Cour de Cassation · civ3 — 5 juillet 2018

CIV.3

FB



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 5 juillet 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10392 F

Pourvoi n° T 17-21.980







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la communauté d'agglomération du Territoire de la Côte Ouest, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 26 septembre 2016 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant à Mme Sylvie X..., domiciliée [...] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, , M. Y..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la communauté d'agglomération du Territoire de la Côte Ouest, de Me Z..., avocat de Mme X... ;

Sur le rapport de M. Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la communauté d'agglomération du Territoire de la Côte Ouest aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la communauté d'agglomération du Territoire de la Côte Ouest ; la condamne à payer à Mme Sylvie X... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la communauté d'agglomération du Territoire de la Côte Ouest.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris de ce chef, fixé les indemnités principales et de remploi dues par la Communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest (TCO) pour l'expropriation de la parcelle [...] aux sommes de 416 262 euros et 40 126,20 euro;

Ouï, Monsieur le Commissaire du gouvernement en ses observations ;

Alors que la cour d'appel statue sur mémoires ; que les parties et le commissaire du gouvernement ne font valoir leurs observations que pour développer les éléments des conclusions qu'ils ont présentés ; qu'en se prononçant après avoir entendu le Commissaire du gouvernement en ses observations lors des débats bien que, comme l'indique l'arrêt, celui-ci n'ait pas conclu, de sorte qu'il ne pouvait pas formuler d'observations orales, la Cour d'appel a violé l'article R 311-28 du code de l'expropriation, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris de ce chef, fixé les indemnités principales et de remploi dues par la Communauté d'agglomération du territoire de la Côte Ouest (TCO) pour l'expropriation de la parcelle [...] aux sommes de 416 262 euros et 40 126,20 euros ;

Aux motifs, sur l'indemnisation, que

- Sur les caractéristiques particulières du bien exproprié :

La parcelle [...] est cadastrée pour 12 243 m2, trois petites cases en bois sous tôles d'environ 20 à 30 m2 sont sur cette parcelle.

Il ressort du procès-verbal de transport que cette parcelle se situe sur la zone de [...], en retrait de l'axe mixte, le long d'une route qui dessert d'autres parcelles. Elle est d'une superficie de 12 243 m2. La parcelle est classée en zone 1NCb. Il s'agit d'espaces naturels consacrés aux activités agricoles avec une constructibilité très limitée.

La parcelle se trouve le long du chemin, en mauvais état, clôturée. Elle a un accès, via ce chemin, à la voie publique. Elle est desservie par un réseau électrique et un réseau d'eau potable. Elle n'est pas isolée et se trouve à proximité d'autres habitations.

Les trois cases sont sommaires. La case décrite lors du transport est la plus aménagée, elle comprend deux pièces, une cuisine et une salle de bains. La maison a du lino au sol. Elle est décorée. Il y a une varangue devant et à gauche. La parcelle supporte plusieurs oeuvres d'art, une terrasse. Il y a des arbres et de la végétation.

Les cases sont louées selon l'expropriée.

- Sur la date de référence :

La cour relève que les parties dans leurs appels respectifs limités ne remettent pas en cause la décision du premier juge sur la date de référence qui a été fixée à la date de la publication de l'arrêté du 20 avril 2001 créant la ZAD [...], soit le 15 mai 2001. Cette date est donc acquise.

- Sur les caractéristiques particulières de la parcelle :

La cour constate que l'expropriée ne remet pas en cause la décision du premier juge sur la nature privilégiée de la parcelle, contrairement à l'autorité expropriante qui en conteste le caractère privilégié en rappelant que la charge de la preuve de cette situation repose sur l'expropriée.

Il revient à la cour de vérifier, au vu des éléments fournis par Madame X..., quelle était la situation de la parcelle [...] à la date de référence.
S'agissant de sa desserte, il y a lieu de relever qu'elle a toujours été accessible par la rue [...] qui aujourd'hui permet d'accéder à l'axe mixte qui se situe au-dessus, à une sortie, sur l'ancienne voie de circulation existant déjà à la date de référence. Cette parcelle était située selon le POS de 1983 en zone 1 NCb, c'est-à-dire non constructible.

