Cour de Cassation · civ3 — 3 mai 2018

CIV.3

LG



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 mai 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10239 F

Pourvoi n° M 16-20.958







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Pascal Lebeau, Lanig Doualas et Delphine Lebosse-Faye, société civile professionnelle, dont le siège est [...]                                ,

contre l'arrêt rendu le 27 avril 2016 par la cour d'appel de Poitiers (3e chambre civile), dans le litige l'opposant à M. X... Y..., domicilié [...]                                ,

défendeur à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 27 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Georget, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

M. Y... a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Pascal Lebeau, Lanig Doualas et Delphine Lebosse-Faye, de la SCP Bénabent, avocat de M. Y... ;

Sur le rapport de Mme Georget, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la SCP Pascal Lebeau, Lanig Doualas et Delphine Lebosse-Faye, demanderesse au pourvoi principal


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP Lebeau Daoulas et Lebosse-Faye                               à payer à M. X... Y... la somme de 529 687,20 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne l'éventualité d'une réitération de la donation des parts sociales, force est de constater que d'une part, les époux Y... et leur fils se sont opposés dans un lourd contentieux en annulation de la donation initiale qui a conduit à la saisine de la cour de cassation, que d'autre part, dès que les parents de l'appelant ont recouvré la pleine et libre disposition des parts de SCI en cause, ils se sont empressés d'évincer leur fils de ses fonctions de co-gérant et de modifier la clause des statuts relative à la transmission des parts sociales en cas de prédécès de l'un deux ; que dans un tel contexte, la perspective d'une réfection de l'acte anéanti est parfaitement illusoire, l'attitude des parents du donataire démontre en effet une disparition irrémédiable de l'intention libérale ; qu'en ce qui concerne le maintien des droits successoraux de l'appelant, si celui-ci est bel et bien, en sa qualité de fils unique, seul héritier présomptif des époux Y..., et si, comme le tribunal l'a relevé dans son jugement, les parents de l'intimé demeurent à ce jour propriétaires des parts sociales, une inconnue pèse nécessairement sur l'avenir de ces parts ; qu'ayant recouvré la pleine et libre disposition des parts de SCI en cause, ils ont notamment la possibilité de les céder à titre onéreux et d'en consommer intégralement le fruit, sans que le statut de seul héritier réservataire puisse offrir à X... Y... quelque protection que ce soit ; que si l'avenir est incertain, une chose est sûre : sans la faute commise par le notaire, X... Y... serait actuellement nu-propriétaire des parts sociales de SCI en cause ; qu'en l'état actuel des choses, il ne l'est pas ; que cette circonstance constitue un préjudice né, actuel et certain qui ouvre droit à réparation à hauteur de ce dont il a été privé ; que le lien de causalité se déduit de la faute reconnue et du préjudice tel qu'il vient d'être caractérisé ; qu'au demeurant, celui-ci n'est pas discuté ; II Sur l'indemnisation - A) Sur la valeur de la nue-propriété des parts sociales ; que X... Y... sollicite à titre principal la somme de 1 874 213,00 € calculée comme suit : - valeur vénale de l'immeuble que possède la SCI L'Arnairaud: 523 000 €, - valeur vénale de l'immeuble que possède la SCI Thalassa La Flotte: 2 154 325 €, Total : 2 677 325 €, - Valeur de la nue-propriété retenue à hauteur de 70% compte tenu de l'âge des donateurs (75 et 74 ans) soit une valeur de 1 874 213,00 € ; qu'il est constant que les constructions édifiées sur le terrain des deux SCI concernées l'ont été dans le cadre d'un bail à construction et qu'en l'état actuel des choses, les deux SCI concernées ne sont pas propriétaires des immeubles bâtis ; que ce n'est en effet qu'à l'expiration des baux à construction que les édifications sont susceptibles de devenir la propriété des sociétés bailleresses ; que c'est donc sur la base de la seule valeur des terrains concernés que l'indemnisation sera calculée ; qu'un désaccord existe entre les parties sur la date de la valeur à retenir ; que la SCP de notaires propose de retenir la valeur des terrains telle qu'elle est inscrite au bilan, et qui consiste en la valeur d'acquisition ; qu'elle correspond à la somme suivante : Pleine-propriété: 14 300 € (1e SCI) + 214 337 € (2e SCI) = 228 637 € Nue-propriété 70 % soit 160 045,90 € ; que X... Y... demande à la cour de retenir la valeur des terrains actualisée aux fins de bénéficier de l'évolution des prix de l'immobilier intervenue ; qu'elle correspond à la somme suivante (suivant rapport d'expertise d'Olivier C...) : Pleine-propriété 203 008 € (1e SCI) + 553 696 € (2e SCI) = 756 696 € - Nue-propriété : 70 % soit 529 687,20 € ; que le principe de la réparation intégrale commande d'évaluer les terrains selon le mode de calcul proposé par l'appelant ; qu'en effet, X... Y... aurait pu disposer de la nue-propriété des terrains depuis le 19 décembre 1990 si la donation n'avait pas été ultérieurement annulée ; qu'il aurait donc pu bénéficier de la plus-value-immobilière qui a affecté le lieu de situation des terrains ; que la cour observe que les deux rapports rédigés par Olivier C..., expert en évaluation immobilière, contiennent : - un descriptif très précis des biens concernés, - diverses références de valeurs de parcelles commercialisées sur la commune de La Flotte en Ré au cours des année 2010/2011, - une prise en compte de la zone concernée (Uag : habitation interdite) au PLU pour appliquer un abattement de 40% compte tenu de ce que les références précédemment visées se situaient en zones UA ou UB réservées à l'habitation ; qu'aucune raison ne s'oppose à retenir le chiffrage proposé par Olivier C... ; que c'est la somme de 529.687,20 € qui sera retenue au titre de la valeur de la nue-propriété des parts sociales dont X... Y... a été privé depuis le 19 décembre 1990 ;

1°) ALORS QUE l'acte du 19 décembre 1990 prévoyait que les parents de M. X... Y... faisaient donation de 88 parts sociales des SCI litigieuses sur 100 puisque M. X... Y... était d'ores et déjà propriétaire de 10 parts sociales et que ses parents conservaient la pleine-propriété de 2 parts sociales ; qu'en retenant que la donation annulée portait sur la nue-propriété de la totalité des parts sociales des SCI litigieuse pour en déduire que l'annulation de cette donation causait à M. X... Y... un préjudice équivalant à la valeur des actifs des SCI litigieuses, cependant qu'il résultait de la donation que M. X... avait toujours été propriétaire de 10 % du capital des SCI, la cour d'appel a dénaturé la donation du 19 décembre 1990, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, et du principe suivant lequel les juges ne doivent pas dénaturer les écrits ;

2°) ALORS QUE l'indemnisation d'une victime doit être à l'exacte mesure de son préjudice et ne doit pas lui procurer d'enrichissement : qu'en considérant que le préjudice subi par M. X... Y... équivalait à la valeur de la totalité de l'actif des SCI litigieuses quand l'annulation de la donation n'avait causé à M. Y... que la perte de la nue-propriété de 88% du capital social des SCI et non de la totalité de celui-ci, la cour d'appel, qui a accordé à M. Y... une indemnisation qui lui procure un enrichissement, a violé l'article 1382 du code civil.
Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour M. Y..., demandeur au pourvoi incident


Il est fait grief à l'arrêt d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté M. X... Y... de sa demande de condamnation de la SCP Lebeau daoulas lebosse-faye au paiement de la somme de 1 874 413 euros au titre de la demande principale de M. X... Y... ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la valeur de la nue-propriété des parts sociales :

Que M. X... Y... sollicite à titre principal la somme de 1 874 213,00 euros calculée comme suit :

- valeur vénale de l'immeuble que possède la SCI L'arnairaud : 523 000 euros,
- valeur vénale de l'immeuble que possède la SCI Thalassa la flotte : 2 154 325 euros,
Total : 2 677 325 euros,
- valeur de la nue-propriété retenue à hauteur de 70% compte-tenu de l'âge des donateurs (75 et 74 ans),
Soit une valeur de 1 874 213,00 euros ;

Qu'il est constant que les constructions édifiées sur le terrain des deux SCI concernées l'ont été dans le cadre d'un bail à construction et qu'en l'état actuel des choses, les deux SCI concernées ne sont pas propriétaires des immeubles bâtis ; que ce n'est en effet qu'à l'expiration des baux à construction que les édifications sont susceptibles de devenir la propriété des sociétés bailleresses ;

Que c'est donc sur la base de la seule valeur vénale des terrains concernés que l'indemnisation sera calculée » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « (...) enfin la valorisation des parts sociales que présente M. X... Y... paye tribut à l'erreur dans la mesure où cette valorisation ne peut intégrer les constructions édifiées par la SA Hôtel richelieu puisqu'en effet ces constructions résultent de baux à construction prorogés pour une période de 12 ans par actes des 19 avril 2007 et 4 décembre 2009 ;

Que ce n'est qu'à l'expiration de ces baux que les constructions sont susceptibles de devenir la propriété du bailleur, sauf dispositions spécifiques du bail à construction ;

Qu'au jour où le tribunal statue, les baux sont toujours en cours d'exécution de sorte que les constructions édifiées par la SA Hôtel richelieu ne sont pas la propriété des SCI L'arnairaud et Thalassa la flotte, conformément aux dispositions de l'article L. 251-3 du code de la construction et de l'habitation ;
(...) » ;

ALORS QUE la valeur de titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments propres à dégager une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait entraînée le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel ; qu'il en résulte que lorsqu'une société a vocation à recevoir, au terme d'un bail à construction, la propriété des constructions édifiées par le preneur, il doit être tenu compte de cette circonstance pour déterminer la valeur vénale de ses parts ; qu'en l'espèce, Il était constant que les SCI L'Arnairaud et Thalassa la flotte avaient vocation à recevoir, aux termes des baux à construction consentis à la société Hôtel le richelieu, soit respectivement les 18 mai 2019 et 1er janvier 2022, la propriété des immeubles édifiés sur leurs terrains par le preneur ; que dès lors, la valeur de ces immeubles devait être prise en compte pour déterminer la valeur vénale des parts des SCI ; qu'en jugeant le contraire, au motif inopérant « qu'en l'état actuel des choses, les deux SCI concernées ne sont pas propriétaires des immeubles bâtis » (arrêt, p. 6, al. 14), la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble les articles L. 251-1 et L. 251-2 du code de la construction et de l'habitation.