Cour de Cassation · civ3 — 24 mai 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 mai 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10276 F

Pourvoi n° Y 17-18.489







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la Caisse assurance mutuelle du BTP, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 24 février 2017 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme Yveline X..., épouse Y..., domiciliée [...] , agissant en son nom personnel et en qualité d'héritier de Jean-Paul Y...,

2°/ à la société du Haut bois, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

3°/ à la société de travaux publics et carrières Gourraud, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

4°/ à la société L'Espérance des établissements Marcel Fauchard, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

5°/ à M. Jean Z..., domicilié [...] ,

6°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,

7°/ à M. Gilles A..., domicilié [...] ,

8°/ à la société MAAF assurances, société anonyme, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 10 avril 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Bureau, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la Caisse assurance mutuelle du BTP, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société du Haut bois ;

Sur le rapport de M. Bureau, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à la Caisse assurance mutuelle du BTP du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Yveline X..., épouse Y..., la société de travaux publics et carrières Gourraud, la société L'Espérance des établissements Marcel Fauchard, la société MMA IARD, M. Gilles A... et la société MAAF assurances ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Caisse assurance mutuelle du BTP aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Caisse assurance mutuelle du BTP ; la condamne à payer à la société du Haut bois la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la Caisse assurance mutuelle du BTP.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la CAMBTP, in solidum avec M. Z..., à payer à la SCI du Haut bois la somme de 410 000 euros au titre du préjudice subi du fait des désordres, avec intérêts légaux ;

Aux motifs qu'il résulte de l'expertise de M. B... que :
- la structure est correctement calculée mais les fondations reposent sur le rocher ;
- les tirs de mines de la carrière voisine se propagent dans la roche et soumettent les structures à des vibrations incompatibles avec la rigidité du plâtre, des cloisons et des plafonds ;
- l'implantation de la maison est en cause ;
- toute réparation ne dissimulerait que provisoirement les désordres et risquerait de déboucher sur une action pour vice caché en cas de revente ;
- chaque fissure réparée devient un point faible prêt à se rouvrir en cas de nouvelle sollicitation, notamment par les tirs de mines de la carrière qui sont à l'origine (ou à l'aggravation) des désordres ;
- les travaux de réparation évalués à hauteur de la somme de 105 629,63 euros ne traitent que les effets et non les causes et induisent également une perte de valeur vénale de 100 000 euros à 200 000 euros ;
- cette fourchette d'appréciation résulte du fait qu'elle est très dépendante de l'intensité d'activité de la carrière ;
- il a estimé le préjudice de jouissance à 60 000 euros depuis la réception (perte de 25 % sur une valeur locative de 1 100 euros par mois) ;
qu'il résulte en outre de l'expertise que :
- aucun artisan n'a accepté d'engager sa responsabilité en établissant un devis de travaux de reprise des désordres (M. C..., expert en bâtiment a été sollicité en conséquence dans le cadre de l'expertise) ;
- les désordres s'aggravent depuis 15 ans ;
- les tirs de mines ont été ressentis comme ayant été de plus en plus forts ;
que le rapport de M. D... joint aux opérations d'expertise de M. B... retient in fine un différentiel établi par comparaison de la valeur du bien avec ou sans désordres et le fixe a minima à 205 000 euros, ce qui correspond au montant arrondi des travaux non pérennes et de l'évaluation de la perte induite par le risque que prendrait un acquéreur de voir de nouveaux désordres apparaître ; que M. Z... propose le montant minima non arrondi de 205 629,63 euros ; qu'il résulte de ces éléments qu'aucune réparation pérenne n'est possible et que les désordres continueront à évoluer et à s'aggraver tant que la carrière située à 450 m à vol d'oiseau sera exploitée ; que l'expert suggère même que les tirs de mines évoluent vers une plus grande intensité du fait de l'avancée de l'exploitation ; qu'en l'état des éléments produits, la parcelle de 16 841 m2 ne peut être utilisée pour une éventuelle reconstruction dès lors que :
- le terrain est en pente (dénivelé de 110 mètres) avec des rochers apparents en bord de pente (page 33 expertise) ;
- une prairie humide et herbeuse existe en bord de rivière non constructible de 6 600 m2 (page 40 expertise) ;
qu'il résulte des éléments qui précèdent que le préjudice ne peut être limité au coût de réparation de 105 629,63 euros, ni même à une valeur qui correspondrait au coût de démolition et reconstruction sur la même parcelle hors terrain ; qu'en tout état de cause, aucun élément ne permet d'estimer si une reconstruction totale au même emplacement est possible, le cas échéant avec les surcoûts induits par des modalités techniques du type antisismique ; que le devis de M. C... est analysé par l'expert comme étant insusceptible de prévenir toute réitération de fissures suite à de nouveaux tirs de mine et considère qu'il ne règlerait que temporairement les effets ; que dès lors, pour disposer d'un immeuble équivalent et exempt de manière pérenne de tous vices, la SCI du Haut bois ne peut que réinvestir dans un bien équivalent construit ou à construire ; qu'à cet égard, la valeur à retenir sera fixée en tenant compte de la valeur vénale du bien en litige sans vice, laquelle a été estimée à la somme de 735 000 euros par l'expertise (pages 41/50 du rapport) selon la méthode comparative dite du « bâti terrain intégré » ; que cette estimation correspond effectivement à une valeur d'un bien d'exception neuf (cf plan et photos figurant au rapport d'expertise) :
- situé dans un environnement calme, proche de commerces d'une petite agglomération (500 mètres du centre-ville), à une distance raisonnable d'une grande métropole ([...] km) et de bassins d'emplois (Nantes, Cholet, La Roche-sur-Yon), tous à environ une demi-heure de trajet en voiture (pages 37/50 du rapport d'expertise) ;
- situé à une distance raisonnable du bord de mer et de zones touristiques ;
- situé à proximité de grands axes routiers et ferroviaires ;
- doté d'équipements de grand standing (court de tennis) ;
- d'une très grande superficie habitable (490 m2) ;
que la SCI du Haut bois ne peut solliciter l'indemnisation de son préjudice sur la base d'une remise en l'état de sa situation avant l'acquisition dès lors qu'elle reste après indemnisation propriétaire du bien tel qu'il est actuellement ; que dès lors, si pour disposer d'une propriété équivalente exempte de vice, seule une nouvelle acquisition peut être envisagée, il convient cependant de déduire la valeur vénale du bien actuel ; que la question est donc d'estimer cette valeur vénale ; que la SCI du Haut bois soutient à tort que la propriété est invendable, l'expert ayant indiqué qu'elle est « invendable à sa valeur vénale » qui est estimée (page 43/50) à 529 370,37 euros ; qu'en réponse au dire de Mme Y..., l'expert et le sapiteur, M. D..., ont considéré que l'immeuble pourrait être proposé à la vente sur la base de 735 000 euros avec un abattement de 28 à 42 % soit entre 430 000 et 530 000 euros ; que cet abattement proposé par l'expert correspond :
- d'une part, au coût des travaux de reprise des désordres avec effet temporaire (coût des travaux évalués par M. C...) ;
- d'autre part, à une estimation de moins-value correspondant au risque pris par un éventuel acquéreur d'une réitération des désordres après ces travaux évalué à 100 000 euros ;
que cette évaluation du risque est sous-estimée dès lors qu'il n'a pas été tenu compte dans le calcul de l'expert de l'importance de la valeur du bien par rapport aux capacités théoriques financières d'acquéreurs potentiels ; qu'or, l'expert lui-même indique en page 42 qu'« il résulte du marché local et des renseignements recueillis après des différents intermédiaires travaillant sur le secteur, que les prix maximum de vente ne dépassaient que très rarement 500 000 € » et ce « quelle que soit l'importance » des biens (pages 37/50) ; que cette information s'entend aussi pour des biens exempts de vices ; qu'or, ce « plafond » de prix d'acquisition sera d'autant plus applicable en l'espèce que l'immeuble est affecté de désordres évolutifs, dont la réapparition après réparations est certaine tant que la carrière est exploitée mais dont l'intensité ne peut être déterminée avec certitude ; qu'en conséquence, pour déterminer la valeur vénale du bien en son état actuel, l'abattement de 28 % à 42 % sera appliqué sur la base de ce plafond et non sur la valeur du bien « sans désordre » ; qu'en conséquence, il convient de retenir une valeur vénale fixée comme suit : 500 000 euros x [(28+42)/2] % = 325 000 euros ; que la valeur du sol seul, estimée par l'expert à une valeur supérieure de 573 200 euros (page 40 de l'expertise), sur la base du prix au m2 par éléments de comparaison de parcelles de lotissement (méthode non retenue pour l'évaluation globale par l'expert) ne contredit pas l'estimation de valeur vénale susvisée dès lors qu'il n'est pas indiqué si les terrains de comparaison comportent eux aussi l'enrochement qui a été à la source des difficultés rencontrées ; que le préjudice subi sera donc évalué à la somme de : 735 000 euros – 325 000 euros = 410 000 euros (arrêt attaqué, p. 6, § 4 à p. 8, § 10) ;

1) Alors que les dommages-intérêts alloués à la victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'écartant toute réparation pérenne possible des désordres affectant le bien, la cour d'appel a fixé le préjudice du propriétaire victime à la différence entre la valeur vénale du bien exempt de vice et la valeur vénale réelle du bien, cette différence étant destinée à permettre à la victime de se replacer en l'état antérieur au dommage en acquérant un bien équivalent exempt de vices, après vente du bien vicié à sa valeur vénale résiduelle ; qu'en fixant, pour effectuer ce calcul, la valeur vénale de l'immeuble litigieux, considéré sans ses vices, à la somme de 735 000 euros, mais en appliquant néanmoins à la seule somme moindre plafonnée de 500 000 euros l'abattement de 28 à 42 % censé correspondre à la prise en compte des vices existants, augmentant ainsi d'autant le montant de l'indemnisation constitué par la différence entre ces deux valeurs, la cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit et violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;

2) Alors que les dommages-intérêts alloués à la victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en se fondant sur l'existence de désordres évolutifs et la probabilité de leur réapparition pour réduire à la somme plafonnée de 500 000 euros le montant de la valeur vénale du bien, tout en justifiant par la même considération l'application d'un abattement de 28 à 42 % sur cette somme déjà réduite, la cour d'appel, qui a imputé deux fois le coût des mêmes vices, a, de plus fort, méconnu le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit et violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.