Cour de Cassation · civ3 — 17 mai 2018

CIV.3

CGA



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 mai 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10265 F

Pourvoi n° X 17-20.650







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Bassano développement, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 10 mai 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Les nouvelles résidences de France, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

2°/ à M. Gérard X..., domicilié [...] , ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Les nouvelles résidences de France,

3°/ à la société MJA, société d'exercice libéral à forme anonyme, dont le siège est [...] , en la personne de Mme Valérie C... en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Les nouvelles résidences de France,

4°/ à la société Hôtel Faubourg Champs-Elysées, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation ;

La société Hôtel Faubourg Champs-Elysées a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 avril 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la société Bassano développement, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Les nouvelles résidences de France, de M. X... et de la société MJA, de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Hôtel Faubourg Champs-Elysées ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation du pourvoi principal ainsi que celui du pourvoi incident annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Bassano développement aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Bassano développement

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 700 000 euros en principal, hors taxe et hors charge, par an, à compter du 1er mars 2011, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la Sas les Nouvelles Résidences de France et la Sas Bassano Développement pour les locaux situés [...] , toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Aux motifs propres que « (
) sur l'abattement au titre des clauses exorbitantes du bail, la société Bassano Développement soutient qu'aucun abattement ne doit être retenu au titre de la charge des travaux de mise en conformité des locaux en l'absence de preuve de la réalisation effective des travaux de mise en conformité, en particulier par la production de factures, faisant valoir que la note technique de M. Z... architecte en date du 4 novembre 2016 produite par la société Faubourg Champs Elysées ne saurait être considérée comme pertinente dès lors que M. Z... est intervenu préalablement dans l'intérêt du bailleur ; qu'en outre, elle demande qu'aucun abattement ne soit octroyé au regard de la clause selon laquelle le preneur supportera les honoraires de gestion de l'immeuble dès lors qu'il n'est pas justifié de la rémunération d'un quelconque mandataire ; que la sociétés Les Nouvelles Résidences indique avoir procédé à des travaux de mise aux normes incendie et électriques qui ne sont pas en principe à sa charge pour un montant total de 761.357,65 euros, justifié par des factures ; qu'elle demande que le taux d'abattement pour travaux largement minoré par l'expert soit fixé au minimum à 10 % et sollicite la confirmation du taux d'abattement de 3% concernant les frais de gestion qui sont mis à tort à la charge du locataire, ce qu'interdit désormais la loi Pinel ; qu'or le premier juge a exactement relevé que le bail met à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux avec les normes imposées par l'administration et que le preneur a la charge des travaux d'entretien en bon état de réparations et de remplacement de ce qui a péri du fait de la vétusté, le bailleur ne conservant à sa charge que les travaux prévus à l'article 606 du code civil ; qu'il a justement souligné que les factures produites par le preneur n'étaient pas lisibles en ce qui concerne le montant des travaux de mise en conformité pris en charge par le preneur ainsi que souligné par l'expert dans son rapport qui a suggéré un abattement forfaitaire de 5 % tel que retenu à juste titre par le premier juge au titre de la charge au preneur des travaux de mise en conformité ; que le rapport de M. Z... conclut en effet que de l'étude des pièces communiquées, relatives aux opérations de contrôle et d'entretien des installations techniques de l'établissement, il résulte que si quelques travaux restent à exécuter, l'établissement est en grande partie en conformité avec les normes et règlements techniques qui le concernent du fait des actions engagées par la société Faubourg Champs Elysées depuis juillet 2015 ; que la cour ayant comme le premier juge à fixer le montant du loyer à la date du renouvellement au 1er mars 2011, il ne peut être tenu compte des actions entreprises par l'actuelle locataire depuis juillet 2015 pour déterminer le montant des abattements à pratiquer, le rapport confirmant que les mises en conformité entreprises l'ont été suite à l'intervention de la société Faubourg Champs Elysées et non du précédent locataire Les Nouvelles Résidences ; que le premier juge a justement retenu par ailleurs que la clause du bail imposant au preneur la charge des honoraires de gestion de l'immeuble justifiait dans son principe un abattement de 3% ; qu'il s'ensuit que la valeur des locaux au 1er mars 2011 s'établit à la somme de 570 965 euros + 266 072 euros= 837 037 euros dont à déduire l'abattement forfaitaire de 8%, outre les impôts, taxes et assurances sur justificatifs, soit une valeur locative nette de 699 959,04 euros, arrondie à 700 000 € au 1er mars 2011 » ;

Et aux motifs, à les supposer adoptés, que « sur les abattements, l'expert retient un abattement forfaitaire de 8% qui se décompose ainsi : 5% au titre des travaux de mise en conformité des locaux et 3% au titre des honoraires de gestion de l'immeuble ; que sur les travaux de mise en conformité, la locataire fait valoir qu'elle a réalisé en 2009 et 2010, des travaux de mise en conformité avec les normes incendie et électricité ainsi que des travaux d'entretien courant de sorte que, selon elle, un abattement de 10% est justifié ; que la bailleresse conteste le principe d'un abattement et, subsidiairement, conclut à l'application d'un abattement ne pouvant pas excéder 3% ; qu'il ressort des stipulations du bail que les travaux de mise en conformité des locaux ainsi que l'entretien et les réparations pour un maintien en parfait état, y compris ce qui découle de la vétusté, sont à la charge du preneur, à l'exclusion des grosses réparations relevant de l'article 606 du code civil ; que si la charge des travaux de mise en conformité et de la vétusté est de nature à justifier, en principe, un abattement, elle ne dispense pas la locataire de produire des factures permettant de connaître avec exactitude la nature et le montant des travaux réalisés ; qu'or, en l'espèce, l'expert qui a examiné ces factures, a souligné leur manque de lisibilité ; que par ailleurs, il n'y a pas lieu de prendre en compte les travaux d'entretien courant dès qu'aucun élément ne permet d'établir qu'ils auraient été justifiés par la vétusté ; que partant, un abattement forfaitaire de 5% sera retenu ; que sur les honoraires de gestion de l'immeuble, le bail stipule que le preneur supportera directement ou remboursera au bailleur notamment les honoraires de gestion, ce qui s'analyse comme une charge exorbitante du droit commun ; qu'en l'absence de tout autre élément sur la mise en oeuvre de cette stipulation, un abattement forfaitaire de 3% sera retenu » (jugement, p. 8 § 7- p. 9 § 5) ;

1) Alors qu'en présence de locaux monovalents, la détermination du loyer du bail renouvelé selon les usages de la branche considérée en application de l'article R. du code de commerce exclut la minoration de la valeur locative en fonction des charges transférées sans contrepartie au locataire, prévue par les dispositions de l'article R. 145-8 du même code ; qu'en appliquant un abattement de 8 % à la valeur locative brute déterminée selon la méthode hôtelière au titre des clauses contractuelles mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité d'une part et les frais de gestion d'autre part, la cour d'appel a violé les articles R. 145-8, par fausse application, et R. 145-10 du code de commerce, par refus d'application ;

2) Alors, subsidiairement, que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait contractuellement déchargé sur le locataire sans contrepartie et les obligations contractuellement imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ne constituent un facteur de diminution de la valeur locative que si ce dernier en a effectivement supporté la charge ; qu'en l'espèce la cour d'appel a constaté que les travaux de mise en conformité avaient été réalisés par le nouveau locataire postérieurement à la date de renouvellement du bail et n'avaient dès lors pas à être pris en compte pour l'appréciation du prix du bail renouvelé ; que, par ailleurs les premiers juges ont relevé que les travaux d'entretien réalisés par le locataire n'étaient pas justifiés par la vétusté et n'incombaient dès lors pas au bailleur ; qu'en appliquant néanmoins à la valeur locative un abattement forfaitaire de 5 % au titre de la charge au preneur des travaux de mise en conformité cependant qu'il résultait de ses propres constatations qu'à la date de renouvellement du bail, le preneur n'avait assumé la charge d'aucun travaux justifiant une diminution de la valeur locative, la cour d'appel a violé l'article R. 145-8 du code de commerce ;

3) Alors, subsidiairement encore, que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait contractuellement déchargé sur le locataire sans contrepartie et les obligations contractuellement imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ne constituent un facteur de diminution de la valeur locative que si ce dernier en a effectivement supporté la charge ; qu'en retenant en l'espèce que la seule stipulation d'une clause contractuelle imposant au preneur la charge d'honoraires de gestion de l'immeuble justifiait, dans son principe, qu'un abattement forfaitaire soit appliqué, cependant qu'elle constatait, par ailleurs, qu'il n'était nullement établi que le preneur avait effectivement pris en charge de tels honoraires, la cour d'appel a violé l'article R. 145-8 du code de commerce. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Hôtel Faubourg Champs-Elysées

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 700.000 € par an en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 1er mars 2011, le loyer du bail renouvelé entre la société Les Nouvelles Résidences de France et la société Bassano Développement pour les locaux situés [...] , toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « il convient de se référer au jugement en ce qui concerne la description tant de l'emplacement des lieux loués (dans le quartier central des affaires sur une des rues les plus luxueuses de Paris regroupant des ambassades, magasins hauts de gamme et galeries d'art, quoique situés dans la partie la moins commerçante de la rue du faubourg Saint-Honoré comprise entre le boulevard Haussmann est la place des Ternes, soit un emplacement malgré tout excellent pour l'activité d'hôtel s'adressant à une clientèle d'affaires et de touristes) que des locaux eux-mêmes dont se compose l'hôtel devenu le Royal Garden classé en catégorie quatre étoiles ; qu'en ce qui concerne le nombre de chambres, l'expert D... indique dans son rapport que l'hypothèse de 58 chambres a été retenue dès la seconde réunion d'expertise, comme elle l'a été par l'expert A... et par la cour dans son arrêt précédent du 23 février 2011 statuant sur l'indemnité d'occupation ; que le premier juge a justement souligné à cet égard que l'hôtel est composé dans sa totalité de 72 chambres, que les deux autres baux sous lesquels l'hôtel est exploité, portent sur 14 chambres, que l'erreur admise par la locataire dans sa note du 22 février 2013 ne saurait contredire cette constatation de telle sorte que la valeur locative doit porter au cas d'espèce et sans qu'il y ait lieu à une nouvelle expertise sur ce point, sur 58 chambres et non 59 chambres comme soutenu à tort par la société Basano Développement ; que l'expert et à la suite, le premier juge retenu les prix tels qu'affiché et relevé par Me B..., huissier de justice désigné par ordonnance sur requête dans son constat du 3 novembre 2011 comme correspondant aux prix pratiqués à la date du renouvellement ; que la société Les Nouvelles Résidences demande en conséquence de déduire de la recette théorique le taux de TVA applicable en novembre 2011 soit le taux de 7 % et non celui de 5,5 % applicable à la date du renouvellement, le prix du loyer étant déterminé pour l'avenir ; que la société Bassano s'y oppose, motif pris que le taux de TVA était de 5,5% à la date de prise d'effet du bail renouvelé et que l'évolution de ce taux au cours du bail ne saurait être prise en compte ; que la méthode hôtelière dont l'application n'est pas contestée dans son principe, suppose la prise en compte des prix des chambres affichés ou pratiqués à la date du renouvellement ; que la circonstance que l'expert a retenu le prix des chambres telles qu'il ressort du constat d'huissier dressé le 3 novembre 2011 nocturne conduire à prendre en compte le taux de TVA applicable à cette dernière date, de préférence à celui applicable à la date de renouvellement, soit au 1er mars 2011, au motif que celui-ci a évolué ; qu'en effet, il n'existe aucun élément permettant de retenir que le prix des chambres était plus élevé en novembre 2011 qu'en mars 2011, à la date du renouvellement, l'expert ayant relevé une stabilité des prix puisqu'en octobre 2012, les prix affichés correspondaient à ceux de novembre 2011 ; qu'il s'ensuit que c'est bien le taux de 5,5 % qui est celui de la TVA à la date du renouvellement qui doit être déduit, en outre de la taxe de séjour pour établir la recette théorique HT de 8 365 800 € ; *que s'agissant du taux de remise et pour commissions versées aux sites de réservation, la société locataire revendique l'application d'un taux de 35 % qu'elle considère correspondre davantage aux charges de gestion inhérentes à un hôtel de cette catégorie et a pour effet de ramener le prix moyen pratiqué des chambres au niveau de celui des hôtels de sa catégorie, soit un prix de 257 € par chambre, plus conforme aux données statistiques de la société Deloitte et de l'office du tourisme et des congrès de Paris tandis que la société Bassano Développement demande de retenir le taux de 25 % proposés par l'expert et admis par le premier juge ; que l'expert A... dans le rapport de décembre 2008 portant sur l'appréciation de l'indemnité d'occupation, a suggéré un taux de remise de 30 % ; que c'est ce taux qui sera retenu ayant pour effet de ramener le prix moyen de la chambre à un prix plus conforme à celui de sa catégorie ; *que s'agissant du taux d'occupation, il a été retenu un taux de 75 % par l'expert et le premier juge ; que ce taux n'était pas contesté en première instance mais la société Bassano Développement demande l'application d'un taux de 78 % en considération de l'implantation de l'hôtel et du taux d'occupation moyen des hôtels quatre étoiles à Paris (qui était selon elle 76 % en 2010 et 79 % en 2011) ; que les statistiques Deloitte produites par la société Faubourg Champs-Elysées font apparaître que le taux de 75 % correspond au taux d'occupation des hôtels de