Cour de Cassation · civ3 — 24 mai 2018

CIV.3

LG



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 mai 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10277 F

Pourvoi n° Y 17-21.410







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Gecina, société anonyme, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 12 mai 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 6), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société Sadel ingénierie, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 10 avril 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Bureau, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Caston, avocat de la société Gecina, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société MMA IARD et de la société Sadel ingénierie ;

Sur le rapport de M. Bureau, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Gecina aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Gecina ; la condamne à payer aux sociétés MMA IARD et Sadel ingénierie la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour la société Gecina


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné in solidum la société Sadel Ingenierie et la société MMA IARD à verser à la société Gecina la seule somme de 17.805,49 € ;

AUX MOTIFS QUE la société Gecina, qui a été condamnée par le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 15 décembre 2011 à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 100.327,33 € en principal majorée des frais de maîtrise d'oeuvre pour 10 %, outre 1.102,82 € et le coût de la police de dommages-ouvrage pour les travaux à venir sollicite la garantie de la société Sadel Ingenierie sur le fondement contractuel à titre principal et subsidiairement en sa qualité de subrogée du syndicat des copropriétaires ; que l'article 74 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 a introduit dans le code de la construction l'article L. 111-6-2 du code de la construction dans sa version applicable à l'époque des faits selon lequel « toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs de sécurité » ; que dans son diagnostic technique établi à la demande de la société Gecina en février 2004, la société Sadel Ingenierie écrit, concernant la toiture : « Toiture terrasse / Toiture non accessible : Bon état général / Vasistas : Bon état » ; que dans le diagnostic établi le 28 avril 2007 par le cabinet Alain X... à la demande du syndicat des copropriétaires, il est indiqué : « La couverture est totalement en zinc avec tasseaux et couvre-joints et présente 3 versants, l'un côté rue, le second côté cour parallèle à la rue et le troisième étant perpendiculaire à la rue. / Conclusions : La couverture en son état actuel est totalement vétuste et présente des désordres irrémédiables. Toutes réparations partielles qui viendraient à être faites le seraient à fonds perdus, la couverture devant être remplacée dans son ensemble à très court terme pour préserver des infiltrations les logements des derniers niveaux. A cet égard, il nous est apparu que le duplex du dernier étage et dont le balcon occupe toute la façade sur rue au niveau 5 est particulièrement exposé » ; qu'il estime la réfection totale de la couverture dans une fourchette comprise entre 115.000 et 130.000 € ; que dans son rapport, l'expert judiciaire, qui a visité les lieux les 22 avril et 18 décembre 2008, relève, page 14 : « nous avons examiné l'état de la couverture et avons constaté qu'elle était dans un état d'usure normal pour une couverture aussi ancienne. Comme l'attestent les photographies jointes au rapport cette usure affecte les feuilles de zinc proprement dites dont l'extrême minceur conduit à leur déformation par ondulation et laisse apparaître la forme du voligeage leur servant de support ; les façonnages réalisés à l'extrémité de ces feuilles que ce soit sur la ligne de brisis ou au droit des faîtages ; les couvre-joints dont certains sont percés de multiples trous de clous tandis que d'autres, arrachés par le vent, ont été remplacés par du papier adhésif ou sont toujours sur la toiture » ; que ces désordres, selon l'expert, ont pour origine l'usure du matériau de couverture et ont pour cause l'ancienneté de l'ouvrage qu'il convient de remplacer car il n'est plus possible de l'entretenir de manière normale et raisonnable ; qu'il souligne qu'il est évident qu'ils étaient parfaitement visibles au moment de la vente ; qu'il évalue la réfection de la toiture à la somme de 100.327,33 € ; que l'expert indique également qu'« il se trouve que la toiture est accessible par un châssis de toiture éclairant le couloir de l'étage sous comble et que la couverture dès cette époque (mai 2000 date du rapport de la société Sadel) était dans un état de vétusté qui justifiait de sa complète réfection (...) quatre mois après la tempête de décembre 1999 (
