Cour de Cassation · civ3 — 7 juin 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 7 juin 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10316 F

Pourvoi n° J 14-23.133







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Bruno X..., domicilié [...] ,

contre l'arrêt rendu le 22 mai 2014 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant à M. Michel Y..., domicilié [...] ,

défendeur à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme D..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Y... ;

Sur le rapport de Mme D..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la caducité de la promesse synallagmatique de vente de l'immeuble sis à [...], signée le 22 décembre 2006 par messieurs Bruno X... et Michel Y..., condamné Monsieur X... à verser à Monsieur Y... la somme de 35.000 euros outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation au titre des acomptes versés sur le prix de vente et débouté Monsieur X... de sa demande de paiement d'une indemnité d'occupation ;

AUX MOTIFS QUE « Sur la réalisation de la condition suspensive d'absence d'inscription d'hypothèques ou autres sûretés grevant l'immeuble pour un montant supérieur au prix de vente :

Ainsi que l'a justement relevé le premier juge, Monsieur X... qui demande la réalisation forcée de la vente, doit démontrer que les conditions suspensives prévues dans la promesse ont été réalisées. Il n'est pas discuté que l'acquéreur a obtenu le financement nécessaire à l'acquisition et demandé au notaire l'établissement de l'acte authentique.

S'agissant de la seconde condition suspensive relative à l'état des inscriptions sur l'immeuble vendu, la lecture de l'état produit aux débats montre que l'immeuble était grevé de plusieurs hypothèques conventionnelles l'une du 6 octobre 1987 au profit du CCM pour sûreté de la somme de 45.734,71 euros en principal, intérêts à 8,50 % et 9.146,94 euros en accessoires, à effet jusqu'au 29 mars 2010, la seconde du 29 novembre 2001, au profit du Crédit Immobilier de France Bretagne Atlantique pour sûreté de 88.267,96 euros et des accessoires à hauteur de 17.653,60 euros à effet jusqu'au 30 octobre 2019 et la troisième du 25 avril 2005 au profit du CIO pour sûreté de 50.000 euros en principal et des accessoires à hauteur de 10.000 euros à effet jusqu'au 5 septembre 2014, soit pour un montant total supérieur au prix de vente.

Il est justifié de ce que le notaire a interrogé les trois créanciers quant à leur accord sur une mainlevée partielle des sûretés. Les décomptes adressés en réponse par le CIO et le CIF dont l'accord exprès pour donner une mainlevée partielle n'est pas établi par les pièces produites, montrent que leurs créances garanties représentaient un total de 98.329,09 euros. Si le CMB a quant à lui indiqué par courrier du 2 août 2007 qu'il acceptait une mainlevée partielle, force est de constater qu'il n'a fourni aucune indication complémentaire sur le montant des sommes restant dues en principal, intérêts et accessoires. Au regard de cette situation le notaire a d'ailleurs mentionné dans son projet d'acte, les trois hypothèques conventionnelles pour les montants initiaux.

Au vu de ces éléments et à défaut de pièces complémentaires produites devant la cour, contrairement à ce qu'il soutient, l'appelant ne démontre pas avec certitude que les sûretés inscrites sur l'immeuble représentaient un montant inférieur au prix de vente. Dès lors, la condition suspensive doit être considérée comme ayant défailli, ce qui entraîne la caducité de la promesse de vente et interdit la réitération forcée de la vente demandée par l'appelant. Par ailleurs, l'acompte sur le prix de vente de 35.000 euros versé par Monsieur Y... doit lui être restitué par Monsieur X.... Le jugement doit être confirmé sur ces points.

Il le sera également ce qu'il a considéré que la clause pénale insérée dans la promesse n'a pas vocation à être appliquée, puisqu'en effet la défaillance de la condition suspensive n'est pas imputable à une faute de l'une ou l'autre des parties.

