichissement sans cause ; qu'en outre, la cour d'appel a retenu que M. X... se trouvait débiteur, par le jeu des restitutions réciproques, de la somme de 172 520 euros, représentant le coût de la construction réalisée diminué du coût des malfaçons et moins-values (256 840 euros), dont devait aussi être déduit l'acompte de 84 320 euros payé par M. X... ; qu'en statuant ainsi, cependant que M. X... faisait valoir que, comme constaté dans le rapport d'expertise, la construction avait été édifiée avec une erreur d'implantation, puisque, prévue avec un angle ouvert de 135°, elle avait été réalisée avec un angle de 145°, ce qui obligeait à redistribuer notamment la cuisine, les toilettes du rez-de-chaussée, la chambre et la salle de bain de l'étage, et sans rechercher si, indépendamment de l'évaluation des malfaçons et moins-values par l'expert, cette erreur d'implantation, pour laquelle l'expert a exclu toute possibilité de correction, ne justifiait pas la remise en état des lieux par démolition de l'édifice et ce, par conséquent, sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés, et sans que le constructeur puisse solliciter le coût des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 230-1 et L. 232-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1304 du code civil dans sa version applicable au litige ;

2°) ALORS, subsidiairement, QUE, en l'état de l'annulation d'un contrat de construction de maison individuelle dont le constructeur n'a pas respecté les règles d'ordre public applicables, le juge qui ne fait pas droit à la demande de remise en état/démolition formulée par le maître de l'ouvrage, doit lui substituer une indemnisation et que le constructeur ne peut pour sa part au plus prétendre qu'à la restitution des sommes qu'il a déboursées ; qu'en l'espèce, ayant annulé le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans signé entre M. X..., maître de l'ouvrage, et la société K..., faute pour celle-ci, d'avoir respecté les règles d'ordre public applicables à ce contrat, la cour d'appel a cependant estimé que la remise en état des lieux, emportant démolition, demandée par M. X... qui avait pris l'initiative de faire achever l'ouvrage, constituerait une « sanction disproportionnée » au regard des travaux réalisés, quasiment achevés, représentant la somme de 280 313 euros et de la gravité des désordres dont le coût des travaux de reprise avait été évalué à 27 695 euros par l'expert, outre qu'elle risquerait d'impliquer un enrichissement sans cause ; qu'en outre, la cour d'appel a retenu que M. X... se trouvait débiteur, par le jeu des restitutions réciproques, de la somme de 172 520 euros, représentant le coût de la construction réalisée diminué du coût des malfaçons et moins-values (256 840 euros), dont devait aussi être déduit l'acompte de 84 320 euros payé par M. X... ; qu'en statuant ainsi cependant que, faute d'ordonner la remise en état sollicitée, la cour d'appel devait lui substituer une indemnisation, laquelle devait non seulement englober le coût des travaux de reprise et les moins-values, mais également l'obligation de conserver une maison qui, en l'occurrence, présentait un défaut d'implantation non susceptible d'être corrigé, et que le constructeur pouvait au plus prétendre à la restitution des frais engagés pour effectuer les travaux, la cour d'appel a violé les articles L. 230-1 et L.232-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1304 du code civil dans sa version applicable au litige.