Cour de Cassation · civ3 — 7 juin 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 7 juin 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10326 F

Pourvoi n° K 17-21.421













R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Patrick X..., domicilié [...] ,

2°/ la mutuelle des architectes français (MAF), dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 27 avril 2017 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige les opposant :

1°/ à M. Claude Y..., domicilié [...] ,

2°/ à la société A2J, société à responsabilité limitée,

3°/ à la société SE2A, société à responsabilité limitée,

toutes deux ayant leur siège [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boulloche, avocat de M. X..., de la mutuelle des architectes français, de la SCP Richard, avocat de M. Y... ;

Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. X... et à la mutuelle des architectes français du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés A2J et SE2A ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... et la mutuelle des architectes français aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de la mutuelle des architectes français ; les condamne à payer à M. Y... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. X... et la mutuelle des architectes français.

Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. X... in solidum avec la Mutuelle des Architectes Français à payer à M. Y... la somme de 185 292,09 € de dommages-intérêts, outre 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Aux motifs que « Monsieur Y... soutient que le projet architectural de Monsieur X... entraîne l'obstruction de fenêtres et d'ouvertures avec pavés de verre de l'immeuble voisin et qu'en conséquence les délais nécessaires à l'obtention d'un permis de construire modificatif lui ont fait perdre le bénéfice de la promesse unilatérale de vente imposant la signature de l'acte authentique au plus tard le 30 août 2012.
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les fenêtres de l'immeuble voisin servent d'éclairage à des pièces d'habitation de deux appartements qui ne disposent pas d'autre éclairage naturel.
Par ailleurs des ouvrages en pavés de verre servent d'éclairage à un couloir et à un escalier d'accès à un logement.
Or selon les plans établis par Monsieur X... la nouvelle construction obstruait les fenêtres et les pavés de verre privant ces locaux de lumière, voire de ventilation.
Le moyen développé par Monsieur X... sur la qualification de vues ou de jours est inopérante dès lors que la construction projetée entraînait l'obstruction pure et simple de ces ouvrages et donc la suppression ou la réduction de l'éclairage et de la ventilation des logements concernés.
Monsieur X... connaissait l'état des lieux puisque les plans joints à la demande de permis de construire mentionnaient l'existence de ces ouvrages.
Il a donc manifestement oublié d'en tenir compte lors de l'élaboration de son projet architectural.
D'ailleurs dans un courriel adressé à Monsieur Y... le 13 juin 2012 il affirme la nécessité de déposer un permis modificatif et il précise le bilan des modifications et le coût des plus-values, soit 32 000 € pour préserver l'éclairement des pavés de verre du bâtiment A de la copropriété voisine et 13 000 € pour préserver les vues des deux fenêtres du bâtiment B.
Ainsi, à partir du moment où Monsieur X..., professionnel de l'architecture, a admis la nécessité d'obtenir un permis de construire modificatif il a reconnu les erreurs affectant les plans initiaux de nature à engager sa responsabilité professionnelle.
D'ailleurs le syndic de la copropriété voisine, après avoir vainement intenté un recours gracieux à l'encontre du permis de construire, a écrit le 10 mai 2012, au maire de la commune pour lui demander d'annuler ce permis autorisant une construction rendant obscures et donc inhabitables les pièces concernées.
L'obtention d'un permis modificatif était donc indispensable afin d'éviter une action en suppression de ces troubles anormaux du voisinage.
Monsieur X... conteste que le temps supplémentaire pour l'obtention de ce permis soit directement à l'origine de l'absence de réalisation de la promesse unilatérale de vente en soutenant que le délai nécessaire de 7 mois permettait de respecter les délais contractuels.
La promesse de vente stipulait que sa réalisation était soumise à l'obtention par Monsieur Y... d'un permis de démolir et d'un permis de construire obtenus au plus tard le 30 avril 2012 et purgés de tout recours des tiers au plus tard le 30 juillet 2012.
Or c'est seulement dans son courriel du 12 juin 2012 que Monsieur X... envisage de déposer une demande de permis modificatif qui sera instruit dans le délai de 7 mois.
A ce délai il convient d'ajouter les 2 mois de recours des tiers, soit un total de 9 mois.
Le permis modificatif aurait donc été définitif au plus tôt au mois de mars 2013, soit au-delà de la date contractuelle du 30 juillet 2012.
La promesse indiquait qu'en cas de recours le délai de validité serait prolongé d'un délai maximum de cinq mois pour permettre aux parties de se concerter, la signature de l'acte authentique devant dans tous les cas intervenir au plus tard dans les 16 mois de la promesse.
Ainsi les parties devaient se concerter, donc discuter, pendant ce délai, sans obligation pour le vendeur d'accorder une prorogation de validité de la promesse de vente d'une durée totale de 5 mois.
Même dans l'hypothèse d'une prorogation, la réalisation de la promesse de vente devait intervenir au plus tard au mois de janvier 2013, à une période où le permis modificatif n'aurait pas encore été définitif.
Même si Monsieur Y... avait affiché le permis dans les 8 jours de son obtention, soit le 28 janvier 2012, au lieu de l'afficher le 16 mars 2012, les délais nécessaires à l'obtention d'un permis modificatif définitif auraient dépassé le terme de la promesse de vente dès lors que le vendeur était opposé à toute concertation et ne souhaitait pas profiter du délai maximum de 5 mois pour discuter ainsi qu'il résulte d'ailleurs de son courrier du 10 juillet 2012 refusant tout allongement de délai et demandant la signature de l'acte authentique à la date du 30 août 2012.
En outre, quelque soit la date d'affichage du permis de construire par Monsieur Y..., il était impératif de demander un permis modificatif sous peine d'exposer ce dernier à une action en suppression des troubles anormaux du voisinage.
Monsieur X... indique à tort que Monsieur Y... aurait pu renoncer à la condition suspensive d'obtention de permis de construire définitif stipulée dans son intérêt exclusif afin de signer l'acte authentique dans le délai contractuel. En effet il ne peut reprocher au maître d'ouvrage d'avoir souhaité détenir les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de son opération immobilière avant de s'engager dans l'acquisition d'un terrain.
La faute de Monsieur X... est donc en lien causal direct et certain avec la caducité de la promesse unilatérale de vente et il doit être déclaré responsable du préjudice subi par Monsieur Y... ;

