Cour de Cassation · civ3 — 5 juillet 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 juillet 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10391 F

Pourvoi n° S 17-21.979







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 24 avril 2017 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Kévin X...,

2°/ à M. Emmanuel Y..., représenté par M. Kévin X... délégataire de l'autorité parentale,

tous deux domiciliés [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest, de Me A..., avocat de MM. X... et Y... ;

Sur le rapport de M. Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest ; la condamne à payer à MM. X... et Y... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision


Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest.


PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris de ce chef, fixé les indemnités principales et de remploi dues par la Communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest (TCO) pour l'expropriation de la parcelle [...] aux sommes de 419 222 euros et 42 920 euros, et, confirmant ledit jugement pour le surplus, fixé l'indemnité pour le bâti à la somme de 500 000 euros ;

En indiquant greffier aux débats : Marielle B... ; greffier au délibéré : Jeanne-Marie B... ;

Alors que les délibérations des juges sont secrètes ; qu'il ressort cependant de cette énonciation de l'arrêt que le greffier a assisté au délibéré ; d'où il suit que la Cour d'appel a violé les articles 447, 448 et 458 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris de ce chef, fixé les indemnités principales et de remploi dues par la Communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest (TCO) pour l'expropriation de la parcelle [...] aux sommes de 419 222 euros et 42 920 euros, et, confirmant ledit jugement pour le surplus, fixé l'indemnité pour le bâti à la somme de 500 000 euros ;

Ouï, Monsieur le Commissaire du gouvernement en ses observations ;

Alors que la cour d'appel statue sur mémoires ; que les parties et le commissaire du gouvernement ne font valoir leurs observations que pour développer les éléments des conclusions qu'ils ont présentés ; qu'en se prononçant après avoir entendu le Commissaire du gouvernement en ses observations lors des débats bien que, comme l'indique l'arrêt, celui-ci n'ait pas conclu, de sorte qu'il ne pouvait pas formuler d'observations orales, la Cour d'appel a violé l'article R 311-28 du code de l'expropriation, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris de ce chef, fixé les indemnités principales et de remploi dues par la Communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest (TCO) pour l'expropriation de la parcelle [...] aux sommes de 419 222 euros et 42 920 euros ;

Aux motifs, sur l'indemnisation, que

- Sur les caractéristiques particulières du bien exproprié :

La parcelle [...] est cadastrée pour 12 333 m2, elle est située sur la [...] . La parcelle est rectangulaire, plate, le long du chemin en mauvais état, et supporte différentes habitations clôturées.

Il ressort du procès-verbal de transport que cette parcelle se situe sur la zone de Cambaie, en retrait de l'axe mixte, le long d'une route qui dessert d'autres parcelles. Un chemin perpendiculaire à la rue [...] permet d'accéder aux différentes habitations.

Une première partie, clôturée, supporte un hangar en tôle avec un sol bétonné qui supporte une case TOMI depuis les années 1070. Le sol est carrelé. Cette maison comprend deux chambres, un salon, une cuisine et une salle de bains. Elle est protégée par un sur-toit. A l'arrière de la maison sur une dalle en béton se trouve une case en tôle au toit également en tôle. Il y a une terrasse fleurie et quelques arbres. Cette maison est louée pour un loyer mensuel de 800 €.

Sur la deuxième partie du terrain qui est clôturée, il y a une maison d'habitation et une société avec un hangar récent entièrement bétonnée 'en tôle sous tôle'. Le locataire indique payer 700 € de loyer mensuel.

La troisième maison, située derrière, sur un terrain clôturé. C'est une maison en dur avec trois chambres, une salle de bains et une cuisine mitoyenne à la maison numéro deux. Le sol est carrelé et la maison entretenue. Le propriétaire indique percevoir un loyer de 400 €.

Pour accéder à la quatrième maison il faut passer par la rue [...] : 'c'est la case des bêbêtes'. Cette parcelle supporte une terrasse couverte à droite surélevée permettant de faire des spectacles. Elle supporte une case 'tôle sous tôle' au fond et une scène. Le locataire paye un loye .

