Cour de Cassation · civ3 — 12 juillet 2018

CIV.3

JT



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 juillet 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10428 F

Pourvoi n° Y 17-23.733







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Michel X..., domicilié [...] ,

contre l'arrêt rendu le 20 juin 2017 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Sébastien Y...,

2°/ à Mme Karine Z...,

domiciliés [...] ,

3°/ à la société Lamy group, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. X..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. Y... et de Mme Z..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Lamy group ;

Sur le rapport de Mme B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à la société Lamy group la somme de 1 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour M. X...

M. X... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamné avec M. Y... et Mme Z... à payer à la société Lamy Group la somme de 160.000 euros, à titre principal, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2014, et de l'avoir débouté de ses demandes tendant à la résiliation de la promesse de vente immobilière et de la promesse de cession de fonds de commerce en date du 15 janvier 2014 aux torts et griefs de la société Lamy Group ainsi qu'à la restitution des indemnités d'immobilisation ;

AUX MOTIFS QUE sur les manquements du promettant aux conditions suspensives relatives au certificat d'urbanisme, pour prétendre à la résiliation judiciaire des promesses ou leur nullité, MM. X..., Y... et Z... se prévalent de leur engagement d'acquérir le fonds de commerce et l'ensemble immobilier sous la condition suspensive, pour la cession du fonds de commerce, de l'obtention d'un certificat d'urbanisme « ne révélant pas de mesure ou servitude spéciales ou particulières non indiquées aux présentes susceptible de déprécier notamment et présentement la valeur de l'immeuble », et en ce qui concerne la promesse de cession de l'immeuble, de l'engagement que « le promettant déclare qu'il n'a créé ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien objet des présentes et qu'à sa connaissance il n'en existe aucune, autres que celles éventuellement rapportées aux présentes » ; qu'ils soutiennent que la société Lamy a manqué à ses engagements, alors, d'une part, que le certificat d'urbanisme indique que les terrains sont grevés de servitudes, que de deuxième part, des phénomènes de retrait-gonflement des argiles a été mis en exergue, pouvant engendrer des désordres graves au bâti de nature à déprécier la valeur de l'immeuble, et donc celle du fonds, et qu'enfin, malgré des demandes répétées, la société Lamy n'a pas établi le caractère constructible des parcelles visées à la promesse de vente, les empêchant ainsi d'obtenir le financement nécessaire à l'acquisition ; mais que par des motifs que la cour adopte, les premiers juges ont dûment relevé que le certificat d'urbanisme délivré le 14 avril 2014 précise que le terrain est grevé d'une servitude de protection des monuments historiques classés ou inscrits et précise que la commune est concernée par le phénomène de retrait-gonflement des argiles qui peut engendrer des désordres graves au bâti ; que par ailleurs, l'acte notarié détaille des parcelles vendues avec leurs références cadastrales, le tout pour une surface d'environ 72 hectares 72 ares 84 centiares, indiquant page 4, que le promettant déclare qu'une « partie des terrains est située en zone U, conformément au plan cijoint, pour environ 6 hectares 70 ares, sous réserve de la confirmation qui sera apportée par la Mairie par la délivrance des pièces d'urbanisme faisant l'objet de la condition suspensive ci-après » avec la précision « qu'un échange de terrains sans soulte est prévu avec la Mairie, conformément au plan demeuré ci-après annexé par un géomètre-expert » ; qu'alors que les bénéficiaires des promesses n'ont assorti leur consentement d'aucune condition relative à ces servitudes connues dès la souscription des promesses, et qu'au surplus, ils ne démontrent pas que ces servitudes sont susceptibles de déprécier la valeur de l'immeuble, il convient de confirmer le jugement qui a écarté les moyens ; que sur la nullité des promesses pour cause de dol, Messieurs X..., Y... et Z... concluent à la nullité des promesses en soutenant que la société Lamy leur a dissimulé la cession de la location-gérance du fonds de commerce dont la société Blue Green était titulaire à un tiers – M. A... – alors qu'ils souhaitaient exploiter le fonds eux-mêmes et que c'est la raison pour laquelle ils avaient lié les deux promesses de vente du fonds de commerce et du bien immobilier ; mais que les premiers juges ont dûment relevé que la promesse de vente indique l'existence du contrat de location-gérance avec effet le 1er juin 2012 pour une durée de 10 ans et que « les copies du contrat de location-gérance et de l'avenant étant annexées à la promesse » ; que l'acte notarié stipule aussi que « les bénéficiaires dispensent expressément le rédacteur de rapporter aux présentes la totalité des modalités du contrat de location-gérance déclarant vouloir en faire son affaire personnelle connaissance prise dudit acte tant par lui-même que par la lecture qui lui en a été donnée » ; que l'avenant du contrat de location-gérance du 7 mars 2013, intégrant une activité de bar et restauration, stipule à l'article 4 la « Modification article 12 Cession et sous-location : il est convenu entre les parties qu'une éventuelle sous-traitance de l'activité bar restauration à un tiers est possible, si bon semble au Locataire Gérant et sous la forme qu'il considérera comme la plus appropriée » ; qu'il résulte de ces stipulations la preuve que les bénéficiaires des promesses étaient informés de la location-gérance et de la faculté de sous-location et tandis qu'ils n'ont pas assorti les promesses d'achat du bien immobilier et du fonds de commerce de la condition de l'exploiter personnellement le fonds, aucune manoeuvre de la promettante destinée à provoquer leur erreur de nature à vicier le consentement n'est démontrée, de sorte que le jugement sera aussi confirmé en ce qu'il a écarté cette cause de nullité ; que sur le droit à l'indemnité d'immobilisation, les frais irrépétibles et les dépens, en suite de la défaillance des bénéficiaires à la promesse, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à verser l'indemnité d'immobilisation ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la nullité pour réticence dolosive, les requérants exposent que la Sarl Lamy Group leur a dissimulé que la location-gérance du fonds de commerce avait fait l'objet d'une cession à un tiers, M. A..., alors