Cour de Cassation · civ3 — 5 juillet 2018

CIV.3

IK



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 juillet 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10388 F

Pourvoi n° P 17-22.137







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Armel X...,

2°/ Mme Cécile Y..., épouse X...,

tous deux domiciliés [...] ,

contre l'arrêt rendu le 22 mai 2017 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant à Mme Patricia Z..., domiciliée [...] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Zribi et Texier, avocat de Mme Z... ;

Sur le rapport de Mme A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer à Mme Z... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a débouté M. et Mme X... de leurs demandes en paiement de la somme de 32.832,58 euros de dommages-intérêts au titre du coût des travaux de ravalement de la maison d'habitation acquise de Mme Z..., ainsi que d'une somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice complémentaire tenant dans leur trouble de jouissance ;

AUX MOTIFS QUE par courrier recommandé du 8 décembre 2008, avec demande d'avis de réception, adressé à Mine Z..., le maire d'Orléans l'a informé : - que, en sa qualité de propriétaire de l'immeuble sis [...] , elle était concernée par la campagne de ravalement obligatoire des façades des immeubles du centre de l'agglomération ; - qu'elle pourrait bénéficier d'une aide financière de 30 % du montant HT des travaux de ravalement et honoraires de maîtrise oeuvre, ainsi que d'une exonération des droits de voirie pour les échafaudages, si les travaux étaient engagés dans un délai de deux ans à compter de la réception de ce couiner ; - que cette subvention lui serait versée sous réserve de l'obtention des autorisations d'urbanisme préalables à l'engagement des travaux, de la mise en place sur l'échafaudage d'une signalétique fournie par la ville mentionnant le soutien financier apporté par celle-ci et enfin de la conformité des travaux aux prescriptions architecturales demandées ; - que le respect du délai de deux ans pour commencer les travaux était impératif pour bénéficier de cette subvention, de sorte qu'il était essentiel d'engager des démarches sans tarder ; - que, passé ce délai, la commune se verrait dans l'obligation de poursuivre les procédures prévues par la loi pour imposer, sur injonction, la réalisation des travaux de ravalement obligatoire sous un délai de six mois, la subvention étant ramenée au taux normal de 15 % du montant HT de travaux plafonnés à 120 euros HT / m2 de façade traitée ; que Mme Z... n'a donc été, par notification de cette obligation imposée aux propriétaires d'immeubles du secteur concerné par la campagne initiée par la commune d'Orléans, qu'invitée à procéder aux travaux de ravalement, cette invitation étant accompagnée d'une incitation financière ; que ce courrier du 8 décembre 2008 ne s'analyse pas en effet en une injonction de travaux, procédure qui nécessite, pour être mise en oeuvre, un arrêté du maire, notifié au propriétaire, le sommant d'effectuer les travaux dans un certain délai et qui permet au maire, en cas d'inexécution, sur autorisation du président du tribunal de grande instance d'Orléans, statuant comme en matière de référés, de les faire exécuter d'office, aux frais du propriétaire ; que la cour observe de surcroît que la mention selon laquelle le bien vendu ne faisait l'objet d'aucune injonction de travaux, insérée dans l'acte notarié du 29 novembre 2014, figure au paragraphe « Garantie de possession » de la rubrique « Conditions et déclarations générales », laquelle n'a pour objet que de garantir l'acquéreur contre le risque d'éviction conformément à l'article 1626 du code civil ; que les époux X... Y... ne sont donc pas fondés à soutenir que l'acte notarié du 29 novembre 2014 contient une fausse information, fournie volontairement par Mme Z..., en ce qu'il y est énoncé que l'immeuble ne faisait l'objet d'aucune injonction de travaux ; qu'il est bien par ailleurs précisé dans cet acte notarié, à la rubrique « Dispositions relatives à l'urbanisme », que l'immeuble était concerné par une servitude de type « Périmètre de ravalement », dénommée « Ravalement obligatoire » ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mine Z... à payer aux époux X... Y... la somme de 32.832,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à titre de dommages et intérêts pour le ravalement de la façade de leur immeuble situé [...] ;

ALORS QUE, premièrement, le vendeur a l'obligation de révéler à l'acquéreur les informations dont il a connaissance et qui sont de nature à déterminer le consentement de son cocontractant ; qu'en l'espèce, il était constant que Mme Z... avait été rendue destinataire d'une lettre de la mairie adressée le 8 décembre 2008 l'informant de ce que son immeuble était concerné par une campagne de ravalement obligatoire, et que celui-ci devait être réalisé dans un délai de deux ans pour pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire de 15 %, que Mme Z... avait obtenu un devis en ce sens le 7 novembre 2011 pour un montant de 26.133,80 euros TTC ; qu'eu égard à la précision de ces éléments, la formule générale figurant en page 12 de l'acte de vente selon laquelle l'immeuble vendu est concerné par différentes servitudes légales, dont une servitude de ravalement obligatoire, ne suffisait pas à signaler aux acquéreurs que l'administration avait déjà mis en oeuvre une procédure visant à réaliser cette servitude ; qu'en se bornant à cette seule mention de l'acte de vente pour retenir que M. et Mme X... avaient été suffisamment informés de ce qu'ils devraient prochainement supporter le coût d'un ravalement de la maison, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce ;

ET ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, au-delà de l'obligation de supporter le coût du ravalement, M. et Mme X..., qui sollicitaient sur ce point la confirmation du jugement sans y ajouter de nouveaux moyens, faisaient valoir que, en toute hypothèse, la mention de l'acte de vente selon laquelle la maison était soumise, parmi d'autres servitudes légales, à une servitude de ravalement, n'était pas de nature à les alerter sur le caractère urgent de cette obligation, étant rappelé que les services de la mairie les ont invités dès le 6 janvier 2015 à procéder à ce ravalement dès avant la fin de l'année en cours ; qu'en s'abstenant de toute recherche en ce sens, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a débouté M. et Mme X... de leurs demandes en paiement de la somme de 5.061 euros de dommages-intérêts au titre du coût de remplacement de la chaudière vétuste installée dans la maison d'habitation acquise de Mme Z... ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE s'agissant de la chaudière, à supposer que la vétusté de cet appareil n'ait pas été apparente lors de la vente, la clause de non-garantie contenue dans l'acte ne pourrait être tenue pour inefficace que si les époux X... Y... rapportaient la preuve que la chaudière est affectée d'un vice la rendant impropre à son usage et que Mme Z... leur aurait faussement affirmé qu'elle fonctionnait bien ou qu'elle était exempte de tout vice ; que la vétusté n'étant pas en elle-même constitutive d'un vice caché, la preuve de l'existence d'un vice caché n'étant pas rapportée par les acquéreurs (le bon d'intervention établi le 11 mars 2015 faisant état d'un « essai OK » après nettoyage complet) et le rapport de l'état de l'installation intérieure de gaz, annexé à l'acte notarié du 29 décembre 2014, mentionnant qu'il n'avait pas été présenté, lors de la visite effectuée le 10 avril 2014, d'attestation de contrôle de moins d'un an de la vacuité des conduits de famée et pas davantage de justificatif d'entretien de moins d'un an de la chaudière, c'est exactement que la juridiction du premier degré a considéré que les époux X... Y... étaient en mesure de se montrer plus vigilants quant à l'état de la chaudière et d'exiger que leur soient fournis les justificatifs d'un entretien récent, la présence d'étiquettes d'entretien collées sur l'appareil mais non datées ne pouvant être considéré comme un stratagème auquel aurait eu recours Mine Z... ; que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté les prétentions des époux X... Y... relatives à la chaudière ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' en page 10 du contrat de vente figure une clause intitulée "état du bien" dans laquelle il est dit que : "l'acquéreur prend le bien dans l'état ou il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés et ce par dérogation à l'article 1643 du code civil" ; que par ailleurs il est précisé que : "s'agissant des vices cachés cette exonération de garantie ne s'applique pas s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur" ; qu'en l'espèce dans le rapport de l'état de l'installation intérieure de gaz du 10 avril 2014 annexé au contrat de vente réalisé par la SARL DEP 45 il n'est fait aucune observation à la rubrique "anomalies" sur la chaudière à gaz DE DIETRICH ; mais que sont cochées deux constatations en page 4 du rapport qui indiquent que l'attestation de contrôle de moins d'un an de la vacuité des conduits de fumées n'a pas été présentée et que le justificatif d'entretien de moins d'un an de la chaudière n'a pas non plus été produit ; qu'à la lecture de ces pièces il apparaît que les acheteurs étaient dès lors en capacité de se montrer plus vigilants quant à l'état de la chaudière à gaz qui a minima n'avait possiblement pas été entretenue depuis une année ; que la présence de vignettes d'entretien VEOLIA, non datées, sur la chaudière ne pouvait à elle seule leur garantir la réalité d'un entretien et d'un contrôle récents de cet élément important de leur futur logement qu'à la différence de l'existence exogène de l'obligation urgente de ravalement de la façade de l'immeuble qu'ils ne pouvaient déceler, les acheteurs avaient toutes facultés pour exiger la fourniture des justificatifs récents d'entretien de la chaudière par Mme Z... via la société VEOLIA notamment avant d'accepter de contracter avec elle ; qu'il convient enfin d'observer que la fiche d'intervention de l'entreprise GAZ SERVICE du 27 février 2015 qui fait le constat d'une "chaudière très vétuste" avec un "essai OK" ne constitue pas une expertise technique incontestable ; que l'intérêt économique du chauffagiste pouvant l'amener à être facilement enclin à conclure à la nécessité de remplacer une chaudière qu'il a pourtant estimé pouvoir mettre en fonction, sans risque d'intoxication semble-t-il, après avoir facturé à ses clients son nettoyage complet ; que par suite il n'est pas démontré l'existence d'un vice affectant la chaudière à gaz que Mme Z... aurait volontairement dissimulé aux acquéreurs de l'immeuble ou que ces derniers n'auraient pas été en capacité préalablement à la vente de connaître ;

ALORS QUE, premièrement, la clause exclusive de garantie des vices cachés est inapplicable aux vices dont il est établi que le vendeur avait connaissance au jour de la vente, sans qu'il soit besoin que le vendeur ait faussement affirmé que la chose vendue était exempte de vice ; qu'en faisant application de la clause exclusive de garantie stipulée dans l'acte de vente de la maison pour cette raison que les acquéreurs ne démontraient pas que Mme Z... leur aurait faussement affirmé que la chaudière était en bon état de fonctionnement, les juges du fond ont violé les articles 1641, 1643 et 1645 du code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, la clause exclusive de garantie des vices cachés est inapplicable aux vices dont il est établi que le vendeur avait connaissance au jour de la vente ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... faisaient valoir que Mme Z... avait nécessairement connaissance de la vétusté de la chaudière de sa maison ; qu'en s'abstenant de toute recherche en ce sens, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1641, 1643 et 1645 du code civil ;

ALORS QUE, troisièmement, le dysfonctionnement ou l'état de vétusté d'un élément d'équipement peut constituer un vice caché de l'immeuble qui en est équipé ; qu'en se bornant à observer en l'espèce que la vétusté de la chaudière ne constituait pas en elle-même un vice caché, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la vétusté de cette chaudière ne constituait un vice caché de la maison vendue par Mme Z..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1645 du code civil ;

ET ALORS QUE, quatrièmement, le vendeur est tenu des vices ignorés de l'acheteur dans leur ampleur et dans leurs conséquences, indépendamment du point de savoir si ce dernier aurait manqué de vigilance ; qu'en opposant que les acquéreurs étaient en mesure de se montrer plus vigilants quant à l'état de vétusté de la chaudière, les juges du fond ont statué par un motif inopérant, en violation de des articles 1641, 1642 et 1645 du code civil.