La cour se doit d'avoir une appréciation 'in concreto' pour apprécier l'atteinte au droit de propriété. Le législateur a impérativement prévu un transport sur les lieux en première instance pour permettre au juge de l'expropriation d'avoir cette approche concrète. En conséquence il y a lieu de se référer aux constatations du premier juge lors du transport sur les lieux permettant de prendre connaissance de l'environnement particulier de la parcelle et dont le procès-verbal est le reflet.

Il n'est pas contesté que la parcelle de[...] est issue, comme les parcelles limitrophes, d'une donation-partage familiale de M. Roger X... La parcelle [...] attribuée à Mme X... jouxte des parcelles attribuées à ses soeurs.

Les éléments versés à l'appréciation de la cour établissent qu'avant de procéder à la donation-partage M. X... réglait des notes d'électricité et d'eau courante. Il en résulte la preuve de la desserte en eau et électricité de l'ensemble, donc de la parcelle [...] . Les photos des cases aussi sommaires soient-elles attestent de cette desserte. Il résulte aussi de la pièce n° 9 qu'en octobre 1994 [...] est desservi par un réseau d'alimentation en eau potable.

Il est constant qu'une parcelle non constructible peut se voir reconnaître la nature de terrain privilégié si des éléments concrets le justifient. La parcelle [...] est classée dans une zone qui correspond à la partie restante du périmètre irrigué de [...] et la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière.

Elle est située en zone périurbaine proche de [...] et du centre de[...] . Elle est desservie pas des voies d'accès.

Elle se situe sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elle est proche de la mer et du sentier littoral ainsi que d'autres parcelles construites. Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur[...] .

Selon le TCO la présence d'une carrière rendrait l'environnement défavorable. Toutefois l'analyse du plan révèle que la parcelle [...] est isolée des activités d'extraction par la parcelle [...]. Cet élément doit être mis en perspective avec d'autres éléments très favorables de cette parcelle et sus-décrits.

La proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l'existence de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.

Au terme de cette analyse il y a lieu de confirmer la décision du premier juge qui a retenu, à juste titre, la situation privilégiée de la parcelle [...] .

- Sur la demande d'expertise :

Mme X... sollicite la désignation d'un expert pour évaluer le terrain compte tenu du peu de transaction dans la zone ce à quoi s'oppose le TCO.

Selon les dispositions applicables en matière d'expropriation, si des difficultés particulières d'évaluation se présentent le juge peut notamment désigner un expert.

Le fait qu'il y ait peu de transactions comparables ainsi que le relevait le Commissaire du Gouvernement en première instance ne signifie pas qu'il soit impossible d'obtenir des éléments de comparaison. En l'espèce reprenant l'analyse pertinente du premier juge, la cour estime que la parcelle à évaluer ne comporte pas de difficulté particulière d'évaluation.

La demande d'expertise sera écartée et la décision du juge de l'expropriation est confirmée.

- Sur la fixation de l'indemnisation :

L'expropriée conteste l'évaluation retenue par le premier juge soit 25 € le m2 au vu de deux termes de comparaison ceux des parcelles [...] , [...] p. Elle verse aussi aux débats des mandats de vente établis avec deux agences immobilières qui prévoyaient la transaction à un prix global entre 1.100 .000 € et 1.445.000 € pour l'ensemble constitué par les parcelles [...] , [...] , [...] et [...] .

L'expropriée réclame l'application d'une moyenne des termes de comparaison et sollicite une indemnisation sur la base de 84,23 € le m2.

L'autorité expropriante verse aux débats un rapport d'expertise privé établi par M. B..., expert de la Cour d'appel de Saint Denis de la Réunion, qui propose une évaluation sur la base de 2,83 € le m2 tout en rappelant l'évaluation initiale dans le cadre de l'opération générale.

Le Commissaire du gouvernement n'a pas conclu en appel mais il y a lieu de relever que dans ses dernières conclusions de première instance s'il fixait la date de référence au POS du 17 janvier 1983 avec un classement en zone 1Ncb, il contestait la situation privilégiée du terrain. Il notait que certains des termes de l'expropriant n'étaient pas similaires aux terrains à estimer et retenait des donations-partages . Il soulevait la difficulté d'obtenir des termes de référence s'agissant d'une zone 1Ncb et proposait 0,90 € du m2.

