Cour de Cassation · civ3 — 3 mai 2018

CIV.3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 mai 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10234 F

Pourvoi n° G 17-19.533







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Bernard X...,

2°/ Mme Martine Y..., épouse X...,

domiciliés [...]                                                      ,

contre l'arrêt rendu le 23 mars 2017 par la cour d'appel de Nîmes (chambre civile, 2e chambre, section A), dans le litige les opposant à Mme Paulette A...               , domiciliée [...]                               ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 27 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme A...                ;

Sur le rapport de Mme B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme A...                ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leurs demandes fondées sur le vice caché,

Aux motifs qu'« en vertu des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que, pour annuler le permis de construire accordé à M. et Mme X... le 11 août 2011, le tribunal administratif retient que l'article 1 du règlement de la zone R-NU du PPRI, interdit les constructions nouvelles à l'exclusion de celles citées à l'article suivant, exclusions dont ne relève pas le projet de construction des intimés ; qu'or, le contrat de vente du 14 avril 2011 reproduit l'entier certificat d'urbanisme d'information répondant à la demande expresse présentée le 7 octobre 2010, par Me Z... notaire assistant le vendeur, dont il ressort notamment et clairement que le terrain en cause est classé : - en zone UZc, concernée en grande partie par le risque d'inondation et où l'assainissement autonome requiert des parcelles de 1 500 m² minimum, - et en zone A, correspondant à la zone agricole à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ; qu'aux termes du même acte, les parties ont précisé qu'elles : - s'obligent expressément à faire leur affaire personnelle de l'exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété qui sont mentionnées à ce document au caractère purement informatif, dont elles déclarent avoir pris connaissance, - reconnaissent que le notaire soussigné leur a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue et les effets desdites charges et prescriptions, - n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition ; qu'ainsi, les restrictions et conditions réglementaires applicables à tout projet de construction, dont l'énumération explicite corrige la présentation cursive du bien vendu comme un « terrain à bâtir », de même que l'engagement des parties d'en faire leur affaire personnelle, la reconnaissance de l'information qui leur en a été donnée et leur renonciation à l'obtention préalable d'un permis de construire sont incompatibles avec l'ignorance alléguée par les acquéreurs de l'inconstructibilité ne serait-ce que partielle du terrain cédé ; qu'au surplus, la seule annulation du permis de construire en date du 11 août 2011, ne fait pas la preuve de l'inconstructibilité totale des parcelles acquises par M. et Mme X... et de leur impropriété à l'usage auquel elles sont destinées, ni de la réduction de leur constructibilité dans des proportions justifiant une réfaction du prix » ;

Alors 1°) que l'inconstructibilité constitue un vice caché de la chose vendue comme terrain à bâtir ; que, pour débouter les époux X... de leur action estimatoire, la cour d'appel a énoncé que les restrictions et conditions réglementaires applicables à tout projet de construction, dont l'énumération explicite par le certificat d'urbanisme d'information annexé à la vente corrige la présentation cursive du bien vendu comme un « terrain à bâtir », de même que l'engagement des parties d'en faire leur affaire personnelle, la reconnaissance de l'information qui leur en a été donnée et leur renonciation à l'obtention préalable d'un permis de construire sont incompatibles avec l'ignorance alléguée par les acquéreurs de l'inconstructibilité ne serait-ce que partielle du terrain cédé ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'existence même d'un certificat d'urbanisme positif, antérieur à la vente, confirmé et visé par un permis de construire délivré le 11 août 2011 (concl., p. 10, p. 14), ainsi que la qualification de vente de « terrain à bâtir », n'établissaient pas que l'inconstructibilité, révélée seulement par l'annulation du permis de construire, était nécessairement inconnue des acquéreurs qui n'avaient aucune raison de savoir – mieux que le service d'urbanisme de la commune – que le « terrain à bâtir » était en réalité inconstructible, peu important qu'ils n'aient pas pu prouver la remise de ce certificat positif avant la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

Alors 2°) que l'inconstructibilité constitue un vice caché de la chose vendue comme terrain à bâtir ; que le vendeur est tenu des vices cachés à moins qu'il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que, pour débouter les époux X... de leur action estimatoire, la cour d'appel a relevé que l'acte stipule que les acquéreurs s'obligent expressément à faire leur affaire personnelle de l'exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété qui sont mentionnées à ce document au caractère purement informatif, dont elles déclarent avoir pris connaissance ; qu'en donnant ainsi effet à une clause de non-garantie qui ne visait pas spécialement l'inconstructibilité du terrain vendu contredite, suivant ses propres constatations, par la conclusion d'une vente de « terrain à bâtir », la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1643 du code civil ;

Alors 3°) que la renonciation à la garantie des vices doit être certaine et non équivoque ; que, pour débouter les époux X... de leur action estimatoire, la cour d'appel a relevé que les époux X... n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser que les acquéreurs auraient renoncé à la garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Alors 4°) et en toute hypothèse que l'inconstructibilité constitue un vice caché de la chose vendue comme terrain à bâtir ; que, pour débouter les époux X... de leur action estimatoire, la cour d'appel a relevé que les époux X... n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition ; qu'en statuant ainsi, s'agissant de la vente d'un terrain à bâtir, la cour d'appel a statué par un motif inopérant à caractériser la constructibilité du terrain comme une condition de la vente, privant son arrêt de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

Alors 5°) que l'inconstructibilité constitue un vice caché de la chose vendue comme terrain à bâtir ; que, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 9), les époux X... ont fait valoir que leur acquisition était motivée par un projet de construction d'une maison d'habitation sur la parcelle [...] ; qu'ils ont soutenu que, pour l'édification d'une maison d'habitation à la date de l'acquisition, le règlement d'urbanisme impose une surface minimale de 1 500 m², de sorte que l'ensemble des parcelles doivent être regroupées pour pouvoir obtenir un permis de construire, composant une surface totale de 1 680 m² et ont précisé (concl., p. 12) que la parcelle [...] est inconstructible du fait de sa nature et sa topographie, que la parcelle [...] est située dans une zone constructible dans laquelle les constructions sont possibles si la surface minimale du terrain est supérieure à 1 500 m², ce qui n'est pas le cas en l'espèce, et que la parcelle [...] comporte un mazet dont seule la rénovation a été autorisée ; qu'ils en concluaient qu'ils étaient bien fondés à solliciter la réduction du prix de vente du terrain dès lors que les parcelles [...], [...] et [...] d'une superficie totale 1 646 m² ne constituent pas en réalité un terrain à bâtir, la parcelle [...] d'une superficie de 1 061 m² étant incontestablement inondable et inconstructible ; que, pour débouter les époux X... de leur action estimatoire, la cour d'appel a énoncé que la seule annulation du permis de construire en date du 11 août 2011, ne faisait pas la preuve de l'inconstructibilité totale des parcelles acquises par M. et Mme X... et de leur impropriété à l'usage auquel elles sont destinées, ni de la réduction de leur constructibilité dans des proportions justifiant une réfaction du prix ; qu'en statuant ainsi, sans se prononcer sur les chefs de conclusions des époux X..., établissant la gravité du vice d'inconstructibilité affectant le terrain litigieux, nonobstant sa constructibilité partielle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.