Le reste de la parcelle est non clôturé et en friche.

- Sur la date de référence :

La cour relève que le premier juge a fixé la date de référence à la date de publication de la ZAD soit le 15 mai 2001.

Toutefois, s'agissant de la classification de la parcelle [...] , il y a lieu de relever que compte tenu des délais de la procédure d'expropriation la ZAD de CAMBAIE a pris fin le 15 mai 2015 conformément à l'article 6-II de la loi N° 2010-597 du 3 juin 2010.

En application de l'article L 213-4 du Code de l'Urbanisme c'est donc le PLU de la commune de Saint-Paul en date du 27 septembre 2012 , acte public le plus récent modifiant le POS, qui doit être pris pour référence pour classifier la parcelle [...] .

La décision du premier juge est donc infirmée sur ce point, la date de référence est fixée au 27 septembre 2012.

- Sur les caractéristiques particulières de la parcelle :

La cour constate que les expropriés ne remettent pas en cause la décision du premier juge sur la nature privilégiée de la parcelle, contrairement à l'autorité expropriante qui en conteste le caractère privilégié en rappelant que la charge de la preuve de cette situation repose sur l'expropriée.

Il revient à la cour de vérifier, au vu des éléments fournis par Messieurs X... et Y..., quelle était la situation de la parcelle [...] à la date de référence.

S'agissant de sa desserte, il y a lieu de relever qu'elle a toujours été accessible par la rue [...] qui aujourd'hui permet d'accéder à l'axe mixte qui se situe au-dessus, à une sortie, sur l'ancienne voie de circulation existant déjà à la date de référence. Cette parcelle est située à la date de référence en zone Au1st.

La cour se doit d'avoir une appréciation 'in concreto' pour apprécier l'atteinte au droit de propriété. Le législateur a impérativement prévu un transport sur les lieux en première instance pour permettre au juge de l'expropriation d'avoir cette approche concrète. En conséquence il y a lieu de se référer aux constatations du premier juge lors du transport sur les lieux permettant de prendre connaissance de l'environnement particulier de la parcelle et dont le procès-verbal est le reflet. Au surplus cette parcelle était assujettie pour partie à la fiscalité des immeubles bâtis (pièce 16).

Il n'est pas contesté que la parcelle de AB 373 est issue, comme les parcelles limitrophes, d'une donation-partage familiale de M. Roger C... La parcelle [...] attribuée à Mme Danièle C... jouxte des parcelles attribuées à ses soeurs.

Les éléments versés à l'appréciation de la cour établissent qu'avant de procéder à la donation-partage M. C... réglait des notes d'électricité et d'eau courante. Il en résulte la preuve de la desserte en eau et électricité de l'ensemble, donc de la parcelle [...] . Les photos des cases attestent de cette desserte. Il résulte aussi de la pièce n° 9 qu'en octobre 1994 Cambaie est desservi par un réseau d'alimentation en eau potable

Il est constant qu'une parcelle non constructible peut se voir reconnaître la nature de terrain privilégié si des éléments concrets le justifient. La parcelle [...] est classée dans une zone qui correspond à la partie restante du périmètre irrigué de [...] et la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière.

Elle est située en zone périurbaine proche de l'[...]et du centre de Saint-Paul. Elle est desservie pas des voies d'accès, sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elle est proche de la mer et du sentier littoral ainsi que d'autres parcelles construites. Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul.

Selon le TCO la présence d'une carrière rendrait l'environnement défavorable. Toutefois l'analyse du plan révèle que la parcelle [...] est isolée des activités d'extraction par les parcelles [...] et [...]. Cet élément doit être mis en perspective avec d'autres éléments très favorables de cette parcelle et sus-décrits.

La proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l'existence de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.

Au terme de cette analyse il y a lieu de confirmer la décision du premier juge qui a retenu, à juste titre, la situation privilégiée de la parcelle [...] .

- Sur la demande d'expertise :

Messieurs X... et Y... sollicitent la désignation d'un expert pour évaluer le terrain compte tenu du peu de transaction dans la zone ce à quoi s'oppose le TCO.

Selon les dispositions applicables en matière d'expropriation, si des difficultés particulières d'évaluation se présentent le juge peut notamment désigner un expert.

Le fait qu'il y ait peu de transactions comparables ainsi que le relevait le Commissaire du Gouvernement en première instance ne signifie pas qu'il soit impossible d'obtenir des éléments de comparaison. En l'espèce reprenant l'analyse pertinente du premier juge, la cour estime que la parcelle à évaluer ne comporte pas de difficulté particulière d'évaluation.

La demande d'expertise sera écartée et la décision du juge de l'expropriation est confirmée.

- Sur la fixation de l'indemnisation :

L'expropriée conteste l'évaluation retenue par le premier juge soit 25 € lem2 au vu de deux termes de comparaison ceux des parcelles [...] , [...] p. Elle verse aussi aux débats des mandats de vente établis avec deux agences immobilières qui prévoyaient la transaction à un prix global entre 1.100 .000 € et 14.450.000 € pour l'ensemble constitué par les parcelles [...] , [...] , [...] et [...] .

L'expropriée réclame l'application d'une moyenne des termes de comparaison et sollicite une indemnisation sur la base de 84,23 € le m2.

L'autorité expropriante verse aux débats un rapport d'expertise privé établi par M. D..., expert de la Cour d'appel de Saint Denis de la Réunion, qui propose une évaluation sur la base de 4, 79 € le m2 tout en rappelant l'évaluation initiale dans le cadre de l'opération générale.

Le Commissaire du gouvernement n'a pas conclu en appel mais il y a lieu de relever que dans ses dernières conclusions de première instance s'il fixait la date de référence au POS du 17 janvier 1983 avec un classement en zone 1Ncb, il contestait la situation privilégiée du terrain. Il notait que certains des termes de l'expropriant n'étaient pas similaires aux terrains à estimer et retenait des donations-partages . Il soulevait la difficulté d'obtenir des termes de référence s'agissant d'une zone 1Ncb et proposait 0,90 € du m2.

Conformément au code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation. Le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif ou sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence. Au cas d'espèce le bien sera évalué au jour du jugement de première instance.

La parcelle expropriée est en zone Au1st non constructible au jour de la fixation de l'indemnisation mais sa situation privilégiée commande de prendre pour référence une valeur excédant celles des terres purement agricoles.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché.

a) Sur l'indemnité principale :

La cour se doit de rechercher l'indemnisation permettant de compenser l'atteinte à la propriété privée causée par l'expropriation en veillant, notamment, que les expropriés ne soient pas privés de la plus-value générée par leur bien du fait de ses caractéristiques propres.

Le terrain est évalué comme un terrain en situation privilégiée.

L'autorité expropriante conteste les références de Messieurs X... et Y... et celles qui ont été retenues par le premier juge. Elle se réfère au rapport de M. D.... Les références aux donations-partages ne peuvent pas être considérées comme des termes de comparaison utiles au cas d'espèce. S'agissant des références en zone Au1st elles seront écartées car elles n'entrent pas dans le périmètre de l'opération. La cour relève que M. D... n'intègre pas une évaluation de la situation privilégiée mais abonde l'argumentation du TCO. Ces évaluations seront donc écartées comme étant non utiles.

La cour relève que les expropriés, en appel, se fondent sur deux références AB 516p et AB 394 outre à des mandats de vente confiées à deux agences pour l'ensemble immobilier incluant toutes les parcelles issues de M. Roger C.... Les mandats de vente ne peuvent en aucun cas constituer des références d'évaluation, c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'ils ne pouvaient constituer des termes de référence.

La référence à la parcelle [...] sur la base de 25,84 € le m2, est géographiquement proche de la parcelle expropriée. En effet cette parcelle est située en zone Aust au PLU [...] correspondant aujourd'hui à la zone 1NCb du POS de 1983. Elle permet d'avoir un terme de comparaison comparable géographiquement bien qu'elle ait une superficie beaucoup plus réduite et des caractéristiques particulières. Elle a fait l'objet d'une vente libre suite à une adjudication et c'est donc à juste titre que le premier juge l'a retenue.

Aussi la cour estime, reprenant les termes de comparaison du premier juge, dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, que les références qui se rapportent le plus à la parcelle A B 373 sont celles de la parcelle [...] zone équivalente mais avec un bâti entretenu pour le prix de 142,62 € et de la parcelle [...] , dans une zone comparable, sans desserte acquise sur la base de 25,84 €.

Ces références sont à moduler notamment la première au regard des caractéristiques particulières du bâti qui lui confère une plus -value exceptionnelle et qui conduit à minorer la valeur du terrain nu. La seconde devra aussi être pondérée, mais à la hausse, car sa situation privilégiée n'est pas explicite et elle n'a pas de desserte.

En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée avec ses caractéristiques propres sus décrites, de 12 333m2, dans une zone géographique de qualité, à la périphérie de zones urbaines, avec des caractéristiques particulières, après avoir apprécié les caractéristiques des références de comparaison la cour retient une indemnisation raisonnable sur la base de 34 € le m2. La décision du premier juge sera donc infirmée en ce sens.

L'indemnité principale est fixée à la somme de 12333m2 X34 € soit la somme de 419 222 €.

Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris, bien que l'arrêt soit infirmatif de ce chef, que

- Sur la qualification de terrain en situation privilégiée :

Selon la jurisprudence, la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière.

En l'espèce, la parcelle est située conformément au plan d'occupation des sols approuvé le 17 janvier 1983 en zone 1Ncb. Cette zone correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie.

La parcelle est située en zone périurbaine proche de l'Etang Saint-Paul et du centre de Saint Paul. Elle est parfaitement desservie pas des voies d'accès. Au moment du POS de 1983, des voies d'accès existaient déjà.

Elle se situe sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elle est proche de la mer et du sentier littoral.

Elle est construite depuis les années 70 et bénéfice donc de réseaux installés par l'association libre de Cambaie.

Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hause des transactions immobilières sur Saint Paul.

En conséquence, la proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l'existence de réseaux de viabilité et de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.

En conséquence, il sera évalué comme terrain en situation privilégiée


- Sur l'indemnité principale :

Selon la jurisprudence, des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une situation privilégiée peuvent être appréciées à une valeur qui excède celle des terres purement agricoles.

Les terrains en zone NA qui, bien que non qualifiés de terrain à bâtir, seront évalués d'une valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles.

Le terrain est évalué comme une parcelle située de manière privilégiée.

Le commissaire du gouvernement a fait une recherche sur des terrains nus entre 800 m2 et 50 000 m2. Il indique un manque de transactions dans un rayon de 3 km. Néanmoins la zone de ZAD est très large.

Il indique trois transactions.

La parcelle [...] en zone NAUe avec des constructions pour un prix de 533,66 euros par m2, un ensemble de parcelles classées en zone constructible pour un prix de 6,47 euros le m2, ainsi que la parcelle [...] classée en zone NA pour un prix de 5 euros le m2.

Il indique que la parcelle a fait l'objet d'une donation entre vifs à titre de partage anticipé le 24 novembre 1998 et que cet acte a fixé le prix du m2 à 0,71 euro.

Il retient donc une indemnité de 0,90 euro le m2.

Le TCO produit les termes de comparaison donnés par le service des domaines avec une moyenne de 0,93 euro le m2. Ils se situent en zone 1 Nc mais sont très éloignés par rapport aux parcelles concernées. Ils se situent dans les hauts. Il ne pourra en être tenu compte.

Le TCO produit l'acte de donation-partage en date du 26 juillet 2012, 24 mai 2012 et 21 juin 2012 des parcelles qui sont déclarées pour une valeur de 1 000 euros. La donation dans le cadre d'une donation-partage ne s'impose pas au juge pour évaluer le bien. La donation-partage sera écartée.

Le TCO fait état d'un arrêt de la Cour d'appel de Saint Denis fixant le prix au m2 de parcelle en zone UE à 1 euro à Saint Paul. Cet arrêt porte sur des parcelles étroites, légèrement pentues, qui longent en longueur la RD 2, comprenant le fossé, bordé par un mur en moellons. Ainsi il ne s'agit pas de parcelles comparables. Il s'agissait de parcelles en longueur qui longeaient le fossé et supportaient des murs. Cette référence sera écartée.

Les expropriés font état d'une acquisition de la parcelle [...] , proche, réalisée par le TCO le 30 décembre 2004. Cette parcelle est incluse dans la ZAD en zone NAUe et ND. Néanmoins, il est indiqué dans l'acte que la parcelle appartient au vendeur, le syndicat mixte de la plaine de Cambaie, par suite de substitution effectuée par lui en suite d'un jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de saint Denis le 27 mai 2004 pour 3 730 000 euros. Le TCO a donc librement acheté cette parcelle au prix de 20 euros le m2. Il ne s'agit pas d'une adjudication mais d'une vente libre suite à une adjudication. La parcelle est proche géographiquement des parcelles expropriées en zone NAUe et Ue mais supporte la station d'épuration.

Kévin X... produit une délibération du conseil municipal qui valide l'acquisition de la parcelle AB 516p de 1 227 m2 qui se situe de l'autre côté du chemin privé. Il s'agit d'une vente amiable mais non de l'exercice du droit de préemption. La parcelle est située en zone Aust depuis le Plu de 2012. Néanmoins il est loisible de constater que la parcelle était construite avant la modification du PLU alors même qu'elle se trouvait dans le même zonage que les parcelles expropriées.

La parcelle a été acquise pour un prix de 150,90 euros le m2 avec le bâti.

Cette parcelle supporte une petite maison. Le jardin est entretenu. Cette vente permet d'avoir un terme de comparaison dans la même zone géographique.

Il produit des mandats de vente qui ne peuvent constituer des termes de comparaison.

Ainsi, peuvent être retenus comme termes de comparaison à moduler la parcelle [...] , dans une situation moins favorable à 20 euros le m2, et la parcelle AB 516p, qui est dans une situation géographique très proche avec un bâti.

En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, dans une zone géographique agréable, plate, entre mer et montagne, non loin de zones urbaines, bien desservies, il convient de fixer un prix au m2 de 25 euros ;

Alors, d'une part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que « s'agissant de sa desserte, il y a lieu de relever qu'elle a toujours été accessible par la rue [...] qui aujourd'hui permet d'accéder à l'axe mixte qui se situe au-dessus, à une sortie, sur l'ancienne voie de circulation existant déjà à la date de référence », et qu'elle était ainsi « desservie par des voies d'accès », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, pour le contester, que la rue [...] était une voie privée, non goudronnée ni viabilisée, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, d'autre part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que « « les éléments versés à l'appréciation de la cour établissent qu'avant de procéder à la donation-partage M. C... réglait des notes d'électricité et d'eau courante. Il en résulte la preuve de la desserte en eau et électricité de l'ensemble, donc de la parcelle [...] », que « les photos des cases attestent de cette desserte » et qu'« il résulte aussi de la pièce n° 9 qu'en octobre 1994 Cambaie est desservie par un réseau d'alimentation en eau potable », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, pour le contester, que la parcelle expropriée était située dans une zone désignée, dans le plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, en particulier, comme une zone non équipée, les réseaux d'eau et d'électricité considérés, desservant des constructions édifiées illégalement ou à l'occasion de permis précaires, n'ayant pas la capacité suffisante pour desservir de nouvelles constructions, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, de troisième part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que si, « selon le TCO la présence d'une carrière rendrait l'environnement défavorable », « toutefois l'analyse du plan révèle que la parcelle [...] est isolée des activités d'extraction par les parcelles [...] et [...]. Cet élément doit être mis en perspective avec d'autres éléments très favorables de cette parcelle et sus-décrits », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, pour le contester, que la parcelle expropriée était soumise à d'importantes nuisances, sonores et de pollution en particulier, dont les locataires eux-mêmes s'étaient plaints auprès de l'expert, Monsieur D..., la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, de quatrième part, qu'une donation-partage peut être retenue comme terme de comparaison ; qu'en se bornant à relever que « les références aux donations-partages ne peuvent pas être considérées comme des termes de comparaison utiles au cas d'espèce », sans indiquer pour quelle raison, en l'espèce, les donations-partage invoquées par le TCO ne pouvaient pas être considérées comme des termes de comparaison utiles, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, méconnaissant ainsi les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, de cinquième part, que le juge de l'expropriation doit tenir compte des accords intervenus entre l'expropriant et les titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique ; que le TCO se prévalait de deux accords amiables, pris d'une vente Hoarau, intervenue le 2 février 2015, au prix de 5 euros le m2, et d'une vente Commune de Saint Paul, intervenue le 16 avril 2015 au prix de 5,77 euros le m2, portant sur des parcelles cadastrées [...] et [...] et HN 210, situées dans le secteur AU1est du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, comportant également des bâtis occupés ; qu'en s'abstenant d'examiner ces accords amiables, la Cour d'appel a violé l'article L 322-8 du code de l'expropriation ;

Alors, de sixième part, que les biens dont la vente est retenue comme termes de comparaison doivent être comparables aux biens expropriés ; qu'en retenant le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004 (ainsi que le précise le jugement), sur la base de 25,84 euros le m2, sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette parcelle était immédiatement constructible, sous l'empire tant du plan d'occupation des sols du 17 janvier 1983 que du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, de sorte qu'elle n'était pas comparable à la parcelle expropriée, qui n'était pas constructible, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, de septième part, que les parcelles auxquelles une situation privilégiée a été reconnue demeurent des parcelles agricoles qui doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif à la date de référence ; qu'en retenant le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004 (ainsi que le précise le jugement), sur la base de 25,84 euros le m2, sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette parcelle était immédiatement constructible, sous l'empire tant du plan d'occupation des sols du 7 janvier 1983 que du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, de sorte qu'elle ne pouvait constituer un terme de comparaison apte à permettre d'évaluer la parcelle expropriée, qui, selon ces documents, n'était pas constructible, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, de huitième part, qu'en considérant, pour retenir le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004 (ainsi que le précise le jugement), sur la base de 25,84 euros le m2, qu'elle avait « fait l'objet d'une vente libre suite à une adjudication », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette parcelle avait dans un premier temps été acquise par le syndicat mixte de [...] dans le cadre d'une préemption sur adjudication forcée, procédure dans laquelle le titulaire du droit de préemption est tenu d'acquérir au prix de la dernière enchère, cette acquisition ne pouvant donc être considérée comme une référence pertinente, ce qui excluait corrélativement que puisse être retenu comme élément de comparaison la vente amiable qui était ensuite intervenue à son profit, au même prix, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, de neuvième part, que les biens expropriés doivent être estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en retenant, comme terme de comparaison, la vente d'une parcelle [...] , intervenue le 30 décembre 2004 (ainsi que le précise le jugement), soit plus de dix ans avant la décision de première instance, la Cour d'appel a violé l'article L 322-2 du code de l'expropriation ;

Alors, de dixième part, qu'en retenant le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004 (ainsi que le précise le jugement), sur la base de 25,84 euros le m2 sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, au sujet de la valeur de cette parcelle, appréciée à la date du jugement entrepris, que « dans la perspective d'un échange foncier avec la Commune de saint Paul, un nouvel avis du Service des Domaines a été rendu, du 28 juillet 2014, évaluant le bien comme suit : zone NAUe : 12 euros/m2 ; zone Nd, Nda et Nde, 0,50 euro/m2 », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Et alors, de onzième part, que les biens dont la vente est retenue comme termes de comparaison doivent être comparables aux biens expropriés ; qu'en retenant, pour évaluer un terrain nu -puisqu'elle a indemnisé le bâti par ailleurs, de façon distincte- le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue le 4 juin 2014 (ainsi que l'indiquent les conclusions des expropriés), pour un prix de 142,62 euros le m2, dont, comme l'indique le jugement entrepris, la valeur avait été déterminée bâti intégré et qui ne lui était donc pas comparable, en relevant elle-même, à cet égard, que cette référence devait être modulée « au regard des caractéristiques particulières du bâti qui lui confère une plus-value exceptionnelle et qui conduit à minorer la valeur du terrain nu », la Cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité pour le bâti due par la Communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest (TCO) pour l'expropriation de la parcelle [...] à la somme de 500 000 euros ;

Aux motifs, sur le bâti,

que Messieurs X... et Y... sollicitent une indemnisation de 750 000 €. L'autorité expropriante verse aux débats un rapport de l'expert qu'elle a saisi qui évalue (page 57 du rapport) le bâti à la somme de 80 500 € alors qu'en première instance le juge de l'expropriation avait relevé une offre de sa part à 369 900 €.

En cause d'appel la proposition d'indemnisation totale du TCO, incluant le bâti, s'élève à la somme de 281024 €.

La parcelle concernée est dans les faits subdivisées en différents lots qui supportent des constructions diverses et variées :

- sur un premier lot, clôturé, un hangar en tôle avec un sol bétonné, une case TOMI (années 70) au sol carrelé, avec deux chambres, un salon, une cuisine et une salle de bains. A l'arrière de la maison sur une dalle en béton se trouve une autre case en tôle au toit également en tôle,

- sur un second lot clôturé, il y a une maison d'habitation et un hangar récent entièrement bétonnée 'en tôle sous tôle',

- sur un troisième lot, clôturé, il y a une maison en dur, au sol carrelé, avec trois chambres, une salle de bains et une cuisine mitoyenne à la maison numéro deux,

- sur un quatrième lot il y a ' la case des bêbêtes' outre une terrasse couverte, surélevée permettant de faire des spectacles avec une case tôle sous tôle et une scène.

Le rapport d'expertise est insuffisant en soi pour justifier la différence d'évaluation entre le premier ressort et l'appel quant à l'offre initiale du TCO pour compenser le bâti.

En outre, le transport sur les lieux établit que si certaines constructions sont en très bon état d'autres le sont moins. Aussi il convient de confirmer la décision du premier juge qui a fixé une indemnisation globale de 500 000 €.

Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris que

Les parties ont choisi toutes deux un mode de calcul avec une indemnité pour le foncier et une indemnité à part pour le bâti même s'il est plus habituel de calculer au bâti intégré.

Les expropriés sollicitent la somme de 750 000 euros pour le bâti. L'expropriant propose la somme de 369 900 euros. Dans les trois maisons qui ont été vues, certaines sont en très bon état alors que d'autres moins. Il convient de fixer le prix du bâti à 500 000 euros ;

Alors, d'une part, que tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à une description, sommaire, des constructions, et à une appréciation sur leur état, sans indiquer pour quelle raison ces constructions pourraient être évaluées à la somme de 500 000 euros, la Cour d'appel, dont la décision, de ce chef, n'est pas assortie de motifs de nature à la justifier, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, d'autre part, qu'en évaluant ces constructions à la somme de 500 000 euros sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir qu'aucune d'entre elles ne bénéficiait d'une autorisation de construire, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Et alors, enfin, qu'en évaluant ces constructions à la somme de 500 000 euros sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que le bail afférent au terrain sur lequel avait été édifié le bâti n° 4 était un bail portant sur un terrain nu et que la construction devait être enlevée en fin de bail, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.