Cour de Cassation · civ3 — 24 mai 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 mai 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10280 F

Pourvoi n° E 17-22.175







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Paul X..., domicilié [...] ,

contre l'arrêt rendu le 31 mai 2017 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile A, section 2 ), dans le litige l'opposant à M. Jean Y..., domicilié [...] ,

défendeur à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 10 avril 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boullez, avocat de M. X..., de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. Y... ;

Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. X... de la demande qu'il avait formée afin que M. Y... soit condamné à lui rembourser la somme de 100.000 € et D'AVOIR condamné M. X... à payer à M. Y... des dommages et intérêts d'un montant de 10.000 €, outre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE le compromis du 9 octobre 2012 prévoit que le vendeur s'engage à vendre l'immeuble à l'acquéreur et que l'acquéreur s'engage à l'acquérir ; qu'il stipule qu'en application de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur dispose d'un délai de sept jours pour exercer son droit de rétractation, ce délai courant à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le présent acte ; que M. Y... a adressé le 10 octobre 2012 à M. X... un courrier lui rappelant cette clause, et faisant courir le délai de sept jours ; que la lettre recommandée a été présentée le 13 octobre et que M. X... a déclaré exercer son droit de rétractation par lettre recommandée datée du 19 octobre 2012 ; que la validité de l'exercice du droit de rétractation ainsi que la rétractation effective, tel que reconnus par le premier juge, ne sont pas contestées par les parties ; que cette rétractation a eu pour conséquence d'anéantir le compromis de vente ; que le versement de 100 000 euros, opéré le 9 octobre 2012 par M. X... ne peut donc valoir comme acompte sur le prix et que le contrat prévoit d'ailleurs que si l'acquéreur exerce son droit de rétractation, il récupérera cette somme, sans pénalité ni retenue ; que le courrier du 9 octobre 2012 par lequel M. X... adresse à son avocat le chèque de 100.000 euros à l'ordre de M. Y... indique très précisément qu'il ne devra lui être remis qu'après dépôt au greffe du tribunal administratif du mémoire aux fins de désistement contre l'arrêté valant permis de construire ; que ce versement n'a pas pour cause la vente, puisqu'elle a été anéantie a posteriori par l'exercice du droit de rétractation, mais qu'il constitue, ainsi que le dit clairement la clause intitulée « dépôt de garantie » la compensation du « dommage subi du fait de la réalisation de la construction projetée, telle que définie par le permis de construire, objet du recours » ; que le mémoire aux fins de désistement a été déposé le 10 octobre 2012 et que M. Y... a reçu le chèque le lendemain ; qu'en application des termes explicites et précis du contrat (« cette somme lui restera acquise »), M. Y..., ayant déposé son mémoire de désistement, il doit conserver la contrepartie promise, c'est-à-dire le chèque de 100.000 euros, versé à titre d'indemnité transactionnelle ; qu'en conséquence, la décision du premier juge sera confirmée ;

AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; que la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur X... a reçu notification du compromis de vente valant protocole d'accord transactionnel le 13 octobre 2012 ; que le délai de rétractation offert étant de 7 jours, Monsieur X... avait la faculté d'exercer ce droit jusqu'au 20 octobre 2012 à minuit ; que la lettre recommandée avec accusé de réception faisant part de sa volonté de se rétracter ayant été expédiée le 19 octobre 2012, la rétractation est intervenue dans le délai légal ; que, par conséquent, Monsieur X... s'est valablement rétracté de son offre d'achat entraînant l'anéantissement du contrat ; que, sur la restitution de la somme de 100 000 euros versée à Monsieur Y..., aux termes de l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation que lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L .271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation ; qu'en l'espèce, il ressort du courrier adressé au conseil de Monsieur Y... en date du 09 octobre 2012 que Monsieur X... a remis à celui-ci un chèque d'un montant de 100 000 euros ; que le versement de cette somme était conditionné par le désistement de Monsieur Y... de la procédure engagée par lui devant la juridiction administrative ; que Monsieur X... a ainsi donné pour consigne au Conseil de Monsieur Y... de ne remettre le chèque dudit montant qu'une fois le dépôt du mémoire de désistement au greffe de la juridiction ; que, de plus, lors de la remise des fonds le 11 octobre 2012, le délai légal de rétractation n'avait pas encore expiré, que par conséquent, ce versement ne peut s'analyser en un dépôt de garantie dans le cadre de la vente à intervenir ; que le compromis de vente valant protocole d'accord transactionnel produit aux débats fait par ailleurs état de ce que la somme de 100 000 euros versée par le vendeur à la signature du contrat restera acquise à l'acheteur même dans l'hypothèse où la vente ne se réaliserait pas, ladite somme ayant vocation a compenser le dommage par lui subi du fait de l'édification de la construction pour laquelle il a renoncé à obtenir l'annulation du permis de construire ; qu'en conséquence de quoi, les 100 000 euros reçus par Monsieur Y... constitue une contrepartie à son désistement d'instance sous la forme d'une indemnisation pour en cas de non réalisation de la vente et ne peuvent valablement être restitués à Monsieur X... compte tenu du fait que Monsieur Y... toujours propriétaire de son bien immobilier subi un dommage imputable à la construction menée par Monsieur X... et pour laquelle il ne dispose plus d'aucun recours devant la juridiction administrative ; que, par conséquent, Monsieur X... sera débouté de sa demande en restitution de la somme de 100 000 euros ;

1. ALORS QUE le compromis de vente valant protocole transactionnel stipulait, en des termes clairs et précis, sous l'intitulé « dépôt de garantie », qu'en raison du compromis, l'acquéreur remettait ce jour la somme de 100 000 €, et que « dans le cas où la condition suspensive [d'obtention du prêt] ne se réaliserait pas, cette somme resterait acquise au vendeur [
] pour compenser le dommage subi du fait de la réalisation de la construction projetée, telle que définie par le permis de construire, objet du recours » (compromis de vente, p. 7) ; qu'en affirmant que M. Y... était fondé à conserver le dépôt de garantie de 100 000 €, dès lors que « ce versement n'a pas pour cause la vente, puisqu'elle a été anéantie a posteriori par l'exercice du droit de rétractation, mais qu'il constitue, ainsi que le dit clairement la clause intitulée "dépôt de garantie" la compensation du "dommage subi du fait de la réalisation de la construction projetée, telle que définie par le permis de construire, objet du recours" » (arrêt attaqué, p. 4, 4e §), quand il était prévu, en des termes clairs et précis, que cette somme ne resterait acquise au vendeur que « dans le cas où la condition suspensive ne se réaliserait pas » (compromis de vente, p. 7), la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;

2. ALORS QUE, sous l'intitulé « droit de rétractation », il était convenu que « si l'acquéreur n'exerce par son droit de rétractation, dans le délai précisé plus haut, le dépôt de garantie constituera un acompte sur le prix de vente. / Si l'acquéreur exerce son droit de rétractation, l'acquéreur récupérera cette somme comme convenue » (compromis de vente, p. 5) ; qu'en permettant au vendeur de conserver cette somme, en contrepartie du désistement de son recours, la cour d'appel a dénaturé par omission les stipulations précitées, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;

3. ALORS QUE la cause de la remise d'une somme d'argent peut ressortir des termes du compromis de vente valant protocole transactionnel, quand bien même l'article L 271-2 du code de la construction et de l'habitation s'oppose à la remise d'une somme d'argent par l'acquéreur avant l'expiration du délai de réflexion ; qu'en affirmant, par motifs adoptés des premiers juges, que le versement de la somme de 100 000 € ne peut s'analyser en un dépôt de garantie dans le cadre de la vente à intervenir, dès lors que l'article L 271-2 du code de la construction et de l'habitation prohibe tout versement avant l'expiration du délai de rétractation, quand il résulte des termes mêmes du compromis, sous l'intitulé ‘‘dépôt de garantie'' « qu'en raison du présent compromis, l'acquéreur remet ce jour au vendeur, la somme de 100 000 € par chèque de banque » (compromis de vente, p. 7), la cour d'appel a déduit un motif inopérant, en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause.

4. ALORS si tel n'est pas le cas QUE l'exercice par l'acquéreur du droit de rétractation prévu par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation entraîne l'anéantissement immédiat du contrat ; qu'il s'ensuit qu'à supposer que le versement de la somme de 100.000 € ne puisse s'analyser en un dépôt de garantie, le vendeur n'était pas fondé à en conserver le paiement à quelque titre que ce soit, dès lors que l'acquéreur avait exercé son droit de rétractation, ce qui avait emporté anéantissement immédiat du compromis de vente valant protocole transactionnel ; qu'en décidant que M. Y... était fondé à conserver le paiement de la somme de 100.000 €, qui trouvait sa contrepartie dans le désistement de son recours et qui compensait le préjudice éprouvé par la construction d'un immeuble sur le fond voisin, quand il n'en avait reçu le paiement qu'en exécution d'un compromis anéanti par l'effet du droit de rétractation, la cour d'appel a subsidiairement violé l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. X... à payer à M. Y..., des dommages et intérêts d'un montant de 10.000 €, outre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'en compensation du préjudice moral qu'il subit du fait de la mauvaise foi de son cocontractant tel que relevée à bon escient par le premier juge qui a caractérisé l'abus de droit, M. Y... est fondé à obtenir une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 35 000 euros sollicitée en cause d'appel apparaissant excessive ;

ALORS QUE la cassation à venir sur le premier moyen de cassation emportera l'annulation des dispositions condamnant M. X... à payer des dommages et intérêts pour abus d'ester en justice, en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile.