Cour de Cassation · civ3 — 5 juillet 2018

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 juillet 2018




Rejet non spécialement motivé


M. X...,



Décision n° 10402 F

Pourvoi n° B 17-24.863







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société civile immobilière des [...] , société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt rendu le 11 mai 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant :

1°/ à la commune Champigny-sur-Marne, représentée par son maire en exercice, domicilié [...] ,

2°/ au commissaire du gouvernement, domicilié [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 juin 2018, où étaient présents : M. X..., , Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me Z... , avocat de la société civile immobilière des [...] , de la SCP Foussard et Froger, avocat de la commune Champigny-sur-Marne, du commissaire du gouvernement ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière des [...] aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par Me Z... , avocat aux Conseils, pour la société civile immobilière des [...] .

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR fixé les indemnités revenant à la SCI des [...] à 1 594 764 euros pour l'indemnité principale et 160 476 euros pour l'indemnité de remploi,

AUX MOTIFS QU' « à titre liminaire que l'appel et les écritures des parties, lesquelles, dûment notifiées, ont permis un débat contradictoire complet et ne font l'objet d'aucune contestation sur ce point, sont recevables » ;

ALORS QUE le secrétaire notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces transmises au secrétariat, et qu'à peine d'irrecevabilité, le commissaire du gouvernement doit déposer ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation au secrétariat de la chambre dans le mois de la notification des conclusions de l'appelant ; que la cour d'appel, saisie de l'appel formé par la société expropriée du jugement dont l'expropriante demandait la confirmation, a réduit le montant des indemnités sur le seul appel incident du commissaire du gouvernement, en se fondant sur les conclusions déposées par celui-ci plus de deux mois après le dépôt des conclusions de l'appelante, en retenant que l'appel et les écritures des parties, dûment notifiées, ayant permis un débat contradictoire complet et ne faisant l'objet d'aucune contestation sur ce point, étaient recevables ; qu'en se déterminant ainsi, sans vérifier si le commissaire du gouvernement n'avait pas déposé ses conclusions plus de deux mois après avoir reçu notification des conclusions de la société appelante, la cour d'appel a violé l'article R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR fixé les indemnités revenant à la SCI des [...] à 1 594 764 euros pour l'indemnité principale et 160 476 euros pour l'indemnité de remploi,

AUX MOTIFS QUE « la SCI Stalingrad soutient que :
- la méthode analytique, dégageant une valeur à la "découpe", ne saurait être retenue pour déterminer l'indemnité d'expropriation ;

- le prix au m² doit être calculé en fonction d'une valorisation de l'ensemble de la parcelle car elle est propriétaire d'un terrain continu d'une superficie globale de 6 740 m², dont la commune de Champigny-sur-Marne n'a souhaité l'exproprier que de 4 480 m² ;
- elle a signé le 1er mars 2017 une promesse de cession de la surface foncière dont elle reste propriétaire (2 260 m²) pour un prix net vendeur de 774,34 euros/m², ce qui montre que l'indemnité globale retenue en première instance à hauteur de 390,05 euros/m² est très inférieure à la réalité et que le rapport de son expert amiable, retenant un prix de 700 euros/m² est plus proche de la valeur vénale véritable de la parcelle expropriée ;
- la gare de Champigny Centre, actuellement en construction dans le cadre de l'aménagement du Grand Paris, est à proximité immédiate de la parcelle expropriée, ce qui la valorise fortement ;
- l'indemnité de dépossession n'a pas pris en considération les aménagements réalisés pour que la parcelle puisse recevoir une activité de BTP, ce qui impose que le terrain soit aménagé pour recevoir du matériel lourd et des matériaux de construction en quantité importante ;
- une indemnité de réaménagement, distincte de l'indemnité principale, est due, qui doit être valorisée au moyen des devis établis pour une surface de 7 000 m², à rapporter à la surface expropriée de 4 480 m² ;
Considérant que la ville de Champigny-sur-Marne réplique que :
- selon l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance juridique et matérielle des biens, ce qui implique de tenir compte de l'usage effectif du bien exproprié et non de simples possibilités d'utilisation ;
- le premier juge a procédé à une évaluation de la valeur globale des parcelles concernées en prenant en compte à la fois la valeur des terrains pour leur superficie totale de 4 480 m² et celle des constructions ; l'indemnité de dépossession a été calculée de façon à prendre en compte les différents types d'aménagement effectués sur le terrain exproprié, ce qui justifie qu'aucune indemnité supplémentaire de réaménagement ne puisse être versée d'autant que les aménagements visés par les devis ne correspondent pas à la réalité matérielle des lieux ;
si une telle indemnité devait être versée, un coefficient de vétusté d'au moins 50 % devrait être appliquée pour tenir compte de l'état des installations ;
- des parcelles incluses dans le périmètre de l'opération faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique ou situées à proximité immédiate ont été vendues à un prix moyen de 330 euros/m² pour les terrains et de 600 euros/m² pour des constructions, hors abattements ;
la promesse de vente signée par l'appelante du surplus du terrain, ne peut être prise en compte car elle est postérieure à la date du jugement, concerne des terrains libres d'occupation et a été consentie à un promoteur en fonction des prix que celui-ci envisage de retirer de la commercialisation des logements intégrant sa marge bénéficiaire ;

