Cour de Cassation · civ3 — 8 mars 2018

CIV.3

IK



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 mars 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10130 F

Pourvoi n° R 17-15.561







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Sapardela, société civile immobilière, dont le siège est [...]                               ,

contre l'arrêt rendu le 24 janvier 2017 par la cour d'appel de Limoges (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Eurodif, société par actions simplifiée, dont le siège est [...]                        ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 30 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Sapardela, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Eurodif ;

Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Sapardela aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sapardela ; la condamne à payer à la société Eurodif la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Sapardela

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a débouté la société SAPARDELA de ses demandes tendant à voir la société EURODIF condamnée à l'indemniser des préjudices liés aux dégradations et à la moins-value subis par son local commercial en cours de bail ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « rappelant qu'aux termes de l'article 4, 1° du bail commercial, le preneur avait à sa charge les travaux de grosses réparations, la SCI invoque en cause d'appel, au titre de son préjudice, le règlement par ses soins, à hauteur de la somme de 30.309,60 euros, de trois factures se rapportant à des travaux de réfection de la toiture, de chéneaux et de zinguerie (v. ses pièces n° 13) ; qu'il est toutefois établi, notamment par le rapport d'expertise amiable du 10 juillet 2014 que la SCI a elle-même fait effectuer par Mme Valérie Y... (cf. pièce de la SCI n° 7, p. 7 et 8), que ces travaux n'ont été rendus nécessaires que par l'état de vétusté - spécialement signalé par le locataire (cf. sa lettre du 9 avril 2008 et sa lettre recommandée avec avis de réception du 16 novembre 2008, pièces d'EURODIF n° 14/1 et 17) - de la toiture du bâtiment avec charpente métallique de type Eiffel et verrière, construit au XIX siècle, dont il n'est au demeurant pas démontré, en l'absence tout particulièrement d'état des lieux d'entrée, qu'elle ne préexistait pas déjà à ce moment-là, ni même que ses conséquences aient pu être aggravées par la négligence du preneur, qui justifie au contraire avoir effectué certains travaux d'entretien (v. ses pièces n° 10 à 12, 19 et 28 à 30), de sorte qu'en l'espèce, en l'absence de toute clause dérogatoire du bail mettant expressément les réparations occasionnées par la vétusté à la charge du locataire, le bailleur, à qui elles incombent normalement et qui n'en est pas exonéré, ne peut désormais venir lui en réclamer le paiement ; que la SCI ne peut, non plus, se prévaloir d'aucun préjudice que lui aurait causé le défaut d'enlèvement par EURODIF d'aménagements intérieurs tels que les supports muraux de type "Multilam", dès lors qu'elle ne justifie d'aucune dépense réellement exposée pour les faire enlever et qu'en outre, l'article 4, 30 du bail se bornait à stipuler, sans prévoir de remise en l'état antérieur aux frais du preneur, que "tous embellissements, améliorations et installations faites par la société preneuse dans les lieux loués deviendront en fin de jouissance la propriété des bailleurs sans indemnité de leur part" ; que par ailleurs, en se bornant à produire deux mandats de location donnés les 29 janvier 2014 et 1er avril 2014 aux agences immobilières ORPI Entreprise et DELAGE Immobilier, (pièces de l'appelante n° 14 et 15), la SCI ne fait pas la démonstration d'une impossibilité de relocation, selon un loyer annuel de base de 70 000 euros hors taxe, qui serait résultée de la dégradation des locaux commerciaux, dont l'état de forte vétusté n'est, au reste, que la conséquence normale de plus de 30 années d'occupation et d'usage par le preneur ; qu'il s'avère, en réalité, que la SCI avait, dès le même jour du 29 janvier 2014, pris la décision de donner concomitamment mandat à l'agence ORPI de vendre son bien immobilier non occupé (v. pièce n° 18, p. 14), pour lequel la Région du Limousin s'est rapidement portée acquéreur, au prix de 690 000 euros, selon un acte notarié du 17 décembre 2014 qui constate la réalisation d'une plus-value par rapport à la somme de 510 000 euros correspondant à la valeur d'acquisition de ce bien, le 21 août 2007, par la SCI (v. ibidem, p. 4) ; que la réalisation d'une plus-value amoindrie par rapport au marché local de l'immobilier et spécialement au prix de vente, en 2014, d'un tel bien libre de toute location, n'est pas rapportée par la SCI, qui se borne à produire à cet égard, de manière inopérante, un seul avis de valeur, daté du 22 mars 2016, par lequel la même agence immobilière ORPI Entreprise, après avoir indiqué que "la valeur du marché est difficilement applicable pour ce bien et particulièrement en centre-ville", estime, de manière hypothétique, par un "simple raisonnement basé sur la valeur locative" et "prenant en compte le loyer anciennement perçu", que le bâtiment loué dans son état aurait pu trouver preneur entre 830 000 e et 880 000 €" (pièce n° 12) ; qu'enfin, il sera surabondamment observé que la SCI ne saurait faire grief à EURODIF de conséquences pécuniaires ayant pu résulter du délai de plus de 4 mois qui s'est écoulé entre le 16 septembre 2013, date à laquelle EURODIF lui a fait part de sa renonciation à son droit de renouvellement au bail avec indication qu'elle libérerait les lieux le 15 novembre 2013 (v. conclusions d'appel de la SCI, p. 2), et le 29 janvier 2014, date à laquelle elle a décidé de signer les mandats de location et de vente précités ; qu'en définitive, faute de rapporter la preuve d'un préjudice certain et actuel en lien avec des manquements imputables à EURODIF, la SCI ne peut qu'être déboutée de l'ensemble de ses prétentions » (arrêt, p. 5) ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « sur les conditions nécessaires à l'indemnisation, la responsabilité contractuelle de la société EURODIF est recherchée sur le fondement des dispositions des articles 1147 et 1732 du Code civil, le premier rappelant le principe d'une telle responsabilité qui sanctionne le débiteur de l'obligation inexécutée par le paiement de dommages-intérêts, sauf à justifier d'une cause étrangère, et le second appliquant ce principe au preneur à bail fautif qui doit répondre des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance des locaux ; qu'un arrêt du 30 janvier 2002 rendu par la Cour de cassation dans le domaine spécifique de la responsabilité du preneur en cas d'inexécution de son obligation aux réparations locatives avait admis qu'en ce cas l'indemnisation du bailleur n'était subordonnée ni à l'exécution des réparations ni à la justification d'un préjudice ; que c'est en se prévalant de cet arrêt ainsi que de décisions postérieures que la société SCI SAPARDELA prétend à l'absence d'incidence sur son indemnisation: - tant du défaut d'exécution des réparations locatives, ce que la Cour de cassation aurait réaffirmé dans un arrêt postérieur du 25 janvier 2006, - que de la justification d'un préjudice arguant d'une décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 11 mars 2014, - et qu'encore de la vente du bien immobilier litigieux soutenant qu'elle conserve le droit de demander réparation de toute faute commise antérieurement à la vente ; que S'il est exact, au regard des décisions rendues par la haute juridiction depuis 2002, que l'absence de réalisation des travaux de réparation par le bailleur ne fait pas obstacle à son indemnisation pas plus que ne le ferait la vente du bien, il est toutefois erroné de prétendre que le bailleur pourrait se dispenser de justifier d'un préjudice certain, direct et actuel ; que c'est en effet ce qu'a décidé la troisième chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 3 décembre 2003 qui a fait l'objet de la plus large publicité témoignant ainsi de l'importance qu'ont voulu lui donner ses rédacteurs et analysé comme opérant revirement de jurisprudence par rapport à l'arrêt précité du 30 janvier 2002 ; qu'ainsi, dans un attendu de principe, il est affirmé que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle précisant que ce préjudice pouvait être constitué par la réalisation des travaux de réparations mais pas seulement puisqu'il évoquait aussi un possible préjudice résultant de la contribution à l'aménagement du nouveau preneur ou au fait d'avoir dû consentir un nouveau bail dans des conditions plus défavorables compte tenu de l'état des lieux ; que si la SCI SAPARDELA prétend que la position de la haute cour n'est pas aussi tranchée et que le principe de l'absence de justification d'un préjudice se retrouve dans certaines décisions, force est de constater qu'aucune décision postérieure au 3 décembre 2003 ne l'affirme et que la décision du 11 mars 2014 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont la demanderesse se prévaut, ne dit nullement le contraire en censurant une Cour d'appel qui avait débouté un bailleur de sa demande d'indemnisation en constatant que l'immeuble avait été démoli sans que les travaux de réparation n'aient été effectués alors que, selon la Cour de cassation, elle aurait dû recherché si le préjudice à raison de l'inexécution du locataire n'avait pas existé jusqu'à la démolition du bien ; que cet arrêt ne fait que rappeler la jurisprudence antérieure à savoir que la démonstration d'un préjudice reste nécessaire mais que ce préjudice d'une part n'est pas uniquement constitué du coût des réparations, ce qui n'oblige pas à les effectuer, et d'autre part peut être revendiqué même après vente ou démolition de l'immeuble s'il a existé antérieurement ; qu'en l'espèce, la société SCI SAPARDELA doit donc justifier d'un préjudice pour prétendre à une indemnisation ; que sur le préjudice, si le locataire répond, en application de l'article 1732 du Code civil, des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance et en est donc réputé responsable, il ne saurait, ainsi que l'édicte l'article 1147 du même code, et même s'il ne s'exonère pas de cette présomption, être condamné au paiement de dommages-intérêts dés lors qu'il n'en est résulté aucun préjudice pour le bailleur ; que le seul et unique préjudice allégué par la SCI SAPARDELA est celui résultant de l'inexécution des réparations locatives incombant à son preneur et qu'elle évalue au coût des travaux de remise en état de son immeuble et du trouble de jouissance relatif à la durée de ces travaux, tels que fixés par l'expert qu'elle a désigné unilatéralement ; que pourtant, le coût de ces travaux et le trouble de jouissance résultant de leur durée d'exécution ne sauraient constituer un préjudice indemnisable pour la SCI SAPARDELA à la date où le tribunal statue ; qu'en effet, la SCI SAPARDELA pourrait prétendre à l'indemnisation d'un préjudice équivalent au coût des réparations, sous réserve d'une discussion préalable sur l'imputabilité au preneur des désordres relevés et quand bien même les travaux n'auraient pas encore été exécutés, si elle avait envisagé de relouer son immeuble, ou si elle prétendait et démontrait que l'état imputable au preneur défaillant avait conduit à vendre l'immeuble à un prix inférieur à raison dudit état de dégradation, ou encore si elle justifiait d'un quelconque préjudice, en lien avec les dégradations, qu'elle aurait subi entre le départ de la société EURODIF effectif en décembre 2013 et la vente de l'immeuble le 17 décembre 2014 ; qu'or, la SCI SAPARDELA n'allègue d'aucun préjudice de ce type et il est constant qu'elle n'a pas effectué de travaux de réparation, quels qu'ils soient, avant la vente des lieux loués qui est intervenue dans un délai très rapide, elle ne prétend pas qu'elle aurait obtenu un prix de vente moindre à raison de l'état des locaux et il est légitime de penser qu'il n'en est rien puisque d'une part le local a été acheté par la Région Limousin en vue d'une réhabilitation totale avec un état antérieur indifférent pour l'acheteur qui compte y créer le Fonds Régional d'Art Contemporain et en faire usage de galerie d'exposition de diverses oeuvres d'art ; que, d'autre part, la lecture de la fiche hypothécaire de l'immeuble révèle qu'il avait été évalué et acquis par la SCI SAPARDELA au prix de 510 000 € le 21 août 2008, selon l'attestation établie par Me Z..., et que la SCI le revendra 7 ans plus tard, sans avoir déboursé le moindre centime pour l'entretenir ou le réparer, au prix de 690 000 € réalisant ainsi une plus-value de 180 000 €... ; qu'il apparaît ainsi suffisamment démontré que la SCI SAPARDELA ne rapporte la preuve d'aucun préjudice actuel qu'elle aurait eu à subir du fait des manquements de la société EURODIF dans les obligations qui lui incombaient en vertu du bail commercial qui les liait qu'elle sera donc déboutée de l'intégralité de ses demandes » (jugement, p. 5) ;

