Cour de Cassation · civ3 — 17 mai 2018

CIV.3

CGA



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 mai 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10263 F

Pourvoi n° U 17-18.485





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société BLMM, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 23 mars 2017 par la cour d'appel de Caen (2e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant :

1°/ à Société des hôtels et casinos de Deauville, société anonyme, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société Genefim, société anonyme, dont le siège est [...] ,

3°/ à la société BpiFrance financement, société anonyme, dont le siège est [...] , anciennement dénommée Oseo financement,

4°/ à la société Natixis bail, société anonyme, dont le siège est [...] ,
5°/ à la société Arkea crédit bail, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , anciennement dénommée Bail entreprises,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 avril 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich , conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Alain Bénabent , avocat de la société BLMM, de la SCP Foussard et Froger, avocat des sociétés des hôtels et casinos de Deauville, Genefim, BpiFrance financement, Natixis bail et Arkea crédit bail ;

Sur le rapport de Mme Andrich , conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société BLMM aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société BLMM ; la condamne à payer aux sociétés des hôtels et casinos de Deauville, Genefim, BpiFrance financement, Natixis bail et Arkea crédit bail la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Alain Bénabent , avocat aux Conseils, pour la société BLMM

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable les demandes de la société SHCD ;

AUX MOTIFS QU' « aux termes de l'attestation rédigée le 15 novembre 2016 par Me Y..., notaire de l'office notarial ayant reçu les actes, SHCD a, le 28 avril 2010, cédé aux sociétés Genefim, BPI France financement, Natixis bail et Arkea crédit-bail l'immeuble abritant le fonds de commerce exploité par BLMN et les mêmes sociétés ont concomitamment conclu avec SHCD un contrat de crédit-bail portant sur les mêmes biens et droits immobiliers pour une durée de 12 années à compter du 28 avril 2010 ; que selon la même attestation, le crédit bailleur a ainsi consenti à SHCD : - la jouissance des biens immobiliers par la perception des flux financiers au titre des baux commerciaux en cours ainsi que de ceux qui viendraient être établis en vertu du droit au renouvellement de tous les locataires en place ou de tout ayant cause de ces derniers ou encore de nouveaux baux, - la transmission de l'ensemble des créances à provenir de la situation locative actuelle des biens immobiliers ; - un mandat de représentation vis-à-vis des locataires (et de leur ayant cause ou ayant droit) et de tous tiers, ledit mandat transférant à SHCD le pouvoir de gérer, administrer les biens immobiliers comme s'il en était le propriétaire à charge pour lui d'assumer vis-à-vis des-dits locataires les obligations du propriétaire et ce, pendant toute la durée effective du crédit-bail, - tous pouvoirs à SHCD à l'effet d'assumer directement la gestion, l'administration et la maintenance des biens immobiliers à charge pour le crédit-preneur de se comporter en bon administrateur et d'assumer et exercer vis-à-vis des locataires ou de leurs ayants droits et ayants cause ou de tous tiers les obligations du propriétaire, - tout pouvoir à l'effet de mener toute action, de prendre toute initiative et le cas échéant, de diligenter toute procédure ; que l'attestation rappelait enfin que « le crédit-preneur fera son affaire personnelle de gérer lui-même la situation locative et son évolution (renouvellements, nouveaux baux, conventions d'occupation etc.) » ; qu'investie par le crédit-bailleur d'un mandat de représentation vis-à-vis des locataires à l'effet de gérer et administrer le bien, objet du crédit-bail, comme s'il en était propriétaire, et particulièrement la situation locative et son évolution en diligentant le cas échéant toute procédure, SHCD a qualité à agir en fixation du loyer du bail renouvelé des locaux dans lesquels BLMN exploite son fonds de commerce, et les mémoires notifiés à cette fin par l'appelante les 13 juillet 2010 et 12 octobre 2015 ainsi que l'assignation introductive d'instance délivrée le 30 janvier 2012 dans le délai de deux ans imposé par l'article L. 145-60 du code de commerce doivent être validés ; que par conséquent, les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir et de la prescription par BLMN doivent être écartées et les demandes de SHCD déclarées recevables, BLMN étant déboutée de ses demandes contraires dont celle tendant à l'annulation des actes précités » ;

ALORS QUE l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé ; qu'en l'espèce, la société BLMN faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel, que la société SHCD n'avait pas qualité à agir, dès lors que le contrat de crédit-bail donnait à cette dernière mandat de gérer et administrer le bien immobilier, mais non le droit d'en disposer ; qu'en conséquence, elle ne pouvait agir aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé, dès lors que le renouvellement du bail commercial constituait un acte de disposition n'appartenant qu'au propriétaire de l'immeuble ; qu'en décidant au contraire que la société SHCD avait qualité à agir en fixation du loyer du bail renouvelé des locaux dans lesquels la société BLMN exploitait son fonds de commerce, après avoir constaté qu'elle n'était investie par le crédit-bailleur que d'un mandat de représentation vis-à-vis des locataires « à l'effet de gérer et administrer le bien, objet du crédit-bail, comme s'il en était propriétaire, et particulièrement la situation locative et son évolution en diligentant le cas échéant toute procédure », ce qui ne lui permettait pas de diligenter une procédure relevant d'un acte de disposition, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 31 du code de procédure civile et 1998 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 950 € hors taxes et hors charges à compter du 1er juin 2010 le prix annuel du loyer du m² pondéré dû par la société BLMN pour la location des locaux commerciaux sis [...] , appartenant à la SHCD et, en conséquence, d'avoir fixé le prix du loyer annuel du bail commercial renouvelé à la somme de 94.781,50 € hors taxes et hors charges à compter du 1er juin 2010, les intérêts au taux légal calculés sur la différence entre le prix du loyer du bail renouvelé et le prix du loyer provisoire courant à compter du 30 janvier 2012, avec anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;

