Cour de Cassation · civ3 — 12 avril 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 avril 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10220 F

Pourvoi n° V 17-18.578







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Roger X...,

2°/ Mme Marcelle Y..., épouse X...,

tous deux domiciliés [...]                                                                 ,

contre l'arrêt rendu le 16 mars 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires Le Regina Beach, dont le siège est [...]                                           , représenté par son syndic, le cabinet Stherl, domicilié [...]                               ,

défendeur à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 20 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Foussard et Froger, avocat du syndicat des copropriétaires Le Regina Beach ;

Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer au syndicat des copropriétaires Le Regina Beach la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, par confirmation du jugement entrepris, rejeté les demandes des époux X... tendant à voir juger que la canalisation litigieuse est une partie commune et d'AVOIR, en conséquence rejeté leur demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer les sommes de 9 600 euros au titre des réparations du studio liées à la recherche de fuite, 21 600 euros au titre de leur préjudice locatif et 16 000 euros au titre de la consommation d'eau indue ;

AUX MOTIFS QUE « M. et Mme X... invoquent à la responsabilité du syndicat au motif que le sinistre provient d'une partie commune ; qu'ils font valoir que la canalisation fuyarde se situe dans une gaine, partie commune, entre leur salle de bain et le couloir, partie commune ; qu'ils ajoutent que cette gaine n'est pas accessible par leur appartement ; qu'ils font état également en cause d'appel, de la responsabilité du syndicat dans l'hypothèse où les causes de l'infiltration seraient indéterminées ; que le syndicat soutient que la canalisation en cause est de nature privative, et que sa responsabilité ne saurait être engagée sur la base d'une hypothèse en cas de doute sur l'origine de la fuite ; que l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que le deuxième alinéa de l'article 3 de cette loi dispose que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; qu'en l'espèce il n'existe aucune contradiction entre les divers articles du règlement de copropriété quant à la qualification des canalisations situées à l'intérieur des appartements ; que l'article 8 du règlement de copropriété inclut dans les parties communes spéciales à chaque bâtiment les conduites, prises de terre, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz, électricité, de chauffage, de distribution d'eau chaude et froide, de climatisation ; que cet article exclut spécialement des parties communes "les parties des canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à usage exclusif de ceux-ci" ; que l'article 10 de ce règlement définit comme parties privatives les canalisations et les colonnes montantes se trouvant à l'intérieur des locaux constituant chaque appartement ; que le rapport de l'expert M. A... est circonstancié ; qu'il est accompagné de photographies et d'une analyse des devis produits ; que l'expert a répondu aux dires des parties et permet à la cour de se prononcer ; que ce rapport établit que dans le mur séparant la salle de bain du studio 301 du deuxième étage de l'immeuble, il existe une gaine technique située derrière la cuvette des WC de cette salle de bain ; que l'expert constate que cette gaine renferme plusieurs canalisations collectives : eaux usées, eaux vannes, ventilation mécanique contrôlée ; que M. A... précise que la gaine technique est encastrée entre le mur de la salle de bain et le mur côté couloir ; que les photographies font apparaître que le "mur" à l'intérieur de la salle de bain est essentiellement à vocation esthétique de la pièce ; que M. A... a également noté que la canalisation collective d'eau froide provenant du compteur comprenait un piquage avec té qui est d'origine de la construction ; qu'il a constaté que ce piquage permettait à une canalisation d'eau froide passant sous la dalle du studio d'alimenter une arrivée d'eau (arrosage) et l'appareil de climatisation, situés sur la terrasse ; que l'expert décrit précisément le cheminement de cette canalisation, qui encastrée au sol de l'appartement des époux X... (salle de bain, séjour-salon et balcons-terrasse) alimente un point d'eau à l'usage exclusif de ceux-ci (point d'eau sur le balcon-terrasse) ; que M. A... ajoute que le tuyau n'alimente pas d'autre installation que le balcon-terrasse privatif de M. et Mme X... ; qu'il s'agit en conséquence d'une gaine d'eau froide, qui est partie d'une canalisation se trouvant à l'intérieur de l'appartement des époux X... ou des locaux en dépendant, et qui est affectée à usage exclusif de ceux-ci, au sens de l'article 8 du règlement de copropriété ; que cette canalisation est donc, par exception, privative ; que le rapport expertal établit que le raccord du tuyau n'alimentait que le climatiseur et le robinet situés sur la terrasse ; que ce raccord fuyait et, après sa déconnexion, il n'y a plus eu de fuite, ni de climatisation ni d'arrosage de la terrasse ; que l'origine de la fuite est ainsi établie et provient d'une canalisation privative, qui est d'origine ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a qualifié de privative la canalisation en cause ; que les appelants reprochent en outre au syndicat d'avoir laissé les parties privatives en l'état après les recherches de fuites qu'il a organisées ; que le syndicat fait valoir qu'il ne peut être tenu pour responsable des conséquences du refus des époux X... de voir exécuter des travaux de réfection de leur salle de bain en l'état de leur persistance à penser être victimes d'un piquetage sauvage et d'un détournement d'eau ; qu'il ressort du rapport de l'expert que la fuite a été détectée dès le 5 novembre 2008 par la société Plomberie Robert, dont l'intervention a détérioré la salle de bain ; que les époux X... n'ont cependant pas fait procéder à la remise en état des lieux, mais ont pris l'initiative de rechercher un éventuel piquage qui serait à l'origine d'une surconsommation d'eau ; que ces investigations supplémentaires portent uniquement sur la canalisation privative et ne concernent pas le syndicat des copropriétaires ; que la société Robert est à nouveau intervenue le 4 juillet 2009 et n'a pas détecté d'autres fuites ; que le fait, pour le syndicat, de ne pas avoir fait réparer la salle de bain après la recherche des fuites en 2008 ne constitue donc pas une faute ; que le syndicat n'est par ailleurs pas responsable de l'immobilisation du bien pendant la durée de l'expertise, alors que cette mesure a été diligentée à la demande des époux X... et n'a pas établi le détournement d'eau allégué ;

que l'immobilisation de la salle de bain faisant obstacle à la location du studio pendant plus de trois ans résulte des initiatives prises par les époux X... pour établir l'existence de désordres ne relevant pas de la responsabilité du syndicat ; que les investigations supplémentaires ainsi effectuées ont aggravé les destructions de la salle de bain dont le coût de la remise en état n'a pas à être supporté par l'intimé ; que, de même, il n'est pas justifié que la surconsommation d'eau de 2005 invoquée aurait un lien avec la fuite de 2008 ou avec un quelconque détournement d'eau ; que les appelants ne démontrent en outre pas en quoi ils seraient fondés à demander au syndicat le remboursement des condamnations prononcées à l'encontre de leur auteur, M. B..., par le tribunal d'instance de Cagnes-sur-Mer, au titre de charges de copropriété et de frais de justice ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « sur la nature des canalisations en cause, vu l'extrait du règlement de copropriété établi le 22 février 1994, vu les articles 2 et 3 alinéa de la loi du 10 juillet 1965, aux termes de l'article 10 du règlement de copropriété, sont notamment privatives "les canalisations
se trouvant à l'intérieur des locaux constituant chaque appartement"; qu'aux termes de son article 5, sont notamment parties communes "celles appartenant à l'ensemble des copropriétaires"; qu'ainsi le sont selon son article 6, "la totalité du sol, bâti et non bâti
" et selon son article 8, "les conduites....canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau de distribution d'eau chaude et froide, de climatisation (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affidés à l'usage exclusif de ceux-ci" ; qu'il ressort du dossier que dans le mur séparant le couloir du 2e étage de l'immeuble de la salle de bains du studio 301, derrière la cuve des toilettes située clins cette salle de bains, se trouve une gaine technique dans laquelle plusieurs canalisations collectives apparaissent (EU, EV, VMC), que la canalisation collective d'eau froide provenant du compteur comprend un piquage avec té, probablement d'origine de la construction selon l'expert, lequel piquage permet à une canalisation d'eau froide passant sous la dalle du studio d'alimenter une arrivée d'eau et l'appareil de climatisation situés sur la terrasse ; qu'ainsi, aux termes des articles susvisés du règlement de copropriété, est assurément une partie commune la canalisation collective d'eau froide située dans la gaine technique, comme est assurément une partie privative la canalisation d'eau froide passant sous la dalle du studio, ce, à partir du piquage en té, quand bien-même ce piquage est situé dans le mur séparant le couloir du 2e étage de l'immeuble de la salle de bains du studio, le fait qu'il ne se trouve pas à l'intérieur de l'appartement comme le soutiennent les requérants étant inopérant dans la mesure où cette dérivation est affectée à l'usage exclusif de l'appartement afin de desservir sa terrasse en eau, le fait qu'elle soit cachée par le mur côté salle de bains n'étant que d'ordre esthétique comme le répond le syndicat des copropriétaires, sachant en outre qu'il y a un second mur côté couloir, la gaine technique étant encastrée entre ces deux murs ; que l'article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n'a, donc pas-même à trouver vocation à s'appliquer en l'espèce ; qu'en conséquence de ces constatations et de l'analyse qui précède quant à la qualification des canalisations, et à partir du moment où il n'a plus été constaté de fuite après que l'entreprise Plomberie Robert, le plombier de la copropriété a, le 05 novembre 2008, déconnecté la canalisation privative de la canalisation collective d'eau froide et l'a bouchonnée, la canalisation collective n'étant a priori pas en cause, le dit plombier n'ayant en outre pas décelé d'autre fuite ensuite d'une seconde intervention le 4 juillet 2009, la mesure d'expertise que les époux X... ont sollicité par assignation du 19 février 2010 s'avérait en définitive inutile et ne devait pas de surcroît concerner le syndicat des copropriétaires puisque les investigations ont uniquement porté sur la canalisation privative (vérifications à l'aide d'un tire-fil, recherche de "piquages") ; que d'ailleurs, la dite expertise n'a pas permis d'en apprendre davantage et surtout, n'a pas révélé l'existence d'autres fuites que celle qui avait été stoppée le 05/11/2008 ; que les époux X... ne peuvent ainsi tirer comme argument le fait que l'expert n'a pu disposer que des mentions de cette première facture du 5 novembre 2008 et de celle complémentaire du 4 juillet 2009 pour faire ses investigations et tenter de déterminer les causes précises de l'infiltration d'eau à l'étage du dessous et au rez-de-chaussée en novembre 2008 ; qu'aussi, M. et Mme X... ne peuvent s'en prendre qu'à eux-mêmes d'avoir immobilisé pendant plus de trois ans la salle de bains et donc le studio qui n'était plus louable ; qu'en effet, il ressort du courrier daté du 13 mai 2009 émanant de Provence Cote D'azur Expertises, expert requis par leur assureur de protection juridique, que c'est sur la demande de ce dernier que l'intervention complémentaire du plombier de la copropriété a été effectuée le 4 juillet 2009, entraînant un percement plus important (sur 60 cm2) que lors de la première intervention (sur 20 cm2) en ce qui concerne le mur de la salle de bains ; qu'ils ne peuvent par conséquent pas soutenir que ce serait le syndicat des copropriétaires qui serait comptable de la remise en état du mur de la salle de bains au motif de la recherche de fuites ; qu'en outre, M. et Mme X... ne peuvent pas non plus lui reprocher le temps qui a été rendu nécessaire par les investigations de l'expert judiciaire débutées en fin d'année 2010, investigations qui ont donné lieu notamment à la localisation du cheminement de la canalisation intérieure et à sa mise en pression, investigations dans le temps qui résultaient de l'expertise qu'ils avaient demandée ; que, quant à la surconsommation d'eau de 2005, l'expert n'était pas saisi de cette question, ainsi qu'il l'a d'ailleurs répondu ; que cette surconsommation d'eau n'a de surcroît été que ponctuelle et il n'est par ailleurs pas justifié qu'elle pourrait avoir un lien avec le dégât des eaux survenu en novembre 2008, sachant également qu'aucun détournement d'eau par un tiers n'a été établi ».