ALORS QUE, premièrement, les juges sont tenus de ne pas dénaturer la convention des parties ; qu'en l'espèce, le contrat de bail du 30 mars 1983 stipulait à son article 1er que le preneur « entretiendra les locaux en bon état de réparations locatives pendant tout le cours du bail et il les rendra de même à sa sortie », et à son article 4 que « Le preneur devra faire effectuer toutes les réparations qui deviendront nécessaires à l'immeuble durant le bail, y compris les grosses réparations, telles que définies à l'article 606 du code civil » ; que ces stipulations ne faisaient aucune autre distinction quant au point de savoir si les travaux avaient été rendus nécessaires du fait de l'état de vétusté ou pour une autre cause ; qu'en décidant qu'il n'y avait pas lieu de faire application de ces stipulations contractuelles pour cette raison que celles-ci ne mettaient pas expressément à la charge du locataire les réparations rendues nécessaires par l'effet de la vétusté (arrêt, p. 3, in limine), les juges du fond ont dénaturé la lettre claire et précise du contrat de bail du 30 mars 1983, en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;

ALORS QUE, deuxièmement, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en l'espèce, le contrat de bail du 30 mars 1983 stipulait expressément que le preneur devrait entretenir les locaux en bon état de réparation en ce compris les grosses réparations ; qu'il était par ailleurs constant que, au terme du bail, la SCI SAPARDELA avait dû faire réaliser des travaux de réparation portant sur la toiture, les chéneaux et la zinguerie ; que la société SAPARDELA soulignait à cet égard que la société EURODIF et ses prédécesseurs n'avaient, en trente ans d'occupation, réalisé que cinq dépenses d'entretien dont deux seulement étaient relatives à la toiture, sachant que ces dernières dataient de près de vingt ans, et qu'il en résultait, conformément à la jurisprudence, que les travaux de réparation consécutifs à ce défaut d'entretien incombaient à la société EURODIF (conclusions du octobre 2016, p. 7, et p. 9, in fine) ; qu'en s'abstenant de toute recherche en ce sens, pour s'en tenir à cette constatation que le preneur avait effectué certains travaux d'entretien (arrêt, p. 2, in fine), les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1147 et 1732 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;

