Cour de Cassation · civ3 — 3 mai 2018

CIV.3

CF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 mai 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10232 F

Pourvois n° W 17-20.051
A 17-20.469 JONCTION








R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Statuant sur les pourvois n°s W 17-20.051 et A 17-20.469 formés par la société Gestimmo, société civile immobilière, dont le siège est [...]                                      ,

contre un arrêt rendu le 21 avril 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Azzedine X...,

2°/ à Mme Yasmina X...,

tous deux domiciliés [...]                                       ,

défendeurs à la cassation ;


Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 27 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Gestimmo, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme X... ;

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Joint les pourvois n° W 17-20.051 et A 17-20.469 ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation commun annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société Gestimmo aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Gestimmo ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit aux pourvois n° W 17-20.051 et A 17-20.469 par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Gestimmo.

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit parfaite la vente intervenue entre, d'une part, la SCI Gestimmo, d'autre part, les époux X... et portant sur une parcelle de terrain sise [...]                                         , provenant de la division de la parcelle cadastrée [...], figurant au cadastre section [...], lieu-dit [...] pour une superficie de de 00 ha 00 a 09 ca, en contrepartie de leur renonciation à la servitude de passage dont bénéficie leur fonds sur la parcelle cadastrée [...], propriété de la SCI Gestimmo, d'avoir dit qu'à défaut pour la SCI Gestimmo de se présenter en l'étude du notaire Y... ou de tout autre notaire de son choix avant le 1er octobre 2017 pour signer l'acte authentique de vente établi à ces conditions, le présent arrêt vaudrait vente et serait publié comme tel au Service de la publicité foncière compétent, aux frais des acquéreurs et d'avoir ordonné la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de Créteil 4 ;