1°) ALORS QUE le règlement de copropriété de l'immeuble Le Regina Beach stipule en son article 8 que « constituent des parties communes spéciales aux copropriétaires des locaux composant chacun des bâtiments [
], celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de l'ensemble de ces copropriétaires » et comprennent notamment « le gros-oeuvre des planchers, à l'exclusion des revêtements de sol » et, en son article 10, que « les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires. Elles comprennent donc :[
] les carrelages, dalles et tous autres revêtements des sols » ; qu'en jugeant que la canalisation litigieuse est une partie privative, tout en constatant qu'il s'agit d'une « canalisation d'eau froide passant sous la dalle du studio » et qu'elle est « encastrée au sol de l'appartement des époux X... », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses constatations dont s'évinçait que la canalisation litigieuse, incluse dans le gros-oeuvre des planchers partie commune est, elle-même une partie commune, a violé les articles 8 et 10 du règlement de copropriété ;

2°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que le règlement de copropriété stipule en son article 8 que « constituent des parties communes spéciales aux copropriétaires des locaux composant chacun des bâtiments [
], celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de l'ensemble de ces copropriétaires » et comprennent notamment «
les conduites, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage, de distribution d'eau chaude et froide, de climatisation (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à l'usage exclusif de ceux-ci) » ; qu'en considérant par motifs adoptés que le fait que le piquage ne se trouve pas à l'intérieur de l'appartement est inopérant dans la mesure où cette dérivation est affectée à l'usage exclusif de l'appartement afin de desservir sa terrasse en eau, la cour d'appel a dénaturé cette stipulation claire et précise qui subordonne l'exclusion de la qualification de partie commune d'une canalisation à la double condition qu'elle se trouve à l'intérieur d'un appartement ou des locaux en dépendants et qu'elle soit affectée à l'usage exclusif de ceux-ci, en violation du principe susvisé.