ET ALORS QUE, troisièmement, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels ; qu'en l'espèce, les juges ont eux-mêmes constaté que la vétusté des locaux avait rendu nécessaire la réalisation de travaux de réparation de la toiture et de sa verrière (arrêt, p. 2, in fine) ; qu'en retenant néanmoins qu'il n'était pas démontré, en l'absence de tout état des lieux d'entrée, que cette vétusté de la toiture avec charpente métallique et verrière construites au XIXe siècle ne préexistait pas à l'entrée dans les lieux (ibid.), les juges du fond ont violé l'article 1731 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a débouté la société SAPARDELA de ses demandes tendant à voir la société EURODIF condamnée à l'indemniser des préjudices liés aux dégradations et à la moins-value subis par son local commercial en cours de bail ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « rappelant qu'aux termes de l'article 4, 1° du bail commercial, le preneur avait à sa charge les travaux de grosses réparations, la SCI invoque en cause d'appel, au titre de son préjudice, le règlement par ses soins, à hauteur de la somme de 30.309,60 euros, de trois factures se rapportant à des travaux de réfection de la toiture, de chéneaux et de zinguerie (v. ses pièces n° 13) ; qu'il est toutefois établi, notamment par le rapport d'expertise amiable du 10 juillet 2014 que la SCI a elle-même fait effectuer par Mme Valérie Y... (cf. pièce de la SCI n° 7, p. 7 et 8), que ces travaux n'ont été rendus nécessaires que par l'état de vétusté - spécialement signalé par le locataire (cf. sa lettre du 9 avril 2008 et sa lettre recommandée avec avis de réception du 16 novembre 2008, pièces d'EURODIF n° 14/1 et 17) - de la toiture du bâtiment avec charpente métallique de type Eiffel et verrière, construit au XIX siècle, dont il n'est au demeurant pas démontré, en l'absence tout particulièrement d'état des lieux d'entrée, qu'elle ne préexistait pas déjà à ce moment-là, ni même que ses conséquences aient pu être aggravées par la négligence du preneur, qui justifie au contraire avoir effectué certains travaux d'entretien (v. ses pièces n° 10 à 12, 19 et 28 à 30), de sorte qu'en l'espèce, en l'absence de toute clause dérogatoire du bail mettant expressément les réparations occasionnées par la vétusté à la charge du locataire, le bailleur, à qui elles incombent normalement et qui n'en est pas exonéré, ne peut désormais venir lui en réclamer le paiement ; que la SCI ne peut, non plus, se prévaloir d'aucun préjudice que lui aurait causé le défaut d'enlèvement par EURODIF d'aménagements intérieurs tels que les supports muraux de type "Multilam", dès lors qu'elle ne justifie d'aucune dépense réellement exposée pour les faire enlever et qu'en outre, l'article 4, 30 du bail se bornait à stipuler, sans prévoir de remise en l'état antérieur aux frais du preneur, que "tous embellissements, améliorations et installations faites par la société preneuse dans les lieux loués deviendront en fin de jouissance la propriété des bailleurs sans indemnité de leur part" ; que par ailleurs, en se bornant à produire deux mandats de location donnés les 29 janvier 2014 et 1er avril 2014 aux agences immobilières ORPI Entreprise et DELAGE Immobilier, (pièces de l'appelante n° 14 et 15), la SCI ne fait pas la démonstration d'une impossibilité de relocation, selon un loyer annuel de base de 70 000 euros hors taxe, qui serait résultée de la dégradation des locaux commerciaux, dont l'état de forte vétusté n'est, au reste, que la conséquence normale de plus de 30 années d'occupation et d'usage par le preneur ; qu'il s'avère, en réalité, que la SCI avait, dès le même jour du 29 janvier 2014, pris la décision de donner concomitamment mandat à l'agence ORPI de vendre son bien immobilier non occupé (v. pièce n° 18, p. 14), pour lequel la Région du Limousin s'est rapidement portée acquéreur, au prix de 690 000 euros, selon un acte notarié du 17 décembre 2014 qui constate la réalisation d'une plus-value par rapport à la somme de 510 000 euros correspondant à la valeur d'acquisition de ce bien, le 21 août 2007, par la SCI (v. ibidem, p. 4) ; que la réalisation d'une plus-value amoindrie par rapport au marché local de l'immobilier et spécialement au prix de vente, en 2014, d'un tel bien libre de toute location, n'est pas rapportée par la SCI, qui se borne à produire à cet égard, de manière inopérante, un seul avis de valeur, daté du 22 mars 2016, par lequel la même agence immobilière ORPI Entreprise, après avoir indiqué que "la valeur du marché est difficilement applicable pour ce bien et particulièrement en centre-ville", estime, de manière hypothétique, par un "simple raisonnement basé sur la valeur locative" et "prenant en compte le loyer anciennement perçu", que le bâtiment loué dans son état aurait pu trouver preneur entre 830 000 e et 880 000 €" (pièce n° 12) ; qu'enfin, il sera surabondamment observé que la SCI ne saurait faire grief à EURODIF de conséquences pécuniaires ayant pu résulter du délai de plus de 4 mois qui s'est écoulé entre le 16 septembre 2013, date à laquelle EURODIF lui a fait part de sa renonciation à son droit de renouvellement au bail avec indication qu'elle libérerait les lieux le 15 novembre 2013 (v. conclusions d'appel de la SCI, p. 2), et le 29 janvier 2014, date à laquelle elle a décidé de signer les mandats de location et de vente précités ; qu'en définitive, faute de rapporter la preuve d'un préjudice certain et actuel en lien avec des manquements imputables à EURODIF, la SCI ne peut qu'être déboutée de l'ensemble de ses prétentions » (arrêt, p. 5) ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « sur les conditions nécessaires à l'indemnisation, la responsabilité contractuelle de la société EURODIF est recherchée sur le fondement des dispositions des articles 1147 et 1732 du Code civil, le premier rappelant le principe d'une telle responsabilité qui sanctionne le débiteur de l'obligation inexécutée par le paiement de dommages-intérêts, sauf à justifier d'une cause étrangère, et le second appliquant ce principe au preneur à bail fautif qui doit répondre des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance des locaux ; qu'un arrêt du 30 janvier 2002 rendu par la Cour de cassation dans le domaine spécifique de la responsabilité du preneur en cas d'inexécution de son obligation aux réparations locatives avait admis qu'en ce cas l'indemnisation du bailleur n'était subordonnée ni à l'exécution des réparations ni à la justification d'un préjudice ; que c'est en se prévalant de cet arrêt ainsi que de décisions postérieures que la société SCI SAPARDELA prétend à l'absence d'incidence sur son indemnisation: - tant du défaut d'exécution des réparations locatives, ce que la Cour de cassation aurait réaffirmé dans un arrêt postérieur du 25 janvier 2006, - que de la justification d'un préjudice arguant d'une décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 11 mars 2014, - et qu'encore de la vente du bien immobilier litigieux soutenant qu'elle conserve le droit de demander réparation de toute faute commise antérieurement à la vente ; que S'il est exact, au regard des décisions rendues par la haute juridiction depuis 2002, que l'absence de réalisation des travaux de réparation par le bailleur ne fait pas obstacle à son indemnisation pas plus que ne le ferait la vente du bien, il est toutefois erroné de prétendre que le bailleur pourrait se dispenser de justifier d'un préjudice certain, direct et actuel ; que c'est en effet ce qu'a décidé la troisième chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 3 décembre 2003 qui a fait l'objet de la plus large publicité témoignant ainsi de l'importance qu'ont voulu lui donner ses rédacteurs et analysé comme opérant revirement de jurisprudence par rapport à l'arrêt précité du 30 janvier 2002 ; qu'ainsi, dans un attendu de principe, il est affirmé que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle précisant que ce préjudice pouvait être constitué par la réalisation des travaux de réparations mais pas seulement puisqu'il évoquait aussi un possible préjudice résultant de la contribution à l'aménagement du nouveau preneur ou au fait d'avoir dû consentir un nouveau bail dans des conditions plus défavorables compte tenu de l'état des lieux ; que si la SCI SAPARDELA prétend que la position de la haute cour n'est pas aussi tranchée et que le principe de l'absence de justification d'un préjudice se retrouve dans certaines décisions, force est de constater qu'aucune décision postérieure au 3 décembre 2003 ne l'affirme et que la décision du 11 mars 2014 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont la demanderesse se prévaut, ne dit nullement le contraire en censurant une Cour d'appel qui avait débouté un bailleur de sa demande d'indemnisation en constatant que l'immeuble avait été démoli sans que les travaux de réparation n'aient été effectués alors que, selon la Cour de cassation, elle aurait dû recherché si le préjudice à raison de l'inexécution du locataire n'avait pas existé jusqu'à la démolition du bien ; que cet arrêt ne fait que rappeler la jurisprudence antérieure à savoir que la démonstration d'un préjudice reste nécessaire mais que ce préjudice d'une part n'est pas uniquement constitué du coût des réparations, ce qui n'oblige pas à les effectuer, et d'autre part peut être revendiqué même après vente ou démolition de l'immeuble s'il a existé antérieurement ; qu'en l'espèce, la société SCI SAPARDELA doit donc justifier d'un préjudice pour prétendre à une indemnisation ; que sur le préjudice, si le locataire répond, en application de l'article 1732 du Code civil, des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance et en est donc réputé responsable, il ne saurait, ainsi que l'édicte l'article 1147 du même code, et même s'il ne s'exonère pas de cette présomption, être condamné au paiement de dommages-intérêts dés lors qu'il n'en est résulté aucun préjudice pour le bailleur ; que le seul et unique préjudice allégué par la SCI SAPARDELA est celui résultant de l'inexécution des réparations locatives incombant à son preneur et qu'elle évalue au coût des travaux de remise en état de son immeuble et du trouble de jouissance relatif à la durée de ces travaux, tels que fixés par l'expert qu'elle a désigné unilatéralement ; que pourtant, le coût de ces travaux et le trouble de jouissance résultant de leur durée d'exécution ne sauraient constituer un préjudice indemnisable pour la SCI SAPARDELA à la date où le tribunal statue ; qu'en effet, la SCI SAPARDELA pourrait prétendre à l'indemnisation d'un préjudice équivalent au coût des réparations, sous réserve d'une discussion préalable sur l'imputabilité au preneur des désordres relevés et quand bien même les travaux n'auraient pas encore été exécutés, si elle avait envisagé de relouer son immeuble, ou si elle prétendait et démontrait que l'état imputable au preneur défaillant avait conduit à vendre l'immeuble à un prix inférieur à raison dudit état de dégradation, ou encore si elle justifiait d'un quelconque préjudice, en lien avec les dégradations, qu'elle aurait subi entre le départ de la société EURODIF effectif en décembre 2013 et la vente de l'immeuble le 17 décembre 2014 ; qu'or, la SCI SAPARDELA n'allègue d'aucun préjudice de ce type et il est constant qu'elle n'a pas effectué de travaux de réparation, quels qu'ils soient, avant la vente des lieux loués qui est intervenue dans un délai très rapide, elle ne prétend pas qu'elle aurait obtenu un prix de vente moindre à raison de l'état des locaux et il est légitime de penser qu'il n'en est rien puisque d'une part le local a été acheté par la Région Limousin en vue d'une réhabilitation totale avec un état antérieur indifférent pour l'acheteur qui compte y créer le Fonds Régional d'Art Contemporain et en faire usage de galerie d'exposition de diverses oeuvres d'art ; que, d'autre part, la lecture de la fiche hypothécaire de l'immeuble révèle qu'il avait été évalué et acquis par la SCI SAPARDELA au prix de 510 000 € le 21 août 2008, selon l'attestation établie par Me Z..., et que la SCI le revendra 7 ans plus tard, sans avoir déboursé le moindre centime pour l'entretenir ou le réparer, au prix de 690 000 € réalisant ainsi une plus-value de 180 000 €... ; qu'il apparaît ainsi suffisamment démontré que la SCI SAPARDELA ne rapporte la preuve d'aucun préjudice actuel qu'elle aurait eu à subir du fait des manquements de la société EURODIF dans les obligations qui lui incombaient en vertu du bail commercial qui les liait qu'elle sera donc déboutée de l'intégralité de ses demandes » (jugement, p. 5) ;

ALORS QUE, premièrement, tout préjudice causé au bailleur du fait des manquements du preneur appelle réparation par ce dernier ; qu'à cet égard, pour déterminer le prix de vente d'un bien, les juges doivent tenir compte de tous les éléments susceptibles d'entrer en ligne de compte dans son évaluation, en ce compris sa vétusté ; qu'en l'espèce, la société SAPARDELA soulignait que la société EURODIF était tenue aux réparations nécessaires au bon état d'entretien des locaux donnés à bail à cette dernière, peu important que celles-ci aient été rendues nécessaires par l'état de vétusté ; que les juges ont eux-mêmes constaté que l'immeuble avait été rendu dans un état de forte vétusté à la suite des trente années d'occupation par ses locataires (arrêt, p. 3, § 3) et que cette vétusté avait rendu nécessaires des travaux de réfection de la toiture (p. 2, in fine) ; qu'en opposant néanmoins, pour exclure tout préjudice de la société SAPARDELA à raison du moindre prix obtenu lors de la revente de son bien, que l'attestation de l'agent immobilier indiquant que l'immeuble avait subi du fait de sa vétusté une moins-value de 140.000 à 190.000 euros ne suffisait pas à en établir la réalité (p. 3, § 5), sans rechercher si la vétusté constatée de l'immeuble n'avait pas entraîné une perte de valeur de l'immeuble lors de sa revente, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1147 et 1732 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;

