Cour de Cassation · civ3 — 29 mars 2018

CIV.3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 29 mars 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10164 F

Pourvoi n° Y 17-13.843







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Christophe X...,

2°/ Mme Céline Y...,

domiciliés [...]                                                                 ,

contre l'arrêt rendu le 13 décembre 2016 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige les opposant :

1°/ à M. Anthony Z..., domicilié [...]                           ,

2°/ à M. William Z..., domicilié [...]                                                           ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 27 février 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. X... et de Mme Y..., de la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat de M. Anthony Z... ;

Sur le rapport de Mme B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de Mme Y... ; les condamne in solidum à payer la somme de 3 000 euros à M. Anthony Z... ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'ensemble des prétentions de Mme Y... et de M. X... ;

Aux motifs que selon acte authentique du 18 août 2010, Mme Y... et M. X... ont acheté des consorts Z... un bien immobilier situé à [...]au prix de 235 000 euros constituant le lot numéro 2 d'une copropriété par suite de la division en deux de l'immeuble d'origine ; que l'acheteur a déclaré bien connaître l'immeuble pour l'avoir vu et visité plusieurs fois ; que la description du bien vendu et la clause de non garantie du vendeur ont été stipulées à la fois dans le compromis et dans l'acte authentique ; que les appelants ayant fait divers griefs à leurs vendeurs, tenant notamment à la modification des lieux pour faire croire à l'habitabilité d'une pièce, à l'origine vide sanitaire, et tenant également à l'humidité et aux infiltrations dont ils affirment que le bien souffre, un expert judiciaire a été désigné par une ordonnance de référé du 16 décembre 2011, son rapport ayant été déposé le 11 juillet 2012 ; que les appelants invoquent, en premier lieu, l'article 1604 du Code civil relatif à l'obligation de délivrance ; qu'en premier lieu, leurs griefs tenant à l'existence des désordres invoqués relativement aux infiltrations dans l'angle sud-est de la toiture, au défaut de structure de l'auvent, à un affaissement de la couverture du toit au nord-est, et à la dégradation des murs de soutènement ne relèvent pas de cette obligation ; que par ailleurs, sur le grief relatif à l'ancien vide sanitaire, que certes cette pièce était bien à l'origine un vide sanitaire, mais qu'elle leur a été vendue sous l'intitulé dans l'acte de « pièce avec placard et un local de rangement », c'est-à-dire, comme une pièce sans vocation particulière et notamment pas une vocation spécifiée d'habitation, alors que pour chacune des autres pièces constituant le lot, la désignation contenue dans leur titre précise la fonction particulière d'habitation qui leur est dévolue; que par ailleurs, le bien est vendu sans caractère d'habitabilité immédiate puisqu'il ne comporte ni cuisine, ni sanitaires ; qu'en outre, aucun argument utile ne peut être tiré du prix fixé de façon globale à l'acte; qu'enfin, il n'est pas discuté que les acheteurs ont visité les lieux plusieurs fois, qu'ils se sont même fait accompagner par un homme de l'art et que celui-ci ne pouvait, compte tenu de la configuration des lieux, ignorer les risques attachés tant à sa consistance qu'à la particularité de sa situation, étant à ce propos observé :

- qu'il s'agit d'une pièce enterrée, adossée à un terrain en forte pente, et à cette époque, physiquement isolée du reste du lot ;

- qu'elle portait déjà des traces d'humidité visibles lors des visites faites par les acheteurs ;

- que dans la désignation, d'une part, elle n'est donc dénommée que comme une pièce sans destination spécifique ni usage d'habitation prévu, et que d'autre part, elle n'est pas intégrée à un logement, ainsi que les acheteurs le prétendent, mais qu'elle est seulement intégrée à la description de leurs parties privatives alors que le bien vendu n'est pas, en l'état, habitable et que les acquéreurs ne peuvent l'ignorer ;

- que l'acte ne mentionne avoir communiqué aux acquéreurs que le certificat Loi Carrez de la société Adequat expertise, qui n'est ici pas critiqué, et non la note explicative du 22 mars 2010 établie par M A... pour la mise en copropriété ;