Conformément au code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation. Le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif ou sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence. Au cas d'espèce le bien sera évalué au jour du jugement de première instance, compte tenu de la date de l'ordonnance d'expropriation.

La parcelle expropriée est en zone 1 Ncb non constructible au jour de la fixation de l'indemnisation mais sa situation privilégiée commande de prendre pour référence une valeur excédant celles des terres purement agricoles.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché.

a) Sur l'indemnité principale :

La cour se doit de rechercher l'indemnisation permettant de compenser l'atteinte à la propriété privée causée par l'expropriation en veillant, notamment, que les expropriés ne soient pas privés de la plus-value générée par leur bien du fait de ses caractéristiques propres.

Le terrain est évalué comme un terrain en situation privilégiée.

L'autorité expropriante conteste les références de Mme X... et celles qui ont été retenues par le premier juge. Elle se réfère au rapport de M. B.... Les références aux donations-partages ne peuvent pas être considérées comme des termes de comparaison utiles. S'agissant des références en zone 1 NCb elles seront écartées car elles n'entrent pas dans le périmètre de l'opération. La cour relève que M. B... n'intègre pas une évaluation de la situation privilégiée mais abonde l'argumentation du TCO. Ces évaluations seront donc écartées comme étant non utiles.

La cour relève que l'expropriée, en appel, se réfère à deux références [...] et [...] outre à des mandats de vente confiées à deux agences pour l'ensemble immobilier incluant toutes les parcelles issues de M. Roger X.... Les mandats de vente ne peuvent en aucun cas constituer des références d'évaluation, c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'ils ne pouvaient constituer des termes de référence.

La référence à la parcelle [...] sur la base de 25,84 € le m2, est géographiquement proche de la parcelle expropriée. En effet cette parcelle est située en zone Aust au PLU2012 zone correspondant aujourd'hui à la zone 1NCb du POS de 1983. Elle permet d'avoir un terme de comparaison comparable géographiquement bien qu'elle ait une superficie beaucoup plus réduite et des caractéristiques particulières. Elle a fait l'objet d'une vente libre suite à une adjudication et c'est donc à juste titre que le premier juge l'a retenue.

Aussi la cour estime, reprenant les termes de comparaison du premier juge, dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, que les références qui se rapportent le plus à la parcelle [...] sont celles de la parcelle [...] zone équivalente mais avec un bâti entretenu pour le prix de 142,62 € et de la parcelle [...] , dans une zone comparable, sans desserte acquise sur la base de 25,84 €.

Ces références sont à moduler notamment la première au regard des caractéristiques particulières du bâti qui lui confère une plus-value exceptionnelle et qui conduit à minorer la valeur du terrain nu. La seconde devra aussi être pondérée, mais à la hausse, car sa situation privilégiée n'est pas explicite et elle n'a pas de desserte.

En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée avec ses caractéristiques propres sus décrites, de 12 243 m2, dans une zone géographique de qualité, à la périphérie de zones urbaines, avec des caractéristiques particulières, après avoir apprécié les caractéristiques des références de comparaison la cour retient une indemnisation raisonnable sur la base de 34 € le m2. La décision du premier juge sera donc infirmée en ce sens.

L'indemnité principale est fixée à la somme de 416 262 €.

Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris, bien que l'arrêt soit infirmatif de ce chef, que

- Sur la qualification de terrain en situation privilégiée :

Selon la jurisprudence, la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière.

En l'espèce, la parcelle est située en zone périurbaine proche de l' [...] et du centre de [...]. Elle est parfaitement desservie pas des voies d'accès. Au moment du POS de 1983, des voies d'accès existaient déjà.

Elle se situe sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elle est proche de la mer et du sentier littoral. Elle est proche d'autres parcelles construites. Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hause des transactions immobilières sur [...].

En conséquence, la proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l'existence de réseaux de viabilité ou de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.

En conséquence, il sera évalué comme terrain en situation privilégiée


- Sur l'indemnité principale :

Le terrain est évalué comme une parcelle située de manière privilégiée.

Le commissaire du gouvernement a fait une recherche sur des terrains nus entre 1 500 m2 et 60 000 m2. Il indique un manque de transactions dans un rayon de 3 km. Néanmoins la zone de ZAD est très large. Il indique que la moyenne est à 69,25 euro le m2 mais pour des zones constructibles.

Il note la vente de la parcelle [...] en zone Nca à 67 euros le m2. Cette parcelle se situe de l'autre côté de la RN 1 et a donc une situation géographique proche. Néanmoins, la parcelle supporte une maison. Les autres termes de comparaison ne peuvent être retenus car ils font référence à des ventes à titre de rétrocession.

Le TCO produit les avis de France Domaines. Il reprend les termes de comparaison donnés par le service des Domaines avec une moyenne de 0,93 euro le m2. Il ne fournit qu'un acte qui correspond à une vente à [...], qui est une zone éloignée de la parcelle en question. Il ne pourra en être tenu compte.

Le TCO produit l'acte de donation-partage en date du 26 juillet 2012 des parcelles [...] et [...] qui sont déclarées pour une valeur de 1 000 euros. La déclaration dans le cadre d'une donation-partage qui est faite dans un tout autre cadre et ne peut refléter la valeur du marché. Elle ne s'impose pas au juge pour évaluer le bien. La donation-partage sera écartée.

Le TCO fait état d'un arrêt de la Cour d'appel de Saint Denis fixant le prix au m2 de parcelle en zone UE à 1 euro à [...]. Néanmoins il ne produit pas l'arrêt, ne permettant pas à la présente juridiction de voir si les parcelles sont comparables. Cette référence sera écartée.

L'expropriée fait état d'une acquisition de la parcelle [...] , proche, réalisée par le TCO le 30 décembre 2004. Cette parcelle est incluse dans la ZAD en zone NAUe et ND. Néanmoins, il est indiqué dans l'acte que l'immeuble appartient au vendeur, le syndicat mixte de la plaine de [...], par suite de substitution effectuée par lui en suite d'un jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de saint Denis le 27 mai 2004 pour 3 730 000 euros. Le TCO a donc librement acheté cette parcelle au prix de 25,84 euros le m2. Il ne s'agit pas d'une adjudication mais d'une vente libre suite à une adjudication.

La parcelle est proche géographiquement des parcelles expropriées en zone NAUe et Ue mais supporte la station d'épuration.

Mme X... produit une délibération du conseil municipal qui valide l'acquisition de la parcelle AB 516p de 1 227 m2 qui se situe de l'autre côté du chemin privé. Il s'agit d'une vente amiable mais non de l'exercice du droit de préemption. La parcelle est située en zone Aust depuis le Plu de 2012. Néanmoins il est loisible de constater que la parcelle était construite avant la modification du PLU alors même qu'elle se trouvait dans le même zonage que les parcelles expropriées.

Cette parcelle supporte une maison avec une piscine. Le jardin est entretenu. Cette vente permet d'avoir un terme de comparaison d'un bien différent dans la même zone géographique.

Elle fournit un mandat de vente en date du 20 octobre 2011, signé avec l'agence Immo Pei, pour un prix fixé à 1 100 000 euros. Elle produit un deuxième mandat de vente sans exclusivité en date du 9 septembre 2011 pour un ensemble de parcelles et un prix de 14 450 000 euros.

Mais de simples mandats de vente ne reflètent pas la valeur d'une parcelle. Il n'y aura pas lieu d'en tenir compte.

Ainsi, peuvent être retenus comme termes de comparaison à moduler la parcelle [...] , dans une situation moins favorable à 28,84 euros le m2, la parcelle [...] qui est dans une situation proche mais avec un bâti à 67 euros le m2 et la parcelle AB 516p, qui est dans une situation géographique très proche mais avec un bâti très important et entretenu.

En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, dans une zone géographique agréable, plate, entre mer et montagne, non loin de zones urbaines, bien desservies, il convient de fixer un prix au m2 de 25 euros ;

Alors, d'une part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que « s'agissant de sa desserte, il y a lieu de relever qu'elle a toujours été accessible par la[...] qui aujourd'hui permet d'accéder à l'axe mixte qui se situe au-dessus, à une sortie, sur l'ancienne voie de circulation existant déjà à la date de référence », et qu'elle était ainsi « desservie par des voies d'accès », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, pour le contester, que la[...] était une voie privée, non goudronnée ni viabilisée, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, d'autre part, qu'en énonçant, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que « les éléments versés à l'appréciation de la cour établissent qu'avant de procéder à la donation-partage M. X... réglait des notes d'électricité et d'eau courante. Il en résulte la preuve de la desserte en eau et électricité de l'ensemble, donc de la parcelle [...] (374) », quand Madame X... ne produisait pas le moindre document de nature à établir qu'avant de procéder à la donation-partage, Monsieur X... réglait des notes d'électricité et d'eau courante, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige qui lui était soumis, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;

Alors, de troisième part, qu'en énonçant, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que « « les éléments versés à l'appréciation de la cour établissent qu'avant de procéder à la donation-partage M. X... réglait des notes d'électricité et d'eau courante. Il en résulte la preuve de la desserte en eau et électricité de l'ensemble, donc de la parcelle [...] (374) », quand Madame X... ne produisait pas le moindre document de nature à établir qu'avant de procéder à la donation-partage, Monsieur X... réglait des notes d'électricité et d'eau courante, la Cour d'appel a violé l'article 7 du code de procédure civile ;

Alors, de quatrième part, qu'en énonçant, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que « les éléments versés à l'appréciation de la cour établissent qu'avant de procéder à la donation-partage M. X... réglait des notes d'électricité et d'eau courante. Il en résulte la preuve de la desserte en eau et électricité de l'ensemble, donc de la parcelle [...] (374) », cependant qu'il ne résulte pas des conclusions d'appel de Madame X... et du bordereau de communication de pièces qui y était annexé que de tels éléments aient été soumis au débat contradictoire des parties, la Cour d'appel a violé les articles 16 et 132 du code de procédure civile ;

Alors, de cinquième part, que la situation privilégiée d'un bien s'apprécie à la date de référence ; qu'en énonçant, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que « les photos des cases aussi sommaires soient-elles attestent de cette desserte », en eau et électricité, la Cour d'appel, qui s'est ainsi placée à la date de sa décision, a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;

Alors, de sixième part, qu'en énonçant, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, qu'« il résulte aussi de la pièce n° 9 qu'en octobre 1994 [...] est desservie par un réseau d'alimentation en eau potable », énonciation dont il ne résulte pas que la parcelle considérée aurait été effectivement desservie en eau potable à la date de référence, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;

Alors, de septième part, qu'en énonçant, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, qu'« il résulte aussi de la pièce n° 9 qu'en octobre 1994 [...] est desservie par un réseau d'alimentation en eau potable », énonciation inopérante à établir l'existence d'une desserte en électricité à la date de référence, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;

Alors, de huitième part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que « les éléments versés à l'appréciation de la cour établissent qu'avant de procéder à la donation-partage M. X... réglait des notes d'électricité et d'eau courante. Il en résulte la preuve de la desserte en eau et électricité de l'ensemble, donc de la parcelle [...] (374) », que « les photos des cases attestent de cette desserte » et qu'« il résulte aussi de la pièce n° 9 qu'en octobre 1994 [...] est desservie par un réseau d'alimentation en eau potable » sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, pour le contester, que la parcelle expropriée était située dans une zone désignée, par le plan d'occupation des sols du 17 janvier 1983, comme une zone non équipée, les réseaux d'eau et d'électricité considérés n'ayant pas la capacité suffisante pour desservir de nouvelles constructions, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, de neuvième part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que si, « selon le TCO la présence d'une carrière rendrait l'environnement défavorable », « toutefois l'analyse du plan révèle que la parcelle [...] est isolée des activités d'extraction par la parcelle [...]. Cet élément doit être mis en perspective avec d'autres éléments très favorables de cette parcelle et sus-décrits », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, pour le contester, que la parcelle expropriée était soumise à d'importantes nuisances, sonores et de pollution en particulier, l'expert, Monsieur B..., qui s'était rendu sur les lieux, ayant constaté l'existence de « nuisances fortes en termes de poussières et de bruit dès tôt le matin », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, de dixième part, qu'une donation-partage peut être retenue comme terme de comparaison ; qu'en se bornant à relever que « les références aux donations-partages ne peuvent pas être considérées comme des termes de comparaison utiles », sans indiquer pour quelle raison, en l'espèce, les donations-partage invoquées par le TCO ne pouvaient pas être considérées comme des termes de comparaison utiles, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, méconnaissant ainsi les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, de onzième part, que le juge de l'expropriation doit tenir compte des accords intervenus entre l'expropriant et les titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique ; que le TCO se prévalait de deux accords amiables, pris d'une vente [...], intervenue le 2 février 2015, au prix de 5 euros le m2, et d'une vente Commune de [...], intervenue le 16 avril 2015 au prix de 5,77 euros le m2, portant sur des parcelles cadastrées [...] et [...] et [...], situées dans le secteur AU1est du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, comportant également des bâtis occupés ; qu'en s'abstenant d'examiner ces accords amiables, la Cour d'appel a violé l'article L 322-8 du code de l'expropriation ;

Alors, de douzième part, que les biens dont la vente est retenue comme termes de comparaison doivent être comparables aux biens expropriés ; qu'en retenant le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004 (ainsi que le précise le jugement), sur la base de 25,84 euros le m2, sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette parcelle était immédiatement constructible, sous l'empire tant du plan d'occupation des sols du 17 janvier 1983 que du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, de sorte qu'elle n'était pas comparable à la parcelle expropriée, qui n'était pas constructible, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, de treizième part, que les parcelles auxquelles une situation privilégiée a été reconnue demeurent des parcelles agricoles qui doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif à la date de référence ; qu'en retenant le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004 (ainsi que le précise le jugement), sur la base de 25,84 euros le m2, sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette parcelle était immédiatement constructible, sous l'empire tant du plan d'occupation des sols du 7 janvier 1983 que du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, de sorte qu'elle ne pouvait constituer un terme de comparaison apte à permettre d'évaluer la parcelle expropriée, qui, selon ces documents, n'était pas constructible, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, de quatorzième part, qu'en considérant, pour retenir le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004 (ainsi que le précise le jugement), sur la base de 25,84 euros le m2, qu'elle avait « fait l'objet d'une vente libre suite à une adjudication », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette parcelle avait dans un premier temps été acquise par le syndicat mixte de [...] dans le cadre d'une préemption sur adjudication forcée, procédure dans laquelle le titulaire du droit de préemption est tenu d'acquérir au prix de la dernière enchère, cette acquisition ne pouvant donc être considérée comme une référence pertinente, ce qui excluait corrélativement que puisse être retenu comme élément de comparaison la vente amiable qui était ensuite intervenue à son profit, au même prix, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, de quinzième part, que les biens expropriés doivent être estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en retenant, comme terme de comparaison, la vente d'une parcelle [...] , intervenue le 30 décembre 2004 (ainsi que le précise le jugement), soit plus de dix ans avant la décision de première instance, la Cour d'appel a violé l'article L 322-2 du code de l'expropriation ;

Alors, de seizième part, qu'en retenant le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004 (ainsi que le précise le jugement), sur la base de 25,84 euros le m2 sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, au sujet de la valeur de cette parcelle, appréciée à la date du jugement entrepris, que « dans la perspective d'un échange foncier avec la Commune de [...], un nouvel avis du Service des Domaines a été rendu, du 28 juillet 2014, évaluant le bien comme suit : zone NAUe : 12 euros/m2 ; zone Nd, Nda et Nde, 0,50 euro/m2 », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Et alors, enfin, que les biens dont la vente est retenue comme termes de comparaison doivent être comparables aux biens expropriés ; qu'en retenant, pour évaluer un terrain nu supportant « trois petites cases en bois sous tôles d'environ 20 à 30 m2 », « sommaires », le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue le 4 juin 2014 (ainsi que l'indiquent les conclusions de l'expropriée), pour un prix de 142,62 euros le m2, qui, selon l'attestation notariale versée aux débats, avait trait à une propriété bâtie sur laquelle était édifiée une maison d'habitation en dur, avec piscine et jardin d'agrément entretenu et qui ne lui était donc pas comparable, en relevant elle-même, à cet égard, que cette référence devait être modulée « au regard des caractéristiques particulières du bâti qui lui confère une plus-value exceptionnelle et qui conduit à minorer la valeur du terrain nu », la Cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation.