Cour de Cassation · civ3 — 28 juin 2018

CIV.3

IK



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 juin 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10361 F

Pourvoi n° K 17-22.732







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la Société immobilière de l'Annonciation, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 10 mai 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Boulangeries Paul, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société Panigroupe, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

3°/ à M. Christophe X..., domicilié [...] , pris en qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société Panigroupe,

4°/ à M. Xavier Y..., domicilié [...] , pris en qualité de représentant des créanciers de la société Panigroupe,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 29 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la Société immobilière de l'Annonciation, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Boulangeries Paul ;

Sur le rapport de Mme A..., conseiller, l'avis de M. Z..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Société immobilière de l'Annonciation aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société immobilière de l'Annonciation ; la condamne à payer à la société Boulangeries Paul la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour la Société immobilière de l'Annonciation

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'un bailleur (la société immobilière de l'Annonciation, l'exposante) tendant au déplafonnement du loyer et d'avoir fixé le prix de la location à la somme de 62 259,61 € par an en principal à compter du 1er avril 2008 ;

AUX MOTIFS QUE, s'agissant d'un commerce de bouche de proximité, la zone de chalandise habituelle était de 400 m ; que, sur les 463 constructions neuves de logements recensées par la bailleresse, 334 étaient situées hors du périmètre de 400 m et la construction de 129 logements neufs au cours du bail expiré n'était pas significative, l'expert ayant par ailleurs relevé que le bâti de ce quartier était ancien et n'avait subi aucune profonde mutation, tandis que les déclarations d'achèvement de travaux correspondaient pour l'essentiel à des rénovations restructurations de logements existants ; que la clause du bail était ainsi libellée : « tous travaux, améliorations, embellissements, installations et décors qui seraient faits dans les lieux loués par le preneur, même sans l'autorisation du bailleur pendant le cours du bail (
), resteront en fin du présent bail, à quelque époque et de quelque manière qu'elle arrive, la propriété du bailleur sans indemnité quelconque de sa part ; (
) D'un commun accord entre les parties, il est expressément convenu que les travaux réalisés par le preneur dans les lieux loués et les améliorations apportées par ses soins à ces mêmes lieux ne pourront être prises en compte par le bailleur pour demander une augmentation de loyer au cours du bail ou de ses renouvellements successifs » ; que cette clause qui conférait au bailleur la propriété des travaux d'amélioration effectués par la locataire en fin de bail mais prévoyait que ceux-ci ne pourraient donner lieu à déplafonnement en fin de bail ou à l'occasion des renouvellements successifs n'interdisait au bailleur que de se prévaloir des travaux d'amélioration réalisés par le preneur pour demander le déplafonnement du loyer sur ce seul motif et ne pouvait avoir de sens qu'en restreignant davantage le droit qui était donné au bailleur de pouvoir demander, lors du second renouvellement suivant la réalisation desdits travaux, le bénéfice de ceux-ci au financement desquels il n'avait pas participé ; que cette clause ne conduisait aucunement à une renonciation perpétuelle à pouvoir obtenir le profit tiré de l'accession dans l'appréciation de la valeur locative à condition que le motif de déplafonnement ne concernât pas des travaux d'amélioration réalisés par le preneur ; que, de toute façon, de tels travaux réalisés par le preneur à son entrée dans les lieux ou en cours de bail, bien qu'ils fussent devenus la propriété de la bailleresse au 1er avril 2008, ne pouvaient donner lieu à déplafonnement pour ce seul motif, le bailleur ne prétendant pas avoir participé à leur financement ;

ALORS QUE, de première part, le bailleur demandait le déplafonnement du loyer pour modification des caractéristiques des locaux ; que, pour le débouter de sa demande, l'arrêt attaqué a retenu que la clause litigieuse prévoyait que les travaux d'amélioration réalisés par le preneur ne pourraient donner lieu à déplafonnement à l'occasion des renouvellements du bail ; qu'en statuant ainsi, quand l'exposante se fondait sur l'existence de travaux ayant modifié les caractéristiques des locaux et non sur celle sur de simples améliorations, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce ainsi que R. 145-3 et R. 145-4 du même code ;

ALORS QUE, en outre, la modification des caractéristiques des locaux justifie le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail ; que le bailleur soulignait l'existence de telles modifications pour fonder sa demande de déplafonnement ; qu'en se bornant à énoncer, sans autre explication ou analyse, que les travaux litigieux étaient de simples améliorations, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce ainsi que R. 145-3 et R. 145-4 du même code ;

ALORS QUE, de deuxième part, la modification notable des facteurs locaux de commercialité entraîne le déplafonnement du loyer ; que le bailleur se prévalait d'une modification notable de ces facteurs en raison de nombreuses constructions nouvelles telles que des logements mais aussi des centres d'équipement collectifs ; qu'en refusant le déplafonnement pour la seule raison que la construction de 129 logements neufs au cours du bail expiré n'était pas significative, sans avoir recherché, ainsi qu'il le lui était demandé, si la construction d'équipements collectifs santé et d'équipements collectifs d'enseignement avait entraîné une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la cour d'appel n'a conféré à sa décision aucune base légale au regard des articles L. 145-33 et suivants ainsi que R. 145-6 du code de commerce ;

ALORS QUE, de troisième part, le juge doit préciser les éléments pris en considération pour arbitrer la valeur locative du local ; qu'en se bornant à affirmer que cette valeur devait être fixée au montant du loyer indexé au 1er avril 2008, soit la somme annuelle de 62 259,41 € HT, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, enfin et subsidiairement, le juge doit motiver sa décision lorsqu'il décide d'adopter les conclusions d'un expert bien qu'elles aient été contestées par l'une des partie ; que l'exposante critiquait la valeur locative fixée par le technicien ; qu'en la retenant sans motiver sa décision à cet égard, la cour d'appel n'a pas satisfait aux prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile.