Cour de Cassation · civ3 — 5 avril 2018

CIV.3

LG



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 avril 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10192 F

Pourvoi n° A 16-22.374







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Arash, société civile immobilière, dont le siège est [...]                         ,

contre l'arrêt rendu le 9 juin 2016 par la cour d'appel d'[...]               chambre A), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires résidence Le Gray d'Albion, 17 La Croisette, [...] , représenté par son syndic, la société Citya Saint-Honoré Cannes, dont le siège est [...]                          ,

défendeur à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 6 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. X..., conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me Y..., avocat de la société Arash, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat du syndicat des copropriétaires résidence Le Gray d'Albion à Cannes ;

Sur le rapport de M. X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Arash aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Arash ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires résidence Le Gray d'Albion à Cannes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par Me Y..., avocat aux Conseils, pour la société Arash


Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI Arash à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gray d'Albion la somme de 41.096,99 €, au titre des charges de copropriété et frais exigibles au 15 mars 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2016, ainsi que la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive outre 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE la première contestation de la SCI Arash porte sur l'imputation d'une quote-part, à hauteur de ses tantièmes de parties communes générales (71 et 75/100.000èmes), des travaux de rénovation de la galerie marchande pour la somme totale de 32.533 € (et non 34.178,12 €) correspondant aux appels de fonds suivants : 6.193,49 € le 1er janvier 2014, 7.741,85 € le 1er avril 2014, 7.741,85 € le 1er juillet 2014, 1.565,57 € le 1er décembre 2014 et 4.645,12 € le 1er janvier 2015 ; que ces travaux ont été votés lors de l'assemblée générale du 28 juin 2013 ayant adopté les résolutions n°s 17 à 34 détaillant les divers travaux et leurs modalités d'exécution ; qu'au soutien de son argumentation tirée de l'interprétation, qu'elle fait des articles 2-6 et 1-4, 14ème, du règlement de copropriété, elle communique notamment un procès-verbal de constat de Maître Z..., huissier de justice, dont il ressort que son local commercial, situé [...]           , ne dispose d'aucun accès, ni vitrine dans la galerie commerciale du Gray d'Albion, mais est uniquement accessible par le trottoir bordant la rue [...] ; que l'article 1-4 du règlement de copropriété, modifié par acte de Maître A..., notaire associé à Cannes, en date du 27 mars 2012 publié le 11 avril 2012, énonce, au paragraphe 14 « dispositions particulières aux locaux à usage commercial », que les passages intérieurs pour piétons, situés au rez-de-chaussée et pour partie en premier niveau de l'ensemble immobilier, ainsi que les trottoirs sous arcades côté rue d'Antibes et trottoir, côté Croisette jusqu'aux limites du domaine public seront réputés être des parties communes dont la jouissance sera exclusivement réservée aux commerces , qu'il en sera de même des installations, équipements et locaux techniques ou de services affectés au seul usage et à l'utilité de ces lots et que les charges afférentes à ces espaces, installations et locaux seront supportés par les seuls propriétaires des lots ci-dessus ; que l'article 2-6 du règlement de copropriété stipule que conformément à l'article 1-4 14º) ci-dessus, ces charges (les charges spéciales aux commerces) comprendront toutes les dépenses relatives aux locaux, espaces, services et installations (y compris la climatisation) qui seront réservés à l'usage exclusif des commerces ; que si le règlement de copropriété modifié en 2012 énonce que les passages intérieurs pour piétons et les trottoirs côté rue d'Antibes et Croisette sont réputés des parties communes, il n'en dispose pas moins que la jouissance de ces passages intérieurs et trottoirs est exclusivement réservée aux commerces, sans faire de distinction selon que les commerces concernés sont ou non situés dans les passages intérieurs de la galerie et les axes d'entrée et de sortie rue d'Antibes et boulevard de la Croisette ; qu'il ressort d'ailleurs du plan de la galerie marchande, versé aux débats, que celle-ci comporte quatre entrées principales, dont une rue des Serbes où se situe le local commercial de la SCI Arash, et sept entrées piétons, dont quatre côté rue des Serbes ; que le syndicat des copropriétaires n'est, en outre, pas démenti lorsqu'il affirme qu'avant la modification du règlement de copropriété intervenue en 2012, l'article 1-4, 14º) réservait la jouissance des passages intérieurs pour piétons et des trottoirs côté rue d'Antibes et Croisette aux seuls commerces constituant les lots [...] et partie du lot [...], ce qui démontre que l'assemblée générale des copropriétaires, en modifiant cette disposition du règlement, a entendu affecter la jouissance de la galerie marchande à tous les lots à usage commercial, quel que soit leur emplacement, et imputer à ces derniers les charges correspondantes ; que c'est donc à tort que la SCI Arash conteste la quote-part des travaux de rénovation de la galerie marchande, calculée au prorata de ses tantièmes de parties communes générales, sachant que le règlement de copropriété ne prévoit pas de parties communes spéciales constituées par la galerie marchande, ni de tantièmes spécifiques à ces parties communes, mais dispose que les charges spéciales aux commerces, qui comprendront toutes les dépenses relatives aux locaux, espaces, services et installations y compris la climatisation, seront supportées par les propriétaires des lots à usage commercial ; que la SCI Arash n'apparaît pas davantage fondée à contester les charges, qui lui sont réclamées sous les intitulés « galerie marchande » et « climatisation galerie » à hauteur de la somme de 9.162,80 €, qui correspondent également à des charges spéciales aux commerces, qui lui incombent en vertu des articles 1-4 14º) et 2-6 du règlement de copropriété ; que de même, les dépenses dites « d'ascenseur » pour 217,80 € entrent dans cette catégorie de charges, s'agissant de dépenses, votés lors d'une assemblée générale du 29 juin 2012, afférentes à un monte-charges réservé uniquement aux commerces, permettant aux fournisseurs d'acheminer les colis, qui leur sont destinés, à partir d'un quai de livraison situé au niveau – 1 ; que s'agissant enfin des frais, le premier juge a justement retenu, se fondant sur les dispositions de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, que les frais de suivi de dossier contentieux ne peuvent être mis à la charge du copropriétaire au motif qu'ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic, et que les honoraires et frais d'avocat exposés pour la mise en demeure et l'introduction de l'instance entrent dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il s'ensuit qu'hormis les frais de mise en demeure et de relance exposés entre février 2011 et février 2014, doivent être défalquées de la créance du syndicat la somme de 874,80 € au titre des frais de suivi de dossier contentieux et celle de 661 € sous les intitulés « Me B... aff. Arash » (80 €), « dossier précontentieux » (282 €) et « honoraires introduction instance » (299 €), soit la somme totale de 1.535,80 € ; que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gray d'Albion s'établit au 15 mars 2016 à la somme de 41.096,99 € (42.632,79 € - 1.535,80 €), au paiement de laquelle la SCI Arash doit être condamnée, avec intérêts au taux légal à compter, non du 13 mars 2014 qui correspond à la date d'une lettre recommandée de mise en demeure n'ayant pas touché son destinataire, mais du 12 avril 2016, date de signification des premières conclusions devant la cour contenant la demande en paiement du solde de charges et de frais arrêté au 15 mars 2016 ; que le jugement entrepris doit donc être réformé quant au montant de la condamnation en principal et intérêts prononcée à l'encontre de la SCI Arash ; que le surplus de ses dispositions doit être confirmé, notamment en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, destinée à compenser son préjudice financier lié au déséquilibre, que crée le défaut de paiement des charges dans la trésorerie, distinct du simple retard dans le paiement ;

ALORS, D'UNE PART, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis des pièces versées aux débats ; qu'aux termes du règlement de copropriété de la résidence Le Gray d'Albion (article 1.4.14, a ; p. 415) : « seront réputés être des parties communes dont la jouissance sera exclusivement réservés aux commerces » les « passages intérieurs pour piétons, situés au rez-de-chaussée et pour partie en premier niveau de l'ensemble immobilier, ainsi que les trottoirs sous arcade côté rue d'Antibes et trottoir, côté Croisette jusqu'aux limites du domaine public » ; que cet article précise que « les charges afférentes à ces espaces, installations et locaux seront supportées par les seuls propriétaires des lots ci-dessus » ; que les éléments visés par le règlement de copropriété sont manifestement relatifs à la galerie marchande qui se trouve intégrée dans l'ensemble immobilier Le Gray d'Albion ; qu'en considérant toutefois que le règlement de copropriété ne procédait à aucune distinction entre les locaux commerciaux dépendant de la galerie marchande et les locaux commerciaux indépendants de cette galerie marchande, de sorte que le local commercial de la SCI Arash, bien qu'indépendant de la galerie marchande, était nécessairement redevable des charges relatives à la rénovation de cette galerie, la cour d'appel a dénaturé les termes de ce règlement, violant ainsi l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU' en toute hypothèse, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 28 avril 2016), la SCI Arash faisait valoir, d'une part, que les travaux au titre desquels les charges étaient appelées ne concernaient que la rénovation de la galerie commerciale (p. 4, alinéa 5) et, d'autre part, que le local commercial dont elle était propriétaire était totalement indépendant de cette galerie et n'avait aucun lien avec elle (p. 4, alinéas 3 et 4), ce dont il résultait que les travaux en cause ne présentaient aucun utilité pour son lot et ne pouvaient être mis à sa charge (p. 5, alinéa 3) ; qu'en affirmant que c'était à tort que la SCI Arash contestait la quote-part mise à sa charge des travaux de rénovation de la galerie marchande, calculée au prorata de ses tantièmes de parties communes générales, « sachant que le règlement de copropriété ne prévoit pas de parties communes spéciales constituées par la galerie marchande, ni de tantièmes spécifiques à ces parties communes, mais dispose que les charges spéciales aux commerces, qui comprendront toutes les dépenses relatives aux locaux, espaces, services et installations y compris la climatisation, seront supportées par les propriétaires des lots à usage commercial », et qu'il en allait de même pour les dépenses « réclamées sous les intitulés « galerie marchande » et « climatisation galerie » », ainsi que pour les dépenses dites « d'ascenseur » (arrêt attaqué, p. 5, alinéas 2 et 3), la cour d'appel, qui ne s'est attachée qu'aux termes du règlement de copropriété qui ne distingue pas entre les locaux commerciaux sans rechercher si la répartition des charges relatives aux travaux litigieux était conforme au critère d'utilité, a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ET ALORS, ENFIN, QUE les juges du fond doivent analyser, même sommairement, les pièces régulièrement versées aux litiges par les parties ; qu'en l'occurrence, la SCI Arash versait aux débats un constat d'huissier énonçant que « le local commercial situé au [...]              ne dispose d'aucun accès ni vitrine dans la galerie, mais est uniquement accessible par le trottoir bordant la rue ... » ; qu'en énonçant, sans d'ailleurs en tirer de conclusions précises, qu'il ressort du plan de la galerie marchande que « celle-ci comporte quatre entrées principales, dont une rue des Serbes où se situe le local commercial de la SCI Arash, et sept entrées piétons, dont quatre côté rue des Serbes » (arrêt attaqué, p. 5, in limine), sans analyser, même sommairement, le constat d'huissier dont elle constate l'existence (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 6), et qui établit que le local commercial de la SCI Arash est totalement isolé de la galerie marchande, de sorte que les travaux relatifs à cette galerie ne présentent pour ce local aucune utilité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.