Cour de Cassation · civ3 — 5 avril 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 avril 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10180 F

Pourvoi n° X 17-15.958







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. X... B... ,

2°/ Mme Monique Y..., épouse B... ,

tous deux domiciliés [...]                            ,

contre l'arrêt rendu le 24 janvier 2017 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige les opposant à la société Bacotec gestion, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,



défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 6 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme C..., conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP François-Henri Briard, avocat de M. et Mme B... , de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Bacotec gestion ;

Sur le rapport de Mme C..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme B... ; le condamne à payer à la société Bacotec la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP François-Henri Briard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B... .

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu le 11 août 2014 par le tribunal de grande instance de Béziers en ce qu'il a dit que le bail commercial du 1er juillet 2002 est valable, seule la clause de renonciation à indemnité d'éviction étant nulle, dit que le congé pour reprise signifié le 27 juin 2011 est nul, dit que la société Bacotec Gestion a droit à une indemnité d'éviction fixée à la somme de 7.000 €, condamné les époux B... à payer cette somme à la société Bacotec Gestion, rejeté les demandes reconventionnelles des époux B... tendant à voir prononcer l'annulation du bail commercial en date du 1er juillet 2002, prononcer l'annulation de l'avenant du 4 mars 2011 en raison du dol commis à leur préjudice par la société Bacotec Gestion et du nonrespect des articles L. 321-1 et suivants du code du tourisme et dire inopposable à M. et Mme B... le bail commercial en date du 1er juillet 2002 puis, ajoutant au jugement déféré, d'avoir dit que la demande en requalification du contrat du 1er juillet 2002 est irrecevable et débouté les époux B... de leur demande de compensation entre l'indemnité d'éviction et les sommes dues au titre du bail,

Aux motifs que c'est à juste titre que le tribunal de grande instance a constaté que les époux B... sont des tiers au contrat de bail du 1er juillet 2002 passé entre les époux Z... et la société Bacotec et ne peuvent donc en demander la nullité ; que par ailleurs, le fait que depuis 2016 la société Bacotec propose des contrats modifiés dans lesquels il est mentionné que conformément à l'article L. 145-14 du code de commerce en cas de résiliation en cours ou non renouvellement du bail à son échéance, le propriétaire s'expose à verser à l'exploitant une indemnité d'éviction, ne peut servir de fondement à une demande en nullité du bail du 1er juillet 2002 ; que concernant l'avenant du 4 mars 2011 que les époux B... invoquent pour soutenir qu'ils ont, en le signant ratifié le bail initial et qu'ils peuvent donc se prévaloir de toutes les irrégularités contenues dans ce contrat, il ressort de la lecture de cet avenant que contrairement à ce que soutiennent les appelants dans leurs écritures, la société Bacotec n'y est pas partie ; qu' en effet, cet avenant signé par Monsieur et Madame B... uniquement, se limite à mentionner que ces derniers, acquéreurs de l'appartement propriété précédemment des époux Z..., acceptent les termes de la convention de location qui liait leurs vendeurs à la société Bacotec et poursuivent celle-ci jusqu'à son échéance initiale soit le 31 décembre 2011 ; que cette acception [sic] de la convention initiale ne fait pas des époux B... des parties au contrat initial du 1er juillet 2002 dont la nullité ne peut être demandée que par la société Bacotec ou les époux Z... qui ne sont pas en la cause ; que les époux B... demandent en appel la nullité de cet avenant du 4 mars 2011 ; qu'outre le fait qu'il s'agit là d'une demande formulée pour la première fois en appel et donc irrecevable, les époux B... ne peuvent valablement soutenir que cet avenant est nul et que par là-même le bail initial leur est inopposable, pour vice du consentement provoqué par la mauvaise foi de la société Bacotec ou le nonrespect des dispositions du code du tourisme alors qu'il a été rappelé que la société locataire n'est pas intervenue à cet avenant ; que par conséquent, la demande de nullité du bail commercial du 1er juillet 2002 par les époux B... ne peut qu'être rejeté et la décision de première instance confirmée sur ce point ;