Aux motifs que suivant l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de plein droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix encore que la chose n'ait pas été livrée ni le prix payé ; au cas d'espèce, il résulte : - de l'établissement par le notaire de la SCI, M. Y..., et de l'envoi par celui-ci à la commune de Fontenay-sous-Bois, le 13 avril 2013, d'une déclaration d'intention d'aliéner comportant les mentions relatives à la parcelle vendue, au prix, aux conditions de la vente, et à l'identité des acquéreurs et du vendeur, document faisant suite au document d'arpentage dressé le 13 avril 2013 à l'effet de procéder à la division de la parcelle cadastrée BE n 265, avec l'accord exprès du gérant de la SCI, M. Z... ; - de la lettre de M. Y... accompagnant cette déclaration d'intention d'aliéner, ainsi libellée :« J'ai l'honneur de vous informer que je suis chargé d'établir un contrat de vente par la SCI Gestimmo au profit de M. et D
», - de l'établissement par l'étude Y... d'un projet d'acte authentique de vente énumérant les conditions de la vente, après renonciation le 13 mai 2013, par la commune de Fontenay-sous-Bois à son droit de préemption, - des correspondances échangées entre M. Y... et la SCI Gestimmo et M. et Mme X... à l'effet de finaliser l'acte authentique de vente, dont seule la date de signature restait à fixer, notamment, de la lettre de l'étude Y... envoyée le 30 août 2013 à M. et Mme X... pour leur transmettre le projet d'acte de vente reprenant les termes du protocole d'accord du 15 septembre 2012, leur indiquant « Si vous souhaitez organiser le rendez-vous, je vous remercie de vous rapprocher de M. Marc A..., collaborateur de M. Y... à partir du 16 septembre prochain », outre des lettres postérieures de relance du notaire à la SCI pour l'inviter à venir signer l'acte authentique de vente, - de l'établissement par M. Y... d'une procuration au nom de Madame Yasmine X... afin qu'elle pût signer l'acte authentique à la place de son conjoint, - de la lettre de M. Y... du 20 novembre 2013 indiquant à M. et Mme X... que la SCI Gestimmo ne souhaitait pas donner suite à cette opération, qu'un accord sur la chose et sur le prix était intervenu entre la SCI Gestimmo et M. et Mme X... avant que la première ne se rétractât pour des raisons de convenance personnelle, ayant appris comme elle l'indique, du service de l'urbanisme de la ville de Fontenay-sous-Bois que la cession d'une parcelle de terrain de 9 m² sur une largeur de 1 m 40 aurait pour effet de décaler la limite séparative entre son immeuble et le terrain de M. et Mme X... pour le porter à une distance de 4,25 m au lieu de 5,65 m, de sorte qu'en fonction du plan de zonage de la ville prévoyant des règles en matière d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, ces limites ne pourraient plus être respectées en cas de reconstruction à l'identique de son immeuble; or, cette difficulté urbanistique, découverte postérieurement à l'échange des consentements, ne saurait faire obstacle à la vente forcée de la parcelle de terrain dès lors qu'elle ne constitue ni matériellement ni juridiquement un obstacle à la vente de la parcelle litigieuse ; les relations entre un notaire et son client s'inscrivent dans le cadre d'un mandat conférant au premier un pouvoir de représentation tiré de la nature de la mission qui lui est confiée : dans ce cadre, le notaire signataire d'une déclaration d'intention d'aliéner agit strictement dans les limites de ce pouvoir de représentation, de sorte que la SCI Gestimmo ne peut soutenir que l'élaboration et l'envoi par M. Y... à la mairie de Fontenay-sous-Bois d'une déclaration d'intention d'aliéner ou encore les lettres envoyées par ce notaire à M. et Mme Y... ne l'engageraient pas personnellement, car ces démarches ne ressortissaient à aucun mandat donné par elle au notaire Y..., alors que celui-ci était son propre notaire et non celui des acquéreurs et que ce n'est qu'en exécution des instructions reçues de la SCI qu'il a pu diligenter ces initiatives démontrant qu'un accord parfait était préalablement intervenu sur la vente entre vendeur et acquéreur; en outre, l'envoi à une commune d'une déclaration d'intention d'aliéner est nécessairement consécutif à un accord sur la chose et sur le prix ainsi que sur les conditions essentielles de la vente car cette notification vaut offre de vente ferme et irréversible à ladite commune de se substituer à l'acquéreur aux prix et conditions de la vente ; à cet égard, les assertions fantaisistes du notaire Y... selon lesquelles « L'envoi d'un déclaration d'intention d'aliéner ne constituait qu'une formalité administrative nécessaire dans le cadre de l'instruction du dossier[...] Il n'était pas envisageable que la ville de Fontenay-sous-Bois soit susceptible de s'intéresser et d'exercer le droit de préemption au titre d'une parcelle de terrain de neuf mètres carrés enclavée en contrepartie de l'abandon d'une servitude de passage » méconnaissent tant les devoirs de sa charge d'officier ministériel que les textes de loi applicables en la matière; la SCI ne peut davantage objecter qu'un éventuel accord de son gérant pour diviser la parcelle [...] et d'en vendre une partie ne lui serait pas opposable faute d'approbation de l'assemblée générale de ses porteurs de parts alors que les appelants indiquent sans être démentis que M. Z..., gérant de la SCI, avait reçu pouvoir exprès des porteurs de parts de la SCI pour conclure l'opération de vente litigieuse par une délibération du 17 avril 2013, étant observé qu'aux yeux des tiers comme M. et Mme X... il était investi en tout état de cause d'un mandat apparent de contracter la vente ; enfin, la SCI ne peut soutenir que l'accord sur les conditions de la vente était incomplet et se trouvait au simple stade de pourparlers, alors que M. et Mme X... avaient accepté la condition posée par cette société aux termes de laquelle ils « renonçaient à créer des ouvertures de quelque type que ce soit en façade des constructions qu'ils pourraient édifier sur la parcelle présentement cédée et donnant sur la propriété voisine, à l'exception de la création d'un puits de lumière ou d'une ouverture de fenêtre de toit de type velux » et que cette condition particulière figurait dans le projet d'acte authentique établi par M. Y... ; au vu de ces éléments, le jugement entrepris sera infirmé et la réitération en la forme authentique de la vente conclue entre les parties sera ordonnée dans les termes précisés au dispositif ci-après, la publication du présent arrêt au Service de la publicité foncière compétent étant également ordonnée aux frais de M. et Mme X... ; il n'apparaît pas nécessaire, en revanche, d'ordonner la publication du projet d'acte établi par M. Y... le 30 août 2013 ;

1°) Alors qu'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; que la lettre de maître Y..., notaire, du 21 janvier 2015, adressée à monsieur Z..., gérant de la SCI Gestimmo, concernant l'envoi de la déclaration d'intention d'aliéner indiquait expressément qu'« il s'agissait simplement d'une simple formalité administrative nécessaire dans le cadre de l'instruction du dossier. Il n'était pas envisageable que la ville de Fontenay-sous-Bois soit susceptible de s'intéresser et d'exercer le droit de préemption, au titre d'une parcelle de terrain de neuf mètres carrés enclavée, en contrepartie de l'abandon d'une servitude de passage. C'est la raison pour laquelle la déclaration d'intention d'aliéner n'a pas été portée à l'approbation de la société Gestimmo et de Monsieur et Madame X..., mais adressée directement à la mairie de Fontenay-sous-Bois par les soins de l'office notarial » ; qu'en affirmant que maître Y... n'avait pu adresser en mairie une déclaration d'intention d'aliéner qu'en exécution des instructions reçues de la SCI Gestimmo, cependant qu'il résultait des termes clairs et précis de cette lettre que le notaire avait adressé cette déclaration d'intention d'aliéner à la mairie, sans en référer à la SCI Gestimmo ni la porter à son approbation, la cour d'appel a violé le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les éléments de la cause ;

2°) Alors que toute aliénation d'un bien soumis au droit de préemption est subordonnée à la notification, à la mairie de la commune où est situé le bien, d'une déclaration d'intention d'aliéner ; que la SCI Gestimmo faisait valoir que lorsque le signataire de la déclaration d'intention d'aliéner est autre que le propriétaire, il importe de préciser en quelle qualité il signe et de joindre à la déclaration une copie du pouvoir ou du mandat, comme le prévoit la notice explicative de cette déclaration et qu'en l'espèce, le notaire avait établi cette déclaration sans y joindre un quelconque mandat ou pouvoir de la SCI Gestimmo ; qu'en se bornant à affirmer que les relations entre un notaire et son client s'inscrivaient dans le cadre d'un mandat conférant au premier un pouvoir de représentation tiré de la nature de la mission qui lui est confiée et que, dans ce cadre, le notaire signataire d'une déclaration d'intention d'aliéner agissait strictement dans les limites de ce pouvoir de représentation, sans rechercher, comme elle y était ainsi invitée (concl. d'appel Gestimmo, pp. 5 et 8), si le mandataire, fût-il notaire, ne devait pas joindre à la déclaration une copie du pouvoir ou du mandat établissant qu'il avait adressé cette déclaration à la mairie de la commune où se situait le bien en exécution des instructions reçues par son mandant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ;

3°) Alors que la déclaration d'intention d'aliéner constitue une simple information et non une offre de contracter dans le cas d'une vente de gré à gré faisant l'objet d'une contrepartie en nature ; qu'en l'espèce, l'opération consistait pour la SCI Gestimmo à céder aux époux X..., pour un euro, une parcelle de 9 mètres carrés en contrepartie de leur renonciation à une servitude de passage dont ils bénéficiaient ; qu'en déduisant de la notification d'une déclaration d'intention d'aliéner une offre de vente ferme et irréversible à ladite commune de se substituer à l'acquéreur aux prix et conditions de la vente, pour retenir un accord sur la chose et sur le prix et considérer que l'énonciation du notaire selon laquelle « l'envoi d'un déclaration d'intention d'aliéner ne constituait qu'une formalité administrative nécessaire dans le cadre de l'instruction du dossier » était fantaisiste et méconnaissait tant les devoirs de sa charge d'officier ministériel que les textes de loi applicables en la matière, la cour d'appel a violé l'article L.213-2 du code de l'urbanisme ;

4°) Alors que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en se fondant, pour retenir un tel accord et juger la vente parfaite, sur le fait que les époux X... avaient accepté la condition posée par la SCI Gestimmo aux termes de laquelle ils « renonçaient à créer des ouvertures de quelque type que ce soit en façade des constructions qu'ils pourraient édifier sur la parcelle présentement cédée et donnant sur la propriété voisine, à l'exception de la création d'un puits de lumière ou d'une ouverture de fenêtre de toit de type velux », condition particulière figurant dans le projet d'acte authentique établi par le notaire, cependant que l'acceptation par les époux X... d'une exigence particulière de la SCI Gestimmo dans le cadre de pourparlers ne pouvait caractériser un accord complet sur la chose et sur le prix, les parties ne s'étant pas accordées sur les éléments essentiels du contrat, les époux X... ayant eux-mêmes, encore postérieurement à l'envoi de la déclaration d'intention d'aliéner par le notaire, relevé cette situation de désaccord, la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à caractériser l'accord sur la chose et sur le prix, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil.