Cour de Cassation · civ3 — 17 mai 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 mai 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10261 F

Pourvoi n° F 17-17.484







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Yves X..., domicilié [...] ,

contre l'arrêt rendu le 30 janvier 2017 par la cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Lotissement n° 19 de la zone industrielle de la [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 avril 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de M. X..., de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la société Lotissement n° 19 de la zone industrielle de la [...] ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à la société Lotissement n° 19 de la zone industrielle de la [...] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement de première instance en ce qu'il avait fixé à la somme de quarante-quatre mille cent euros (44 100 €) HT le loyer annuel pour le bail renouvelé liant la SCI du lotissement n° 19 de la zone industrielle de la [...] à Monsieur X... à compter du 26 octobre 2013.

AUX MOTIFS PROPRES QUE la mission donnée à l'expert par le jugement du 26 juin 2014 étant de mesurer la surface occupée par le locataire et de donner tous éléments d'appréciation sur la valeur locative des lieux, il suffit de savoir qu'à l'origine, le bail visait « un local de 100 m² environ situé dans le bâtiment Tartane, sur un terrain d'environ 700 m² » ; que l'appelant fait grief au premier juge d'avoir retenu une multiplication par 4 de la surface exploitée par le preneur durant le bail expiré alors qu'il n'est pas démontré qu'il serait à l'origine de la modification notable de cette surface ; que cependant, ainsi qu'il a été ci-dessus rappelé, la surface originairement convenue était de 100 m² environ ; que l'expert, après mesurage, ayant évalué à 454 m² la surface occupée par Monsieur X..., l'augmentation de la surface est nécessairement de son fait en sa qualité de locataire, responsable des lieux sur lesquels il ne pouvait, aux termes du bail, entreprendre la moindre transformation sans le consentement écrit du bailleur, et alors qu'il n'allègue pas que le bailleur en serait à l'origine ; qu'il est de principe énoncé à l'article L. 145-34 du code de commerce dans sa version applicable au jour de l'introduction de l'instance le 25 octobre 2013 qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ; que l'article L. 145-34 du code de commerce n'exige pas la modification de tous les éléments qu'il énumère ; que la modification notable d'un seul d'entre eux suffit pour écarter le plafonnement ; que cette modification doit être intervenue au cours du bail échu ; qu'il est certain que le déplafonnement ne peut résulter des travaux de mise en conformité des lieux que le bailleur a l'obligation de faire ; que cependant, l'extension de la surface exploitée intervenue au cours du bail échu constituant une modification notable des caractéristiques du local, c'est à raison que le premier juge a retenu que le loyer renouvelé devait être déplafonné ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE ce local est situé dans la zone de [...], important bassin d'emploi et d'activités tertiaires avec une demande dans le domaine de la restauration ; que s'il est excentré, il est accessible directement par l'un des trois axes pénétrant dans la zone ; que l'expert relève que cette portion de la rue de la chapelle se sont développés des immeubles commerciaux avec des boutiques en rez de chaussée, des aménagements du littoral comme des pontons, l'implantation d'enseignes, l'amélioration du pouvoir d'achat et des réseaux de transport et de voiries ; que le chiffre d'affaires du restaurant vient le confirmer puisqu'il était de 216 043 euros la première année d'exploitation, de 466 502 euros en 2012 et de 401 746 euros en 2013, année du renouvellement ;

ALORS QUE la modification notable de l'un des facteurs locaux de commercialité ne justifie le déplafonnement du loyer qu'à la condition d'avoir eu une incidence favorable caractérisée sur l'activité commerciale du preneur ; que dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... avait fait valoir que la modification du facteur notable de commercialité retenue par l'expert judiciaire, constituée par l'accroissement de la superficie louée de 100 m² à 454 m² n'avait eu aucune incidence favorable, bien au contraire, sur son activité commerciale de restauration au vu de la baisse avérée de son bénéfice sur son dernier exercice 2013/2014 lors de sa demande de renouvellement ; qu'en se bornant à constater l'augmentation de la superficie occupée par Monsieur X..., par son fait, au regard de celle indiquée dans le bail commercial, la cour d'appel qui s'est abstenue de rechercher, ainsi qu'il le lui était expressément demandé, et de constater que cette augmentation de superficie occupée avait eu une incidence favorable caractérisée sur son activité commerciale de restauration, a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement de première instance en ce qu'il avait fixé à la somme de quarante-quatre mille euros (44 100 €) HT le loyer annuel pour le bail renouvelé liant la SCI du lotissement n° 19 de la zone industrielle de la [...] à Monsieur X... à compter du 26 octobre 2013.

AUX MOTIFS QUE contestant la valeur locative déterminée par l'expert, M. X... reproche au premier juge d'avoir retenu qu'il n'est pas établi que le bailleur a construit les structures hautes destinées à recevoir des bateaux de plaisance prétendument de nature à obstruer la vue mer dont bénéficie le restaurant alors que ce bailleur a l'obligation de lui garantir la jouissance paisible de la chose louée ; qu'il est certain qu'en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur doit garantir au preneur la jouissance paisible des lieux, mais il appartient à ce preneur de prouver que le bailleur est à l'origine du trouble de jouissance reproché, donc à l'origine de l'édification des structures obstruant la vue sur mer, étant relevé que la visite sur place n'a pas permis de constater la présence desdites structures, l'expert répondant au dire de Monsieur X..., page 20 de son rapport, étant d'avis que les bateaux visibles sont stationnés sur le domaine public et indiquant que « nous ne pensons pas que la présence de bateaux soit de nature à dégrader la qualité de la vue mer mais qu'au contraire elle l'enrichit, l'anime et attire une clientèle déterminée qui fréquente le Bord de Mer ‘enseigne du restaurant' et recherche ce type de cadre privilégié dans une zone industrielle comme [...] » ;

ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... avait fait valoir que dans son rapport, l'expert judiciaire avait constaté, par des planches photographiques, la présence, constitutive d'une violation des obligations conventionnelles nées du bail, de structures hautes destinées à recevoir des bateaux de plaisance de nature à obstruer considérablement la vue mer dont bénéficiait le restaurant qu'il exploitait ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent de nature à justifier l'absence de déplafonnement du loyer commercial, la cour d'appel qui s'est fondée sur l'avis inopérant de l'expert judiciaire selon lequel la présence des hautes structures constituerait un apport pour l'exploitation du restaurant, a violé l'article 455 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement de première instance en ce qu'il avait fixé à la somme de quarante-quatre mille euros (44 100 €) HT, le loyer annuel pour le bail renouvelé liant la SCI du lotissement n° 19 de la zone industrielle de la [...] à Monsieur X... à compter du 26 octobre 2013.

AUX MOTIFS PROPRES QUE pour le surplus, Monsieur X... ne fait que reprendre les moyens débattus par le premier juge, lequel y a parfaitement répondu ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'est pas contesté que les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des immeubles appartenant à d'autres propriétaires que la SCI LOT 19 et ayant la même activité, s'élèvent à 16,85 € le m²/mois ; que l'expert relève que cette valeur est inférieure à celle d'autres zones plus récentes ou commerçantes, du fait de l'emplacement, de la superficie et de la capacité de parking unique offertes ; qu'au vu de ces éléments non contredits par des arguments auxquels l'expert judiciaire n'aurait pas répondu ni par des pièces nouvelles, il convient d'homologuer le rapport et de retenir la valeur locative moyenne de 44 100 € HT/an à compter du 26 octobre 2013 ;

ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... avait régulièrement fait valoir que la seule évolution notable des prix couramment pratiqués, à l'initiative de la SCI LOT 19, seule bailleresse des locaux commerciaux, dans le voisinage, ne pouvait conduire à une augmentation du prix du local donné à bail ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire de nature à justifier le plafonnement du bail commercial, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.