sa catégorie à la date de renouvellement en mars 2011, même si ce taux a pu progresser ensuite dès la fin de 2011 ; *que s'agissant du pourcentage sur recette à appliquer, la société Bassano Développement fait plaider qu'il s'agit d'un hôtel quatre étoiles dit « standard », proche d'un trois-étoiles supérieur, justifiant l'application d'un taux de 13,5 % au lieu de 13 % tel que retenu dans le jugement ; qu'elle n'argumente toutefois sa demande qu'au regard des critiques émises par les clients lesquelles portent essentiellement sur les conditions d'exploitation de l'hôtel nullement en rapport avec les prestations attendues d'un hôtel de cette catégorie (indisponibilité du personnel, manque de propreté, médiocre qualité des prestations offertes) ; qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu un taux de recettes de 13 % conforme à celui d'un quatre étoiles ; que la valeur locative brute des locaux principaux s'établit ainsi à la somme de 570 965,85 euros au 1er mars 2011 arrondie à 570 965 € ; que sur la valeur des locaux annexes, la société Bassano Développement soutient que les salons de réception doivent être pris en compte en fonction de la surface retenue par Monsieur A... dans son rapport de 2008 et par la société locataire dans son relevé de superficies, soit 95,20 m² ; qu'elle demande, tenant compte des valeurs locatives du quartier, que la valeur des salons de réception, de la salle de restaurant « Vermeer », des locaux annexes et de la salle de bar « Flying Dutchman » soit fixée à 500 € par m² ; que la société Les Nouvelles Résidences sollicite la confirmation du montant unitaire tel que proposé par le rapport d'expertise de Monsieur D... et retenue par le premier juge mais conteste la pondération des locaux ; qu'elle sollicite, conformément à la charte des experts, que la salle de bar située à plus de 10 m de l'entrée de l'hôtel soit pondérée entre 0,4 et 0,6, soit à 0,5 et que les salons, la salle de restaurant et l'office situé à plus de 20 m de l'entrée de l'hôtel soient pondérés entre 0,25 et 0,35, soit à 0,3 ; que la société Hôtel Faubourg Champs-Élysées insiste sur le fait que partie de la superficie des salons, selon le rapport d'expertise, n'est pas incluse dans l'assiette du bail (cf. rapport D... page 60/63) et qu'il convient dès lors, comme l'a fait le premier juge, de déduire une surface de 35 m²,de retenir au titre des locaux annexes une surface totale de 60 m² ; que l'expert l'expert D... indique en note de pied de page que l'examen des plans surlignés produits par la bailleresse révèle qu'une partie des salons de réception du rez-de-chaussée ne fait pas partie de l'assiette locative pour une surface estimée à 35 m² ; que la comparaison des plans produits et des autres baux révèle l'existence au rez-de-chaussée du bâtiment B d'un appartement avec terrasse dépendant d'un autre bail et qui coïncide avec l'un des salons, vraisemblablement le salon Ruysdael ; qu'en conséquence, il convient de retenir au titre des salons de réception dépendant du bail en cause une superficie de 60,20 m² ; qu'en revanche, l'éloignement allégué des salons, de la salle de restaurant, de la salle de bar par rapport à l'entrée de l'hôtel est sans portée dès lors que ces espaces dédiés à la clientèle de l'établissement qui peut y accéder sans difficulté particulière ; que la pondération des surfaces des autres locaux (office et locaux en sous-sol) en fonction de leur utilité et de leur situation n'est pas contestée ; que la valeur unitaire telle qu'elle a été appréciée par le premier juge, sera confirmée ; qu'il s'ensuit que les locaux annexes seront évalués à la valeur de : salons : 400 € x 60,20 m² = 24 080 €, restaurant : 400 € x 127,70 m² égale 51 080 €, office : 400 € x (36,5 m² x 0,50) et locaux en sous-sol 400 € x (161,70 x 0,25) = 23 472 €, salle de bar : 400 € x 114,10 m² = 45 640 €, soit au total la somme de 144 272 € ; que la société Bassano Développement fait en outre valoir que pour les 58 emplacements de stationnement (nombre expressément visé par la convention locative et retenu par les deux rapports d'experts contradictoires) estimés à la valeur de 100 € par mois et par emplacement 1er juillet 1996, leur valorisation doit être désormais de 220 € par emplacement ; que la société Les Nouvelles Résidences de France, Me X... et Me C... ès-qualités soutiennent que le nombre de places de stationnement et de 44 et non de 58 ; que la société Hôtel Faubourg ChampsÉlysées soutient pour sa part que le constat du huissier établi à sa demande le 22 novembre 2016 démontre que sur les 58 emplacements de parking, seuls 44 font partie du bail et qu'en outre, le constat établi que 23 places sont de faible hauteur une de faible largeur, justifiant l'application d'une valeur de 100 € au lieu de 175 € ; le bail prévoit qu'il est donné à bail 58 emplacements de stationnement, les emplacements de stationnement ne sont pas matérialisés au sol et l'expert relève dans son rapport que la distribution des locaux en infrastructure a été modifiée en sous-sol, et qu'il n'a pu constater la présence de 58 emplacements ; que pour autant, aucune partie n'a sollicité d'investigations complémentaires de la part de l'expert ; que le constat non contradictoire qui est produit par la société Faubourg Champs-Elysées ne saurait valoir preuve de ce qu'il n'existe que 44 places de parking en sous-sol quand l'huissier au terme de relevés non contradictoires note l'existence de 31 places au niveau -3 dont trois sont impactées par des grilles de ventilation, de 24 emplacements niveau -2 dont certains ont un problème de hauteur, et se borne à indiquer que deux places de parking au niveau -1 sont impactées par la présence d'une gaine en aluminium, sans indiquer s'il s'agit des deux seuls emplacements qui existent à ce niveau, l'huissier ayant dénombré de toute façon 57 emplacements et non 44 ; qu'il n'y a pas lieu en conséquence, en l'état de ce seul constat non contradictoire, de retenir un nombre d'emplacements inférieurs à celui défini précisément dans le bail, faute de preuve suffisamment établie d'un nombre moindre et sans qu'il y ait un nouvelle expertise ; que leur valeur doit être fixée en fonction des caractéristiques de ces emplacements à la valeur unitaire de 175 €, la somme de 100 € par emplacement tel que proposé étant sans comparaison utile quand Monsieur A... proposait en 2008 une valeur unitaire de 150 € à compter du 1er juillet 2005 ; que la valeur locative brute des locaux annexes s'établit ainsi à la somme de 144 272 € + 121 800 € = 266 072 € ; que sur l'abattement au titre des clauses exorbitantes du bail, la société Bassano Développement soutient qu'aucun abattement ne doit être retenu titre de la charge des travaux de mise en conformité des locaux en l'absence de preuve de la réalisation effective des travaux de mise en conformité, en particulier par la production de factures, faisant valoir que la note technique de Monsieur Z..., architecte, en date du 4 novembre 2016 produite par la société Faubourg Champs-Élysées ne saurait être considérée comme pertinente dès lors que Monsieur Z... est intervenu préalablement dans l'intérêt du bailleur ; qu'en outre, elle demande qu'aucun abattement ne soit octroyé au regard de la clause selon laquelle le preneur supportera les honoraires de gestion de l'immeuble dès lors qu'il n'est pas justifié de la rémunération d'un quelconque mandataire ; que la société Les Nouvelles Résidences indique avoir procédé à des travaux de mise aux normes incendie et électriques qui ne sont pas en principe à sa charge pour un montant total de 761 357,65 euros, justifié par des factures ; qu'elle demande que le taux d'abattement pour travaux largement minoré par l'expert soit fixé au minimum à 10 % et sollicite la confirmation du taux d'abattement de 3 % concernant les frais de gestion qui sont mis à tort à la charge du locataire, ce qu'interdit désormais la loi Pinel ; que le premier juge a exactement relevé que le bail met à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux avec les normes imposées par l'administration et que le preneur a la charge des travaux d'entretien en bon état de réparations et de remplacement de ce qui a péri du fait de la vétusté, le bailleur ne conservant à sa charge que les travaux prévus à l'article 606 du Code civil ; qu'il a justement souligné que les factures produites par le preneur n'étaient pas visibles en ce qui concerne le montant des travaux de mise en conformité pris en charge par le preneur ainsi que souligné par l'expert dans son rapport qui a suggéré un abattement forfaitaire de 5 % tels que retenu à juste titre par le premier juge au titre de la charge au preneur des travaux de mise en conformité ; que le rapport de Monsieur Z... conclut en effet que de l'étude des pièces communiquées, relatives aux opérations de contrôle et d'entretien des installations techniques de l'établissement, il résulte que si quelques travaux restent à exécuter, l'établissement est en grande partie en conformité avec les normes et règlements techniques qui le conservent du fait des actions engagées par la société Faubourg Champs-Élysées depuis juillet 2015 ; que la cour ayant comme le premier juge à fixer le montant du loyer à la date du renouvellement au 1er mars 2011, il ne peut être tenu compte des actions entreprises par l'actuelle locataire depuis juillet 2015 pour déterminer le montant des abattements à pratiquer, le rapport confirmant que les mises en conformité entreprises l'ont été suite à l'intervention de la société Faubourg Champs-Élysées et non du précédent locataire Les Nouvelles Résidences ; que le premier juge a justement retenu par ailleurs que la clause du bail imposant au preneur la charge des honoraires de gestion de l'immeuble justifiait dans son principe un abattement de 3 % ; qu'il s'ensuit que la valeur des locaux au 1er mars 2011 s'établit à la somme de : 570 165 € + 266 072 € = 837 037 € dont à déduire l'abattement forfaitaire de 8 %, outre les impôts, taxes et assurances sur justificatifs, soit une valeur locative nette de 699 959,04 euros arrondie à 700 000 € au 1er mars 2011 ;

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « il résulte du précédent jugement et il n'est pas contesté que le bail a été renouvelé à compter du 1er mars 2011 et que le loyer n'est pas soumis au plafonnement puisque les locaux sont monovalents ; que selon arrêté préfectoral de classement du 18 janvier 1991, l'établissement hôtelier « Goldent Tulip Saint-Honoré », aujourd'hui dénommé « Le Royal Garden », est classé en catégorie tourisme 4 étoiles pour 72 chambres et appartements ; que selon duplicata du récépissé de déclaration du 19 mai 2000, établi par la préfecture de police, l'hôtel comporte 72 chambres réparties sur sept étages : 8 chambres « simple », 59 chambres « double », une chambre « triple », 4 chambres « quadruple » ; que selon l'expert, les locaux objets de l'expertise sont situés dans le quartier central de affaires, à environ 600 mètres de l'avenue des Champs-Elysées, dans une rue qui est l'une des plus luxueuses du 8ème arrondissement de Paris ; que l'hôtel est toutefois situé dans la partie la moins intéressante de la rue du Faubourg Saint-Honoré, comprise entre le boulevard Haussmann et la place des Ternes ; que le secteur est desservi par deux stations de métro et une station de métro-RER ainsi que des lignes de bus ; que l'expert relève qu'il s'agit d'un très bon emplacement pour un hôtel 4 étoiles qui lui permet de drainer non seulement une clientèle d'hommes et de femmes d'affaires mais également des touristes étrangers et français, souvent en groupe ; que l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux, objets de l'expertise, a été édifié à la fin des années 1980 ; qu'il est constitué de trois corps de bâtiments A, B, et C ; qu'aux termes du bail signé le 1er juillet 1996, les locaux sur lesquels il porte sont : - dans le bâtiment A : la totalité des locaux situés du 1er au 7e étage, comportant essentiellement 52 chambres, au rez-de-chaussée, boutique, hall d'entrée, réception, bureaux divers, dégagements, salons, bar ; au 1er sous-sol, différents locaux privatifs, notamment emplacements de cuisson, réserves, room service, locaux du personnel, bureaux, vestiaires, sanitaires, dégagements, locaux techniques ; au 2e sous-sol, différents locaux privatifs, bureau, entretien, économat, caves à vins, réserves, sanitaires, dégagements, locaux techniques ; au 3e sous-sol, locaux techniques ; au 4e sous-sol : une partie de galerie ; - dans le bâtiment B, à la suite du précédent, donnant sur un passage intérieur : au rez-de-chaussée, salons, restaurants, office, vestiaires, locaux techniques, un local de deux pièces principales ; au 1er étage, une suite de deux pièces principales ; au 2e étage, une suite de deux pièces principales ; au 3e étage, une suite de deux pièces principales ; au 4e étage, deux suites, l'une de trois pièces principales et l'autre de deux pièces principales ; aux 1er et 2e sous-sols, un local réserve sur deux niveaux ; au 4e sous-sol, un local réserve sur deux niveaux ; aux 1er, 2e et 3e sous-sols, 58 emplacements de stationnement ; que l'immeuble est moderne et bien adapté l'activité d'hôtellerie exercée ; que les locaux sont en très bon état d'entretien et des prestations haut de gamme sont offertes ; que la description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties ; que la méthode d'estimation, dite « méthode hôtelière », adoptée par l'expert n'est pas discutée et est conforme aux usages de la profession concernée ; que sur la valeur locative brute « hébergement », une divergence est apparue entre les parties sur le nombre de chambres ; que la locataire soutient que le nombre de chambres entrant dans l'assiette de ce bail est de 58 tandis que la bailleresse avance le nombre de 59 ; que dans une précédente expertise réalisée par M. Marc-Olivier A... pour fixer une indemnité d'occupation au 1er juillet 2005, l'évaluation avait été faite sur la base de 58 chambres ; que ce nombre avait été retenu également par la cour d'appel dans son arrêt du 23 février 2011 ; que dans son rapport, M. D... a relevé que l'hypothèse de 58 chambres avait été retenu lors de la 2e réunion d'expertise ; que la locataire explique qu'elle a commis une erreur de soulignage dans sa note du 22 février 2013 reprise en pages 17 et 18 du rapport ; qu'il n'est pas contesté que le nombre total de chambres dont dispose l'hôtel s'élève à 72 lorsque sont réunies les assiettes de tous les baux ; que l'examen des deux autres baux fait apparaître que 14 chambres relèvent de ces deux baux ; qu'aussi, par soustraction, le nombre de chambres retenu pour la fixation de la valeur locative sera de 58 ; que sur la recette annuelle théorique, l'expert a retenu une recette théorique journalière de 22.920 €, qui n'est pas contestée ; qu'il a également retenu une recette théorique annuelle de 8.365.800 € avant abattement ; (
) ; que l'expert a ensuite calculé la recette théorique hors taxes en déduisant la TVA au taux de 5,5% ; que la locataire fait valoir que la recette théorique hors taxes devrait être calculée en prenant en compte le taux de TVA de 7% en vigueur depuis le 1er janvier 2012 ; que le taux de TVA retenu par l'expert est celui qui a été appliqué à la clientèle de l'hôtel ; (
) ; que l'expert a, à juste titre, opéré le calcul en retenant le taux de TVA applicable à la date du 1er mars 2011 qui est la date à laquelle la valeur locative sera fixée ; que compte-tenu de la durée de la procédure et de l'expertise, la valeur locative est fixée plusieurs années après la date du 1er mars 2011, de sorte que les parties ont connaissance d'événements et d'informations dont elles ne pourraient, par définition, pas se prévaloir si la valeur locative pouvait être fixée dès la date de renouvellement du bail ; que ces circonstances ne justifient pas de prendre en compte un taux de TVA différent de celui applicable à la date du 1er mars 2011 ; sur le coefficient de fréquentation, le taux de 75% retenu par l'expert n'est pas contesté ; qu'il sera donc adopté ; que sur le pourcentage sur recettes, l'expert a retenu un pourcentage sur recettes de 13% ; que ce choix est discuté par la bailleresse qui demande de retenir 13,5% ; qu'à l'appui de sa demande, la bailleresse fait valoir qu'on se trouve plutôt en présence d'un hôtel 3 étoiles standard, eu égard à des avis très critiques recueillis sur le site tripadvisor ; que cependant, ces seuls éléments ne peuvent suffire à remettre en cause le classement de l'hôtel en hôtel 4 étoiles ; que dans ces conditions, le pourcentage sur recettes sera fixé à 13% ; (
) ; que sur la valeur locative brute des autres locaux, l'expert retient pour les salons, la salle de restaurant et les locaux annexes (office et locaux au 1er sous-sol) ainsi que la salle de bar un prix de 400 €/m² et pour les emplacements de stationnement (au nombre de 58) un prix de 175 €/l'unité ; que ces prix ne sont pas discutés par la locataire ; qu'en revanche, la bailleresse conteste ces prix et demande que soient retenus respectivement 500 €/m² et 200 €/unité ; que la bailleresse fait valoir qu'entre 2005 et 2011, l'expert n'a majoré le prix que de 50€/m² ; que la société Bassano Développement ne verse toutefois aux débats aucun élément de nature à établir que les prix retenus par l'expert seraient trop faibles ; que par conséquent, le prix de 400 €/m² et le prix de 175 €/unité seront retenus ; que l'expert a retiré une surface de 35 m² pour les salons et a retenu une coefficient de pondération de 1 ainsi que pour la salle de bar ; que pour la salle de restaurant, l'office et les locaux du 1er sous-sol, il a retenu respectivement les coefficients de 1, de 0,5 et de 0,25 ; que la bailleresse a exprimé des réserves sur l'assiette du bail au seul motif que M. A... avait retenu la totalité de la surface en 2005 ; que par delà ces réserves, elle ne démontre pas la prétendue erreur de M. D... qui a relevé, dans son rapport, que c'était sur la base des plans fournis par la bailleresse qu'il en avait conclu qu'une partie des salons (environ 35 m²) ne faisait pas partie de l'assiette locative ; que la locataire conteste la pondération de la salle de bar et de la salle de restaurant et demande que la surface du bar soit pondérée à 0,5 et la surface des salons, du restaurant et des offices à 0,3 et la surface du 1er sous-sol à 0,25 ; que la bailleresse fait valoir que la locataire conteste pour la première fois les pondérations proposées par l'expert ; qu'il sera noté que les pondérations proposées par M. D... se recoupent avec celles proposées par M. A... en 2005 ; que les locaux annexes étant principalement destinés, en l'absence de preuve contraire, à la clientèle de l'hôtel, il n'y a pas lieu de leur appliquer les coefficients applicables en matière de boutique ; que seront donc retenus : - pour les salons : une valeur locative de 24.080 € (400 €/m² x 60,20), - pour la salle de restaurant, l'office et les locaux du 1er sous-sol : une valeur locative de 74.552 € (400 €/m² x 186,38 m², - pour la salle de bar : 45.640 € (400 €/m² x 114,10 m²), - pour les emplacements de stationnement : une valeur locative de 121.800 € (175 €/unité/mois x 58 unités x 12 mois) ; que l'expert a ainsi estimé la valeur locative brute au 1er mars 2011 à la somme de 266.072 € » ;

