Cour de Cassation · civ3 — 24 mai 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 mai 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10289 F

Pourvoi n° V 17-19.337









R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Joël X...,

2°/ Mme Marie-Laure Y..., épouse X...,

domicilié [...] ,

contre les arrêts rendu les 16 février 2017 et 1er juin 2017 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme Patricia Z..., domiciliée [...] ,

2°/ à la société E... B... , société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 10 avril 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de Mme Z... ;

Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer à Mme Z... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué du 16 février 2017 D'AVOIR prononcé la résolution, aux torts de M. et Mme Joël X..., de la vente que ceux-ci avaient conclue le 16 août 2007 avec Mme Patricia Z..., D'AVOIR ordonné la restitution du prix de 190 000 euros par M. et Mme Joël X... à Mme Patricia Z..., outre la somme de 19 858, 9 euros au titre des frais de la vente et la somme de 610, 57 euros au titre des travaux d'électricité urgents et D'AVOIR condamné M. et Mme Joël X... à payer à Mme Patricia Z... la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'« aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou à un prix moindre s'il les avait connus. / L'article 1643 ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus à moins qu'il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie et l'article 1645, que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix de vente, à des dommages-intérêts envers l'acheteur. / Les époux X... sollicitent l'infirmation du jugement qui a écarté la clause exonératoire au motif qu'ils connaissaient l'existence des vices cachés tenant à l'absence de solidité de la charpente et d'étanchéité de la véranda et du hall d'entrée, soutenant pour l'essentiel qu'ils ignoraient la première et que madame Z... connaissait la seconde pour avoir négocié le prix de vente à la baisse afin de faire des travaux dans la véranda. / Il convient d'observer à titre liminaire que monsieur et madame X... avaient acheté le bien litigieux en 1992 et qu'ils y avaient réalisé des travaux de rénovation et d'extension avec l'aide de membres de leur famille, certains sans autorisation d'urbanisme. Il n'est pas discuté que ces informations n'ont pas été communiquées à madame Z... lors de la vente. De même, ils n'avaient pas mentionné dans l'acte de vente la réalisation des travaux de couverture effectués en 2002 par monsieur B... alors qu'ils entraient dans le champ de l'article 1792 du code civil. / Il ressort du rapport d'expertise que : - sur la véranda à usage de salon : l'expert a constaté de nombreuses taches sur l'ossature bois et en plafond et des traces de coulures sur un mur. Il a qualifié les infiltrations d'importantes et en a attribué la cause à des défauts d'exécution dans la réalisation des jonctions entre la toiture et le mur. Il a également relevé des tentatives de colmatage par silicone à l'aspect récent démontrant une volonté de remédier à des fuites. Selon lui, l'ensemble des désordres qui l'affectent (infiltrations, humidité, absence de ventilation, pont thermique, électricité dangereuse) a pour cause des travaux faits par le beau-père de M. X... sans respecter les règles de l'art. Il conclut qu'elle n'est pas conforme aux normes d'habitabilité ; - sur le hall d'entrée : l'expert a indiqué que le hall d'entrée, construit sur le même principe que la véranda, était affecté des mêmes désordres, lesquels avaient les mêmes causes. Il a notamment constaté des infiltrations aux jonctions de la toiture. ; - sur l'électricité : l'expert a constaté que, dans la véranda, l'installation électrique n'était pas intégrée au gros oeuvre, que les fils reposaient à même le sol, que l'éclairage se faisait par un point lumineux qui ne disposait d'aucune protection étanche malgré les infiltrations visibles, comme pour le hall d'entrée. Il a qualifié l'installation d'éclairage dans ces deux pièces de dangereuse et a sollicité l'intervention en urgence d'un électricien. Dans d'autres pièces, il a relevé des défauts de fixation et des gaines apparentes. Les travaux d'électricité avaient été réalisés par le frère de M. X... ; - sur la charpente : l'expert a dit que la panne faîtière avait été coupée au niveau des pignons et était soutenue aux extrémités par des poteaux métalliques mis en place par le beau-père de M. X... en 2002, au moment où monsieur B... faisait des travaux de couverture à l'occasion desquels il est intervenu sur la charpente. Il considère que la stabilité de celle-ci n'est pas assurée. Il en attribue la cause à la fois aux travaux d'incendie ayant endommagé l'immeuble voisin il y a plusieurs années et aux travaux