Cour de Cassation · civ3 — 12 avril 2018

CIV.3

IK



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 avril 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10218 F

Pourvoi n° N 17-17.490







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par Mme Fanta C...          , domiciliée [...]                                          ,

contre l'arrêt rendu le 2 mars 2017 par la cour d'appel de Chambéry (2e chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Jean-Luc X...,

2°/ à M. Christian Y...,

tous deux domiciliés [...]                                                ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 20 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de Mme C...           ;

Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme C...           aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme C...           ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour Mme C...          

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement frappé d'appel en ce qu'il avait dit que le bail conclu entre Mme C... et MM. X... et Y... devait être soumis aux dispositions relatives aux logements meublés et notamment aux articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, d'avoir condamné Mme C... à payer à M. X... et à M. Y... la somme de 7 217 euros à titre de loyers impayés et d'indemnité d'occupation et de l'avoir déboutée de sa demande en remboursement d'un trop-perçu de loyers ;

AUX MOTIFS QUE les parties produisent plusieurs actes sous seing privé (contrats de location saisonnière des 22 janvier 2013, 16 novembre 2013 et 15 mai 2014) qui établissent leurs conventions ; que d'ailleurs ces conventions ont reçu exécution puisque les factures émises et payées sans objection ont été établies sur la base du loyer convenu de 360 euros par semaine ; qu'à cet égard, la délivrance d'attestations faisant état d'un montant mensuel du loyer de 741 euros n'est contradictoire qu'en apparence ; qu'en effet, elles sont établies au bénéfice de Mme C... pour les mois de mars, avril et mai 2013, date à laquelle le contrat de location saisonnière bénéficiait également à son compagnon qui recevait et payait des factures d'égal montant ; que d'ailleurs, Mme C... a continué à payer le loyer total après le départ de son compagnon, comme l'illustre sa lettre du 30 septembre 2014 à laquelle était joint un chèque de 730,50 euros correspondant au loyer du 12 au 26 septembre 2014 sur la base de 360 euros par semaine, outre 0,75 euros de taxe de séjour ; que la question du régime juridique applicable à la location est sans incidence sur le montant du loyer et n'intéresse que la taxe de séjour ; qu'en effet, l'application d'office de la loi du 6 juillet 1989 à un contrat de location que les parties avaient entendu soumettre au régime des locations saisonnières, question qui ne se pose plus pour les contrats conclus depuis le 27 mars 2014, c'est-à-dire en l'espèce pour le dernier contrat conclu en juin 2014 que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur, n'exclut pas du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989, n'affecte pas la validité du contrat qui doit recevoir application ; que le loyer convenu fait la loi des parties ; que sur la base de 360 euros par semaine, les loyers dus depuis le 26 septembre 2014 jusqu'au 15 octobre 2014, soit 19 jours, s'élèvent à 977 euros ; que pour évaluer l'indemnité d'occupation, il convient de rechercher le préjudice subi par les bailleurs du fait de l'occupation sans titre ; que les documents édités à partir d'un site internet ne sont pas vérifiables ; qu'ils mentionnent un prix moyen de location à Gaillard de 14,5 euro/m² mais cela ne permet pas d'apprécier la valeur locative d'un bien déterminé, de type chalet, et cette valeur ne tient pas compte du caractère meublé ; que, de même, l'estimation de la valeur locative de l'agence Guy Hocquet, sous la signature de M. A... le 23 mars 2015 n'est pas précise sur le caractère meublé de la location et le régime juridique applicable ; que l'estimation de M. Christophe B..., de l'agence Cristallin Immo conseille une location au prix de 1 450 euros par mois ; que ces documents contradictoires, proches des positions des parties qui les ont sollicités, ne sont pas convaincants ; que compte tenu du motif du congé, il y a lieu de retenir le fait que les bailleurs n'auraient sans doute pas loué le bien pendant la période d'occupation sans titre ; qu'en outre, ils ne s'expliquent pas plus précisément sur la gêne que cette occupation a pu entraîner pour leurs projets ; que compte tenu de la convention des parties et des constatations qui précèdent, le préjudice d'occupation indue sera entièrement réparé par une indemnité d'occupation de 30 euros par jour soit du 15 octobre 2014 au 11 mai 2015 pour 208 jours, une somme de 6 240 euros ; qu'au total, la dette locative et d'occupation sans titre s'élève à 7 217 euros ; que la demande en restitution d'un trop-perçu de loyers n'est pas fondée puisque Mme C... a payé les loyers sur la base facturée conforme à la convention des parties ;