Sur la demande d'indemnité d'occupation :

Il n'est pas discuté que Monsieur Y... a pris possession de l'immeuble peu de temps après la signature de la promesse de vente. Il est justifié de ce qu'il en a remis les clés à Maître Z... huissier au 31 mai 2008, donc après une occupation de 17 mois.

Or, cette occupation a été effectuée avec l'accord certes non formalisé, mais non discuté devant la cour de Monsieur X..., vendeur, en prenant indubitablement en compte l'opération de vente en cours, à l'instar de l'accord des parties pour qu'une partie du prix soit payée hors de la comptabilité du notaire.

Toutefois, si la défaillance de la condition suspensive a eu pour effet d'affecter la vente projetée, qui est dès lors considérée comme n'ayant jamais existé, elle ne remet pas en cause l'occupation autorisée par Monsieur X... et ne permet pas de considérer qu'elle serait devenue sans droit.

Par ailleurs, la recherche de la commune intention des parties lors de l'entrée dans les lieux de Monsieur Y... conduit à considérer que cette occupation était accordée par l'appelant à titre gratuit. En effet, il ne résulte d'aucune pièce qu'ait été fixée, ni même envisagée par les parties une contrepartie financière à la mise à disposition du bien dès le stade de la promesse. Il n'apparaît pas non plus qu'ait été définie entre les parties une indemnisation à la charge de Monsieur Y... pour l'occupation en cas de défaillance des conditions suspensives et par suite d'échec de la vente.

Dans ces conditions, contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, Monsieur X... ne peut solliciter aucune somme au titre de l'occupation. Il sera débouté de sa demande et le jugement réformé de ce chef.

Sur la demande indemnitaire au titre de la dégradation du bien :

Monsieur X... sollicite une somme de 50.000 euros au titre des dégradations pratiquées dans les lieux. Or, ainsi que l'a relevé le premier juge, il ne produit aucun élément probant permettant d'établir l'état de la maison lors de la prise de possession par Monsieur Y... suite à la signature de la promesse de vente. Sur ce point l'état des lieux établi avec son ancien locataire, présent de 2003 à décembre 2006 n'est pas probant dès lors que n'étant pas daté il ne permet pas de déterminer si les mentions qui y figurent concernent l'entrée ou la sortie du locataire. Par ailleurs, le constat dressé de manière non contradictoire à la demande de Monsieur X... le 24 août 2008, soit deux mois après la remise des clés à l'huissier par Monsieur Y... ne permet pas de démontrer que les dégradations mentionnées sont le fait de l'intimé. En conséquence, le jugement qui a débouté Monsieur X... de sa demande à ce titre doit être confirmé ».

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la promesse synallagmatique de vente signée par Messieurs X... et Y... le 22 décembre 2006 l'a été sous deux conditions suspensive celle tenant à l'obtention d'un prêt de 145.000 euros par Monsieur Y... celle tenant à l'absence d'inscriptions d'hypothèques ou autres sûretés grevant l'immeuble vendu pour un montant supérieur au prix de vente.

Monsieur X... poursuivant la régularisation forée de la vente il lui appartient de prouver que ces conditions ont été réalisées.

La première condition suspensive tenant à l'obtention du prêt est remplie de l'aveu même de Monsieur Y... qui justifie avoir obtenu du crédit mutuel de Bretagne et du crédit lyonnais les prêts nécessaires au financement de son acquisition. Il ressort de l'état hypothécaire et du projet d'acte authentique versé aux débats que l'immeuble vendu par monsieur X... à Monsieur Y... était grevé des inscriptions suivantes :

- hypothèque conventionnelle prise au second bureau des hypothèques de QUIMPER le 6 octobre 1987, volume 286 n° 136 au profit de la caisse du crédit mutuel de MOELAN sur MER pour sûreté de la somme en principal de 45.734,71 euros et des accessoires à hauteur de 9.146,94 euros ayant effet jusqu'au 2 mars 2010,
- hypothèque conventionnelle prise au second bureau des hypothèques de QUIMPER le 29 novembre 2001, volume 2011 V n° 1842 au profit de la société crédit immobilier de France Bretagne atlantique pour sûreté de la somme en principal de 88.267,96 euros et des accessoires à hauteur de 17.653,- euros ayant effet jusqu'au 30 octobre 2019, observation étant faite que l'hypothèque conventionnelle prise au second bureau des hypothèques de QUIMPER le 31 mars 1992, volume 1992 V n° 465 au profit de la caisse du crédit mutuel de MOELAN sur MER a été entièrement remboursé au moyen du prêt consenti par la société crédit immobilier de France Bretagne atlantique susvisée,
- hypothèque conventionnelle prise au second bureau des hypothèques de QUIMPER le 25 avril 2005, volume 2005 V n° 825 au profit du CIO pour sûreté de la somme en principal de 50.000 euros et des accessoires à hauteur de la somme de 10.000 euros ayant effet jusqu'au ( septembre 2014.

Au vu des décomptes produits les sommes garanties par ces inscriptions s'élevaient à 63.419,75 euros en ce qui concerne celles dues au crédit immobilier de France et à 34.909,34 euros s'agissant de celles dues au CIO soit un total de 98.329,09 euros.

Si le 2 août 2007 le crédit mutuel de Bretagne a accepté de donner la mainlevée partielle de l'hypothèque prise le 6 octobre 1987 pour garantir le remboursement d'un prêt consenti le 29 septembre 1987 à Monsieur X... aucune des pièces produites ne prouve que cette mainlevée a suffi à dégager le bien vendu à Monsieur Y... de toute inscription de ce chef.

Force est de constater que dans le projet d'acte authentique adressé le 22 octobre 2007 par maître B... à Monsieur Y... en vue de sa signature le 9 novembre suivant cette hypothèque figure toujours au nombre des inscriptions grevant l'immeuble à la date de régularisation de la vente.

En l'absence de toute pièce renseignant sur le montant des sommes garanties par cette inscription, restant dues par Monsieur X... au crédit mutuel de Bretagne à la date de la vente il n'est pas établi que les montants cumulés des sommes garanties par les trois inscriptions litigieuses dons les deux dernières atteignaient déjà 98.329,09 euros, restaient inférieures au prix de vente de 135.000 euros sur lequel Monsieur Y... avait en outre déjà payé 35.000 euros.

Faute d'en rapporter la preuve Monsieur X... ne démontre pas que la seconde condition suspensive s'est trouvée réalisée.

Par conséquent Monsieur Y... est fondé à lui opposer la caducité de la promesse synallagmatique de vente du fait de l'absence de réalisation de cette condition et Monsieur X... doit être débouté de sa demande de régularisation forcée de la vente et de paiement du prix.

La non réalisation de la condition suspensive tenant à l'absence d'inscriptions grevant l'immeuble pour un montant supérieur à son prix de vente ne résulte ni d'une faute de Monsieur X... ni d'une faute de Monsieur Y....

Par conséquent, il en est de même de la caducité de la promesse synallagmatique qu'elle entraîne, ce qui prive chacune des parties du droit de réclamer à l'autre la somme de 6.750 euros prévue par la clause pénale insérée dans l'acte et elles doivent être déboutées de ces demandes.

Monsieur Y... qui reconnaît s'être installé dans l'immeuble au mois de janvier 2007, justifie en avoir remis les clés à maître Z..., huissier de justice à QUIMPERLE, le 31 mai 2008.

Monsieur Y... a donc occupé pendant 17 mois une maison avec jardin comprenant au rez de chaussée : séjour, cuisine, WC, salle de bain, à l'étage : salle de bains, WC, quatre chambres.

A ce titre il est redevable envers Monsieur X... d'une indemnité d'occupation que les caractéristiques de l'habitation justifient d'évaluer à la somme de 500 euros par mois soit 8.500 euros pour 17 mois.

