Cour de Cassation · civ3 — 14 juin 2018

CIV.3

LG



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 14 juin 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10343 F

Pourvoi n° H 15-11.083







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Ecole privée C...B..., société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 4 décembre 2014 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 8), dans le litige l'opposant à Mme Nathalie X..., épouse Y..., domiciliée [...] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 15 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me D... , avocat de la société Ecole privée C...B..., de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de Mme X... ;

Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Ecole privée C...B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Ecole privée C...B... ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Ecole privée C...B...


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué,

D'AVOIR, vu l'ordonnance de référé du 23 septembre 2011, signifiée à l'école privée C...B... le 5 octobre 2011, et vu le commandement de quitter les lieux du 12 mars 2013 et le commandement de payer aux fins de saisie-vente du 15 juillet 2013 délivrés à la requête de Mme X... sur le fondement de cette ordonnance, constaté que la clause résolutoire a repris ses effets le 6 février 2012 et que l'intégralité de la dette de l'école privée C...B... envers Mme X... est devenue exigible à cette date, cette dernière pouvant en conséquence poursuivre l'expulsion de l'école privée C...B... et le recouvrement de sa créance, et D'AVOIR en conséquence débouté l'école privée C...B... de ses demandes visant à "dire qu'il ne pouvait être procédé à son expulsion des lieux sis au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...] ni procédé à la délivrance d'un commandement de payer aux fins de saisie -vente pour ces locaux" et de sa demande visant à suspendre son expulsion ;

AUX MOTIFS QUE « l'appelante ne justifie en cause d'appel d'aucun moyen ni élément nouveau de nature à remettre en cause la solution retenue par le premier juge par des motifs justement tirés des faits de la cause et des textes applicables, et que la cour adopte, étant encore observé que :
- la société EPCS ne justifie pas du strict respect de l'échéancier accordé par l'ordonnance du 23 septembre 2011, lequel impliquait le paiement, pour la première fois le 5 novembre 2011, puis le 5 de chaque mois, d'une somme de 539,35 € au titre de l'arriéré, outre le règlement des loyers le 1er jour de chaque trimestre, d'un montant de 1.078,71 € en 2011 et 1.089,41 € en 2012 ;
- c'est en effet exactement que le premier juge a retenu qu'entre le règlement incomplet du 6 décembre 2011, soit, au titre du loyer du 1er trimestre 2012, 1.078,71 € au lieu de 1.089,41 € et un double règlement de 1.089,41 € et 539,95 € le 14 février 2012, la société EPCS n'a procédé à aucun versement ;
- c'est vainement que l'appelante croit pouvoir soutenir que l'intégralité de la dette avait été réglée avant le 7 décembre 2011, dès lors que pour y parvenir elle inclut dans son décompte un "paiement via Maître A... 31/08 d'un montant de 1.078,71 € effectué le 23 septembre 2011, dès lors qu'elle ne conteste pas l'affirmation de l'intimée selon laquelle en réalité ce chèque concernait le loyer du 3ème trimestre 2011 non réglé, de même que celui adressé le 4 octobre 2011 était destiné à payer le loyer courant du 4ème trimestre 2011 ;
- le commandement de quitter les lieux est donc justifié, permettant l'expulsion de la société locataire, peu important à ce titre que l'appelante soit désormais à jour de ses loyers ;
- l'existence d'une offre de renouvellement du 29 juillet 2012 est sans incidence sur les conséquences de l'absence de respect de l'échéancier fixé par le juge ;
- la demande de suspension de la clause résolutoire en application de l'article L.145-41 du code de commerce ne peut prospérer devant le juge de l'exécution, ni devant la cour statuant en matière d'exécution, dès lors que l'article R.121-1 du code des procédures civiles d'exécution interdit au juge de l'exécution de modifier le dispositif de la décision qui sert de fondement aux poursuites, quand bien même cette décision n'aurait pas autorité de chose jugée ;
- le premier juge a minutieusement examiné les pièces produites et exactement apprécié la situation de la société EPCS en lui accordant un délai jusqu'au 16 août 2014 inclus pour quitter les lieux, aucun autre délai n'étant justifié, étant rappelé qu'eu égard à l'acquisition de la clause résolutoire, le départ de la société EPCS est inéluctable, et que cette société a disposé d'un délai suffisant pour trouver éventuellement un autre local, étant observé qu'elle dispose par ailleurs de quatre autres étages de l'immeuble ;
qu'il s'ensuit que le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions ; que la demande de Madame X... de voir fixer sa créance de loyers, au demeurant nouvelle en appel, ne peut prospérer en la présente instance uniquement destinée à examiner la validité et les conséquences du commandement de quitter les lieux ; qu'elle sera rejetée ; »

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le présent litige concerne des locaux sis au rez-de-chaussée de l'immeuble (lot 22) sis [...] que la requérante occupe également d'autres locaux, à d'autres étages de l'immeuble susvisé ;et que le bail commercial renouvelé avait pris effet le 1er février 2004 ; que sur la demande de la SARL ECOLE PRIVEE C... B... visant à dire qu'il ne peut être procédé à son expulsion de la requérante des locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...] car l'intégralité des loyers ont été réglés dans les termes de l'ordonnance rendue le 23 septembre 2011, la requise ne disposant pas d'un titre exécutoire de nature à faire procéder à l'expulsion, l'expulsion est poursuivie en vertu d'une ordonnance de référé rendue par Madame le Président du tribunal de grande instance de Paris le 23 septembre 2011, qui a notamment :
condamné par provision la SARL ECOLE PRIVEE C... B... à payer à Madame Nathalie X... épouse Y... la somme de 3 236,13 EUR au titre des loyers arriérés en deniers ou quittance au 3ème trimestre 2011 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2013 sur la somme de 1 007,10 EUR et à compter du 26 avril 2011 pour le surplus ; lui a accordé la faculté de s'acquitter de cette somme en 6 versements mensuels, égaux et consécutifs, le premier devant être effectué le 5 du mois suivant la signification de l'ordonnance, puis les suivants, le 5 de chaque mois; suspendu les effets de la clause résolutoire ; dit que faute pour la SARL EPCS de régler l'une des mensualités précitées ou les loyers courant à leur date d'exigibilité pendant les délais impartis, l'intégralité des sommes dues deviendrait exigible en deniers ou quittances, la clause résolutoire serait acquise, et il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ; qu'en cas de maintien dans les lieux après l'acquisition de la clause résolutoire, condamné la SARL EPCS à payer à Madame Nathalie X... une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges jusqu'à libération effective par remise des clés, une indemnité de 500 EUR sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ;
que cette décision a été signifiée le 5 octobre 2011, un commandement de quitter les lieux a été délivré le 12 mars 2013 sur le fondement de cette ordonnance et un commandement de payer aux fins de saisie-vente a été également délivré sur le fondement de cette ordonnance le 15 juillet 2013 ; qu'il sera rappelé que le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre les effets ; que les règlements prévus par le juge des référés pour le paiement de l'arriéré dû jusqu'au 3ème trimestre 2011 inclus, d'un montant de 539,35 EUR chacun, devaient donc avoir lieu, à la date limite du 5 novembre 2011 pour le premier et le 5 de chaque mois jusqu'au 5 avril 2012 inclus pour les suivants; outre, le paiement des loyers et charges courants, soit, aux termes du bail renouvelé, à terme à échoir, par quart correspondant aux quatre trimestres d'usage,, le montant de ces loyers trimestriels étant de 1 078,71 EUR en 2011 et de 1 089,41 EUR en 2012, et devant être réglés les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre ; qu'après signification de l'ordonnance (qui mentionnait que l'arriéré incluait le loyer du 3ème trimestre), la requérante devait donc, pour en respecter les termes avoir réglé :
- 1 078,71 EUR représentant le 4ème trimestre 2011
- 539,35 EUR au 5 novembre 2011,
- 539,35 au 5 décembre 2011, (soit, 2 157,41 EUR cumulés)
- 1 089,41 EUR au 1er janvier 2012, (soit, 3 246,82 EUR cumulés)
- 539,35 EUR au 5 janvier 2012, (soit, 3 786 17 EUR cumulés)
- 539,35 EUR au 5 février 2012, (soit, 4 325,52 EUR cumulés)
- 539,35 EUR au 5 mars 2012, (soit, 4 864 87 EUR cumulés)
- 1 089,41 EUR au 1er avril 2012 (soit, 5 954,28 EUR cumulés)
et :- 539,35 EUR au 5 avril 2012 (soit, 6 493,63 EUR cumulés).
qu'aux termes du décompte produit par la propriétaire, ont été versées par la requérante, pendant la période concernée, les sommes de :
- 1 078,71 EUR, le 21 septembre 2011 (3ème trimestre, après établissement du solde de 3 236,13 EUR mentionné dans l'ordonnance arrêté au 1er septembre 2011)
- 1 078,71 EUR, le 7 octobre 2011 (4ème trimestre)
- 1 078,71 EUR, le 21 novembre 2011 ;
- 1 078,71 EUR, le 6 décembre 2011 ;
- 1 089,41 EUR, le 14 février 2012 ;
- 539,95 EUR le 14 février 2012 ;
- 539,95 EUR le 19 mars 2012 ;
Soit une somme totale de 6 484,15 EUR au 5 avril 2012 ;
que c'est à la requérante d'apporter la preuve de sa libération, des règlements opérés, de leur date, et du caractère éventuellement erroné du décompte de la requise ; qu'elle produit un extrait de compte non authentifié émanant de la propriétaire sur lequel apparaît un règlement de 539,35 EUR le 4 octobre 2011 imputé au règlement de l'article 700 ; qu'elle produit également des relevés de son compte bancaire sur lesquels apparaissent des débits de 1 078,71 EUR le 10 octobre 2011 ; 539,35 EUR le 10 octobre 2011; 1 078,71 EUR le 23 novembre 2011; 1 078,71 EUR le 7 décembre 2011 ; 1 089,41 EUR le 15 février 2012 ; 539,35 EUR le 15 février 2012 ; 539,35 EUR le 21 mars 2012 ; et, après la période déterminée dans l'ordonnance, 684,04 EUR le 30 avril 2012 ; que compte tenu des élément de preuve susvisés, il convient de considérer qu'il y a une présomption grave, précise et concordante de ce qu'un règlement de 539,35 EUR a bien été effectué le 4 octobre 2011, représentant le premier acompte sur arriéré dû au 5 novembre 2011, payé par anticipation ; que le règlement intervenu le 21 ou 23 novembre 2011 a payé par anticipation les deux acomptes sur arriéré dus les 5 décembre et 5 janvier 2012, en revanche, le règlement intervenu le 6 décembre 2011, d'un montant de 1 078,71 EUR n'a pas suffit à couvrir le règlement, à bonne date, du loyer du 1er trimestre 2012 d'un montant de 1 089,41 EUR et de l'acompte de 539,95 EUR dû au 5 février 2012, puisque le règlement suivant n'a eu lieu que le 14 février 2012 et que la requérante ne justifie pas d'un paiement intermédiaire ; qu'en conséquence, en toute hypothèse, force est de constater que toutes les causes de l'ordonnance n'ont pas été réglées à bonne date ; que la clause résolutoire a donc repris ses effets le 6 février 2012, et la propriétaire était en droit de faire délivrer un commandement de quitter les lieux à la requérante sur le fondement de l'ordonnance de référé rendue par Madame le Président du tribunal de grande instance de Paris le 23 septembre 2011 et de poursuivre son expulsion, la SARL ECOLE PRIVEE C... B... sera donc déboutée de ses demandes sur ce point, et de celle de suspension des effets de la clause résolutoire, en vertu des dispositions de l'article R121-1 du code des procédures civiles d'exécution ; que sur la demande de délais pour quitter les lieux formée par la SARL ECOLE PRIVEE C... B..., aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble peut "accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation" ; que l'article L.412-4 précise d'une part que "la durée des délais prévus à l'article précédent ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an" et d'autre part qu'il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ; qu'il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes ; que la requérante expose qu'elle emploie 26 salariés ; que 230 élèves sont accueillis chaque année pour une formation sur deux ans et que, bien qu' elle occupe plusieurs étages de l'immeuble le rez-de-chaussée est essentiel à son activité car il est le seul local occupé qui répond aux exigences d'accessibilité et de sécurité exigées par l'administration pour l'exercice de sa profession; elle justifie de nombreux règlements ; qu'elle soutient avoir connu des difficultés économiques et une diminution de ses élèves et de son chiffre d'affaire mais soutient s'être restructurée et être en mesure de régler son indemnité d'occupation à l'avenir ; qu'elle ajoute avoir mis en vente l'une de ses activités, avoir obtenu une proposition pour 200 000 EUR et que son compte bancaire est largement créditeur ; qu'elle ajoute qu'il lui est difficile de retrouver rapidement des locaux adéquats, qui devront être homologués et dans lesquels elle devra nécessairement faire des travaux ; que la requise soutient que la requérante lui reste devoir la somme de 432,33 EUR au titre d'un solde de charges impayées sur les charges de 2011 ; qu'elle ajoute qu'elle a fait l'objet d'inscriptions de privilèges sur le fonds de commerce de la part des organismes sociaux pour la somme de 194 747,16 EUR, et du Trésor Public pour la somme de 53 738 € EUR ainsi qu'un nantissement de son fonds d'un montant de 256 352,46 EUR de la part d'un créancier et en justifie ; qu'elle ajoute que l'activité de la requérante est toujours déficitaire et que le produit de la vente du SPA sera séquestré pour payer les dettes sociales qui sont d'un montant supérieur ; que les comptes de la demanderesse produits aux débats font apparaître au 31 août 2012 un résultat d'exploitation négatif de moins 30 839 EUR, et de moins 143 565 EUR au 31 août 2011 tandis que le résultat comptable révèle un bénéfice de 9 908 EUR au 31 août 2012 au lieu d'une perte de 277 170 EUR au 31 août 2011; un mandat de vente d'un SPA est produit, et il n'est pas contesté par la requise que la vente aurait eu lieu pour un montant de 159 387,44 EUR incluant le stock ; que la requérante produit également un document non authentifié concernant l'état de ses dettes qui mentionne la somme susvisée comme le total du séquestre et 187 026,68 EUR de dettes envers les organismes publics et sociaux et que le solde à la charge de EPCS est de 27 639,24 EUR ; qu'elle justifie aussi de ce que son compte bancaire était créditeur d'une somme de 94 292,25 EUR au 30 septembre 2013 ; qu'il apparaît que, compte tenu des exigences, de sécurité concernant les locaux appelés à recevoir du public et du nombre d'élèves et de salariés, le relogement de la requérante ne pourrait, effectivement, avoir lieu dans des conditions normales s'il devait être immédiat, d'autre part, la requérante a justifié de règlements nombreux et la requise reconnaît qu'elle ne lui reste devoir, pour la location du local du rez-de-chaussée qu'une somme de 432,33 EUR à titre de charges, la requise ne justifie pas de sa situation ni d'un préjudice, hormis la nécessité de se défendre a la présente instance ; qu'il convient donc d'accorder à la requérante un délai jusqu'au 16 août 2014 pour quitter les lieux ; que l'octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l'indemnité d'occupation courante telle que déterminée dans l'ordonnance rendue par Madame le Président du tribunal de grande instance de Paris le 23 septembre 2011 ; que sur les demandes de la S ARL ECOLE PRIVEE C... B... visant à dire qu'il ne pouvait être procédé à la délivrance d'un commandement de payer aux fins de saisie -vente car l'intégralité des loyers avaient été réglés dans les termes de l'ordonnance rendue le 23 septembre 2011 et que la requise ne disposait pas d'un titre exécutoire de nature à pouvoir faire délivrer un commandement aux fins de saisie -vente: à titre subsidiaire, de M accorder les plus larges délais afin de régler l'arriéré de loyer pouvant rester dû ; qu'il convient de rappeler que les effets de la clause résolutoire et la déchéance du terme ont été acquis le 5 février 2012 ; que le juge des référés a, notamment, condamné la SARL EPCS à payer à Madame Nathalie X..., une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges jusqu'à libération effective par remise des clés; que la propriétaire possédait donc un titre exécutoire lui permettant de délivrer un commandement de payer aux fins de saisie-vente puisqu'il résulte du dispositif de l'ordonnance exécutoire et signifiée une condamnation formelle à effectuer le paiement de sommes parfaitement déterminables aux termes du bail ; que la requérante soutient que la plupart des sommes mentionnées dans le décompte étaient réglées lors de la délivrance de l'acte et qu'il ne reste plus dû, sur les causes du commandement, qu'un solde de charges, ce qui est reconnu par la requise ; que la mention d'un décompte erroné dans un commandement n'entraîne pas sa nullité ; que dans un mail du 12 juillet 2013, la requérante reconnaissait que le 2ème trimestre 2013 avait été encaissé le 10 juillet et qu'un chèque a été versé du montant du 3ème trimestre pour être encaissé le 10 septembre ; qu'en conséquence, au moment de la délivrance du commandement, des sommes restaient dues, en toute hypothèse, sur les causes du commandement ; qu'il convient donc de dire que le commandement sur les causes duquel il ne reste plus dû qu'un solde de charges d'un montant de 432,33 EUR ne pourra produire ses effets que pour ce montant ; que compte tenu du montant de la somme restant due, et de la situation des parties telle que précédemment exposée, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de grâce à la requérante pour payer cette somme ; qu'elle sera déboutée de sa demande sur ce point ; »

ALORS QUE le bailleur peut renoncer tacitement au bénéfice de la clause résolutoire acquise ; qu'à cet égard, l'école privée C...B... faisait valoir que le 29 juillet 2012, Mme X... avait fait délivrer à sa locataire un congé avec offre de renouvellement, lui proposant alors un nouveau bail de 9 ans, à effet au 1er février 2013 et moyennant un nouveau loyer de 5 500 euros annuels, ce après la date à laquelle la cour d'appel a situé l'acquisition de la clause résolutoire, soit le 5 février, date d'une échéance prévue par l'ordonnance du 23 septembre 2011, dont Mme X... invoquait elle-même le non-respect ; que dès lors, en omettant de rechercher s'il ne résultait pas de ces circonstances que Mme X... avait renoncé au bénéfice de la clause résolutoire de sorte qu'elle ne pouvait pas le 12 mars 2013, en solliciter le bénéfice, plusieurs mois après avoir émis un congé avec offre de renouvellement qui faisait lui-même suite au règlement total, acquis dès février 2012, et au plus tard en mars 2012, des sommes dues au titre de l'ordonnance du 23 septembre 2011, la cour d'appel, ne pouvait, considérer que la clause résolutoire était acquise du seul fait que l'école privée C...B... avait réglé la somme de 1 078,71 euros au lieu de 1 089,41 euros au titre du premier trimestre 2012, et qu'elle avait réglé l'échéance de 539,95 le 14 février 2012 au lieu du 5 février 2012 ; qu'elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-41 du code de commerce et 1134 du code civil.