de démolition des conduits de cheminée par monsieur B..., reprochant à ce dernier un manquement à son devoir de conseil quant à l'état de la charpente. /Les appelants indiquent qu'en réalité, c'est un feu de cheminée qui avait abîmé la charpente et que les étais avaient été posés lors de l'emménagement en 1992. / Monsieur C... a conclu que les vendeurs avaient forcément connaissance des infiltrations et des défauts affectant la charpente mais pas nécessairement de ceux affectant l'électricité. Il a chiffré à 48 000 € ttc les travaux de remise en état de la véranda, du hall et de la charpente. / Les appelants opposent au rapport d'expertise judiciaire le rapport du cabinet David Maufras mais celui-ci, rédigé en 2014 sans visite des lieux, sur la base des seuls éléments transmis par ces derniers, ayant manifestement pour seul objet de relayer leur position, ne peut être considéré comme probant. / Contrairement à ce que les appelants soutiennent, l'importance des pénétrations d'eau constatées par l'huissier de justice le 20 novembre 2007, trois mois après la vente, exclut une apparition subite postérieurement à la vente. Cela est corroboré par la présence de taches et de traces de coulures dans la véranda ainsi que par la pose de silicone pour y remédier. / La cour considère que la connaissance par les vendeurs des infiltrations dans la véranda et le hall d'entrée est caractérisée par l'existence des traces d'humidité anciennes et la pose récente de silicone. / Ils ne sont pas fondés à arguer du caractère apparent des tâches d'humidité. Leur présence pouvait, en effet, échapper à un acquéreur profane normalement diligent visitant le bien en période d'été, de surcroît habité. À supposer que cela ait été le cas, madame Z... ne pouvait mesurer l'ampleur du désordre. Quant à l'attestation du négociateur immobilier, M. D..., c'est à tort qu'ils en déduisent que madame Z... savait que des travaux d'étanchéité seraient à entreprendre puisqu'il n'y fait état que de travaux d'isolation des vitrages et de réfection de la toiture. / Enfin, la circonstance que le hall d'entrée était pour les appelants un lieu de stationnement des vélos et d'entreposage des vêtements et des chaussures est indifférente, ce local étant censé être étanche comme n'importe quelle partie de la maison. / S'agissant de la charpente, la connaissance de son état par les époux X... ressort de la pose des étais, laquelle était consécutive à un feu de cheminée survenu chez le voisin avant leur emménagement et qui avait carbonisé une extrémité de la panne de faîtière, comme l'a relevé monsieur C.... Ils prétendent qu'ils avaient fait appel à un menuisier-charpentier pour vérifier la solidité de la charpente mais n'en rapportent pas la preuve et cette allégation est contredite par la pose des étais dont l'expert a indiqué que c'étaient bien eux qui soutenaient la panne faîtière. / Si les étais étaient visibles pour un acquéreur profane, le premier juge a exactement retenu que madame Z... ne pouvait en déduire l'absence de solidité de la charpente. / S'agissant des travaux d'électricité, c'est à tort que le premier juge a considéré que les appelants ignoraient les défauts qui les affectaient. En effet, ils ont été réalisés par le frère de M. X... et l'installation qu'il a mise en oeuvre était dangereuse pour les personnes dans la véranda et le hall d'entrée. Ce n'est donc pas la question de l'évolution des normes entre la date des travaux et la date de la vente qui est en débat. / Il convient, en outre, de rappeler que dès lors que les travaux n'ont pas été réalisés par un entrepreneur, les vendeurs sont réputés les avoir réalisés eux-mêmes et connaître les vices qui les affectent en leur qualité de constructeur (cassation civile 3ème 11 avril 2012 n° 11-13.198). / Enfin, les appelants critiquent l'évaluation du coût des travaux réparatoires mais l'expert judiciaire a sollicité des devis qu'il a validés après un débat contradictoire. Les devis qu'ils versent aux débats ne seront donc pas examinés. / Aucune des contestations des appelants n'est donc sérieuse. / Il résulte de ce qui précède que les époux X... ont dissimulé des vices graves qui affectaient certains éléments importants de la maison, lesquels étaient ignorés de madame Z... qui, si elle les avait connus, n'aurait pas acheté le bien immobilier. / Les appelants seront déboutés de leur appel et le jugement confirmé en toutes ses dispositions. / Il y a lieu de rectifier l'erreur matérielle qui affecte le jugement en ce qui concerne la condamnation à rembourser les travaux d'électricité urgents d'un montant de 610, 57 € qui figure dans les motifs mais a été omise dans le dispositif, comme le demande l'intimée » (cf., arrêt attaqué du 16 février 2017, p. 3 à 6) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « sur les infiltrations dans la véranda et le hall d'entrée, [