Considérant que le commissaire du gouvernement répond que :
- la méthode utilisée par le juge de première instance doit être conservée sauf en ce qu'il a été pris en compte deux fois le terrain d'assiette du pavillon dans les 4 480 m² de terrain nu et dans l'évaluation du pavillon ;
- les caractéristiques du terrain ayant été prises en compte lors de la fixation de l'indemnité principale, il n'y a pas lieu à indemnité de réaménagement ;
Considérant qu'aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ;
Considérant que l'article 13-13, devenu L 321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;
Considérant qu'il n'existe aucune contestation sur la date de référence, fixée au 9 octobre 2013, date à laquelle les parcelles expropriées étaient en zone UC, zone de densité moyenne, pour lesquelles l'emprise au sol des constructions ne peut excéder 60 %, destinés à accueillir des logements, des activités commerciales ou artisanales et des bureaux, sur la date à laquelle le bien doit être évalué, le 7 mars 2016, date du jugement, tandis que les caractéristiques du bien devant être prises en compte sont celles au jour de l'ordonnance d'expropriation, le 30 mars 2015 ;
Considérant que le bien doit être évalué selon son usage effectif à la date de référence; qu'il convient en conséquence de prendre en compte les bâtiments existants et non ceux susceptibles d'être construits ; qu'il n'est pas discuté par ailleurs que le bien faisant l'objet d'une location, voire pour une partie d'une sous-location, à deux entreprises du bâtiment, il devra être évalué occupé ;
Considérant qu'il convient de se référer au procès-verbal de transport et de visite du bien établi par le juge de l'expropriation lors de son transport du 17 novembre 2015 ; qu'une grande partie des terrains est utilisée pour stocker le matériel des entreprises occupantes et pour stationner leurs véhicules professionnels ; qu'il existe un pavillon muré et inoccupé, un hangar à usage de stockage et d'atelier de 240 m² et un bâtiment à usage de bureaux de 240 m² de surface utile ;
Considérant que seule une petite partie du bien étant construite, son appréciation ne peut se faire en valeur terrain intégré mais selon la méthode analytique distinguant la valeur des terrains de celles des bâtiments ; que, s'agissant de la valeur du hangar, compte tenu de son mauvais état (muré et inoccupé), il convient, ainsi que le propose le commissaire du gouvernement, de ne tenir compte que de la valeur du terrain sur lequel il est construit ;
Considérant que la valeur unitaire des terrains et des bâtiments sera recherchée par comparaison avec celle d'autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l'objet de transactions à. des époques proches ;

Considérant que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la promesse de vente obtenue par l'appelante pour le surplus de sa propriété, ne peut être acceptée comme une référence valable, dès lors qu'elle est postérieure à la date du jugement critiqué et que, s'agissant d'une vente à un promoteur, elle prend en compte, non pas la propriété telle qu'elle est à la date de référence et à celle de l'expropriation, mais la valeur des constructions qui pourront être construites, pour en déduire, selon des calculs dénués de certitude, la valeur du foncier selon la méthode du compte à rebours ;
Considérant que les termes fournis par l'expropriante doivent être également écartés comme comportant des bâtiments ;
Considérant que s'agissant des terrains, les trois références du commissaire du gouvernement doivent être retenues ; qu'elles dégagent une valeur moyenne de 521,86 euros, arrondie à 522 euros ;
Considérant que les terrains étant en partie occupés, il sera pratiqué un abattement de 10 % sur cette valeur ;
Considérant que les éléments de comparaison retenus étant plus petits (entre 200 et 500 m²), il devra être tenu compte du fait que la vente d'un ensemble de 4 480 m² en bloc se fait nécessairement à un prix unitaire plus faible, de sorte qu'un abattement de 10 % sera effectué à ce titre ;
Considérant qu'au vu des références fournies par le commissaire du gouvernement, l'évaluation du coût des constructions doit être chiffrée à 1 000 euros du m² pour la partie bureaux et à 600 euros le m² pour la partie hangar ;
Considérant enfin que les biens précités étant occupés, ce qui diminue sensiblement leur valeur vénale, l'expropriant devant indemniser les occupants, il y a lieu de pratiquer sur l'indemnité totale obtenue un abattement de 30 % ;
Considérant que les indemnités revenant à l'appelante sont dès lors les suivantes :
- terrains, y compris le sol du pavillon muré :
4 480 m² x 522 euros x 0,9 x 0,9 = 1 894 233,60 euros, arrondis à. 1 894 234 euros ;
- constructions :
- bureaux : 240 m² x 1 000 euros le m² = 240 000 euros ;
- hangar : 240 m² x 600 euros le m² = 144 000 euros ;
d'où une indemnité principale totale de :
(1 894 234 euros + 240 000 euros + 144 000 euros) x 0,7 = 1 594 763,80 euros, arrondis à 1 594 764 euros ;
Considérant que l'indemnité de remploi se calcule comme suit :
- 5 000 euros x 0,20 = 1 000 euros ;

- 10 000 euros x 15 % = 1 500 euros ;
- 10 % du surplus de 1 594 764 euros par rapport à 15 000 euros, soit 1 579 764 euros x 10 % =157 976,40 euros ;
d'où au total, la somme de 160 476,40 euros, arrondis à 160 476 euros ;

1° ALORS QUE tenus de motiver leur décision, les juges doivent préciser et analyser, au moins sommairement, les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; que la cour d'appel qui a fixé les indemnités revenant à la société expropriée sans préciser les éléments de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement qu'elle retenait, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

2° ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; que la cour d'appel qui, pour fixer les indemnités revenant à la société expropriée, retient que « s'agissant de la valeur du pavillon, compte tenu de son mauvais état (muré et inoccupé), il convient, ainsi que le propose le commissaire du gouvernement, de ne tenir compte que de la valeur du terrain sur lequel il est construit » (arrêt, p. 5) ; qu'en statuant ainsi, bien que le commissaire du gouvernement proposait une évaluation du pavillon, qu'elle reprenait, et que le commissaire du gouvernement, s'il reprochait au premier juge d'avoir valorisé deux fois le terrain d'assiette du pavillon, ne soutenait pas que celui-ci aurait été dépourvu de toute valeur, a méconnu le principe susvisé ;

3° ALORS QUE tenus de motiver leur décision, les juges ne peuvent statuer par voie de simple affirmation ; que la cour d'appel, pour fixer les indemnités revenant à la société expropriée, a affirmé le mauvais état d'un pavillon muré et inoccupé, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR fixé les indemnités revenant à la SCI des [...] à 1 594 764 euros pour l'indemnité principale et 160 476 euros pour l'indemnité de remploi,

AUX MOTIFS QU' « il n'est pas justifié par l'expropriée de l'existence d'aménagements spéciaux du terrain qui n'auraient pas été pris en compte dans cette évaluation et qu'il faudrait recréer dans sa nouvelle installation, alors même que les descriptions figurant dans les devis fournis ne correspondent pas au bien en cause ; Considérant en définitive que le jugement entrepris doit être confirmé sauf sur le montant des indemnités principale et de remploi revenant à l'appelante » ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS DU JUGEMENT QUE « les devis versés par l'exproprié vise[nt] l'aménagement complet d'un terrain de 7000 m² en une zone d'espaces verts de 900 m², une zone de stationnement de 700 m², une zone plate-forme bâtiment de 400 m², une zone stockage dalle béton de 2000 m² et une zone voirie lourde de 3000 m² alors que le terrain exproprié est d'une superficie moindre et que la fixation de l'indemnité de dépossession due a déjà pris en compte les caractéristiques des parcelles expropriées » ;

ALORS QUE tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé; que la cour d'appel pour fixer les indemnités revenant à la société expropriée en écartant la prise en considération des aménagements, a retenu qu'il n'était pas justifié par l'expropriée de l'existence d'aménagements spéciaux du terrain qui n'auraient pas été pris en compte dans cette évaluation et qu'il faudrait recréer dans sa nouvelle installation ; qu'en statuant ainsi, bien qu'il lui appartenait de justifier sa décision quant aux caractéristiques prises en compte, et tout en appliquant une décote pour encombrement, ce dont il résulte que les biens ont été évalués à une valeur moindre que des terrains nus, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.