1/ ALORS QUE, en appel, Mme C... demandait la confirmation du jugement de première instance en ce qu'il avait dit le bail soumis aux dispositions relatives aux logements meublés et évalué le montant du loyer à la somme mensuelle de 741 euros ; que MM. X... et Y... concluaient à l'infirmation du jugement uniquement sur le montant du loyer retenu et à sa fixation à la somme de 1 482 euros comme étant celle correspondant, selon eux, à la valeur locative du bien loué ; qu'en retenant que le régime juridique applicable au bail était sans incidence sur le montant du loyer et que le loyer convenu devait seul faire la loi des parties et en ne se reconnaissant donc pas le pouvoir de fixer le montant du loyer au regard de la valeur locative du bien, la cour d'appel s'est fondée sur un moyen relevé d'office qu'elle n'a pas soumis à la libre discussion des parties et a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2/ ALORS QUE la requalification de contrats de location saisonnière successifs excédant une durée globale de 90 jours en un contrat de bail d'habitation meublée exclut l'application du loyer stipulé par les contrats de location saisonnière et autorise le juge à fixer le loyer du bail requalifié au regard de la valeur locative du bien ; qu'en retenant que le loyer convenu dans les contrats de location saisonnière continuait, malgré la requalification, à faire la loi des parties, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, 2, 3 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 ensemble l'article 1-1, 2° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

3/ ALORS QUE ni Mme C..., qui demandait confirmation du jugement sur ce point, ni MM. X... et Y... qui concluaient uniquement à l'infirmation du jugement sur le montant du loyer n'ont remis en cause, devant la cour d'appel, la disposition de ce jugement disant le bail soumis aux dispositions relatives aux logements meublés ; qu'en infirmant le jugement de ce chef, la cour d'appel a méconnu les limites du litige et violé les articles 4 et 561 du code de procédure civile ;

4/ ALORS QU'en retenant que la question de l'application de la loi du 6 juillet 1989 ne se posait plus pour le dernier contrat de location saisonnière conclu par les parties postérieurement à la loi du 24 mars 2014 quand aucune de celles-ci ne remettait en cause la requalification, par le tribunal d'instance, des contrats de location saisonnière successifs excédant une durée de 90 jours en un bail unique soumis aux dispositions relatives aux logements meublés, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

5/ ALORS QU'en n'invitant pas les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

6/ ALORS QUE l'article 24 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 n'a pas modifié l'article 1-1, 2° de la loi du 2 janvier 1970 en ce qu'il impose que la location saisonnière n'excède pas une durée non renouvelable de 90 jours consécutifs ; qu'en retenant que la question de la requalification des contrats de location saisonnière conclus entre les parties, pour une durée continue qui a été de plus de 90 jours, ne se posait plus pour le dernier des contrats, signé postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées ;

7/ ALORS QUE les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions d'appel ; que, dans le dispositif de leurs conclusions, MM. X... et Y... se bornaient à demander l'infirmation du jugement « sur le montant du loyer retenu », la fixation du montant mensuel du « loyer » à la somme de 1 482 euros et la condamnation de Mme C... à payer une certaine somme au titre des « loyers impayés » sans évoquer le versement d'une indemnité d'occupation ; que Mme C... demandait que l'indemnité d'occupation retenue par le tribunal d'instance soit réduite à la somme mensuelle de 300 euros ; qu'en infirmant le jugement en ce qu'il avait retenu une indemnité d'occupation de 741 euros par mois et en augmentant le montant de cette indemnité à 30 euros par jour, la cour d'appel a excédé les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ensemble l'article 954 du même code.