] l'expert [observe] la présence de nombreuses taches d'infiltrations sur l'ossature bois de la véranda à la jonction de la couverture en bardeau bitumeux et en polycarbonate. / Qu'il a également constaté à la jonction des deux types de toiture de la véranda et à la jonction du faîtage de la toiture de la véranda avec le mur des tentatives de bourrage des joints avec du silicone. / Qu'il a constaté les mêmes défauts sur la toiture du hall d'entrée. / Qu'il en a conclu que ces ouvrages étaient impropres à leur destination. / Qu'il a considéré que les vendeurs, qui avaient réalisés eux-mêmes les ouvrages litigieux et les tentatives de réparation des infiltrations, avaient connaissance du vice avant la vente. / Attendu, sur la visibilité des vices au moment de la vente, l'expert s'est rendu sur les lieux, pour constater les désordres, le 21/11/2008, soit en période d'hiver, pluvieuse, alors que madame Z... a visité l'immeuble à la fin du printemps et au début de l'été. / Qu'à cette saison les tâches d'humidité pouvaient ne pas être apparentes, comme elle le soutient. / Que l'expert ne conclut pas sur ce point puisqu'il note (page 16) " Si les taches d'humidité étaient telles qu'elles apparaissent lors des réunions d'expertise, celles-ci étaient alors parfaitement visibles lors des visites d'achat ". / Qu'il ajoute (page 29) que " Les visites ont eu lieu en été et si les taches peut-être d'une ampleur moindre à l'époque, ont été nettoyées, l'appréciation des risques d'infiltration ne pouvait se faire que par un examen de la toiture ". / Attendu, sur l'attestation de monsieur D..., négociateur de l'étude Le Bolloch, qu'il sera observé qu'elle émane du préposé d'un des défendeurs. / Qu'en outre, ce témoin indique simplement que madame Z... avait négocié un rabais en raison des travaux concernant l'isolation, et non l'étanchéité, et la couverture en bardeaux de la véranda. / Attendu que la preuve n'est donc pas rapportée que les infiltrations étaient visibles pour un profane lors de la vente. / Que le vice, selon l'expert (page 16) rend ces espaces impropres à leur destination puisqu'ils ne répondent pas aux exigences d'habitabilité. / Qu'il sera, en outre, relevé que les défendeurs principaux offrent, à titre subsidiaire, de payer la somme de 4 692, 62 euros au titre de la remise en état de la véranda. / Attendu, sur l'humidité des murs de la partie ancienne, que l'expert (page 19) n'a relevé au niveau de l'escalier, en saison chaude, qu'une humidité de . 5 %. / Qu'il n'a cependant pas écarté les mesures faites par son confrère F... , en novembre 2008, faisant état d'une humidité de 40 à 60 %. / Que, cependant, il ne se prononce pas sur l'impropriété à destination de ce phénomène. / Qu'il n'est donc pas établi que ce vice était rédhibitoire. / Attendu, sur les désordres de la charpente, que l'expert a constaté (pages 21-22) que la panne faîtière n'était pas encastrée dans les pignons mais simplement soutenue par des étais. / Qu'à la suite de travaux de réfection de la toiture réalisés par l'entreprise B..., la panne faîtière avait été prolongée et une contrefiche remplacée côté ouest, interventions qui ne pouvaient être que provisoires. / Que l'expert a estimé que la charpente n'était pas stable ce qui la rendait impropre à sa destination. / Attendu que les vendeurs étaient conscients de l'instabilité de la charpente dans la mesure où l'étayage avait été installé en 1992 par le beau-père de monsieur X.... / Qu'il sera relevé qu'ils offrent de payer 6 807, 16 € pour la reprise de la charpente. / Qu'en revanche, madame Z..., profane en matière de construction, ne pouvait se rendre compte que l'étaiement de la panne faîtière entraînait une instabilité de la charpente. / Attendu, enfin, que les époux X... ont indiqué à l'acquéreur que la charpente avait fait l'objet d'un traitement préventif contre les parasites du bois alors que, selon l'expert (page21), il s'agirait d'un traitement curatif. / [
] Attendu que les vices cachés affectant la véranda, pièce de vie, et la charpente, élément essentiel de la construction, rendent la maison impropre à sa destination. / Qu'en outre, la reprise de ces désordres est évaluée, selon l'expert (pages 26-27) à 47 690, 44 € pour un prix de vente de 190 000 €. / Que la résolution de la vente sera donc prononcée sur le fondement des articles 1644 et 1645 du code civil, les vendeurs ayant connaissance des vices. / Qu'ils devront donc restituer à madame Z... le prix d'un montant de 190 000 €, outre les frais de la vente de 19 858, 92 €, outre 610, 57 € au titre des travaux d'électricité urgents supportés par l'acquéreur. / Qu'au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance, il sera alloué à madame Z... la somme de 5 000 € » (cf., jugement entrepris, p. 6 à 8) ;

ALORS QUE, de première part, la clause d'un contrat de vente exonérant un vendeur non professionnel de la garantie des vices cachés doit recevoir application, sauf si le vendeur avait connaissance, au jour de la vente, des vices cachés affectant la chose vendue ; qu'en outre, ce n'est que si le vendeur avait connaissance, au jour de la vente, des vices cachés affectant la chose vendue qu'il peut être tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu et le remboursement des frais occasionnés par la vente, de payer des dommages et intérêts à l'acheteur ; que le vendeur non professionnel ne peut être regardé comme ayant connaissance, au jour de la vente, d'un vice caché affectant la chose vendue lorsqu'il a chargé, avant la vente, des professionnels spécialisés de procéder à un contrôle de cette chose ou à des travaux portant sur celle-ci et lorsque ces professionnels spécialisés n'ont pas indiqué au vendeur que la chose était affectée d'un vice, ni ne lui ont conseillé de procéder à des travaux aux fins de remédier à un vice ; qu'en considérant, dès lors, pour exclure l'application de la clause du contrat de vente conclu, le 16 août 2007, entre M. et Mme Joël X... et Mme Patricia Z... et pour, en conséquence, prononcer la résolution de ce contrat et condamner M. et Mme Joël X... à payer diverses sommes à Mme Patricia Z... au titre de la restitution du prix de vente, au titre de frais de vente et à titre de dommages et intérêts, que M. et Mme Joël X... connaissaient le vice d'instabilité de la charpente de la maison vendue, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par M. et Mme Joël X..., si ces derniers n'avaient pas, avant la vente, chargé la société Pellin et la société E... B... de procéder à un contrôle de la charpente de la maison vendue et à des travaux portant sur celle-ci, si ces professionnels spécialisés n'avaient pas omis de leur indiquer que la charpente de la maison vendue était instable et de leur conseiller de procéder à des travaux confortatifs aux fins d'y remédier et si, pour ces raisons, la connaissance par M. et Mme Joël X..., au moment de la vente, du vice d'instabilité de la charpente de la maison vendue ne devait pas être écartée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1643, 1645 et 1646 du code civil ;