1° Alors en premier lieu que sont recevables en appel les nouvelles prétentions des parties qui tendent à faire écarter les prétentions adverses; que le moyen tiré de la nullité de l'acte sur lequel est fondée la demande principale constitue une défense au fond qui peut être présentée en tout état de cause ; que le litige ayant pour objet principal le sort de la demande en paiement d'une indemnité d'éviction présentée par la société Bacotec Gestion, fondée sur la convention de bail commercial conclue le 1er juillet 2002 avec les époux Z..., les époux B... demeuraient recevables à soulever pour la première fois en cause d'appel, pour s'opposer aux prétentions adverses, la nullité de l'avenant en date du 4 mars 2011 aux termes duquel ils déclaraient accepter « entièrement les termes de la convention type A, dont copie jointe, qui liait M. et Mme Z... à la société Bacotec Gestion »; qu'en énonçant qu'il s'agit là d'une demande formulée pour la première fois en appel et donc irrecevable, la cour d'appel a violé les articles 72 et 564 du code de procédure civile,

2° Alors en deuxième lieu que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'aux termes de « l'avenant à la convention de type A (convention de 9 ans) Palmyra Golf Club Appartement 113 + pkg 22 » établi sur papier à en-tête de la société Bacotec Gestion (« Bacotec Gestion Sarl. Résidence Palmyra II. A [...] 326 624 881 (N) Gestion 83 B 38) (
) », il était stipulé : « Je soussigné(e) Monsieur, Madame X... B..., demeurant [...]                                                               + pkg 22 dans la résidence Palmyra Golf Club, précédemment propriété de Mr Mme Z... A... (demeurant [...]                   ), certifie accepter entièrement les termes de la convention de location type A, dont copie ci-jointe, qui liait Mr Mme Z... A... à la société Bacotec Gestion Sarl, et poursuivre celle-ci jusqu'à son échéance initiale, soit le 31 décembre 2011, et ce à compter de la signature de mon acte d'acquisition auprès de Mr Mme Z... A.... Fait pour servir et valoir ce que de droit. A Paris. Le 4/03/2011 », suivi de la signature de M. et Mme X... B... et de la mention « contresigner également la convention d'origine » ; qu'il en résultait que M. et Mme B... acceptaient de manière expresse les termes du bail conclu le 1er juillet 2002 auquel la société Bacotec Gestion était déjà partie ; qu'en énonçant que la société Bacotec Gestion n'était pas partie à cet avenant, la cour d'appel a dénaturé cet écrit et a violé le principe susvisé,

3° Alors en troisième lieu que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; qu'en énonçant que la société Bacotec Gestion n'était pas partie à l'avenant du 4 mars 2011 sans rechercher si cet avenant ne venait pas matérialiser l'acceptation par M. et Mme B... des clauses et conditions stipulées dans la convention de bail commercial initialement conclue le 1er juillet 2002 entre M. et Mme Z... et la société Bacotec Gestion, exploitant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 nouveau du code civil.

4° Alors en quatrième lieu que dans leurs conclusions d'appel déposées le 7 août 2015, les époux B... faisaient valoir qu'aux termes de l'article L. 321-3 du code du tourisme, issues de la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, « les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs des logements situés dans des résidences de tourisme, mentionnés à l'article L. 321-1 du présent code, doivent mentionner explicitement l'existence du droit à l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail ainsi que les modalités générales de son calcul » ; qu''ils ajoutaient que si cette obligation n'était pas exigible en 2002, elle l'était par contre lors de la signature du contrat par les concluants ; qu'il en était déduit que le nonrespect par la société Bacotec Gestion de cette règle d'ordre public devait être sanctionné par la nullité de l'engagement des époux B... ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu le 11 août 2014 par le tribunal de grande instance de Béziers en ce qu'il a dit que le bail commercial du 1er juillet 2002 est valable, seule la clause de renonciation à indemnité d'éviction étant nulle, dit que le congé pour reprise signifié le 27 juin 2011 est nul, dit que la société Bacotec Gestion a droit à une indemnité d'éviction fixée à la somme de 7.000 €, condamné les époux B... à payer cette somme à la société Bacotec Gestion, rejeté les demandes reconventionnelles des époux B... tendant à voir prononcer l'annulation du bail commercial en date du 1er juillet 2002, prononcer l'annulation de l'avenant du 4 mars 2011 en raison du dol commis à leur préjudice par la société Bacotec Gestion et du nonrespect des articles L. 321-1 et suivants du code du tourisme et dire inopposable à M. et Mme B... le bail commercial en date du 1er juillet 2002 puis, ajoutant au jugement déféré, d'avoir dit que la demande en requalification du contrat du 1er juillet 2002 est irrecevable et débouté les époux B... de leur demande de compensation entre l'indemnité d'éviction et les sommes dues au titre du bail,

Aux motifs que les époux B... demandent à titre subsidiaire à la cour de dire que la convention initiale signée le 1er juillet 2002 ne peut recevoir la qualification de bail commercial, s'agissant en réalité d'un simple mandat de location. ; que cette demande présentée pour la première fois en appel ne peut que s'analyser en une prétention nouvelle, la demande en requalification d'un contrat de bail commercial en mandat de location, ne tendant pas aux mêmes fins que la demande en nullité ; que cette demande de requalification sera donc déclarée irrecevable ;

Alors que sont recevables en cause d'appel les prétentions nouvelles des parties qui tendent à faire écarter les prétentions adverses ; que le moyen fondé sur la requalification du contrat servant de fondement à la demande principale constitue une défense au fond pouvant être invoquée en tout état de cause ; qu' en énonçant que la demande en requalification en mandat de location du contrat de bail commercial conclu le 1er juillet 2002 entre la société Bacotec Gestion et les époux Z... ne tendait pas aux mêmes fins que la demande en nullité de cette convention et devait par conséquent être déclarée irrecevable, la cour d'appel a violé les articles 72 et 564 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu le 11 août 2014 par le tribunal de grande instance de Béziers en ce qu'il a dit que le bail commercial du 1er juillet 2002 est valable, seule la clause de renonciation à indemnité d'éviction étant nulle, dit que le congé pour reprise signifié le 27 juin 2011 est nul, dit que la société Bacotec Gestion a droit à une indemnité d'éviction fixée à la somme de 7.000 €, condamné les époux B... à payer cette somme à la société Bacotec Gestion, rejeté les demandes reconventionnelles des époux B... tendant à voir prononcer l'annulation du bail commercial en date du 1er juillet 2002, prononcer l'annulation de l'avenant du 4 mars 2011 en raison du dol commis à leur préjudice par la société Bacotec Gestion et du nonrespect des articles L. 321-1 et suivants du code du tourisme et dire inopposable à M. et Mme B... le bail commercial en date du 1er juillet 2002 puis, ajoutant au jugement déféré, d'avoir dit que la demande en requalification du contrat du 1er juillet 2002 est irrecevable et débouté les époux B... de leur demande de compensation entre l'indemnité d'éviction et les sommes dues au titre du bail,

Aux motifs propres qu' il est constant que le 27 juin 2011, les époux B... ont signifié par acte d'huissier à la société Bacotec un congé avec refus de renouvellement du bail sans offrir de paiement d'éviction, sur le fondement de l'article L. 145-22 du code de commerce ; que c'est à juste titre que les premiers juges ont prononcé la nullité du congé sur le seul motif que ce congé a été délivré sur le fondement de l'article L. 145-22 du code de commerce, inapplicable lorsque les locaux sont affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé à laquelle est assimilable une résidence de tourisme ce qui est le cas des bien litigieux ; que surabondamment, il sera observé que l'article L. 145-22 dudit code exige également que le titulaire du droit de reprise ait acquis l'immeuble litigieux par acte à date certaine depuis plus de six ans, cette ancienneté s'appréciant à la date pour laquelle le congé est donné ; qu'en l'espèce, la date d'acquisition par les époux B... du bien litigieux est le 17 juin 2011 ; que le congé étant donné pour le 31 décembre 2011, force est de constater que la condition d'ancienneté de l'article L. 145-22 du code de commerce n'est pas remplie ; que par conséquent, c'est à juste titre que les premiers juges ont jugé le congé irrégulier et dit que la poursuite du bail par tacite reconduction et la réintégration dans les lieux loués du locataire évincé frauduleusement sont les conséquences logiques de la nullité du congé ; que toutefois, c'est également à juste titre que les premiers juges, constatant que le preneur et le bailleur avaient pris acte de ce congé même irrégulier de sorte que le preneur avait quitté les lieux et ne demandait pas sa réintégration mais seulement des dommages et intérêts, en ont déduit que le constat de nullité du congé ne saurait priver le preneur de son droit à indemnité d'éviction ; que si le principe de l'indemnité d'éviction a été discuté en revanche le montant de l'indemnité d'éviction allouée par le tribunal de grande instance ne fait pas l'objet de critique de la part des parties ; que par conséquent, la décision de première instance fixant l'indemnité d'éviction à la somme de 7.000 € sera confirmée ;

Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que l'indemnité d'éviction eut être fixée à une somme forfaitaire ; que pour évaluer la valeur marchande d'un fonds de commerce, il s'agit de considérer le bénéfice annuel moyen tel qu'il résulte des bénéfices réalisés au cours des trois dernières années et de le multiplier par un coefficient relatif à l'état du marché, généralement 3 ; que des ajustements sont possibles ; que le demandeur sollicite en l'espèce la fixation du montant de l'indemnité à la marge brute dégagée au cours des trois dernières années ; qu' il doit cependant être noté que marge brute et bénéfice ne sont pas similaires dès lors qu'il faut déduire de la marge brute les frais et charges inhérents à l'activité de la société pour obtenir le bénéfice ; qu'aucun élément n'est fourni sur ce point par la demanderesse ; qu'en revanche, les défendeurs établissent que la copropriété en question n'entendait plus soumettre ses appartements au dispositif de résidence de tourisme ; qu'au résultat de l'ensemble, il y a lieu de fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 7.000 euros ;

1° Alors en premier lieu qu'aux termes du bail conclu le 1er juillet 2002, « La présente convention est consentie et acceptée pour une durée ferme et irrévocable de Neuf Années et Demi (9,5) entières et consécutives commençant à courir à la date indiquée ci-après et pour s'achever à pareille époque de la dixième année, avec dénonciation préalable de l'une ou l'autre des parties en respectant un délai de prévenance de six mois, et dans les formes édictées par le décret du 30 septembre 1953. A défaut de dénonciation, elle se poursuivra par tacite reconduction avec faculté pour l'une ou l'autre des parties de signifier sa volonté de bénéficier de la résiliation éventuelle avant terme de la convention en respectant un délai de prévenance préalable de six mois ; que la régularité du congé était ainsi subordonnée au seul respect des conditions de forme édictées par le décret du 30 septembre 1953 et d'un délai de préavis de six mois; qu'il ressort des constatations de l'arrêt que les époux B... ont fait signifier 27 juin 2011 par acte d'huissier à la société Bacotec Gestion un congé avec refus de renouvellement du bail pour le 31 décembre 2011; qu'en énonçant que les premiers juges avaient à juste titre prononcé la nullité du congé sur le seul motif que ce congé a été délivré sur le fondement de l'article L. 145-22 du code de commerce, inapplicable lorsque les locaux sont affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé à laquelle est assimilable une résidence de tourisme ce qui est le cas des bien litigieux, et dit que la poursuite du bail par tacite reconduction et la réintégration dans les lieux loués du locataire évincé frauduleusement sont les conséquences logiques de la nullité du congé sans rechercher si, en l'absence de tout droit au renouvellement reconnu dans le bail à la société Bacotec Gestion, le congé n'avait pas été délivré conformément aux stipulations contractuelles convenues par les parties, la référence faite aux dispositions de l'article L. 145-22 du code de commerce présentant par conséquent un caractère inopérant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil ;

2° Alors en deuxième lieu que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en énonçant que la poursuite du bail par tacite reconduction et la réintégration dans les lieux loués du locataire évincé frauduleusement sont les conséquences logiques de la nullité du congé sans s'expliquer sur le caractère frauduleux du congé délivré par les époux B... à la société Bacotec Gestion, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile,

3° Alors en troisième lieu que dans leurs conclusions d'appel signifiées le 7 août 2015, les époux B... demandaient à titre subsidiaire de voir dire et juger que le dispositif relatif à l'indemnité d'éviction n'est pas applicable ; qu'en énonçant que si le principe de l'indemnité d'éviction a été discuté en revanche le montant de l'indemnité d'éviction allouée par le tribunal de grande instance ne fait pas l'objet de critique de la part des parties de sorte que la décision de première instance fixant l'indemnité d'éviction à la somme de 7.000 € sera confirmée, la cour d'appel, qui a dénaturé les conclusions d'appel, a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile,

4° Alors en quatrième lieu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'en énonçant par motifs adoptés pour évaluer la valeur marchande d'un fonds de commerce, qu'il s'agit de considérer le bénéfice annuel moyen tel qu'il résulte des bénéfices réalisés au cours des trois dernières années et de le multiplier par un coefficient relatif à l'état du marché, généralement 3, que des ajustements sont possibles, que le demandeur sollicite en l'espèce la fixation du montant de l'indemnité à la marge brute dégagée au cours des trois dernières années, qu'il doit cependant être noté que marge brute et bénéfice ne sont pas similaires dès lors qu'il faut déduire de la marge brute les frais et charges inhérents à l'activité de la société pour obtenir le bénéfice, qu'aucun élément n'est fourni sur ce point par la demanderesse, qu'en revanche, les défendeurs établissent que la copropriété en question n'entendait plus soumettre ses appartements au dispositif de résidence de tourisme et qu'au résultat de l'ensemble, il y a lieu de fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 7.000 euros, la cour d'appel a fixé l'indemnité d'éviction à une somme forfaitaire et a violé l'article L. 145-14 du code de commerce.