SUR LE PREJUDICE :
« Monsieur Y... évoque un double préjudice : les investissements engagés en pure perte et une perte de marge sur les bénéfices de la commercialisation des appartements et du commerce.
Il a justifié les frais engagés par la production en cours d'expertise de toutes les factures acquittées.
Seules les factures établies à son nom doivent être retenues à l'exception de celles établies au nom des sociétés SE2A et A2I dont les demandes ne sont pas recevables.
Monsieur Y... justifie avoir engagé des frais à hauteur de la somme hors taxes de 35 292,09 €.
L'expert judiciaire a déterminé une perte de marge en fonction des recettes résultant de la vente des appartements et des dépenses nécessaires pour la réalisation de l'immeuble et sa commercialisation, soit une marge nette de 305 120 €, puisque contrairement à ce qu'il soutient, Monsieur Y... aurait nécessairement engagé des frais (honoraires d'architecte et de notaire, frais de démolition, primes d'assurance, frais de vente, frais bancaires etc.) venant en déduction du chiffre d'affaires.
Cependant le préjudice de Monsieur Y... ne peut consister qu'en une perte de chance de mener l'opération de construction jusqu'à son achèvement et de commercialiser la totalité des lots dans les conditions financières espérées.
Me B..., notaire chargé de recevoir les contrats de réservation, a attesté le 20 août 2012 qu'il était en possession de 8 contrats alors que l'immeuble projeté devait comporter 21 logements collectifs et un commerce.
Au regard de ces éléments la perte de chance raisonnable pour Monsieur Y... de percevoir une marge nette doit être indemnisée par l'allocation de la somme de 150 000 €.
Monsieur X... sera donc condamné à payer à Monsieur Y... à titre de dommages et intérêts la somme totale de 185 292,09 €.
Le jugement sera infirmé sur ce point » (arrêt p. 6 à 8) ;

1/ Alors que l'architecte peut seulement être condamné à réparer les préjudices causés par la faute qui lui est imputée ; que le maître d'ouvrage qui dispose d'un permis de construire, lequel est délivré sous réserve des droits des tiers, peut dès lors procéder à la construction sauf s'il méconnaît le droit réel d'un tiers ; qu'en dehors de cette hypothèse, l'architecte ne peut être condamné à réparer la perte de marge liée à l'abandon d'une opération de construction qui a été autorisée par un permis ; qu'il peut alors seulement, si la construction crée un trouble anormal de voisinage, être condamné au titre de ce trouble ; qu'en l'espèce, M. Y... a abandonné son projet de construction car il aurait entraîné l'obstruction de fenêtres et pavés de verre servant d'éclairage à des pièces d'habitation, à un couloir et à un escalier d'un immeuble voisin ; que si ces fenêtres et pavés de verre étaient de simples jours de souffrance et non des servitudes, ils n'étaient pas de nature à bloquer la construction ; que l'architecte ne pouvait alors être condamné à réparer la perte de marge liée à l'abandon du projet mais seulement, le cas échéant, un préjudice résultant d'un trouble anormal de voisinage ; qu'il était dès lors impératif d'apprécier si les fenêtres et pavés de verre litigieux étaient des jours de souffrance ou des servitudes ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a décidé que cette question était sans incidence et a condamné M. X... et la MAF à payer à M. Y... la somme de 185 292,09€ incluant la perte de chance de percevoir une marge nette évaluée à 150 000€ ; qu'en indemnisant ainsi le préjudice lié à l'abandon du projet, sans avoir justifié que ce projet ne pouvait être réalisé, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2/ Alors que dans ses conclusions d'appel, M. X... a soutenu que le maître d'ouvrage avait renoncé au projet en estimant que ses voisins bénéficiaient d'une servitude de vue, que dans ce cas, le projet initial n'était pas réalisable et qu'une perte de bénéfice ne pouvait être revendiquée sur un projet non réalisable (concl. p.8 et 9) ; que la cour d'appel a condamné M. X... et la MAF à payer à M. Y... la somme de 150 000 € à titre de perte de chance raisonnable de percevoir une marge nette ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les fenêtres et pavés de verre voisins pouvaient être qualifiés de servitude, hypothèse dans laquelle ce préjudice n'était pas indemnisable car le projet n'était pas réalisable, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

3/ Alors qu'enfin, dans ses conclusions d'appel (p. 6), M. X... a fait valoir que dans son courrier relatif à un permis modificatif, il s'était borné à dresser le bilan des modifications demandées par le maître d'ouvrage et leur incidence financière, ce qui ne caractérisait nullement une reconnaissance de responsabilité contestée par son conseil dès le 22 mai 2012 ; que ce courrier ne permettait pas de condamner M. X... et la MAF à payer des dommages-intérêts liés à l'abandon du projet ; qu'en décidant, pour prononcer une telle condamnation, que dans son courrier du 13 juin 2012, M. X... avait admis la nécessité d'obtenir un permis modificatif et reconnu les erreurs affectant les plans initiaux de nature à engager sa responsabilité, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.