Cour de Cassation · civ3 — 31 mai 2018

CIV.3

CGA



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 31 mai 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10310 F

Pourvoi n° A 17-22.309







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Franck X...,

2°/ Mme Marie-Jeanne Y..., épouse X...,

tous deux domiciliés [...] ,

contre l'arrêt rendu le 15 mai 2017 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre, 2e section), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Montfort et Bon, dont le siège est [...] ,

défendeur à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 2 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Foussard et Froger, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] ;

Sur le rapport de M. Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale tenue le 24 janvier 2012, d'avoir rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral des époux X... et d'avoir condamné solidairement et sous astreinte les époux X... à démolir la véranda édifiée sur le lot n° 50 de l'immeuble C, situé rez-dechaussée, cage 4,

AUX MOTIFS QUE « Le règlement de copropriété, pour le lot 50 des appelants donne le descriptif de l'appartement et fait mention : "de la jouissance privative de 2 terrasses et 2 jardins, savoir :

* terrasse sud et jardin à la suite
* terrasse nord et jardin à la suite".

Il s'agit de parties communes à usage privatif comme les parties l'indiquent. Ce même règlement indique à l'article 3.3.8 : "que les copropriétaires ayant la jouissance privative de terrasses auront la possibilité d'installer des vérandas démontables sous réserves de l'obtention des autorisations administratives". Lors de l'assemblée générale du 4 décembre 2006, M et Mme X... ont été autorisés à installer une véranda "démontable". Il est ajouté : "sous réserve d'une emprise au sol conforme au règlement de copropriété ainsi que les autorisations administratives qui seront fournies au syndic". Ils ont fait installer entre fin août 2011 et le 15 décembre 2011 sur la terrasse nord, une véranda sur laquelle donne directement la porte fenêtre de la chambre de leurs filles. Initialement, le projet joint à la convocation à l'assemblée générale de 2006 visait une véranda comme étant une "structure légère démontable", ceinturant une partie du lot des appelants, avec une couverture maintenue par des profils en T en aluminium faisant fonction de chevrons et une toiture en polycarbonate et un sol en plancher de bois. La simulation versée au dossier ayant été jointe à la convocation pour l'assemblée générale, permet de constater que cette véranda était transparente, en pente et surtout de "structure légère" comme l'indique le descriptif. Ce projet était donc conforme au règlement de copropriété en ce qu'il autorise la construction d'une "véranda démontable". Cette clause est d'ailleurs en contradiction avec les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 d'ordre public en ce que comme le rappelle justement le syndicat des copropriétaires les travaux réalisés par les copropriétaires doivent être autorisés par l'assemblée générale et qu'il en est de même de "l'aliénation des parties communes". En effet, un droit de jouissance exclusif conféré par un règlement de copropriété sur une fraction du sol ne donne pas un droit de construire. Cette clause autorisant pour l'avenir : des constructions sur les parties communes à usage privatif ne peut donc s'appliquer que de façon restrictive et les appelants ne peuvent être suivis quand ils indiquent qu'il y a lieu de tenir compte de l'évolution des techniques en la matière. Cette mention étant reprise par leur expert (pièce 21) précisant que M. et Mme X... "ont voulu tenir compte des évolutions en matière de construction de véranda nécessitant un minimum d'éléments préparatoires". Selon les divers dictionnaires incluant celui de la construction (Dicobat), une véranda est une galerie ouverte en "construction légère" rapportée en saillie, le long d'une façade et pouvant être fermée pour servir de serre ou jardin d'hiver. De même, un élément est démontable s'il est fabriqué de manière à pouvoir être démonté et remonté facilement. Pour les motifs sus évoqués, la cour s'en tiendra donc à cette définition. S'agissant de la véranda actuel, n'ayant pas fait l'objet d'une autorisation, des divers documents versés établissent que :

- de la fenêtre de Mme A... (pièce 10 du SDC) on peut voir la véranda, un mur a été dressé perpendiculairement à l façade de l'immeuble d'environ un mètre,

- qu'il existe un muret support de la construction sur semelles béton (pièce 43 du SDC), que la structure est en poutres en bois lamellées collées de 305 x 105 sur poteau d'acier et platines métalliques
sur trois cotés par boulonnage, la trémie est également avec poutres, qu'il existe une verrière en toiture constituant un puits de jour, et que le sol est constitué de caillebotis dans l'attente d'un parquet sur isolation.

Le rapport de l'expert non contradictoire, (pièce 21 des appelants) fait mention de ce que le muret est démontable sans altération de la structure d'origine existante, que la structure en poutres en bois, les baies vitrées coulissantes et le sol son démontables, également, de ce que le toit est recouvert d'une membrane souple confirmant qu'il s'agit d'une structure légère. Toutefois, si une grande partie de l'ensemble est démontable, il existe des aspects en maçonnerie dont l'expert amiable n'explique pas le caractère "démontable" mais surtout, la structure est loin d'être légère, contrairement à ce qu'indique l'expert car il existe des poutres de 305 sur 105 et des poteaux d'acier, la pièce 49 des appelants permettant de visualiser ce point. La toiture n'est nullement entièrement vitrée mais présente un aspect solide recouvert d'une membrane, d'ailleurs l'huissier (pièce 46 des appelants) indique qu'il est monté sur la toiture et la société ayant réalisé la véranda mentionne que le toit de la véranda peut supporter le poids d'une ou deux personnes afin d'être nettoyée (pièce 8). Enfin comme l'indique le syndicat des copropriétaires, cette partie n'est pas dite "démontable", le descriptif du modèle posé évoquant "une toiture sur-isolée" (pièce 37 du SDC). Enfin, la pièce 40 des appelants indique que la véranda a été faite avec des matériaux de qualité, ce qui est corroboré par les photographies versées au dossier. Il importe peu que cette réalisation ait ou non obtenu le visa des services d'urbanisme de la ville en ce sens que ces autorisations sont indépendantes de celle donnée par l'assemblée des copropriétaires. En conséquence, compte tenu du fait qu'il existe des parties en maçonnerie "non démontables", mais surtout, une structure qui est "loin d'être légère" et ne ressemble en rien au projet, objet de l'autorisation initiale donnée, cette réalisation devait faire l'objet d'une nouvelle présentation à l'assemblée générale sans qu'il soit besoin, d'une part, d'examiner s'il existe une rupture d'égalité avec un autre propriétaire car ce dernier a obtenu l'autorisation demandée et d'autre part, de répondre aux autres moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné les appelants à démolir cette construction » (arrêt attaqué, p. 8 § 1 à p. 10 § 4) ;

ET AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QUE « Aux termes de l'article 1.3.2 du règlement de copropriété, la jouissance privative des jardins et terrasse est rattachée aux locaux correspondants, situés au rez-de-chaussée des différents immeubles. Les époux X... ont la jouissance privative de deux terrasses et de deux jardins à la suite suivant attestation notariée du 26 juillet 2011 et ne peuvent valablement soutenir que la résolution n°15 tend à porter atteinte à leurs parties privatives, l'objet de l'instance portant sur la véranda édifiée sur la terrasse sud et le jardin à la suite, parties communes selon le règlement de copropriété. Aux termes de l'article 3.3.8 du règlement de copropriété : "les copropriétaires ayant la jouissance de terrasses auront la possibilité d'installer des vérandas démontables sous réserve de l'obtention des autorisations administratives".
La résolution n°23 de l'assemblée générale ordinaire du 4 décembre 2006 est rédigée comme suit : "L'assemblée générale des copropriétaires après avoir pris connaissance des détails des travaux d'installation d'une véranda démontable que souhaitent réaliser Monsieur et Madame X... délibère, décide de donner l'autorisation à Monsieur et Madame X... d'installer une véranda démontable. Sous réserve de l'emprise au sol conforme au règlement de copropriété ainsi que les autorisations administratives qui seront fournies au syndic". La déclaration préalable de travaux effectuée le 1er août 2008, comporte un plan et une simulation de la véranda à construire, dont le toit est transparent et en pente, le descriptif faisant étant "d'une véranda à structure légère démontable". Le procès-verbal de constat dressé le 29 novembre 2011 à l'initiative du syndicat des copropriétaires fait état de la présence d'une véranda à l'intérieur du jardin du rez-de-chaussée dont une partie se prolonge en sous-face du balcon de la chambre du fond de Madame A... et se prolonge dans le jardin. Cette véranda possède une toiture d'un revêtement apparemment goudronné et au centre de cette toiture se trouve un lanterneau vitré, un mur a été dressé perpendiculairement à la façade de l'immeuble sur une largeur d'environ un mètre, puis vers la gauche. La photographie versée aux débats par le syndicat des copropriétaires prise lors de la construction de la véranda montre une ouverture sur le toit constituée de parpaings. Les termes de ce procès-verbal associés à cette dernière photographie contredisent non seulement le contenu de la déclaration préalable de travaux effectuée par les époux X... auprès de la Mairie en 2008, mais également la condition posée par le règlement de copropriété et l'autorisation de 2006 quant au caractère démontable de la véranda. Les époux X... ne peuvent soutenir sérieusement indépendamment des deux rapports et attestations versés aux débats et, des développements sur le déplacement de l'hôtel[...] à Paris que cette construction présente les caractéristiques d'une véranda démontable dès lors qu'elle comporte un mur, des parpaings et une toiture goudronnée. La comparaison de cette véranda avec le précédent invoqué par les époux X..., à savoir la véranda édifiée par la SCI Carlton exclut toute similitude, dès lors que cette dernière véranda ne présente aucune maçonnerie, est construite de panneaux en bois avec des surfaces vitrées, la structure étant posée sur des plots béton reliés par une longrine en acier dont la solidarisation est assurée par des boulons. Aux termes de ces constatations, aucune atteinte aux parties privatives, aucune remise en cause de l'autorisation de 2006, ni aucune discrimination ou rupture d'égalité entre copropriétaires n'est démontrée, les époux X... n'ayant pas respecté les termes de leur propre déclaration préalable de travaux et ayant contrevenu aux termes du règlement de copropriété. La résolution n°15 n'est entachée d'aucune nullité et la demande d'annulation sera donc rejetée.

II/ Sur la dépose de la véranda

Au regard des seuls développements susvisés, sans qu'il y ait lieu de discuter plus avant des autres moyens liés à l'emprise au sol de la véranda, à l'empiétement sur le jardin du lot n°51, à l'affichage des travaux litigieux, à la suppression de la pissette de Madame A... et à la suppression de la descente des eaux pluviales, la démolition de la véranda des époux X... édifiée en violation du règlement de copropriété et de l'autorisation délivrée en 2006 sera ordonnée sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant six mois, passé un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision » (jugement, p. 4 § 4 à p. 5) ;

1°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'il ressortait des propres constatations de la cour d'appel qu'une véranda pouvait être installée pourvu qu'elle soit démontable ; qu'en ordonnant la démolition de la véranda litigieuse au motif qu'elle ne serait pas une construction légère, sans rechercher si elle était démontable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'ancien article 1134 du Code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ;

2°) ALORS QUE des motifs alternatifs ou dubitatifs équivalent à un défaut de motifs ; qu'en affirmant : « il existe des aspects en maçonnerie dont l'expert amiable n'explique pas le caractère démontable » (arrêt attaqué, p. 9 avant dernier §), sans constater si ces aspects étaient ou non démontables, bien que ce soit le critère de conformité de la véranda litigieuse au règlement de copropriété, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE les juges du fond doivent rechercher la commune intention des parties dans l'interprétation des conventions ; qu'en déduisant l'interprétation à donner au terme « véranda » dans le règlement de copropriété en cause de divers dictionnaires, sans rechercher le sens de ce terme selon la volonté des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'ancien article 1134 du Code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ;

4°) ALORS QU'en affirmant, d'une part, que la structure installée par les époux X... était une « véranda » (arrêt attaqué, p. 2 § 3, p. 9 § 4 et dernier, p. 10 § 1), et, d'autre part, qu'une véranda était nécessairement une structure légère, définition à laquelle ne correspondrait pas la « véranda » litigieuse (arrêt attaqué, p. 9 § 2, 3, 6 et 7 et p. 10 § 3), la Cour d'appel a statué par des motifs contradictoires, violant ainsi les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.