) la prudence la plus élémentaire, avant de se prononcer sur son état, aurait été de se rendre sur la toiture pour l'examiner » ; qu'il ainsi démontré que la société Sadel Ingenierie a commis une faute contractuelle dans l'exécution de la mission qui lui avait été confiée ; que contrairement à ce qu'elle soutient dans son rapport technique, la toiture était parfaitement accessible et si elle s'était donné la peine de monter par le vasistas dont l'existence est rapportée par l'expert, elle aurait constaté l'état de vétusté de cette toiture comme l'ont fait en 2007 et en 2008 respectivement le cabinet Alain X... et l'expert judiciaire qui a bien précisé que l'état de vétusté existait déjà lorsque la société Sadel Ingenierie a établi son diagnostic ; que cette mauvaise information a permis à la société Gecina de vendre des appartements à des prix plus élevés que si elle avait dû informer les acheteurs de l'état vétuste de la toiture ; qu'elle a été condamnée, en tant que professionnelle de l'immobilier, sur le fondement du vice caché à indemniser le syndicat des copropriétaires de travaux de réfection de la toiture ; qu'or, l'obligation d'indemniser incombant au vendeur en cas de vice caché ne représente pas un préjudice, mais correspond à un simple rééquilibrage du contrat de sorte que l'obligation d'indemniser ne peut donner lieu ni à réparation, ni à garantie au profit du débiteur de cette obligation ; que la faute de la société Sadel Ingenierie n'est pas à l'origine du vice affectant la toiture mais seulement de la mauvaise information donnée à la venderesse professionnelle ; qu'il appartient à la société Gecina de démontrer le préjudice qui en est résulté pour elle, étant observé qu'il résulte de la documentation de commercialisation, page 7, qu'elle a fixé le prix de vente des appartements « en fonction du marché du secteur » pour des locaux « à usage d'habitation, libres et en bon état » ; que dès lors, bien informée par la société Sadel Ingenierie, elle aurait pu effectuer elle-même les travaux de toiture avant de vendre ou elle aurait vendu moins cher en raison de la toiture à reprendre de sorte que pour elle cela ne change pas le résultat net fiscal de l'opération de commercialisation, sauf qu'en raison de la faute contractuelle de la société Sadel Ingenierie elle a effectivement dû faire effectuer les travaux de la toiture aux termes du jugement attaqué à un coût plus élevé que s'ils avaient été effectués sept ans plus tôt après le diagnostic erroné de la société Sadel Ingenierie et a dû également faire face à une procédure judiciaire coûteuse qui constitue bien pour elle un préjudice lié directement à la faute de la société Sadel Ingenierie ; qu'elle explique sa demande de la façon suivante : -différence BTO1 sur le coût des travaux 2004/2011 : 2.153,70 €, -travaux de réparation des infiltrations d'eau : 1.102,82 €, - article 700 : 7.000 €, -dépens (frais d'expertise) : 6.673,47 €, -dépens (frais scp Versini Campinchi) : 875,50 €, soit un total de 17.805,49 € ; que la société Sadel Ingenierie et son assureur, la société MMA IARD, ne peuvent soutenir que le retard de commercialisation qu'auraient engendré les travaux avec une perte financière, le gain de trésorerie pendant huit ans de ne pas avoir à débourser le montant des travaux, les tergiversations de la société Gecina à répondre à la demande du syndicat des copropriétaires à propos des problèmes de toiture présentée dès 2007 compensent ou sont la cause des pertes financières alléguées par la société Gecina ; que ces éléments ne sont en effet pas exonératoires pour la société Sadel Ingenierie de sa responsabilité contractuelle, outre que rien ne démontre que les travaux de toiture auraient généré un retard de livraison des appartements et qu'il est logique que la société Gecina, qui s'appuyait sur le rapport de la société Sadel Ingenierie, n'ait pas acquiescé immédiatement en 2007 à la demande du syndicat des copropriétaires ; qu'il y a donc lieu de faire droit à la demande de la société Gecina dans la limite de 17.805,49 € et de condamner la société Sadel Ingenierie au paiement de ladite somme ; que la société MMA IARD ne conteste pas sa garantie sous réserve de sa franchise contractuelle ; que le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté la société Gecina de ses appels en garantie (v. arrêt, p. 7 à 9) ;

ALORS QUE le diagnostiqueur est responsable des conséquences dommageables des erreurs qu'il a pu commettre dans l'établissement de son diagnostic ; qu'en retenant que la société Sadel Ingenierie avait commis une faute en indiquant dans son diagnostic que l'état de la toiture de l'immeuble était bon quand elle était vétuste et impliquait une réfection complète et qu'il en résultait une mauvaise information ayant empêché la société Gecina de pouvoir effectuer ellemême les travaux de toiture avant de vendre l'immeuble ou de le vendre moins cher en raison de la toiture à reprendre, de sorte que cette société avait dû supporter de garantir le coût plus élevé des travaux ainsi que des frais de justice, ce dont elle devait être indemnisée, sans rechercher si le préjudice de la société Gecina ne consistait pas dans la perte de chance de négocier l'immeuble au même prix avec une toiture dégradée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.