ALORS QUE, de seconde part, le vendeur d'un immeuble, qui n'est pas un professionnel de la construction immobilière, ne peut être regardé comme ayant eu connaissance, au jour de la vente, d'un vice caché résultant de travaux qui ont été réalisés dans l'immeuble vendu que s'il a lui-même conçu ou effectué ces travaux ou s'est comporté en maître d'oeuvre ; qu'en énonçant, dès lors, pour considérer que M. et Mme Joël X... connaissaient les vices résultant des travaux d'électricité et pour, en conséquence, prononcer la résolution de ce contrat et condamner M. et Mme Joël X... à payer diverses sommes à Mme Patricia Z... au titre de la restitution du prix de vente, au titre de frais de vente et à titre de dommages et intérêts, que ces travaux d'électricité avaient été réalisés par le frère de M. Joël X... et que, dès lors que les travaux n'avaient pas été réalisés par un entrepreneur, les vendeurs étaient réputés les avoir réalisés eux-mêmes et connaître les vices qui les affectaient en leur qualité de constructeur, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1643, 1645 et 1646 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué du 1er juin 2017 D'AVOIR mis hors de cause la société E... B... ;

AUX MOTIFS QUE « dans leurs dernières conclusions en date du 28 novembre 2014, monsieur et madame X... demandaient à la cour, à titre subsidiaire, de condamner la société B... à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre concernant la couverture. / Force est de constater que cette demande était présentée après d'autres demandes subsidiaires, notamment, celle tendant à voir " dire et juger que monsieur et madame X... ne sauraient être condamnés à une somme supérieure à 6 807, 16 € au titre de la reprise de la couverture ". / Or, cette demande n'a pas été accueillie. En effet, le premier juge, approuvé par la cour, a fait droit à la demande de madame Z... tendant à voir annuler la vente et à les condamner à lui payer des dommages et intérêts en application des articles 1641 et 1645 du code civil./ Ce ne sont pas les travaux réalisés par la société B... à l'occasion desquels, selon l'expert judiciaire, cette dernière n'avait pas rempli son devoir de conseil en ne préconisant pas des travaux confortatifs de la charpente, qui ont motivé la condamnation mais la dissimulation par les vendeurs de l'état de celle-ci qu'ils connaissaient. / L'appel en garantie devient dès lors sans objet. / C'est à bon droit dans ces conditions que le premier juge a mis hors de cause la société B..., le jugement étant confirmé de ce chef » (cf., arrêt attaqué du 1er juin 2017, p. 2 et 3) ;

ALORS QUE, de première part, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en énonçant, pour mettre hors de cause la société E... B... , que la demande de M. et Mme Joël X... tendant à la condamnation de la société E... B... à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre concernant la couverture était présentée, dans les conclusions d'appel de M. et Mme Joël X... en date du 28 novembre 2014, après d'autres demandes subsidiaires, et, notamment, celle tendant à voir « dire et juger que Monsieur et Madame X... ne sauraient être condamnés à une somme supérieure à 6 807, 16 € au titre de la reprise de la couverture » et que cette dernière demande n'avait pas été accueillie, quand, dans le dispositif de leurs conclusions d'appel en date du 28 novembre 2014, M. et Mme Joël X... demandaient la condamnation de la société E... B... à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre concernant la couverture, subsidiairement à leur prétention tendant à ce que Mme Patricia Z... soit déboutée de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et quand elle relevait elle-même qu'elle avait, par son arrêt du 16 février 2017, fait droit aux demandes de Mme Patricia Z..., la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les dispositions de l'article 4 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, de deuxième part et à titre subsidiaire, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les termes clairs et précis de l'écrit qui lui est soumis ; qu'en énonçant, pour mettre hors de cause la société E... B... , que la demande de M. et Mme Joël X... tendant à la condamnation de la société E... B... à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre concernant la couverture était présentée, dans les conclusions d'appel de M. et Mme Joël X... en date du 28 novembre 2014, après d'autres demandes subsidiaires, et, notamment, celle tendant à voir « dire et juger que Monsieur et Madame X... ne sauraient être condamnés à une somme supérieure à 6 807, 16 € au titre de la reprise de la couverture » et que cette dernière demande n'avait pas été accueillie, quand, dans le dispositif de leurs conclusions d'appel en date du 28 novembre 2014, M. et Mme Joël X... demandaient la condamnation de la société E... B... à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre concernant la couverture, subsidiairement à leur prétention tendant à ce que Mme Patricia Z... soit déboutée de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et non subsidiairement à leur demande tendant à voir « dire et juger que Monsieur et Madame X... ne sauraient être condamnés à une somme supérieure à 6 807, 16 € au titre de la reprise de la couverture » et quand elle relevait elle-même qu'elle avait, par son arrêt du 16 février 2017, fait droit aux demandes de Mme Patricia Z..., la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions d'appel de M. et Mme Joël X..., en violation des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, de troisième part, la cour d'appel de Rennes ayant énoncé, pour mettre hors de cause la société E... B... , que ce n'étaient pas les travaux réalisés par la société E... B... qui avaient motivé la condamnation de M. et Mme Joël X..., mais la dissimulation par ceux-ci de l'état de celle-ci qu'ils connaissaient, la cassation à intervenir sur le premier élément du premier moyen de cassation, qui porte sur la connaissance par M. et Mme Joël X... du vice d'instabilité de la charpente de la maison vendue, entraînera la cassation, par voie de conséquence, en application des dispositions des articles 624 et 625 du code de procédure civile, de l'arrêt de la cour d'appel de Rennes du 1er juin 2017, en ce qu'il a mis hors de cause la société E... B... .