1°/ ALORS QUE le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation doit être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ; qu'en l'espèce, la société Hôtel Faubourg Champs-Elysées faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel (cf. p. 8), qu'il résultait « des statistiques établies par Deloitte, au titre des performances hôtelières à Paris pour un hôtel de cette catégorie (4 étoiles standard), que les prix moyens à retenir au titre du Revenu Moyen à la chambre sont les suivants : - année 2010, Paris 4 «étoiles standard : 179 €, - année 2011, Paris 4 étoiles standard : 194 € (
). Ainsi que la concluante le faisait observer dans ses précédentes écritures, l'Office du tourisme et des Congrès de Paris qui procède à une comparaison entre les prix moyens pratiqués entre les exercices 2010 et 2011 pour chacune des catégories hôtelières concernées, il apparaît que le prix moyen pratiqué par l'hôtellerie parisienne pour un hôtel de catégorie 4 étoiles s'élevait en 2011 à 224,80 €, soit un prix légèrement supérieur à celui qui découle des statistiques selon Deloitte, et qui reste inférieur dans des proportions considérables à l'estimation proposée sans aucun motif sérieux par Monsieur D... (296,37 € TTC) » ; que pour statuer comme elle l'a fait, la Cour d'appel s'est bornée à retenir que « l'expert et à la suite, le premier juge ont retenu les prix tels qu'affichés et relevés par Me B..., huissier de justice désigné par ordonnance sur requête dans son constat du 3 novembre 2011 comme correspondant aux prix pratiqués à la date du renouvellement » (cf. arrêt, p. 6) ; qu'en se déterminant ainsi, sans prendre en considération les prix pratiqués dans la branche d'activité considérée, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;

2°/ ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que dans ses conclusions d'appel, la société Hôtel Faubourg Champs-Elysées faisait expressément valoir (cf. p. 13), que « les locaux de réception, leurs annexes (bagagerie, bureaux administratifs et autres), la salle de petits déjeuners ou la cafétéria implantés dans une exploitation hôtelière homologuée tourisme, de même que les locaux sociaux, locaux techniques, réserves ou autres ne font l'objet, dans le cadre de l'évaluation de la valeur locative d'un hôtel de tourisme, d'aucune estimation particulière venant s'ajouter à la valeur locative déterminée selon les paramètres habituels. Ceci découle du fait que la mise à disposition de tels locaux découle de l'obligation de délivrance du bailleur, dès lors qu'il s'agit bien d'un hôtel de tourisme dont la valeur locative est cependant déterminée à partir des seuls locaux affectés à l'hébergement avec les paramètres financiers qui en découlent » ; qu'en conséquence, aucune valeur locative distincte ne pouvait être retenue pour les salons de réception de l'hôtel, la salle de restaurant, les locaux annexes et la salle de bar qui ne constituaient pas des unités d'exploitation ouvertes à une clientèle extérieure, mais étaient au contraire réservées à la clientèle de l'hôtel ; qu'en retenant une valeur locative brute de ces locaux de 266.072 €, sans répondre à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure.