Cour de Cassation · civ3 — 28 juin 2018

CIV.3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 juin 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10362 F

Pourvoi n° A 17-23.252







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Particulière bis [...] , société civile, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 15 juin 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant à la société Le Festival, société en nom collectif, dont le siège est [...] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 29 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me Z... , avocat de la société Particulière bis [...] , de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Le Festival ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, l'avis de M. X..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Particulière bis [...] aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Particulière bis [...] ; la condamne à payer à la société Le Festival la somme de 3 000 euros;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Particulière bis [...] .

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR débouté la SCP bis [...] de sa demande de déplafonnement du loyer commercial et, en conséquence, fixé à la seule somme de 94 576,47 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2014 le montant du loyer de renouvellement dû par la SNC Le Festival à la SCP bis [...] portant sur des locaux situés [...] ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Il ressort des débats et des pièces du dossier que les parties sont liées par un bail commercial du 16 décembre 2005 [lire 2004] avec effet au 1er janvier 2005 pour se terminer le 31 décembre 2013, portant sur des locaux sur 6 niveaux (incluant le sous-sol) d'une surface utile de 134,91 m2, dans le centre ville d'Aix-en-Provence ([...] ) dont la destination est « tous commerces », pour lesquels seules les grosses réparations et notamment celles visées à l'article 606 du code civil sont à la charge du bailleur ; elle s'opposent quant au montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2014 en suite de l'acceptation par le preneur de l'offre de renouvellement du bailleur avec contestation du loyer proposé.
Le bailleur soutient, en premier lieu, que les locaux sont exploités sur un emplacement emblématique (Place de la Rotonde) et que l'expert a reconnu que l'ensemble des opérations immobilière intervenues, la fréquentation des parkings et leur agrandissement, la population aixoise et celle des communes alentours, la réhabilitation de l'habitat (requalification du centre ville), la requalification du Cours Mirabeau, le développement de l'activité touristique et culturelle de la ville avec notamment l'ouverture du Grand Théâtre de Provence, la réouverture du Musée Granet, l'augmentation de la capacité d'accueil du Conservatoire et l'augmentation de la fréquentation touristique de la ville, avaient été favorables durant la période de référence et qu'ainsi, la modification des facteurs locaux de commercialité justifie sa demande à fin de déplafonnement ; il fait grief au premier juge de n'avoir pas fait état des modifications urbanistiques majeures intervenues et d'avoir tenu compte du chiffre d'affaires du preneur alors que cet argument ne constitue pas un critère de recherche des causes de déplafonnement ni de recherche de la valeur locative.
Toutefois, il ressort du jugement déféré que le premier juge a parfaitement pris en compte cette évolution en précisant notamment qu'elle n'était pas contestée par le preneur lequel soutient seulement qu'elle n'a pas eu d'incidence positive sur son activité, motif pour lequel il a justifié d'un chiffre d'affaires qui après avoir fortement varié à la baisse, a retrouvé progressivement son niveau de 2005 en fin de bail ; ainsi, c'est ensuite d'une juste analyse des circonstances de la cause que le premier juge a observé que si le nombre de chalands s'était accru, la réhabilitation de la zone s'était aussi accompagnée de la création de nouveaux bars et restaurants livrant une concurrence accrue à l'activité du preneur ; dès lors, c'est sans erreur d'appréciation qu'il a constaté que l'évolution du chiffre d'affaires permettait de tempérer l'impact de la modification notable des facteurs locaux de commercialité dès lors qu'il n'était pas allégué de circonstances propres au preneur expliquant qu'il n'ait pas su profiter de cette modification pour en conclure qu'il n'était pas démontré que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité avait eu « in concreto » une influence favorable sur le commerce considéré.
Or, en cause d'appel, le bailleur ne justifie d'aucun élément complémentaire susceptible d'établir une telle influence favorable sur le commerce de boisson/snack, exploité par le preneur, sur une surface en rez-de-chaussée de 29,50 m2, laquelle limite en conséquence les possibilités d'expansion de l'activité, exercée comme il a été dit, au coeur d'Aix-en-Provence, dont la fréquentation a toujours été très élevée, observation devant être faite que l'expert a relevé une diminution de la population pendant le cour du bail.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé » ;

ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE « La réalité de l'évolution des facteurs locaux de commercialité n'est pas contestée par la SNC Le Festival qui soutient que cette évolution n'a pas eu d'incidence positive sur son activité.
Le bailleur n'a pas conclu sur ce point qui est au coeur du débat dès lors que les autres points sont acquis.
Comme le relève l'expert, l'augmentation du nombre de places de parking à proximité immédiate du commerce de la SNC Le Festival, le développement du quartier Sextius-Mirabeau avec création d'une offre de logement, création de nouveaux commerces, flux de chalands induits par ces évolutions amenant une clientèle supplémentaire et l'augmentation de la fréquentation touristique constituent pris ensemble au cours du bail écoulé une évolution notable des facteurs locaux de commercialité susceptible d'améliorer le chiffres d'affaires d'un commerce de bar-restaurant situé à côté de la Rotonde qui est un lieu de passage des chalands venant visiter le centre ville et qui est très sensible à l'évolution de ces facteurs.
Pour autant, l'évolution du chiffre d'affaires qui a varié fortement à la baisse en 2006 (- 9,85 %) avant de retrouver son niveau de 2005 après quatre bonnes années en 2009, 2010, 2011 et 2012 tempèrent cette appréciation dès lors qu'il n'est pas fait état de facteurs propres à la SNC Le Festival qui expliqueraient qu'elle n'ait pas su profiter de cette évolution.
En effet, si le nombre de chalands s'est accru par l'effet de ces évolutions, il s'est aussi accompagné de la création de nouveaux bars-restaurants et snacks qui livrent une concurrence accrue à l'activité des bars-restaurants se trouvant sur le Cours Mirabeau.

Dans ces conditions, il convient de dire et juger qu'il n'est pas démontré que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité ait eu « in concreto » une influence favorable sur l'activité de la SNC Le Festival et de débouter en conséquence la SCP [...] de sa demande de déplafonnement du loyer » ;

1°) ALORS QUE le déplafonnement du loyer commercial suppose seulement que l'évolution des facteurs locaux de commercialité ait été susceptible d'avoir une incidence favorable sur le commerce du locataire et non que le locataire ait effectivement su en profiter ; qu'à ce titre le juge ne peut se fonder exclusivement sur le chiffre d'affaires réalisé ou le résultat obtenu par le locataire, qui ne dépendent pas uniquement des facteurs locaux de commercialité ; qu'ayant constaté que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité pendant la période de référence était susceptible de profiter à un commerce tel que celui du preneur, l'arrêt attaqué déboute néanmoins le bailleur de sa demande de déplafonnement à raison de ce que le chiffres d'affaires du preneur, après avoir fortement varié à la baisse, avait retrouvé progressivement son niveau de 2005 en fin de bail ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;

2°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en énonçant que « l'expert a relevé une diminution de la population pendant le cour du bail » (arrêt, p. 4), tandis que l'expert avait au contraire relevé que « c'est (
) une augmentation de la population aixoise qui est à constater pour la période » (rapport, p. 17), la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise du 23 juillet 2015, a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.