ALORS QUE, deuxièmement, tout préjudice causé au bailleur du fait des manquements du preneur appelle réparation par ce dernier ; qu'à cet égard, pour déterminer le prix de vente d'un bien, les juges doivent tenir compte de tous les éléments susceptibles d'entrer en ligne de compte dans son évaluation, en ce compris sa vétusté ; qu'en l'espèce, les juges ont eux-mêmes constaté que l'immeuble avait été rendu dans un état de forte vétusté à la suite des trente années d'occupation par ses locataires (arrêt, p. 3, § 3) ; qu'en opposant également, par motif éventuellement adopté (jugement, p. 5, § 2), que la perte occasionnée par la vétusté du bien sur le prix de vente n'était pas établie pour cette raison que cet état aurait été indifférent pour l'acquéreur qui souhaitait réhabiliter entièrement l'immeuble, sans rechercher si, indépendamment des intentions de l'acquéreur, l'état de vétusté n'avait pas de toute façon diminué la valeur vénale du bien proposé à la vente, les juges du fond ont à nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles 1147 et 1732 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;

ALORS QUE, troisièmement, en opposant en outre la circonstance inopérante que la société SAPARDELA avait elle-même réalisé une plus-value entre son acquisition des locaux le 21 août 2007 et leur revente le 17 décembre 2014 (arrêt, p. 3, § 4), cependant que le préjudice invoqué par cette société consistait dans le moindre prix de revente de son bien, et donc dans la réalisation d'une moindre plus-value que celle qu'elle aurait pu obtenir si la société EURODIF avait satisfait à ses obligations d'entretien de l'immeuble, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles 1147 et 1732 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;

ET ALORS QUE, quatrièmement, outre le préjudice tenant dans le moindre prix obtenu de l'immeuble lors de sa revente à la région du Limousin, la société SAPARDELA excipait notamment d'une perte de 30.309,60 euros correspondant au montant des travaux de réfection engagés après le départ de la société EURODIF (conclusions du 25 octobre 2016, p. 16 et 19) ; qu'en s'abstenant de toute réponse sur ce point, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.