Cour de Cassation · civ3 — 3 mai 2018

CIV.3

LG



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 mai 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10236 F

Pourvoi n° X 17-18.902







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Adem X..., domicilié [...]                                 ,

contre l'arrêt rendu le 28 février 2017 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Domaine des Longrais, société civile immobilière, dont le siège est [...]                                ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 27 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. X..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la SCI Domaine des Longrais ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. X...


L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a prononcé la résolution du compromis du 25 janvier 2011 et condamné M. X... à payer la somme de 27.000 € représentant le montant prévue par la clause pénale, défalcation faite d'une somme de 5.000 € d'ores et déjà séquestrée ;

AUX MOTIFS QU' « en application de l'article 1181 du code civil (dans sa rédaction applicable à la cause), l'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend notamment d'un événement futur et incertain, l'obligation ne pouvant être exécutée qu'après cet événement ; qu'en l'espèce, la vente a notamment été soumise à deux conditions suspensives contractées dans l'intérêt de l'acheteur, à savoir : - que l'acquéreur obtienne un permis de construire avant le 23 mai 2011 pour la réalisation sur le bien objet de la convention de l'opération suivante : construction à usage d'habitation d'une SHON totale maximum de 870 m2, l'acquéreur, pour pouvoir se prévaloir de cette condition, devant justifier auprès du vendeur du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire dans le délai de 45 jours à compter du 25 janvier 2011 ; - que l'acquéreur obtienne un ou plusieurs prêts consentis par la banque LCL ou tout établissement bancaire ou financier d'un montant de 300 000 euros remboursable en 5 ans sur la base d'un taux d'intérêt hors assurance de 3.80% avant le 23 juin 2011, l'acquéreur, pour pouvoir se prévaloir de cette condition, devant justifier auprès du vendeur avoir déposé ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de 45 jours du compromis , que le compromis distinguait trois types de délais distincts s'agissant des conditions suspensives : - un délai pour engager les formalités destinées à les réaliser, en l'espèce le délai de 45 jours à compter du compromis. S'agissant du permis de construire, le compromis stipulait que le respect de ce délai conditionnait la possibilité pour l'acheteur de se prévaloir de la condition. - un délai pour la réalisation des conditions, en l'espèce avant le 23 mai pour l'obtention du permis de construire et avant le 23 juin 2011 pour l'obtention du ou des prêts ; un délai pour réitérer la vente par acte authentique en cas de réalisation des conditions suspensives, soit au plus tard le 31 octobre 2011, le compromis prévoyant toutefois que la date d'expiration du délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter ; qu'en l'espèce, d'une part, la demande de permis de construire a été déposée par la Sarl 4 Saisons, ce qui ne constitue certes pas nécessairement une irrégularité compte tenu de la faculté de substitution d'acquéreur stipulée dans le compromis, mais le 14 juin 2011 seulement. La date de ce dépôt est donc postérieure à celle imposée dans le compromis (45 jours du compromis, soit le 11 mars 2011 au plus tard) ; que le permis de construire sollicité a été refusé par le maire de la commune le 4 août 2011 pour divers motifs , qu'un contrat de maîtrise d'oeuvre a été convenu entre M. Adem X... et M. Laurent Z..., architecte, le 27 octobre 2011, lequel a déposé pour le compte de M. Adem X... une demande de permis de construire le 10 novembre suivant , que le permis de construire sollicité a été de nouveau refusé par le maire de la commune le 7 février 2012. Les motifs de ce nouveau refus conduisent à considérer que M. Adem X... n'a pas tenu compte d'une partie des motifs ayant justifié le premier refus du 4 août 2011 (largeur insuffisante du passage entre les lots n° 5 et 6 et nombre excessif d'accès portant atteinte à la sécurité de la circulation routière) ; que d'autre part, il n'est justifié d'aucune demande de prêt dans les conditions du compromis (de la part de M. Adem X... ou de la Sarl 4 Saisons) ; que le fait que M. Adem X... se soit investi réellement dans le projet envisagé et a fait preuve de diligences ne peut remédier au fait que le délai imposé pour déposer la demande de permis de construire n'a pas été respecté ; que par ailleurs, il est à cet égard vain, en application de l'article 1134 du code civil (dans sa rédaction applicable à la cause), de soutenir qu'une telle demande de prêt était dénuée d'intérêt alors que le permis de construire n'avait pas été obtenu ; qu'aux termes du compromis faisant la loi des parties, les demandes de permis de construire et de prêt devaient être déposées dans le même délai de 45 jours suivant la date de cet acte, ce qui indique bien que les parties