Que par suite, les acheteurs seront jugés comme ne rapportant pas suffisamment la preuve qui leur incombe d'un défaut de conformité du bien acheté par rapport à ses caractéristiques contractuelles et que leurs demandes fondées sur l'article 1604 du Code Civil seront donc rejetées ; que sur les demandes présentées au titre du vice caché, en application de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même ils ne les auraient pas connus à moins que dans ce cas il n'ait stipulé n'être tenu à aucune garantie ; qu'une telle clause est valable à la condition que le vendeur soit de bonne foi ou ne soit pas un professionnel ; que la preuve de la mauvaise foi incombe à l'acquéreur ; que l'acte de vente contient une clause, au terme de laquelle le vendeur a exclu sa garantie en cas de vices apparents ou cachés de toute nature ; que par ailleurs, selon reconnaissance d'avis donné relatif à l'état du bien en date du 25 mai 2010, les acheteurs ont déclaré faire leur affaire personnelle de l'état d'humidité de la pièce située dans le lot numéro 2, le document étant ainsi rédigé : «Reconnaissance d'avis donné relatif à l'état du bien : le mandataire a attiré l'attention de l'acquéreur sur l'état du bien qu'il envisage d'acquérir et notamment sur la nécessité de réaliser certains travaux soit directement pour ce qui concerne des travaux concernant ses parties privatives, soit dans le cadre des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires pour ce qui concerne les travaux relevant des parties communes, à savoir sans que cette liste soit limitative :traces d'humidité dans la pièce située dans le lot numéro 2.... L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation sans recours possible contre le vendeur ou son mandataire, après avoir visité plusieurs fois le bien notamment avec un homme de l'art » ; qu'il résulte des photographies des lieux faites par les acheteurs eux-mêmes lors de l'acquisition que la présence d'humidité dans la pièce du fond était visible tant autour du fenestron qu'au sol ; que l'expert déclare également que ces traces étaient visibles au moment de la visite des lieux ; qu'il précise qu'il s'agit d'un vice inéluctable du fait de la configuration des lieux, en ajoutant qu'actuellement, les conséquences de cette humidité sont aggravées par une descente pluviale non raccordée dans l'angle nord-est, ainsi que par le trottoir en BA avec une forme de caniveau qui canalise les eaux pluviales non raccordé vers l'angle de la cuisine incriminée et que cela devra être modifié, ces travaux ayant été faits ensuite par les acheteurs ; que si la survenue éventuelle d'inondations n'a certes pas été expressément spécifiée par les vendeurs, la cour relèvera d'une part, qu'il s'agissait néanmoins d'un risque aisément envisageable compte tenu des caractéristiques du local, de sa situation, de son état au jour de la vente et des conseils dont les acheteurs avaient, en outre, pu s'entourer, d'autre part, que l'aggravation de la pathologie liée à l'humidité est imputée par l'expert aux travaux réalisés postérieurement à la vente ; que, sur la mauvaise foi alléguée contre les vendeurs, il sera aussi considéré qu'ils avaient laissé subsister, malgré les récents travaux effectués, les traces d'humidité en divers endroits, que le local n'a pas été vendu avec une destination particulière d'habitation, qu'il était visiblement enterré et même adossé à un terrain en forte pente, qu'il n'était physiquement pas intégré aux pièces habitables et que le mandataire pour la vente avait pris le soin d'attirer l'attention des acheteurs par la signature de la clause sus-citée en date du 25 mai 2010 qui fait état de la nécessité de réaliser des travaux, y compris sur les parties communes, enfin que le fait que la pièce litigieuse ait été réaménagée à neuf ne peut être considéré comme un maquillage au vu de ces observations, soit autant d'éléments qui ne permettent pas de retenir que la preuve en est, dans ces conditions, suffisamment rapportée ; qu'en ce qui concerne l'auvent, l'expert retient que la structure est précaire, qu'un oeil non averti peut constater sans difficulté ce vice apparent et que malgré cela, la charpente résiste depuis des années, sans aucun dommage ; qu'en ce qui concerne les murs de soutènement sur le terrain, l'expert conclut aussi que leur pathologie et leurs déformations étaient parfaitement visibles par une personne non avertie, même si la présence d'herbes hautes devant certains en a caché quelques-unes ; qu'il n'y a donc pas de vices cachés de ce chef ; qu'en ce qui concerne l'affaissement des plaques de PST, l'homme de l'art affirme qu'il n'existait pas lors de l'acquisition de l'immeuble ( ce qui est confirmé par les parties, page 9 du rapport), que sa cause réside dans le support insuffisant des plaques contre le mur, lequel était visible et apparent des combles accessibles et qu'il s'agit d'un défaut de construction ; que par ailleurs, l'expert note également que les travaux effectués par les acheteurs ont accéléré le processus de descellement ; que ces observations ne permettent pas de considérer que la connaissance de ce défaut par les vendeurs avant la vente est établie ; que pour les infiltrations de la pièce sud, l'expert retient qu'il s'agit bien d'un vice caché, mais consigne aussi qu'il a pu être aggravé par les conséquences des importants travaux entrepris en sous-oeuvre par les acheteurs ; que rien ne démontre que les vendeurs aient pu en être alertés par une manifestation extérieure ou qu'ils aient dissimulé un désordre de ce chef ; que d'ailleurs le constat d'huissier que les acheteurs ont fait dresser le 7 novembre 2011 est postérieur de plus d'une année à leur achat ; qu'à cette date, d'importants travaux avaient donc été réalisés et qu'il n'est, dans ces conditions, pas non plus démontré que les vendeurs aient pu connaître le vice en litige avant la vente ; qu'enfin, les relations faites dans les différentes attestations versées par les acheteurs n'apportent aucun élément contraire à l'appréciation ainsi faite de leurs prétentions ; que les observations développées sur les demandes précédemment examinées quant au vice caché privent de pertinence celles fondées sur le dol et l'erreur, l'existence de manoeuvres dolosives, ni celle d'une réticence ni encore celle d'une erreur sur les qualités substantielles ne pouvant, en effet, être retenues en l'état des motivations ci-dessus sur la situation des lieux, leurs caractéristiques et les clauses du contrat qui lie les parties ; que la responsabilité des vendeurs n'ayant pas été retenue, les demandes faites en toute hypothèse en paiement de dommages et intérêts pour l'indemnisation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral seront rejetées ;que le jugement sera donc confirmé et les appelants déboutés de toutes les fins de leur recours.

Alors 1°) que le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme à la destination prévue à l'acte de vente ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si une partie du rez-de-chaussée de la maison d'habitation n'avait pas été vendue comme un espace habitable et si en réalité, cet espace de 23 mètres carrés n'avait pas été aménagé dans un vide sanitaire dépourvu d'étanchéité, ainsi qu'il résultait du rapprochement entre l'acte de vente du 18 août 2010 et du plan de la villa détenu par les services du cadastre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil ;

Alors 2°) que, subsidiairement, les vices qui ne se sont révélés dans toute leur ampleur que postérieurement à la vente ouvrent droit à garantie ; qu'en s'étant fondée sur la présence de traces d'humidité visibles à l'oeil nu et sur la signature d'un acte aux termes duquel les acheteurs déclaraient faire leur affaire personnelle des traces d'humidité dans la pièce située dans le lot n° 2 sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces traces n'étaient pas en réalité révélatrices d'un véritable défaut d'étanchéité invisible lors de la visite des lieux par les acheteurs, à l'origine d'inondations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;

Alors 3°) que le vendeur est de mauvaise foi lorsqu'il connaissait nécessairement les vices affectant la chose vendue, ce qui l'empêche d'invoquer une clause exonératoire de garantie ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si la mauvaise foi des vendeurs ne résultait pas nécessairement du fait qu'ils avaient hérité de la maison d'habitation construite en 1979, qu'ils connaissaient donc parfaitement l'existence du vide sanitaire qu'ils avaient aménagé, peu de temps avant la vente, pour donner l'apparence d'une pièce entièrement refaite, mentionnée sur les plans comme contenant un ballon, un rangement et un placard, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;

Alors 4°) que les juges ne peuvent statuer par un motif hypothétique ; qu'en retenant l'existence d'un vice caché concernant les infiltrations de la pièce sud et en énonçant, pour débouter les acheteurs de leurs demandes, qu'il « avait pu » être aggravé par les conséquences des importants travaux entrepris par les acheteurs, la cour d'appel a statué par un motif hypothétique et a violé l'article 455 du code de procédure civile.