qu'ils souhaitaient l'exploiter eux-mêmes et que c'est la raison pour laquelle ils avaient lié les deux promesses de vente du fonds de commerce et du bien immobilier ; que les contrats de location-gérance sont affectés d'un intuitu personae très important et que le fait de ne pas connaître l'existence d'une sous-traitance est de nature à modifier l'intuitu personae attaché à ce type de contrat et l'économie en résultant ; qu'en réponse, la Sarl Lamy Group soutient que le fonds de commerce comprenant l'exploitation du golf a été donné en location-gérance à la société Blue Golf, qu'une activité restauration y a été ajoutée, que ces informations apparaissent dans l'acte de vente et que les contrats y sont annexés ; qu'elle ajoute qu'une éventuelle sous-traitance est autorisée mais qu'elle n'est pas partie à cette convention et que les requérants ne l'ont jamais informée de leur souhait d'exploiter eux-mêmes le fonds ; qu'aucune clause n'a été insérée dans la promesse de vente à ce titre et qu'il n'apparait pas que cet élément était essentiel lors de la promesse de vente ; qu'en application de l'article 1117 du code civil, la convention contractée par erreur, violence ou dol n'est point nulle de plein droit ; qu'elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision ; que l'article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ses manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ; que la promesse de vente indique, page 7, l'existence d'un contrat de location-gérance prenant effet le 1er juin 2012 d'une durée de 10 ans, les copies du contrat de location-gérance et de l'avenant étant annexées à la promesse ; que l'acte notarié stipule, à la suite, que le bénéficiaire dispense expressément le rédacteur de rapporter aux présentes la totalité des modalités du contrat de location-gérance déclarant vouloir en faire son affaire personnelle connaissance prise dudit acte tant par lui-même que par la lecture qui lui en a été donnée ; que l'avenant au contrat de location-gérance en date du 7 mars 2013, intégrant une activité de bar et restauration, stipule, dans son article 4 : « Modification article 12 Cession et sous-location » qu'il est convenu entre les parties qu'une éventuelle sous-traitance de l'activité bar restauration à un tiers est possible si bon semble au Locataire Gérant et sous la forme qu'il considérera comme la plus appropriée ; qu'une éventuelle sous-traitance de l'activité bar restauration est donc prévue au contrat sans implication du bailleur principal ; que les requérants étaient donc informés de cette location-gérance et de cette possibilité de sous-location ; qu'ils n'ont pas soumis leur promesse d'achat du bien immobilier et du fonds de commerce à la possibilité d'exploiter personnellement le fonds, que si cette activité les intéressait, ils auraient pu, préalablement à la signature de l'acte notarié, se renseigner auprès du locataire-gérant, qu'ils n'ont jamais manifesté que cet élément devait être déterminant lors de l'achat et qu'ils ne démontrent pas l'existence de manoeuvres de la part de la Sarl Lamy Group pour les empêcher de connaître d'une sous-location de l'activité de restauration ; que M. Michel X..., M. Sébastien Y... et Mme Karine Z... ne justifient donc pas de l'existence d'un dol et que leur demande de nullité à ce titre sera rejetée ; que sur la nullité de la promesse de vente des terrains pour absence de constructibilité, les requérants affirment que le promettant devait confirmer, par le biais de documents d'urbanisme, le caractère constructible des parcelles visées à la promesse de vente, que rien n'a été fait en ce sens et que la Sarl Lamy Group a empêché, malgré les demandes de régularisation, d'obtenir le financement nécessaire à l'acquisition ; qu'en réponse, la Sarl Lamy Group soutient que la promesse de cession contient la désignation précise du bien, qu'il n'est pas mentionné que le caractère constructible des parcelles est une condition déterminante de l'engagement des bénéficiaires que le certificat d'urbanisme est clair sur ce point ; que l'acte notarié inclut un détail des parcelles vendues avec leurs références cadastrales, le tout pour une surface d'environ 72 hectares 72 ares 84 centiares ; qu'il est indiqué, page 4, que le promettant déclare qu'une « partie des terrains est située en zone U, conformément au plan ci-joint, pour environ 6 hectares 70 ares, sous réserve de la confirmation qui sera apportée par la Mairie par la délivrance des pièces d'urbanisme faisant l'objet de la condition suspensive ci-après » ; qu'il est précisé qu'un échange de terrains sans soulte est prévu avec la Mairie, conformément au plan demeuré ci-annexé par un géomètre-expert ; que la condition suspensive est la même que celle mentionnée plus haut, à savoir, en matière d'urbanisme, que les renseignements d'urbanisme et les pièces produites par la commune ne révèlent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l'affectation sus-indiquée à laquelle le bénéficiaire le destine ; que le plan d'urbanisme et le plan annexé visent les zones constructibles parmi les parcelles vendues ; qu'il appartenait aux bénéficiaires de la promesse de notifier avant la date de signature de la vente définitive leur intention de ne pas acquérir s'ils estimaient que la nature essentiellement non constructible du terrain devait déprécier la valeur du bien ou nuire à son affectation mais qu'ils n'en ont rien fait ; qu'ils n'ont pas plus mentionné qu'ils souhaitaient construire et que cet élément était essentiel dans leur engagement ; qu'au surplus, il s'agit de la vente d'un golf et que la qualité constructible de ses parcelles n'est pas un caractère nécessaire pour son exploitation ; qu'aucune nullité ne saurait donc être constatée ; (
) que sur les indemnités d'immobilisation, les actes notariés du 14 janvier 2014 prévoient le versement d'une indemnité d'immobilisation à la charge des bénéficiaires de 120.000 euros pour la vente immobilière et de 40.000 euros pour la cession de fonds de commerce au promettant à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ; qu'il résulte de ce qui précède que les conditions suspensives ont été réalisées ou n'ont pas été invoquées par M. Michel X..., M. Sébastien Y... et Mme Karine Z... et que ces derniers n'ont pas réalisé l'acquisition de leur fait ; qu'ils seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 160.000 euros au titre des indemnités d'immobilisation ; qu'en application de l'article 1153, alinéa 3 du code civil, les intérêts au taux légal courront à compter du 27 mai 2014, date des mises en demeure ; qu'il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts, conformément à l'article 1154 du code civil ;

1°) ALORS QUE dans la promesse de vente immobilière en date du 15 juin 2014, la société Lamy Group déclarait qu' « une partie des terrains est située en zone U, conformément au plan ci-joint, pour environ 6 hectares 70 ares, sous réserve de la confirmation qui sera apportée par la Mairie par la délivrance des pièces d'urbanisme faisant l'objet de la condition suspensive ci-après » (promesse de vente, p. 4) ; qu'en se bornant à énoncer, pour écarter tout manquement contractuel de la société Lamy Group, que le certificat d'urbanisme délivré le 14 avril 2014 précisait que le terrain était grevé d'une servitude de protection des monuments historiques classés ou inscrits et que la commune était concernée par le phénomène retrait gonflement des argiles pouvant engendrer des désordres graves au bâti, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le certificat d'urbanisme délivré par la commune avait confirmé le caractère constructible des parcelles visées dans la promesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige ;

2°) ALORS QU'en relevant encore, pour écarter tout manquement contractuel de la société Lamy Group, que les bénéficiaires de la promesse n'avaient assorti d'aucune condition relative à ces servitudes connues dès la souscription de la promesse et qu'au surplus, ils ne démontraient pas que ces servitudes étaient susceptibles de déprécier la valeur de l'immeuble, la cour d'appel qui a recherché si les conditions suspensives stipulées à la promesse s'étaient réalisées et si la promesse de vente était caduque et non pas si la société Lamy Group avait violé ses engagements s'est prononcée par des motifs inopérants et a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige ;

3°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, M. X... demandait, à titre principal, le rejet des demandes de la société Lamy Group, compte tenu de son incapacité à régulariser les promesses de vente du 15 janvier 2014, et à titre subsidiaire, la résiliation desdites promesses aux torts et griefs de la société Lamy Group ; qu'en retenant, pour condamner M. X... à payer la somme de 160.000 euros correspondant aux indemnités d'immobilisation stipulées dans les promesses litigieuses, que la société Lamy Group ne s'était rendue coupable d'aucun dol et qu'en conséquence, les promesses n'étaient pas entachées de nullité, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et a ainsi violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

4°) ALORS QUE les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en se bornant à énoncer, pour condamner M. X... à payer la somme de 160.000 euros correspondant aux indemnités d'immobilisation stipulées dans les promesses litigieuses, qu'il avait été informé de la location-gérance du fonds de commerce promis ainsi que de la faculté de sous-location de l'activité bar restauration et qu'il n'avait pas assorti les promesses conclues de la condition d'exploiter personnellement le fonds de commerce, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la société Lamy Group n'avait pas dissimulé à M. X... que le fonds de commerce avait été effectivement sous-loué par le locataire-gérant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige.