Cour de Cassation · civ3 — 29 mars 2018

CIV.3

IK



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 29 mars 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10161 F

Pourvoi n° N 17-17.927







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Bellavista, société civile immobilière, dont le siège est [...]                                   ,

contre l'arrêt rendu le 23 février 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Michel A... ,

2°/ à Mme Pascale X..., épouse A... ,

tous deux domiciliés [...]                                  ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 27 février 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Maunand, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Odent et Poulet, avocat de la société Bellavista, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. et Mme A... ;

Sur le rapport de M. Maunand, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Bellavista aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Bellavista ; la condamne à payer à M. et Mme A... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Bellavista

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 9 février 2012, soulevée par la SCI Bella Vista ;

AUX MOTIFS QUE c'était à juste titre que le premier juge avait considéré que l'arrêt de la cour administrative d'appel du 9 février 2012 n'avait pas autorité de chose jugée au sens de l'article 1351 du code civil, relativement à la demande dont M. et Mme A... avaient saisi le juge judiciaire par exploit du 17 décembre 2012 ; qu'en effet, à l'instance, dont M. et Mme A... avaient saisi le juge administratif, tendant à l'annulation de l'arrêté de permis de construire n° [...] délivré le 20 septembre 2005 par le maire de Y...  , sous réserve des droits des tiers, aux motifs de l'intégration illégale d'un chemin public dans la parcelle [...] et [...] en espace boisé classé et de la modification de son PLU destinée uniquement à la suppression de cet EBC, n'avait pas le même objet, ni la même cause, que celle dont ils avaient, par la suite, saisi le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de démolition de la construction édifiée, en vertu dudit permis de construire sur la parcelle [...] , en méconnaissance des articles 8 et 15 du cahier des charges du lotissement et de remise en état du terrain conformément à son usage contractuel d'espace vert ; que l'autorité de chose jugée ne s'attache, par ailleurs, qu'à ce qui a été tranché dans le dispositif, abstraction faite des motifs, fussent-ils décisifs, étant observé qu'en l'espèce, la cour administrative d'appel, dans son arrêt du 9 février 2012, avait considéré que les règles contenues dans le cahier des charges avaient seulement cessé de s'imposer, en vertu de l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme, à l'égard de la commune de Y... , dont le PLU sur la base duquel le permis avait été accordé avait été approuvé le 19 janvier 2005, sans qu'il ait été statué sur la valeur contractuelle desdites règles à l'égard des propriétaires du [...] ;

1°) ALORS QUE l'autorité de chose jugée dont est revêtu un jugement d'un tribunal administratif ou un arrêt d'une cour administrative d'appel s'attache, tant au dispositif de celui-ci qu'aux motifs qui en constituent le soutien nécessaire ; qu'en énonçant que les motifs développés par la cour administrative d'appel de Marseille du 9 février 2012 au soutien de sa décision d'infirmation n'étaient revêtus d'aucune autorité de chose jugée, la cour d'appel a violé l'article 1351 ancien du code civil, devenu l'article 1355 du même code ;

2°) ALORS QUE l'identité d'objet, fondant l'autorité de chose jugée, s'entend d'une identité d'objet des demandes ; qu'en jugeant que l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 9 février 2012 ne s'opposait pas aux demandes présentées par les époux A... devant le juge judiciaire, quand leurs demandes dans les deux instances avaient le même objet, soit s'opposer à la construction projetée puis réalisée par la SCI Bella Vista, la cour d'appel a violé l'article 1351 ancien du code civil, devenu l'article 1355 du même code.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait, à la demande des époux A... , dit qu'une construction édifiée par la SCI Bella Vista, sur son terrain figurant actuellement au cadastre sous le n° [...], commune de Y... , était contraire aux stipulations contractuelles du cahier des charges du lotissement [...]      et de l'avoir, en conséquence, condamnée à démolir la construction édifiée sur le terrain et à restituer à celui-ci son usage contractuel d'espace vert et à le végétaliser ;

AUX MOTIFS QU'il résultait de l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable en la cause, que lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu avait été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, mais que ne sont pas remis en cause les droits et obligations régissant les obligations des co-lotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur ; que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel, dont les dispositions engagent les co-lotis par application de l'article 1134 du code civil, le propriétaire dans un lotissement étant dès lors fondé à demander que ce qui a été fait en infraction du cahier des charges soit détruit en application de ce texte ; qu'en l'occurrence, le règlement-cahier des charges approuvé le 23 mars 1963, dont il était indiqué qu'il complétait le cahier des charges du [...] , approuvé par arrêtés préfectoraux des 22 juin 1929 et 15 juin 1933, avait pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées aux propriétaires des terrains, tels qu'ils étaient décrits par ailleurs au plan de situation et au plan d'ensemble du projet de lotissement déposé et il précisait qu'il devait être rappelé dans tout acte translatif ou locatif des parcelles ; qu'il n'était pas discuté que le règlement-cahier des charges de l'extension du lotissement « [...] » », le programme des travaux, le plan de l'extension (en quatre secteurs 4A, 4B, 4C et 4D) et les statuts de l'association syndicale avaient été déposés aux minutes de Me Z..., notaire à Y..., le 16 mai 1963 et publiés le 6 juin 1963 à la Conservation des hypothèques de Draguignan ; que ces documents étaient rappelés dans l'acte d'achat de M. et Mme A... en date des 6 et 8 septembre 1995 et il était stipulé, dans l'acte des 24 et 30 juillet 1997, par lequel la commune de Y... avait notamment fait l'acquisition des parcelles [...] et [...] figurant parmi les voies et autres espaces libres du lotissement, que la vente avait lieu sous les charges et conditions du cahier des charges du lotissement et que l'acquéreur serait immédiatement et de plein droit régi par ledit cahier des charges ; qu'enfin, l'acte d'achat de la SCI Bella Vista en date du 22 octobre 2005 mentionnait que les pièces annexées à l'arrêté préfectoral du 22 mars 1963 approuvant l'extension du lotissement du [...] avaient été déposées aux minutes de Me Z... par acte du 17 (16) mai 1963, même si le notaire instrumentaire avait pris soin d'indiquer, page 10 de l'acte, que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement cessent de s'appliquer au terme de 10 ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, dès lors que la commune est dotée d'un POS approuvé ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ce qui était le cas, et que les co-lotis n'avaient pas demandé le maintien de ces règles ; que l'article 8 du règlement-cahier des charges de 1963 disposait que l'abattage des arbres était interdit à l'exception de ceux situés à l'emplacement des aires de construction et dans les allées carrossables et l'article 15, inséré au chapitre IV – Servitudes foncières particulières – que les constructions ne pourront être édifiées que dans les parties constructibles indiquées sur le plan de masse et reproduites sur le plan parcellaire de chaque lot ; que, d'après le plan du secteur AB, l'espace correspondant à la parcelle [...] vendue en 2005 à la SCI Bella Vista, actuellement cadastrée [...] , était un espace traversé par un passage piétons, situé entre le lot 826, d'une part, les lots 827 et 828, d'autre part, et non un lot constructible ; que ce cahier des charges revêtait un caractère contractuel et s'imposait à l'ensemble des propriétaires de terrains inclus dans l'assiette foncière du lotissement du [...], peu important qu'il ait été approuvé par arrêté préfectoral et il n'existait pas un règlement de lotissement distinct, contenant des règles d'urbanisme ; qu'il en résultait que les propriétaires étaient tenus contractuellement de respecter l'affectation donnée aux terrains par le cahier des charges, lequel instaurait une charge foncière particulière sur l'espace litigieux, celle de demeurer un espace vert inconstructible traversé d'un passage piétonnier, bénéficiant aux autres lots du lotissement, qui avait ainsi vocation à limiter la densité des constructions et à préserver un certain cadre de vie ; que c'était donc à juste titre que le premier juge avait retenu que la construction édifiée par la SCI Bella Vista sur son terrain figurant actuellement au cadastre de la commune de Y... sous le n° [...], était contraire aux stipulations contractuelles du cahier des charges du lotissement [...] ; que le jugement entrepris devait en conséquence être confirmé sauf à prévoir un délai d'une année pour la démolition de la construction édifiée sur la parcelle et pour sa remise en état d'espace vert, conformément à sa destination contractuelle ;

1°) ALORS QUE la démolition d'une construction édifiée conformément à un permis de construire ne peut être ordonnée, tant que celui-ci n'a pas été annulé ; qu'en ayant ordonné, pour méconnaissance du règlement cahier des charges du 22 mars 1963 - contenant des règles d'urbanisme -, approuvé par arrêtés préfectoraux, la démolition de la construction des exposants et la remise en état du terrain la supportant, quand cette construction avait été édifiée dans le respect d'un permis de construire qui avait été validé par arrêt du 9 février 2012 de la cour administrative d'appel de Marseille, la cour d'appel a violé l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;

2°) ALORS QUE la violation d'une clause du règlement-cahier des charges d'un lotissement ne peut être sanctionnée que si les lotisseurs ont entendu lui donner une valeur contractuelle ; qu'en s'abstenant de rechercher si les lotisseurs avaient entendu donner un caractère contractuel contraignant aux articles 8 et 15 du règlement-cahier des charges du 22 mars 1963, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du code civil, devenu l'article 1103 du même code.