AUX MOTIFS QUE « sur les caractéristiques des locaux durant la période du bail à renouveler : aux termes du bail conclu le 11 avril 2003 avec effet au 1er juin 2001, les locaux loués comprenaient une boutique, une arrière boutique, deux réserves et un WC, un plan des lieux daté du 29 octobre 2001 étant annexé au bail (pièce 11 de l'appelante) ; qu'en page 4 de son rapport, l'expert judiciaire, M. Z..., écrit : « comme on peut le constater sur le plan annexé au bail et daté du 29 octobre 2001, il apparaît aujourd'hui qu'une des arrière-boutiques et une réserve situées à gauche de l'espace de vente initial ont été transformées également en espaces de vente. La réserve située au bout de l'espace de vente principal a été quant à elle conservée incluant également un module WC. Il nous a été précisé qu'effectivement des travaux d'aménagement de l'arrière-boutique et de la 2ème réserve avaient été effectués mais malgré notre demande les justificatifs ne sous ont pas été adressés, et en particulier la date à laquelle les travaux ont été exécutés » ; que lors d'un transport sur les lieux le 14 septembre 2015, le premier juge a également constaté que l'arrière-boutique et la réserve situées à gauche de l'espace de vente initial qu'il dénomme la « zone 2 » dans son procès-verbal, ont été affectées à la réception de la clientèle ; que le rapprochement du plan du 29 octobre 2001 annexé au bail et des constats précédents démontre que la configuration des locaux donnés à bail à BLMN a changé entre le 1er juin 2001 et le 31 mai 2010, date d'expiration du bail, puisque la totalité de cette zone 2 initialement constituée d'une arrière-boutique et d'une réserve séparées par une cloison et non accessibles à la clientèle en 2001, sont devenus des espaces de vente en cours de bail, la cloison séparative ayant en outre été supprimée au cours du même bail ; que sa gérante alors en exercice en ayant approuvé le contenu en y apposant sa signature, la contestation par BLMN de la description des locaux tels qu'elle résulte du bail et du plan annexé est sans fondement ; que le fait que le magasin donné à bail en 2001 soit issu de la réunion de deux magasins antérieurement distincts est indifférent dès lors que le bail à effet du 1er juin 2001 portait sur des locaux d'un seul tenant et qu'il s'agit uniquement de savoir si la configuration initiale de ces locaux a été ou non modifiée en cours de bail, ce qui est le cas ; que de même, le caractère mobile ou non de la cloison supprimée dans la zone 2 importe peu, le successeur du géomètre-expert, auteur du plan du 29 octobre 2001, précisant en tout état de cause dans un courrier du 22 septembre 2015 qu'au 29 octobre 2001, cette cloison n'était pas une cloison mobile ; que la transformation de l'arrière-boutique et de la réserve litigieuse qui a augmenté de 43,17 m² la surface de vente accessible à la clientèle constitue, non des travaux d'amélioration, mais une modification notable des caractéristiques des locaux loués, la question de l'accession des travaux au bailleur en fin de bail étant indifférente ; que cette modification notable des caractéristiques des locaux justifie le déplafonnement du loyer dès le premier renouvellement par application des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce » ;

ALORS QUE, les travaux d'aménagement modifiant la distribution des locaux loués, de même que les travaux ayant pour effet une meilleur adaptation des locaux à l'activité exercée par augmentation de la surface de vente, constituent des travaux d'amélioration ; que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a pris la charge ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément retenu que la configuration des locaux donnés à bail à BLMN avait changé entre le 1er juin 2001 et le 31 mai 2010, date d'expiration du bail, « puisque la totalité de cette zone 2 initialement constituée d'une arrière-boutique et d'une réserve séparées par une cloison et non accessibles à la clientèle en 2001, sont devenus des espaces de vente en cours de bail, la cloison séparative ayant en outre été supprimée au cours du même bail » (cf. arrêt, pp. 5 et 6) ; qu'il résultait de ces constatations que les travaux effectués au cours du bail expiré par le preneur, la société BLMN, constituaient, non pas une modification notable des caractéristiques des lieux loués, mais des améliorations notables de ces locaux, ne pouvant fonder une demande de déplafonnement du prix du loyer qu'à compter du second renouvellement consécutif à la période où ces améliorations avaient été réalisées ; qu'en décidant le contraire, aux motifs que « la transformation de l'arrière-boutique et de la réserve litigieuse qui a augmenté de 43,17 m² la surface de vente accessible à la clientèle constitue, non des travaux d'amélioration, mais une modification notable des caractéristiques des locaux loués », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce dans leur rédaction applicable à l'espèce, ensemble les articles R. 145-3 et R. 145-8 du même code.