Cour de Cassation · civ3 — 14 juin 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 juin 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10346 F

Pourvoi n° B 17-22.287







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Patrick X..., domicilié [...] ,

contre l'arrêt rendu le 22 mars 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Bienfaisance Saint-Dominique, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 15 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme A..., avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. X..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la SCI Bienfaisance Saint-Dominique ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, l'avis de Mme A..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Bienfaisance Saint-Dominique .

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à une somme limitée à 105 000 euros le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues due par la SCI Bienfaisance Saint-Dominique à M. X... ;

Aux motifs que le bail avait pris fin par l'effet du congé avec refus de renouvellement délivré le 17 mai 2011 pour le 31 décembre 2011 et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que toutefois, la bailleresse se prévalait du fait que le preneur n'avait pas payé les sommes réclamées à la suite des deux commandements de payer qui lui avaient été adressés les 10 juin 2011 et 6 décembre 2012 pour lui dénier le bénéfice d'une indemnité d'éviction ; qu'outre que les commandements de payer, bien que postérieurs la date de délivrance du congé, ne contenaient pas le rappel des dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce, ils ne pouvaient avoir d'effet dès lors qu'il avait été rappelé plus avant que le preneur n'est pas débiteur des compléments de loyers réclamés sur la base d'un loyer de 1 724,25 euros par mois à compter du 1er mai 2011, outre un rappel de loyers de 26 442,72 euros pour la période du 1er février 2008 au 31 janvier 2011 ; qu'il s'ensuivait que le preneur qui s'était maintenu dans les lieux était fondé à solliciter une indemnité d'éviction ; que le tribunal avait rappelé que le fonds était celui d'un commerce de prêt à porter multi-marques et de fourrure de moyenne gamme, situé dans une rue où se trouvaient de nombreux commerces de bouche et animée commercialement, un marché se tenant de façon bi-hebdomadaire à proximité ; que le fonds était ouvert du lundi midi au vendredi midi et était fermé durant le week-end ; que la bailleresse critiquait le rapport de l'expert fondé sur une hypothèse de perte du fonds et sur des éléments comptables datant pour les derniers de 2011, l'expert n'ayant pu obtenir ceux de 2012 et le preneur s'étant refusé à produire des données comptables plus récentes malgré les demandes faites ; qu'elle sollicitait à titre subsidiaire de retenir qu'en raison du caractère déficitaire du fonds, l'indemnité d'éviction ne pouvait être supérieure au droit au bail lequel était sans valeur compte tenu de la durée du bail et du déplafonnement en conséquence du loyer et sollicitait à titre encore plus subsidiaire de retenir pour le calcul de l'indemnité principale un pourcentage du chiffre d'affaires de 30 % ; que le preneur faisait observer pour sa part que le commerce était situé dans une rue bénéficiant d'une commercialité exceptionnelle en raison de la proximité du Centre [...] qui avait généré un flux de chalands pour tout le quartier ; que l'indemnité d'éviction devrait être calculée sur le chiffre d'affaires TTC et en tenant compte d'un coefficient de 90 % soit une somme de 112 856 euros ; que le locataire estimait néanmoins qu'il pouvait se réimplanter dans le secteur et que le droit au bail correspondant à un différentiel de valeurs de 15 669 euros (loyer de marché de 39 000 euros moins loyer du nouveau bail de 23 331 euros) devait être multiplié par 9 correspondant à l'excellente commercialité du secteur, ce qui représentait une somme de 130 000 euros ; que s'agissant des données comptables, le bailleur n'avait formé, comme le souligne le tribunal, aucune demande au stade de la mise en état pour obtenir du preneur des données comptables plus récentes et n'avait pas davantage saisi le conseiller de la mise en état d'une telle demande, de telle sorte que force était de se référer au rapport qui, quoique tenant compte de données comptables relativement anciennes, servirait à l'évaluation du fonds, l'expert tout en regrettant n'avoir pu disposer des données comptables pour 2012, n'ayant pas fait part de difficultés pour obtenir celles de 2009, 2010 et 2011 qui constituaient les trois derniers exercices complets avant le dépôt du rapport d'expertise ; que l'expert relevait sans être contredit sérieusement que le commerce s'adressait à une clientèle locale et qu'aucun local de remplacement n'avait été proposée au locataire de telle façon que l'éviction entraînait la perte du fonds ; que compte tenu du chiffre d'affaires moyen des trois dernières années de référence communiquées à l'expert, son estimation de la valeur du fonds perdu suivant un pourcentage représentant 70 % du chiffre d'affaires TTC soit 84 % du chiffre d'affaires HT, compte tenu de la bonne adéquation du fonds de commerce de prêt-à-porter à son emplacement sur une voie animée dans un secteur à forte densité de population disposant d'un bon pouvoir d'achat, avait été justement retenue par le tribunal ; que le jugement serait approuvé à cet égard, le caractère exceptionnel de la commercialité allégué n'étant nullement démontré d'autant que le fonds ne présentait pas d'attrait particulier ; que le jugement serait confirmé en ses dispositions concernant les frais de remploi alloués pour un montant de 12 000 euros, somme dépassant le forfait de 10% de l'indemnité principale généralement allouée, ce qui est justifié par le caractère modique de l'indemnité principale et les frais d'acte et de transaction que le preneur aurait à exposer ; que le bailleur soutenait à tort que le preneur n'avait pas démontré son intention de se réinstaller alors que la preuve de la volonté du preneur de ne pas se réinstaller incombe au bailleur ; que l'indemnité pour trouble commercial avait été évaluée à six mois d'excédent brut d'exploitation au lieu des trois mois, comme il est d'usage, au motif que la recherche d'un nouveau local prendrait du temps dès lors que le preneur travaillait seul dans son magasin ; que cette affirmation était cependant démentie par le preneur lui-même qui indiquait qu'il allait pouvoir trouver aisément de nouveaux locaux ; que l'indemnité pour trouble commercial serait donc réduite à la somme de 3 770,25 euros ; que le tribunal avait alloué au preneur une somme de 14 000 euros pour perte du stock et de 10 000 euros pour frais de réinstallation ; que l'expert avait indiqué que le preneur devrait justifier de la perte du stock ; que le tribunal avait retenu que selon le preneur, son stock serait de 42 000 euros, ce qui était cohérent avec son chiffre d'affaires ; que toutefois, l'absence de tout élément comptable relativement à la perte alléguée privait la cour de pouvoir chiffrer précisément ce préjudice ; que le preneur serait en conséquence débouté de cette demande ; que la proposition de l'expert d'allouer une somme de 10 000 euros à titre de frais de réinstallation avait été entérinée par le tribunal, l'expert ayant souligné le mauvais entretien locatif des lieux délaissés ; qu' il convenait de retenir que les locaux peu entretenus étaient dans un état qualifié de très médiocre par l'expert, ce qui privait le preneur de pouvoir solliciter au titre de la réinstallation des frais dont il aurait dû faire l'avance en principe au titre de l'entretien ; que la décision du tribunal d'allouer une somme de 1000 euros au titre des frais divers serait approuvée ; que l'indemnité d'éviction s'établissait ainsi à la somme de :