n'avaient pas entendu faire de l'obtention d'un permis de construire par l'acheteur le préalable du dépôt d'une demande de prêt par ce dernier vente par acte authentique, situation au demeurant assez habituelle ; que sur le principe, en application de l'article 1176 du code civil (dans sa rédaction applicable à la cause), lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. Dans cette hypothèse, la convention est donc censée n'avoir jamais pris naissance. Toutefois, en application de l'article 1178 du même code (dans sa rédaction applicable à la cause), la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, il ressort des observations qui précèdent que M. Adem X... a été notoirement défaillant s'agissant du respect des formalités de délai stipulées pour pouvoir se prévaloir des deux conditions suspensives précitées ; qu'en l'absence de tout moyen opposé utilement par M. Adem X..., la SCI Domaine des Longrais est donc fondée à soutenir que les conditions suspensives précitées doivent être réputées accomplies, ce qui a parfait la vente ; qu'au-delà du 31 octobre 2011, la SCI Domaine des Longrais était en conséquence en droit de demander à M. Adem X... de s'exécuter ; que contrairement à ce qui est soutenu par M. Adem X..., il importe peu que la SCI Domaine des Longrais a pu accepter tacitement le renouvellement des délais d'obtention du permis de construire, ayant été informée du nouveau dépôt de demande de permis de construire auprès de la commune de Maltot à la fin de l'année 2011 ; que ce qui importe en effet est de savoir si la SCI Domaine des Longrais a renoncé à se prévaloir du fait que M. Adem X... n'avait pas respecté le délai de 45 jours suivant le compromis pour déposer ses demandes de permis de construire et de prêt et a donc accepté de renoncer à se prévaloir du fait que ce dernier ne pouvait pas opposer la non-réalisation des conditions suspensives d'obtention du prêt et du permis de construire pour refuser de réitérer la vente par acte authentique ; qu'or, la preuve d'une telle renonciation n'est pas faite ; que le tribunal a, sans véritable utilité pour la résolution du litige, énoncé que la SCI Domaine des Longrais aurait pu, aux termes du compromis reprendre ses droits sur le bien dès le 31 octobre 2011 à condition de respecter la formalité de la lettre recommandée puis a considéré que la lettre de Maître A..., notaire de cette dernière, en date du 10 janvier 2012 n'en constituait pas un permis de construire ; que toutefois, le fait qu'elle n'a pas, dès cette date, souhaité reprendre ses droits sur le bien et accepté d'attendre qu'il soit statué sur la demande de permis de construire déposée par M. Adem X... en novembre 2011 caractérise uniquement sa volonté persistante de l'époque de vendre dans les termes prévus au compromis ; qu'il convient de rappeler que le 31 octobre 2011 ne constituait pas un terme extinctif mais simplement constitutif du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter, cette période n'étant par elle-même affectée d'aucun terme particulier. Après le 31 octobre 2011, la SCI Domaine des Longrais était donc en droit d'exiger immédiatement la régularisation de la vente par acte authentique mais n'y était pas tenue ; qu'il ne saurait donc être tiré d'autres conséquences de sa posture initiale d'attente, laquelle ne fait pas preuve de ce qu'elle a ainsi renoncé à se prévaloir des défaillances de M. Adem X... dans l'hypothèse, finalement réalisée, où ce dernier, mis en demeure de la réitérer par acte authentique, refuserait de déférer ; qu'il s'ensuit que courant janvier 2012, la SOI Domaine des Longrais était toujours contractuellement en droit d'exiger sa réitération par acte authentique, peu important sur ce point qu'elle ne l'avait pas fait jusque-là ; qu'or, par courrier recommandé du 27 janvier 2012 dont maître Fiquet, notaire de M. Adem X..., a accusé réception le lendemain, maître A... a demandé à ce dernier de régulariser au plus tard le mardi 31 janvier à 16 heures l'acte authentique de vente et qu'à défaut le compromis de vente serait caduc compte tenu des délais largement expirés ; que le 30 janvier 2012, M. Adem X... a établi un écrit au terme duquel il a déclaré renoncer à acquérir le terrain appartenant à la SC1 Domaine des Longrais ; qu'il se déduit de ce courrier non contesté que M. Adem X... a refusé de régulariser la vente alors même qu'il ne justifiait d'aucune cause lui permettant juridiquement de le faire ; que c'est en conséquence d'une manière fondée que la SCI Domaine des Longrais demande de voir prononcer la résolution de la vente aux torts et griefs de M. Adem X... ; que le jugement sera réformé en ce sens » ;

ALORS QUE si le vendeur acceptait le renouvellement des délais afférents à l'instruction du permis de construire, délai qui était l'une des composantes de la condition suspensive, c'est bien qu'il entendait ne pas considérer comme réputée accomplie la condition suspensive relative au permis de construire ; qu'en décidant le contraire, pour retenir que l'acceptation du renouvellement des délais était indifférente, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1178 du Code civil (1103 et 1304-3 nouveaux du Code civil).