Cour de Cassation · civ3 — 28 juin 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 juin 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10376 F

Pourvoi n° R 17-17.700







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Jufra, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 1er décembre 2016 par la cour d'appel de Grenoble (chambre commerciale), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Le Sporting, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 38750 L'Alpe-d'Huez,

2°/ au syndicat des copropriétaires Copropriété Le Sporting, dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Gignoux Lemaire,

défendeurs à la cassation ;

La société Le Sporting a formé par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident dirigé contre le même arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 29 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Ghestin, avocat de la société Jufra, de la SCP Ghestin, avocat du syndicat des copropriétaires Copropriété Le Sporting, de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société Le Sporting ;

Sur le rapport de Mme X..., conseiller, l'avis de M. Y..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation du pourvoi principal et celui du pourvoi incident, annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision


Moyens produits au pourvoir principal par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour la société Jufra.


Premier moyen de cassation

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré fondée l'opposition formée par la société Le Sporting contre le commandement de payer du 1er juillet 2011 et d'AVOIR en conséquence débouté la SCI Jufra de sa demande en résiliation du bail commercial ;

AUX MOTIFS QUE le bail met à la charge du preneur le paiement de toutes les charges de copropriété, de toute nature, au prorata du nombre de millièmes affectés à son lot, en prévoyant que" le remboursement des sommes ci-dessus s'effectuera à première réquisition du bailleur et sur présentation de tout justificatif utile. Le bailleur pourra choisir ultérieurement un remboursement par provisions mensuelles» ; qu'une telle option n'ayant pas été requise par la SCI Jufra, le bailleur n'est donc en droit de solliciter du preneur un paiement qu'à condition d'avoir opéré préalablement le règlement et de pouvoir justifier de la dépense et de son règlement auprès du preneur ; que sur le fondement de cette clause, la SCI Jufra a fait délivrer au Sporting un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour obtenir, sous peine de résiliation du bail, le paiement d'une somme de 11 060,95 euros dont un principal de 10 773,37 euros, correspondant à : - 3 059,43 euros au titre des avances sur charges de l'exercice 2011, - 533,40 euros au titre d'une provision exceptionnelle pour couvrir des frais d'avocat, - 7 180,54 euros au titre de sa quote-part dans la facture de recherche de fuite d'eau ; que sur le premier poste (3 059,43 euros), Le Sporting n'est pas fondé à arguer d'un non-respect par le bailleur des conditions fixées par l'article 35 du décret n°67-223 puisque la dépense ressort de la maintenance de l'immeuble ; que pour autant, Le Sporting est bien fondé à contester l'exigibilité, de ce poste de dépense puisqu'il démontre qu'il en a opéré le remboursement auprès de la SCI Jufra à la date du 19 juillet 2007, donc avant l'expiration du délai de régularisation ; que sur le second poste relatif aux frais d'avocat (533,40 euros) engagés dans le cadre du litige avec la Saur relativement à la fuite d'eau, aucune pièce ne les justifie ni n'a été communiquée à Le Sporting, qui est alors en droit de soutenir ne pas devoir ce remboursement que sur le troisième poste (7 180,54 euros) relatif à la fuite d'eau, dont aucun élément ne démontre contrairement à ce que soutiennent les intimés qu'elle est imputable à un défaut d'entretien du locataire, les pièces versées aux débats attestent que la SCI Jufra a procédé à son paiement auprès du syndic par sa lettre du 6 juillet 2011 ; qu'ainsi, le bailleur n'était pas fondé, à la date antérieure du 1er juillet 2011 date de délivrance du commandement, à en réclamer le remboursement de la part du Sporting ; qu'il lui appartenait, en application de la clause contractuelle visant un « remboursement » à charge du preneur, de procéder au paiement avant de délivrer commandement au preneur, ce qu'il ne pouvait faire que sur la base du justificatif de son règlement ; que de plus, l'assureur de la copropriété Allianz a procédé à un versement d'une indemnité de 8 780,84 euros pour couvrir le sinistre, ce dont le bailleur a été informé par courrier du syndic du 26 juillet 2011, donc avant l'expiration du délai de régularisation octroyé au preneur ; que ces éléments excluent toute exigibilité d'un quelconque remboursement à l'encontre de ce dernier ; qu'eu égard à la disparition des causes du commandement, le jugement qui a constaté la résiliation du bail sur le défaut du preneur en paiement de la somme de 7 180,54 euros dans le mois du commandement, en appréciant de façon erronée qu'il importait peu que le paiement du bailleur soit intervenu après le 1er juillet 2011, est par conséquent réformé ; que l'opposition à commandement du Sporting est déclarée bien fondée et la SCI Jufra est déboutée de sa demande en constatation de la résiliation du bail commercial ; que le prononcé de la résiliation du bail n'est pas plus justifié, ni par un défaut d'assurance, ni par un défaut de remise en état des lieux par le preneur, contestes à bon droit par Le Sporting pièces justificatives à l'appui (attestations d'assurance et procès-verbal visant les travaux de rénovation assurés sur les bâtiments loués), ni même par un défaut de permis de construire qui n'est pas étayé ; que sont aussi rejetées les demandes du bailleur corrélatives à la poursuite du bail, notamment en organisation du départ du preneur des lieux loués et indemnité d'occupation ; que dans cet état, la contestation du Sporting quant à l'illégalité de la répartition des tantièmes de copropriété est inutile pour soutenir sa contestation d'une dette que le présent arrêt a écartée. Il est débouté de sa demande d'expertise judiciaire corrélative (arrêt attaqué p. 9 al. 2 à 7 ; p. 10 al. 1 à 6) ;

1°) ALORS QUE le juge ne peut, sous couvert d'interprétation, dénaturer le sens clair et précis d'un acte ; que la clause du bail intitulé « Charges de copropriété » stipule que " le remboursement des sommes ci-dessus s'effectuera à première réquisition du bailleur et sur présentation de tout justificatif utile. Le bailleur pourra choisir ultérieurement un remboursement par provisions mensuelles » ; qu'en affirmant que cette clause impliquerait que le bailleur n'était en droit de réclamer au preneur que le paiement des sommes qu'il avait préalablement réglées au syndicat des copropriétaires sans pouvoir exiger à la date du commandement de payer du 1er juillet 2011 le remboursement de charges qu'il n'avait réglé au syndicat des copropriétaires que le 6 juillet suivant, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause précitée en ajoutant une condition qui n'y figure pas, en violation de l'article 1192 nouveau du code civil ;

2°) ALORS QUE la clause du bail intitulé « Charges de copropriété » stipule que " le remboursement des sommes ci-dessus s'effectuera à première réquisition du bailleur et sur présentation de tout justificatif utile. Le bailleur pourra choisir ultérieurement un remboursement par provisions mensuelles » ; qu'en affirmant que le « justificatif utile » visé à la clause était le justificatif du paiement préalable par le bailleur et non pas, comme le soutenait la SCI Jufra, le justificatif de l'exigibilité de la somme due au titre des charges de copropriété qu'elle avait fourni à sa locataire, la cour d'appel a derechef dénaturé les termes clairs et précis de la clause précitée en violation de l'article 1192 nouveau du code civil ;

3°) ALORS QUE le règlement par l'assureur de la copropriété d'une indemnité en garantie d'un sinistre n'exonère pas les copropriétaires de leur obligation de régler les appels de fonds du syndic ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que la SCI Jufra avait réglé le 6 juillet 2011 la somme de 7 180,54 euros au syndic au titre de l'appel de fonds pour travaux exceptionnels et que la société Le Sporting n'avait pas remboursé cette somme au bailleur dans le mois du commandement de payer ni même après ; qu'en affirmant que le paiement par l'assureur de la copropriété au syndic ès qualité d'une indemnité d'assurance de 8 780,84 euros dont la SCI Jufra a été informé le 26 juillet 2011 excluait toute exigibilité de la somme de 7 180,54 euros visée au commandement, la cour d'appel a violé ensemble l'article 1103 nouveau du Code civil et l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Second moyen de cassation

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Jufra de sa demande de prononcé de la résiliation du bail pour manquement graves et renouvelés de la société Le Sporting à ses obligations contractuelles et d'AVOIR rejeté ses demandes en paiement de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE le bail stipule (p.7.8) que le preneur ne peut rien faire qui cause un trouble à quiconque notamment aux voisins et l'oblige à se conformer strictement aux prescriptions en matière d'hygiène et de salubrité ; qu'il mentionne en outre (p.10) que "le locataire ne pourra faire aucune installation de marquises, vérandas, auvents, stores extérieurs quelconques, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur et sans avoir obtenu, au préalable, les autorisations administratives nécessaires » ; qu'il en résulte que, quel que soit le caractère démontable des installations, l'autorisation du bailleur s'avère obligatoire, même si le bailleur n'en subit pas de préjudice ; que tout en stigmatisant le comportement du preneur quant aux constructions illicites, la SCI Jufra a expressément conclu dans ses écritures à la confirmation du jugement déféré ; que le jugement a ordonné au Sporting de remettre les lieux dans leur état antérieur et sous astreinte mais seulement en ce qui concerne la terrasse Sud pour la salle fumeurs et le système de bâches soutenues par des poteaux vissés au sol, en rejetant les demandes de la SCI Jufra sur les autres lieux à savoir l'appentis en façade Sud, l'abri bois à l'entrée Nord-Ouest ainsi que les toilettes au Nord ; qu'à défaut d'avoir requis l'infirmation du jugement sur ces autres points, et en application tant de l'article 562 alinéa 1 du code de procédure civile qui dispose que l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément, que de t'article 954 alinéa 4 du même code qui exclut toute demande d'infirmation implicite, la SCI Jufra est censée adopter les motifs du jugement, en ce compris ceux qui ont exclu ses demandes sur les autres lieux ; qu'en tous cas, les pièces du dossier confirment, comme l'a retenu à juste titre le premier juge, que ces trois éléments préexistaient au renouvellement du bail de 2008 de sorte que le bailleur ne peut énoncer aucune prétention de ces chefs, sans compter que le preneur justifie en outre de l'enlèvement du cabanon de la terrasse Nord ; que s'agissant donc de la terrasse Sud, seul objet de la condamnation par le premier juge critiquée par Le Sporting, ce dernier démontre d'une part que les structures installées (bâches pour protection solaire et vélums pour abriter l'espace fumeurs) sont facilement démontables (constat d'huissier du 1er mars 2016 et diverses photographies), que les bâches ont été démontées (comparaison faite entre des photographies d'époque différente) et que l'espace fumeur, obligatoire mais qui ne pouvait pas pour des raisons de sécurité être installé en terrasse Nord, est désormais également démonté (procès-verbal du 3 octobre 2016) ; que pour autant, si le caractère démontable est ainsi justifié, avec preuve aujourd'hui de l'enlèvement des installations litigieuses, et si le bailleur n'en a souffert d'aucun préjudice eu égard au fait notamment qu'aucune surface commerciale supplémentaire n'avait été créée puisque l'espace était situé sous l'avancée de toiture au dessus de la terrasse, cela n'exclut pas que, au jour où le premier juge a statué, l'infraction à la clause du bail était constituée, de sorte que la disposition du jugement portant condamnation sera confirmée dans son principe (arrêt attaqué p. 10 al. 7 à 11, p. 11 al. 1 à 5) ;

1°) ALORS QUE le jugement entrepris avait déclaré acquise la clause résolutoire du bail, ordonné l'expulsion de la société Le Sporting des lieux loués et condamné la locataire à remettre une partie des lieux en l'état d'origine, sans se prononcer sur la demande du bailleur, subsidiaire, en résiliation judiciaire du bail pour manquement du preneur à ses obligations ; qu'en déduisant des termes des conclusions de la société Jufra, intimée, demandant la confirmation du jugement à titre principal et subsidiairement la résiliation judiciaire du bail, que « A défaut d'avoir requis l'infirmation du jugement sur ces autres points
la SCI Jufra est censée adopter les motifs du jugement en ce compris ceux qui ont exclu ses demandes sur les autres lieux », la cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances respecter le principe du contradictoire ; qu'en relevant d'office sans provoquer les explications préalables des parties le moyen, non formulé par l'appelante, tiré de ce que la demande de confirmation du jugement entrepris formulée par la SCI Jufra dans ses conclusions d'appel s'opposait à ce qu'elle remette en cause les motifs du jugement qui n'avait que pour partie retenu ses demandes tendant à la remise des lieux dans leur état d'origine, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la cour d'appel a constaté que, au jour où le premier juge a statué, l'infraction à la clause du bail résultant des installations non autorisées par le bailleur, contrairement aux stipulations du bail, était constituée ; qu'en s'abstenant dès lors de rechercher si ce manquement du preneur à ses obligations contractuelles ne justifiaient pas la résolution judiciaire du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1103, 1217 et 1224 nouveaux du Code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société Le Sporting


Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société LE SPORTING de sa demande afférente au coût du permis de construire acquittée auprès de l'ATELIER D'ARCHITECTURE ET D'URBANISME B... Z... ;


Aux motifs que : « le second poste est afférent au coût du permis de construire que LE SPORTING a acquitté auprès de l'Atelier d'architecture et d'urbanisme B... Z... à hauteur de la somme totale de 27.508 euros sur note d'honoraires du 2 décembre 2004 et dont il sollicite la prise en charge par la SCI JUFRA au moins pour moitié dès lors que celle-ci, sur nouvelle décision de l'assemblée des copropriétaires du 12 décembre 2012, a retiré à M. A... le droit de surélévation précédemment accordé le 26 octobre 2004. La demande est dénuée de sérieux, à supposer même que la SCI JUFRA ait utilisé les plans de l'architecte à son profit, ce qui n'est pas démontré, puisque la note d'honoraires – qui vise en effet le dossier de surélévation – porte aussi sur deux autres tranches de travaux, à savoir la création du hall d'accès avec sanitaires ainsi que la création d'un auvent sur escalier à l'angle Sud-Est, travaux réalisés durant le bail de 1998 au profit du preneur » ;

1. Alors que, d'une part, chacun est tenu d'apporter son concours à la justice en vue de la manifestation de la vérité ; qu'en l'espèce, en imposant à la société LE SPORTING de prouver que la SCI JUFRA avait utilisé les plans de l'architecte sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si elle était à même de fournir une telle preuve ou si, au contraire, ce n'était pas la SCI JUFRA qui, par la production des factures qu'elle avait réglées à l'architecte, était la seule à même d'éclairer le juge sur la question de savoir si elle avait, ou non, utilisé lesdits plans pour le dépôt en son nom du permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 du Code civil ;

2. Alors que, d'autre part, la cour d'appel a expressément relevé que la note d'honoraires de l'architecte visait bien le dossier de surélévation, ce qui impliquait nécessairement que cette quote-part-là correspondait à un indu pour la société LE SPORTING, et donc à une somme qui était, au contraire, due par la SCI JUFRA qui en avait bénéficié ; qu'en jugeant, néanmoins, que la demande en remboursement partiel que la société LE SPORTING présentait sur ce fondement était dénuée de sérieux, la cour d'appel n'a donc pas tiré les conclusions qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les articles 1134 ancien, 1103 nouveau, et 1235 ancien, 1302 nouveau du Code civil ;

3. Alors qu'enfin, en refusant de rechercher, comme ses propres constatations pourtant l'y invitaient, quelle était la proportion respective entre les honoraires de l'architecte relatifs aux travaux qui avaient profité à la société LE SPORTING et les honoraires qui ne lui avaient pas profité, mais qui avaient profité à la SCI JUFRA, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 ancien, 1103 nouveau, et 1235 ancien, 1302 nouveau du Code civil.