88 500 € + 12 000 € + 3 370,25 € + 1 000 € = 104 870,25 € arrondie à 105 000 € ;

Alors 1°) que les juges du fond ont le devoir de se prononcer sur les éléments postérieurs au dépôt du rapport d'expertise judiciaire de nature à remettre en cause ses résultats et dont les parties se prévalent dans leurs conclusions ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si postérieurement au rapport d'expertise daté du 19 octobre 2012, l'ouverture du Centre [...] en octobre 2013 n'avait pas eu un impact considérable sur la commercialité des locaux de la Rue [...], lesquels pouvaient espérer un afflux de clientèle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce ;

Alors 2°) que les juges ne peuvent dénaturer les conclusions d'une partie ; qu'en s'étant fondée, pour réduire l'indemnité pour trouble commercial à la somme de 3 770,25 euros, sur une déclaration du preneur selon laquelle il allait pouvoir trouver aisément de nouveaux locaux, quand il avait déclaré dans ses conclusions d'intimé (p. 12) qu'il devait fermer très régulièrement sa boutique pour tenter de trouver un nouveau local, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

Alors 3°) et en tout état de cause, qu'en n'ayant donné aucun motif sur la fixation de l'indemnité pour trouble commercial à la somme de 3 770,25 euros, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors 4°) que le juge, qui constate l'existence d'un préjudice en son principe, ne peut s'abstenir d'en fixer le montant en raison de l'absence de preuve de son montant, qu'il lui appartient de fixer lui-même ; qu'en supprimant purement et simplement l'indemnité pour perte de stock fixée à la somme de 14 000 euros par le tribunal, du fait de l'absence d'élément comptable relativement à la perte alléguée empêchant la cour de pouvoir chiffrer précisément le préjudice, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil ;

Alors 5°) que l'indemnisation des frais de réinstallation et de déménagement, destinée à permettre au preneur de redémarrer son activité, est indépendante de l'entretien locatif des locaux délaissés ; qu'en supprimant la somme de 10 000 euros allouée à ce titre par le tribunal en raison du mauvais entretien des lieux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ;

Alors 6°) que les réparations locatives auxquelles est tenu le preneur n'incluent pas les frais de déménagement et de réinstallation dans de nouveaux locaux ; qu'en énonçant que le preneur ne pouvait solliciter, au titre de sa réinstallation, des frais dont il aurait dû faire l'avance au titre de l'entretien des locaux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ;

Alors 7°) qu'en fixant à 105 000 euros l'indemnité d'éviction incluant une somme de 3 370,25 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial (p. 7 §8), après avoir fixé cette indemnité à la somme de 3 770,25 euros (p. 7 §4), soit une différence de 400 euros, la cour d'appel a entaché sa décision de contradiction et a violé l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. X... était redevable d'une indemnité d'occupation annuelle de 20 998 euros, outre les taxes et les charges ;

Aux motifs propres que sur le décompte des loyers et des charges, (
) que le preneur était fondé à demander, outre restitution de la TVA réglée pour un montant de 2116,80 euros pour la période du 28 mars au 31 décembre 2011 dès lors que la SCI Bienfaisance Saint Dominique n'y était pas assujettie, et la régularisation de charges trop payée pour la période allant de 2008 à 2011 ; que sur l'indemnité d'occupation, M. X... n'opérait aucune critique pertinente du montant de l'indemnité d'occupation fixée par le tribunal à la somme annuelle de 20 998 euros tenant compte de la précarité inhérente au congé qui ne saurait être estimée à un taux supérieur à celui habituellement consenti dès lors que le preneur, resté dans les lieux sans justifier d'une chute de son chiffre d'affaires, n'établissait pas l'existence de circonstances particulières justifiant un taux d'abattement plus important ;

et aux motifs adoptés du tribunal que, d'après le rapport d'expertise, les loyers en cours, avant leur baisse convenue dans le protocole d'accord, d'un montant annuel de 23 331 euros, correspondaient à la limite haute de la valeur locative des lieux loués ; que le locataire ne critiquait pas ce montant ; qu'il y avait lieu par ailleurs de tenir compte de la précarité des conditions d'occupation du locataire depuis la date d'effet du congé et des difficultés en résultant pour l'exploitation du fonds justifiant un abattement de 10% ; que l'indemnité d'occupation due depuis la date d'effet du congé s'établissait à la somme annuelle de 20 998 euros ;

Alors 1°) que dans ses conclusions d'appel, la SCI Bienfaisance Saint Dominique sollicitait le paiement d'une indemnité d'occupation, sans solliciter que soient ajoutées les taxes et les charges ; qu'en ajoutant les taxes et les charges à l'indemnité d'occupation allouée, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

Alors 2°) qu'à défaut d'avoir motivé sa décision sur l'ajout des taxes et des charges à l'indemnité d'occupation dont était redevable le preneur, quand de surcroît le loyer pris en compte par l'expert judiciaire pour calculer l'indemnité d'occupation incluait les charges et la TVA, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors 3°) et en tout état de cause qu'en ayant fixé l'indemnité d'occupation en prenant comme base le loyer dans lequel était comprise indument la TVA qui n'était pas due, et un excédent de charges locatives, la cour d'appel a violé l'article L. 145-28 du code de commerce.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande en indemnisation du préjudice moral ;

Aux motifs propres que M. X... ne justifiait pas que son traitement médical de 2013 ait un lien de causalité avec la présente affaire et il n'établissait pas l'existence d'un préjudice moral distinct du préjudice matériel causé par l'éviction ;

et aux motifs adoptés du tribunal que le locataire demandait la condamnation de la bailleresse à lui payer des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de la délivrance des commandements et de l'acharnement procédural de la SCI Bienfaisance Saint-Dominique ; que toutefois, il ne rapportait pas la preuve d'un préjudice distinct de celui qui serait couvert par le paiement de l'indemnité d'éviction ;

Alors que les juges ont l'obligation de se prononcer sur tous les chefs de préjudice invoqués ; qu'à défaut de s'être prononcée sur le préjudice moral découlant de l'abandon d'une proposition d'achat de son fonds de commerce émise le 9 avril 2014 par Mme Z... moyennant un prix de 210 000 euros, abandon causé par l'acharnement procédural de la SCI Bienfaisance Saint-Dominique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1149 du code civil, applicable à la cause.