Aucune des parties ne produit de pièce probante de l'état des lieux au mois de janvier 2007.

Est notamment dépourvu de toute valeur probante l'état des lieux non daté produit par Monsieur X..., se rapportant à la location du bien de Madame Hélène C... du 1er juin 2003 a u6 décembre 2006, mais rien n'indique s'il a été dressé lors de l'entrée ou lors de la sortie de locataire.

Le tribunal ne dispose ainsi d'aucun document probant de l'état des équipements figurant dans la cuisine et dans la salle de bains lors de l'entrée dans les lieux de Monsieur Y.... (
)

Faute de prouver quel était l'état du bien au mois de janvier 2007, Monsieur X... ne démontre pas que celui dont rend compte le procès-verbal de constat dressé le 24 août 2008 par Maître Z..., est exclusivement le fait de dégradations imputables à Monsieur Y....

Il doit donc être débouté de sa demande en paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il est établi que Monsieur Y... a réglé à Monsieur X... une somme de 35.000 euros à titre d'acompte sur le prix de vente.

Du fait de la caducité de la vente monsieur X... doit restituer cette somme à Monsieur Y....

Celui-ci lui devant 8.500 euros il y a lieu d'opérer la compensation entre ces deux sommes et de condamner Monsieur X... à payer à Monsieur Y... la somme de 26.500 euros. »

ALORS, D'UNE PART, QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs : que Monsieur X... avait fait valoir dans ses conclusions d'appel que « le compromis stipule que « l'examen des titres et de l'état hypothécaire qui sera demandé ne révèle pas l'existence d'hypothèques ou autres sûretés que le prix de vente ne permettrait pas de rembourser intégralement en principal, intérêts et accessoires ». Comme le décrit Maître B... dans ses conclusions de première instance, et justifié par les pièces produites par le notaire n° 2 à 8, cette condition suspensive s'est trouvée également réalisée. La créance du Crédit Immobilier de France s'élevait à 63.419,75 euros. Celle du CIO à 34.909,34 euros soit un total de 98.329,09 euros, montant inférieur au prix de vente convenu à 135.000 euros. C'est à tort que le tribunal a cru pouvoir imaginer que la mainlevée donnée par le Crédit Mutuel, autre créancier inscrit, n'aurait peut être pas suffi à dégager le bien inscrit de toute inscription de ce chef : Maître B... notaire a bien précisé dans ses écritures de première instance précitées, ne plus tenir compte de ce créancier » (Conclusions d'appel p. 5, production n° 2) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen de nature à influer sur la solution du litige dans la mesure où si le principe de la créance du CMB ne devait pas être pris en compte dans le calcul des sûretés, celles inscrites sur l'immeuble représentaient un montant inférieur au prix de vente (98.329,09 euros de sûretés pour un prix de vente de 135.000 euros faisant ainsi obstacle à la caducité de la promesse synallagmatique de vente, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé ; que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en ne tranchant pas dans son dispositif la demande relative à la clause pénale formulée par Monsieur X..., les juges du fond ont violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.

ALORS, DE TROISIEME PART, QUE lors de l'échec d'une vente d'un immeuble pour un motif étranger au comportement du promettant, le bénéficiaire de la promesse en ayant occupé cet immeuble s'oblige à payer une indemnité d'occupation ; qu'en refusant d'accorder à Monsieur X... une indemnité d'occupation, après avoir constaté que Monsieur Y... avait occupé son immeuble pendant dix-sept mois, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquence légales de ses propres constations au regard de l'article 1382 du code civil.

ALORS, ENFIN, QUE le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en affirmant, après avoir relevé la présence de dégradations affectant différents éléments de la maison, que Monsieur X... n'avait produit aucun élément probant permettant de répondre à la demande indemnitaire au titre de la dégradation du bien, malgré l'état des lieux établi avec l'ancien locataire de Monsieur X... et le constat fait par l'huissier Maître Z..., les juges du fond ont violé l'article 4 du code civil.